• Главная
  • Кино
  • ОТРажение
  • Константин Барсуков: Надо приучить людей платить налог с аренды жилья. Как? — Сделать минимальной налоговую ставку

Константин Барсуков: Надо приучить людей платить налог с аренды жилья. Как? — Сделать минимальной налоговую ставку

Ольга Арсланова: Сколько россияне тратят на аренду жилья? Всю неделю мы это выясняли с вашей помощью в рубрике "Реальные цифры" и прямо сейчас готовы подвести итоги.

Юрий Коваленко: Итак, арендное жилье – это 30% всей жилой недвижимости в стране. Значительная часть – социальное и специализированное, в основном в муниципальной собственности. Лишь 3% из этой доли сдаются легально.

Ольга Арсланова: Власти ищут способы вывести арендодателей из "тени". Сейчас вообще есть 3 способа законной сдачи квартиры в аренду: вы можете платить 13% налогов и подавать ежегодную декларацию в инспекцию, можно оформить ИП и платить тогда 6% от дохода плюс страховые взносы, либо купить патент, цены на который разные. Сдаете, например, квартиру площадью 50 квадратов в центре Москвы, это примерно 2 250 рублей за патент, а такая же квартира на северо-востоке столицы – 1 500 рублей в месяц.

Юрий Коваленко: Ну и на этой неделе чиновники предложили арендаторам возможность налогового вычета, если квартира сдается легально, естественно. Некоторые зрители без радости оценили эту инициативу. Вот что пишет, к примеру, Саратовская область: "Люди уезжают из своих регионов в Москву и Питер, чтобы заработать. Теперь с них за аренду будут больше денег сдирать". Ну и другие выражают недоумение – например, Москва: "А если квартира в собственности, за нее уже платится налог. Второй раз платить? Непонятно". Третьи просто жалуются на низкие доходы – Свердловская область, например: "Сдача жилья в аренду – один из способов выживания нищему населению", Иркутская область: "Мне отбивать мою квартиру надо 35 лет с вашим налогом".

Ольга Арсланова: Так сколько же стоит аренда квартир, судя по SMS наших зрителей? Давайте посмотрим.

Традиционно дорого в Москве и в Санкт-Петербурге, здесь ничего удивительного. Недешевая аренда жилья в популярном у туристов Крыму. Так же дорого снимать квартиры в Ханты-Мансийском округе и Хабаровском крае. На карте вы сейчас видите все показатели, которые мы благодаря вам, вашим SMS получили.

Юрий Коваленко: Самая дешевая аренда, согласно опять же вашим сообщениям, оказалась в Центральной России, например, в Костромской, Тамбовской, Владимирской, Липецкой, Калужской и Саратовской областях. И хотя цены на аренду, казалось бы, невысокие, но если сравнить их с зарплатами, то оказывается, что они отнимают значительную часть дохода. Например, "аренда однокомнатной квартиры в Белгороде – это более чем 7 тысяч рублей, коммунальные услуги – 3 тысячи рублей, а зарплата – от 15 до 18 тысяч. Как жить?" – это SMS нашего телезрителя.

Ольга Арсланова: Поэтому мы составили еще один рейтинг, он важен – это рейтинг, в котором показано, как аренда "съедает" часть заработка, какую часть заработка жители будут отдавать за квартиру. И вот что у нас получилось. Лидер по доступности аренды – Костромская область: там в поселке, в райцентре можно снять за 2 тысячи рублей в месяц квартиру, но и заработки в этой области невысокие, по сведениям Росстата, всего чуть более 24 тысяч в месяц. Опять же, если вернуться к данным нашей рубрики "Реальные цифры", где-то в 1.5 раза меньше получается. Но в сельской глубинке, мы понимаем, эта цифра будет еще ниже.

Юрий Коваленко: В Калужской области цены на аренду невысокие, а заработок растет, и снимать квартиру получается выгоднее, чем, к примеру, в Липецкой, в которой, казалось бы, цена съема квартиры чуть ниже. Но зарплаты в Калужской области выше, таким образом, аренда "съедает" меньшую долю зарплаты.

Ольга Арсланова: Высокая стоимость аренды в Ханты-Мансийском округе так же компенсируется высокой зарплатой. В Москве и Петербурге высокие зарплаты в меньшей степени компенсируются стоимость аренды квартир, так что они чуть ниже оказались в нашем списке. И хуже всего по нашим подсчетам оказалась ситуация в Хабаровском крае – это лидер в нашем рейтинге по недоступности съема жилья.

Юрий Коваленко: И каким образом, скажем так, жить и что делать, каким образом эти цифры привязать к реальной ситуации в стране, мы сейчас и будем выяснять.

Ольга Арсланова: У нас в гостях генеральный директор агентства недвижимости Константин Барсуков – здравствуйте, Константин.

Юрий Коваленко: Здравствуйте.

Константин Барсуков: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Обычно, когда мы, что называется, "подбиваем" результаты в нашей рубрике, мы у экспертов спрашиваем, насколько это похоже на правду, насколько картина наших зрителей репрезентативна.

Константин Барсуков: По ощущениям да, похожа. Есть ощущение, что статистика не обманывает. Но единственное, что в Москве, конечно, 40% от дохода, мне кажется, немножко завышенная цифра. Но вопрос в том, что у нас доходы в Москве очень сильно различаются тоже, то есть Росстат задает некую цифру, а на самом деле структура доходов в Москве очень разнообразная, может быть, как по всей России, разброс идет: кто-то зарабатывает 30 тысяч, кто-то 150.

Юрий Коваленко: А вы подсчитывали когда-нибудь примерно такую здравую цену на съем при здравой зарплате? То есть примерно сколько должен человек тратить на съем жилья?

Ольга Арсланова: Некая идеальная цифра, которая бы устроила и жильца, и арендатора?

Юрий Коваленко: То есть половина, треть зарплаты?

Константин Барсуков: Рынок всегда сам устанавливает эту цифру, поэтому мы даже не пытались прикидывать. Я вам другое скажу: сколько бы ни была аренда, все равно арендодателю это будет казаться мало, а арендатору это будет казаться много.

Ольга Арсланова: Где-то посередине они иногда встречаются.

Константин Барсуков: Потом они встречаются и договариваются о чем-то.

Ольга Арсланова: Смотрите: считается, что в России аренда вообще не очень популярна, квартиры снимают чуть ли не в 3 раза реже, чем в Европе и Соединенных Штатах Америки. Что вы можете сказать об этой статистике? И если действительно у нас популярнее покупка, то с чем это связано?

Константин Барсуков: Все зависит от того, с чем мы сравниваем: количество сделок по аренде и количество сделок по покупке или количество владения жилья в собственности…

Ольга Арсланова: Количество людей, которые выбирают частную собственность вместо аренды.

Константин Барсуков: У нас вообще проблема одна: аренда не гарантирует проживание. Официальный договор, неофициальный договор – нет никакой гарантии. У нас законодатель установил норму, я с вами подписал договор, например, я арендатор, вы арендодатель. У нас есть норма, за 30 дней мы можем предупредить друг друга о том, что мы расторгаем договор. Для меня как для арендатора это означает, что я нестабильно живу в этой квартире. Мы с вами подписали договор на год, на 2, на 5, на 10, но это значит, что в любой момент за 30 дней вы меня предупредите и я должен буду выехать.

Ольга Арсланова: Это если мы подписали договор, что тоже, насколько мы понимаем, делается очень редко.

Константин Барсуков: Если не подписали, то совсем проблема; если не подписали, то там вообще как договорились. Понимаете, у нас закон такой странный: с одной стороны, в законе написана норма, что если есть договор аренды, то при продаже квартиры этот договор аренды не прекращает свое действие и переходит, то есть это нормально, а с другой стороны есть норма, что в течение 30 дней мы можем друг друга предупредить и распрощаться. И вот из-за этой нестабильности на самом деле психологически какой человек готов жить в нестабильности? Я не могу ни ремонт сделать, ни благоустроить свою квартиру так, как я хочу, потому что в любой момент, предупредив за 30 дней, меня могут попросить освободить ее.

Юрий Коваленко: Планировать расходы невозможно, опять же.

Константин Барсуков: Конечно.

Ольга Арсланова: Наши корреспонденты в разных регионах изучили рынок арендного жилья. Давайте посмотрим, что получилось.

СЮЖЕТ

Ольга Арсланова: Вот сейчас власти активно ищут какие-то варианты, для того чтобы заставить арендодателей выйти из "тени", но пока получается, что любой из этих способов делает аренду дороже. Как вам кажется, есть ли какой-то способ разобраться на этом рынке, чтобы при этом арендатор не пострадал и не стал платить намного больше?

Константин Барсуков: Да, есть очень хороший способ – снижение налоговой ставки.

Ольга Арсланова: Так.

Константин Барсуков: Вы привели хороший пример, что там 3% платят налог 13% (в среднем кто 6%, кто еще), а остальные 97% не платят. Мне кажется, что с точки зрения математики, если 100% будут платить по 2% налогов, то это будет больше, чем если 3% по 13%. И первый шаг, мне кажется, законодателям нужно делать именно в эту сторону, вначале людей нужно приучить платить налог, приучить можно вот таким образом. То есть, во-первых, надо создать административный рычаг в виде какого-то наказания жесткого, и самое важное – это неотвратимость этого наказания какого-то, что если ты сдаешь, мы тебя с большой долей вероятности поймаем. Это первое, но это должно компенсироваться низкой ставкой и самое важное легкостью ее выплаты. Патент это решает каким-то образом, легкость в смысле, потому что оформлять ИП, например, не все готовы, чтобы 6% платить, плюс там есть небольшие нюансы, о которых мало кто задумывается. Например, при продаже квартиры, которая сдавалась индивидуальным предпринимателем какой-то срок (любой), налоговые вычеты уже не действуют, то есть налог придется заплатить со всей стоимости проданной квартиры 6%, как индивидуальный предприниматель платит 6%, грубо так. То есть и срок там как есть… Если я 5 лет владею квартирой (или 3 года в разных случаях), я не плачу никаких налогов при продаже. В этой ситуации они не действуют, потому что квартира была предметом предпринимательской деятельности, 6% ИП, поэтому не все, кто узнают об этом, готовы переводить себя в статус ИП и сдавать квартиру. Ну и есть определенная проблема в том, что нужно бухгалтера нанимать, отчетность.

Если законодатель сделает так, что я буквально самостоятельно могу выплачивать этот налог, он понятен мне (1-2%, легкость), пришел один раз в МФЦ, зарегистрировался или даже сделать, чтобы я даже в МФЦ не ходил, просто я беру и говорю, уведомление через сайт госуслуги, пишу: "Я сдаю квартиру в аренду по такой-то цене", ежемесячно получаю арендную плату и выплачиваю маленькую сумму. Вот 20 тысяч получаю, 400 рублей выплачивают налога. Во-первых, все привыкнут к этому, там можно уже будет потихоньку плавно повышать до приемлемых для государства ставок, во-вторых, административный рычаг позволит, чтобы люди… На самом деле из-за 400 рублей кто будет… Вот согласитесь, если налог 400 рублей с 200 тысяч, вот честно, что мне сделать?

Ольга Арсланова: Как что-то, включенное в квартплату просто.

Константин Барсуков: Да, вот такого уровня. Ну тысяча рублей, может быть – такого уровня, чтобы на самом деле я понимал, что, блин, зачем мы скрываться, если я вот такую копейку могу платить?

Юрий Коваленко: Хорошо, а если с другой стороны на ситуацию посмотреть. Сейчас никто не знает, кто живет в этой квартире, количество людей, есть ли у них регистрация или какие-то еще правоустанавливающие документы. Если человек не хочет таким образом деанонимизироваться, то он не пойдет на это, он скажет: "Нет-нет-нет, я хочу все-таки сохранить в тайне то, что я здесь проживаю". Вот с этой ситуацией как?

Константин Барсуков: Ну возникает вопрос, зачем он хочет это сделать.

Ольга Арсланова: Налоговая и не узнает, кто там живет, такая информация налоговой не нужна.

Константин Барсуков: Во-первых, налоговая не узнает. Во-вторых, смотрите, у нас вообще-то есть законодательство довольно жесткое и большие штрафы за то, что человек не зарегистрирован по месту жительства и еще в том числе и собственник.

Ольга Арсланова: Но это уже вопрос к правоохранительным органам.

Константин Барсуков: То есть я как собственник несу ответственность за то, что человек, который у меня проживает, должен быть зарегистрирован по этому месту в этом регионе. Вопрос: почему я хочу скрывать, что я живу в каком-то адресе? Значит, я от кого-то скрываюсь, и с большой долей вероятности я скрываюсь от государства.

Юрий Коваленко: От приставов…

Константин Барсуков: Раз я скрываюсь от государства, значит, я преступник. Зачем? И получается, что мы тогда говорим о чем? О том, что давайте покрывать преступников?

Юрий Коваленко: Вот я и говорю – в "тень" не уйдет ли в таком случае?

Константин Барсуков: А кто? Я? Вот смотрите, если я хочу сдать квартиру, я не хочу создавать ее преступнику, я не хочу, чтобы ко мне потом милиция пришла, которая нашла этого преступника, и таскала всюду. Я хочу сдавать нормальному человеку, который будет мне исправно платить, вот моя задача.

Ольга Арсланова: Но как правило бывает другая ситуация: жильцы как раз хотят зарегистрироваться официально, но на это не всегда идет хозяин квартиры по разным причинам.

Константин Барсуков: Это проблема института прописки, который долгое время в России в том числе носил такой характер, что если я пропишу человека, то выписать не могу, и люди боятся. Но сейчас уже все изменилось.

Ольга Арсланова: Но сейчас речь идет о временной регистрации.

Константин Барсуков: Сейчас все изменилось, это первое. И второе – время некоторые тратить не хотят: вот я сдал, мне еще ездить куда-то. Если уведомительный порядок… То есть если мне дадут как собственнику возможность дистанционно этот вопрос решить – например, подтвердить, что я не против, что вот этот человек у меня будет временно зарегистрирован, нажав пару кнопок на сайте госуслуг – я думаю, что это упростится. И сейчас, честно, мы встречаем большего понимания по поводу того, что человек хочет зарегистрироваться у людей, чем раньше…

Но опять, люди почему еще сейчас боятся регистрироваться? – потому что зарегистрировал людей, значит, я таким образом условно оповестил государство, что я сдаю квартиру, и те, кто не заключают официальный… Вот все, кто официально работают сейчас, заключают договоры, платят налоги, в основном не имеют никаких претензий к тому, что у них будет временно зарегистрирован тот человек, который снимает квартиру.

Ольга Арсланова: Но опять же напомним: арендодатель по закону не обязан регистрировать человека, который проживает на их территории.

Константин Барсуков: Не в квартире, в регионе на самом деле. Нужно понимать, что если человек в Москве зарегистрирован, то он в любом адресе Москвы может официально проживать.

Ольга Арсланова: Но если он из другого региона…

Константин Барсуков: Из другого региона если, он должен в Москве встать на регистрационный учет.

Юрий Коваленко: Вот интересная SMS, которая пришла от нашего телезрителя: "А если аренду квартиры оплачивают продуктами, стройматериалами или услугами, в договоре так прописано, чем платить налог?"

Константин Барсуков: Сопоставлением стоимости. В Налоговом кодексе есть четкое понимание того… Там средняя цена по рынку на 20% может быть не ниже и не выше, чем в среднем по рынку, и вот стройматериалы можно так же оценить: взять некую среднюю цифру… Вот у вас лак есть – 20% ниже, 20% выше, и в рамках этого лага можно оценивать ее и…

Юрий Коваленко: А если в договоре прописано, что цена – одна банка лака стоимостью в 100 рублей.

Константин Барсуков: Соответственно, нужно… Ну как, с точки зрения налогового органа это будет доход в виде лака, то есть человек не заплатил деньги за лак, а взял его в натуральной форме. Если он взял в натуральной форме, налоговая инспекция возьмет среднюю стоимость этого лака…

Юрий Коваленко: 100 рублей, предположим.

Константин Барсуков: Да, 100 рублей, и скажет: "Будь добр, 13% налога мне заплати".

Ольга Арсланова: Послушаем истории наших зрителей. Самвел из Калужской области с нами на связи, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Я хотел сказать про аренду жилья в самой Калуге. Мы сами живем в Калужской области, а из-за того, что работы нет, мы переехали в областной центр, снимали 17 лет квартиру, несколько квартир, начинали из общежития. Комната в общежитии стоила 8 тысяч в Калуге, при этом я ездил в Рязань по работе, разговаривал с рязанскими – там стоит комната в общежитии в самой Рязани 4-5 тысяч, в 2 раза дешевле. А потом снимали квартиру за 21-22 тысячи, это смотря сколько коммунальные платежи приходят. Это был дешевый вариант, все это было через агентство, снимали законно, это был дешевый вариант. А так средняя цена двухкомнатной квартиры арендовать – 25, около 30 тысяч. Я думаю, что это недешевая цена.

Ольга Арсланова: Понятно, спасибо.

Константин Барсуков: Почти московские цены.

Ольга Арсланова: Мы понимаем, что многие ориентируются на людей, работающих в Москве, это не так далеко, зарплаты уже, вероятно, другие.

Константин Барсуков: Ну Калуга все-таки…

Ольга Арсланова: Калуга, Калужская область, рядом Москва.

Константин Барсуков: Не совсем уж рядом.

Ольга Арсланова: Тогда как понять вот это ценообразование? На что в основном рассчитывают? На основании спроса, на основании…

Константин Барсуков: Только на основании спроса. Есть, конечно, некая такая глупость, которую иногда неопытные арендодатели совершают, потому что опытные, один раз нарвавшись, понимают это. Они завышают цену и говорят: "Вот я дешевле не сдам, вот я считаю, что она не стоит". А потом они понимают: месяц не сдал, два не сдал, три не сдал – ведь за это время можно было получать деньги. Если ты, грубо говоря, месяц не сдаешь квартиру, это значит, что ты уже минус 10% от того, что за год мог получить, ты уже условно почти 10%, можно было сделать дисконт 10% и заселить человека на следующий день. Два месяца простоя квартиры – это уже почти 20%, 17% потерял, если грубо, а лучше бы через полмесяца сдал и получал. И вот опытные арендодатели, понимая это, четко понимают, что нужно выставлять квартиру так, чтобы она за неделю-две сдалась, иначе это потеря в деньгах.

Ольга Арсланова: Оптимальный срок – неделя-две.

Константин Барсуков: Да, за неделю-две она должна сдаться. Если стоит дольше, значит, это либо неликвидные варианты… Неликвидность, конечно, не всегда в деньги упирается, потому что может быть ну вот просто, вот совсем никто там никогда не снимет, точно так же, как есть квартиры, которые никто никогда не купит, такое совпадение бывает, даже по самой дешевой цене.

Ольга Арсланова: Что с ними не так?

Константин Барсуков: Расположение в основном. У любой недвижимости вся проблема в расположении: расположено так, что какие бы деньги ни предлагал, человек, который хочет снять, все равно понимает, что он сколько-то денег потратит, а тут ему выбор, условно, либо напротив свалки живи, но плати 10 тысяч в однокомнатной квартире, либо живи в комнате, но не напротив свалки, без запаха, но за ту же цену. И он задумается, нужно ему за эти 10 тысяч здоровье гробить, он решит, что лучше он в комнате поживет, не будет в однокомнатной жить. То есть чувствуете? Этот момент есть.

Ольга Арсланова: Понятно.

У нас арендодатель на связи, насколько мне подсказывают мои коллеги. Михаил из Санкт-Петербурга, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Я хочу сказать следующее. Не хотят обращаться в налоговые органы, потому что потом замучаются с проверками милицейскими, будут приходить всякие бумаги, и соседи, между прочим, тоже. И потом я хочу сказать насчет регистрации – это просто бред, их потом не выписать.

Ольга Арсланова: А вы сдавали квартиру, Михаил?

Зритель: Да, до Крыма я сдавал.

Ольга Арсланова: Как это было?

Юрий Коваленко: А почему вы говорите, что не выписать, если это не прописка, а это регистрация? То есть вы уведомляете государство о том, что на ваших квадратных метрах находится человек. Он не имеет никаких прав на эту квартиру.

Зритель: Да, правда? Вы в этом уверены?

Юрий Коваленко: абсолютно.

Зритель: У меня были опыты, мне приходилось насильно выселять, так что не надо.

Юрий Коваленко: Выселять, но ведь не выписывать же каким-то образом. Участковый решает эти вопросы.

Ольга Арсланова: Если он прописан, его нельзя выселить.

Зритель: Что не выписывать? А так бы я вообще замучился, я бы до сих пор мучился, я уверяю вас, у меня есть опыт.

Ольга Арсланова: Спасибо большое, Михаил.

Константин Барсуков: А я понимаю, о чем речь идет. Речь идет о том, что если у человека есть временная регистрация, то выселить его из помещения становится немного сложнее, чем если у него нет временной регистрации, потому что если у человека нет временной регистрации…

Ольга Арсланова: Пока она не закончится.

Константин Барсуков: Я просто ключ поменял условно, и человек не может. А если есть временная регистрация, приезжает милиция, он показывает, что у него есть документ, он имеет право здесь проживать, поэтому как бы так. Но на самом деле с точки зрения, как сказал слушатель, что выписать невозможно – это неправда. Вот выселить, вот с выселением людей есть проблема, а с выпиской… Вернее, нет такого сейчас понятия, сейчас прописка, сейчас всегда регистрация временная или постоянная, вот снять с регучета можно, это не проблема вообще.

Ольга Арсланова: Можно последний вопрос, коротко. Сейчас есть какие-то надежды, предпосылки, для того чтобы рынок стал более цивилизованным?

Константин Барсуков: Я не увижу у законодателей никакого стремления в эту сторону. У законодателей есть один вопрос: пускай все платят налоги. Но чтобы цивилизовать этот рынок, законодатель пока не очень хочет, это мое мнение.

Ольга Арсланова: Спасибо за то, что пришли к нам. Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости был у нас в гостях. Изучали рынок аренды жилья в России.

Юрий Коваленко: Спасибо.

Константин Барсуков: Не за что.

Список серий