Ирина Радченко: Сейчас людей в принципе не интересуют новостройки. И я их понимаю

Гости
Ирина Радченко
эксперт в области недвижимости, строительства и ипотеки, президент Международной академии ипотеки и недвижимости

Виталий Млечин: Застройщики постепенно восстанавливают свою активность, стройки в России оживают, но вот люди не спешат покупать новые квартиры. Соответственно, и стоимость первичной недвижимости в крупных городах за месяц немного снизилась, говорит статистика.

Марианна Ожерельева: Ну вот стоит ли ожидать продолжения этого процесса, или скоро цены на жилье снова поползут вверх?

Виталий Млечин: Да. Давайте разбираться. С нами на прямой связи Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости. Ирина Станиславовна, здравствуйте.

Марианна Ожерельева: Здравствуйте.

Ирина Радченко: Здравствуйте.

Виталий Млечин: Ирина Станиславовна, вот почитали то, что пишут наши коллеги в российских СМИ, ссылаются на экспертов, которые говорят следующим образом примерно, что вот это некоторое снижение в крупных городах связано с меняющейся структурой предложения, а не с реальной коррекцией цен. То есть это говорит о том, видимо, что люди не хотят покупать жилье, потому что не уверены, что потом его продать смогут, ну и т. д. В общем, какая-то неопределенность сохраняется. Вы согласны с такой оценкой, или какие-то другие причины?

Ирина Радченко: Давайте я просто предложу правильно назвать, своими именами, вещи.

Виталий Млечин: Давайте.

Ирина Радченко: Дело в том, что вы, инвестируя в новостройки, ничего не покупаете, никакого жилья. Вы просто подписываете договор о долевом участии, и в будущем, через 2, 3, 4 [года], ну вот как достроят, если достроит застройщик дом, вы тогда можете получить, соответственно, ключи от квартиры. Поэтому сейчас вы получаете не квартиру, не покупаете вы никакую квартиру, вот давайте мы просто еще раз об этом поговорим. И когда есть возможность, если вам действительно нужно улучшить свои жилищные условия, выбрать вторичку, я думаю, что это очевидно предпочтение для вторичного рынка. Единственное, что, если у вас не хватает денег, то ипотека для новостроек будет чуть дешевле, она там 9%, но, если вы действительно хотите про «жить», а не про инвестиции, мне кажется, что вопрос даже просто не актуален.

А теперь вопрос про инвестиции. Вот я считаю, что риски сейчас настолько огромные, что они никак не корреспондируются с той возможной прибылью, а возможно, и убытками, которые может получить инвестор. Поэтому для меня рынок новостроек абсолютно непривлекателен, как и для всех инвесторов. Вот у меня недавно одна знакомая приятельница, которая занимается недвижимостью в риелторском агентстве, провела эксперимент: снизила стоимость квартир в новостройке, вот этого одного лота, в 2 раза, т. е. гораздо дешевле, чем она его купила, – не было ни одного звонка. То есть людей сейчас в принципе не интересуют новостройки, и я их понимаю.

Виталий Млечин: Вот у нас есть статистика: по итогам апреля этого года, продажи девелоперов в России заметно снизились, в некоторых городах просто очень сильно, это мягко говоря. Мы сейчас вам покажем: в Тюмени и Севастополе на 80%...

Ирина Радченко: Да, 90%, да.

Виталий Млечин: ...в Новосибирске 90%...

Ирина Радченко: 99% в Волгограде. Да, вот такая статистика, никому не интересны сейчас вот эти договоры. Еще раз, это не квартиры, это договор, в будущем обещающий тебе жилье. Никому не интересны.

Марианна Ожерельева: Ирина Станиславовна, еще очень важный вопрос всегда людей волнует, почему это столько стоит. Мы сегодня будем говорить про курс рубля, его укрепление, это важно. И вопросы сразу пошли, вот из Краснодарского края, вот зачем такая недвижимость по таким заоблачным ценам. Вы же всякий раз нам объясняете, что мы покупаем, во что мы вкладываемся. Вот цена на жилье – она откуда формируется? Как она формируется? И почему сейчас она такая? И люди все равно говорят, что это заоблачно; снижение ли фиксируют специалисты, небольшое увеличение – всегда есть ответ, что это очень дорого. А оно как формируется, от чего зависит? От политической ситуации, от экономической, комплекса какого-то?

Ирина Радченко: Да, это такой, знаете, вопрос на диссертацию какую-нибудь.

Виталий Млечин: Ха-ха.

Ирина Радченко: Но в двух словах. Спрос формирует предложение, и сейчас у нас был период 2 года, когда инвесторы за счет дешевой ипотеки набирали по две-три квартиры в надежде, что они одну продадут, зафиксируют прибыль и покроют те две вторые. Это абсолютно практика знакомая, не россияне ее изобрели: я напомню, в 2008 году точно так же делали американцы – набирали по две-три квартиры или дома, потому что цены постоянно росли, это было экономически привлекательным, за рост стоимости квадратного метра ты мог погасить часть своей ипотеки того дома, который ты хотел купить. Но потом, мы все знаем, что деревья не растут вечно, и в один «прекрасный» момент все остановилось и все это резко упало, в некоторых штатах цены не восстановились до сих пор с 2008 года. Поэтому вот эти вот игры с повышением, еще больше, еще больше адреналина на новостройки – это как инвесторы, это как фондовый рынок: там точно так же акции растут, потом так же резко падают.

Поэтому вот, к сожалению, в нашей стране кроме как депозитов и квадратных метров больше ничего такого особенного и нет для инвесторов. Был фондовый рынок... Почему я говорю, что «был»? Я как участник этого фондового рынка сейчас в шоке просто, потому что я не могу продать свои деньги, мои ценные бумаги гуляют где-то, потому что и «Сбер», и «ВТБ», и «Открытие», они сейчас все под санкциями, включая и мои бумаги, которые я не могу реализовать... В общем, это полный треш. Поэтому вот для инвестиций, к сожалению, у нас в России по-прежнему, кроме квадратных метров и депозитов, эффективного ничего нет.

Но еще раз хочу подчеркнуть, что все имеет предельное какое-то свое значение. Вот сейчас уже нет платежеспособного спроса, кто бы покупал эти новостройки не с целью перепродажи, а чтобы там жить, уже люди не вписываются, слишком это дорого. Я приводила статистику, что, чтобы купить какую-нибудь двушечку маленькую за МКАД, тебе нужно платить 100 тысяч рублей в месяц за эту двушку.

Марианна Ожерельева: Так, получается, дешевле снимать? Вот тоже много сообщений...

Ирина Радченко: Дешевле снимать, в 2 раза дешевле снимать такую же квартиру. И это понятно, что это любой нормальный человек, который с калькулятором посидит посчитает, он, конечно, сейчас предпочтет поснимать эти квартиры, а остаток он будет на депозите под 15%, и пусть они там хорошо себе работают. Поэтому, еще раз, на данный момент вложения в недвижимость не привлекательны абсолютно с точки зрения заработка. Может быть, сохранение, но опять же, сохранение – это во вторичке, потому что, покупая новостройки, вы ничего не сохраняете, вы продолжаете рисковать, что дом ваш может быть недостроен.

Марианна Ожерельева: Давайте звоночек послушаем.

Виталий Млечин: Да, из Пермского края Сергей. Здравствуйте. Как у вас с жильем в регионе?

Зритель: Здравствуйте.

У нас жилья достаточно много строят, новостройки, но себестоимость нынешнего жилья... Вот у нас, к примеру, есть сумма в 2 миллиона рублей, себестоимость в новостройке квартиры от 5 миллионов. При средней заработной плате в 40–45 тысяч рублей просто сумма для семьи получается неподъемная, чтобы даже на этапе строительства, как говорят, на стадии фундамента вложиться в новостройку, чтобы в будущем получить квартиру, денег не хватает. Это если, допустим, взять ипотеку под сегодняшние проценты, как банки дают, сумма неподъемная получается: это и нет квартиры, и есть долг. Вот на сегодняшний день как обстоят дела.

Марианна Ожерельева: Спасибо за это личное мнение.

Виталий Млечин: Спасибо большое.

Марианна Ожерельева: Ну вот опять у нас о том, что необходимо переселять в это строящееся жилье, некая помощь гражданам, людей из аварийных домов. Вообще такая концепция всепомощи может быть? И насколько реалистичен сценарий, что жилье, которое сейчас не продается, может быть, в рамках какой-то господдержки, госпомощи определенным слоям населения все-таки будет выделена эта площадь? Или это утопия?

Ирина Радченко: Это утопия. К сожалению, в нынешних условиях я в это верю с трудом, потому что у государства должна быть программа, связанная с переселением, с реновацией, а вот так вот «давайте купим у какого-то застройщика квартиры, которые он не распродал, чтобы переселить туда людей из аварийного жилья»... Ну, понимаете, это стратегия, которая должна продумываться на годы вперед, а не вот так вот, знаете, ах, вот кто-то там сейчас на грани банкротства, давайте ему выкупим. Вот на самом деле сейчас правительство должно озаботиться, потому что может быть волна обманутых дольщиков очередная, потому что не все застройщики впишутся в нынешние условия.

У нас есть родовая травма – у нас все застройщики изначально привыкли строить за счет дольщиков. Такого нет нигде в мире вообще. Вот почему сейчас в Дубай все ринулись инвесторы, кстати? Потому что там ты вкладываешь, 20% заплатил, и тебе застройщик строит, и ты потихоньку, поэтапно вносишь эти деньги, и еще ты получил ключи, и еще 2 года тебе беспроцентная рассрочка: можешь сам выплачивать, можешь потом взять ипотеку.

Поэтому нужно коренным образом менять условия, которые должны быть привлекательны для клиентов. Мне сейчас заплатить на этапе котлована 100%, влезь в кредит... Слушайте, я не думаю, что таких самоубийц у нас много в нынешних условиях, в нынешних реалиях. Поэтому или вы, застройщики, даете рассрочку, как это делается в цивилизованных странах, а берете у банков проектное финансирование и серьезно на банковские деньги, а не на мои, на деньги граждан... Если банки не дают или дают под высокий процент, пожалуйста, обращайтесь к правительству, пусть субсидируют эти процентные ставки банкам, чтобы строительная отрасль вписывалась как-то тоже и не задирала цены потом из-за себестоимости. Поэтому это серьезная задача перестройки сейчас всей строительной отрасли, я так считаю.

Марианна Ожерельева: А еще очень много негатива, что ладно, значит, дорого, что это «человейники», но нет соответствующей инфраструктуры, пишут, что ни детских садов, ни школ, ни больниц рядом, нужно куда-то пройти, доехать, отъехать. То есть застройщик в этом не заинтересован, его не заставляет государство, если уж ты выбрал эту площадку, строишь здесь дом, то будь обязан инфраструктуру соответствующую для всех, кто будет проживать, для разных возрастных категорий обеспечить? Почему так получается, правда? Въехал ты в эту...

Ирина Радченко: Отличный вопрос. Дело в том, что раньше было очень жестко: если ты строишь жилой дом, ты должен обеспечить его детскими садами, поликлиниками и т. д.

Марианна Ожерельева: «Раньше» – это когда?

Ирина Радченко: Ну, скажем, еще 10 лет назад. Но потом стали, такая лазейка появилась, стали строить апартаменты. Апартаменты относятся к категории нежилых помещений, и там никаких требований нет ни по обеспечению инфраструктурой, ни по обеспечению шумоизоляции, инсоляции, т. е. это просто как нежилое помещение. Они их выдают за квартиры, но, еще раз, вот именно за счет того, что сейчас достаточно большая доля рынка вот за этими апартаментами, люди, получается, имеют только коробку с начинкой внутренней и все, и никакой инфраструктуры. Поэтому это тоже вопрос, который требует урегулирования.

Ну и, конечно, хочу обратить внимание на качество строительства, на которое многие сейчас клиенты, риелторы жалуются, потому что тут пандемия была, менялись гастарбайтеры туда-сюда, теперь они в принципе все уехали, и качество строительства, к сожалению, тоже сейчас оставляет желать лучшего.

Марианна Ожерельева: Да, большая проблема. Спасибо вам.

Виталий Млечин: Спасибо большое! Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости, была с нами на прямой связи. Говорили о строительстве.

Марианна Ожерельева: Да.

Виталий Млечин: Вот пишут из Московской области: «У нас в Дмитрове построили новые дома, уже москвичи все раскупили». А из Волгограда, например, жалуются, что вот строят новые дома, непонятно, кто их будет покупать. Проблемы есть, проблемы будем обсуждать и дальше.

Но сейчас прервемся. Оставайтесь с нами.