• Главная
  • Кино
  • ОТРажение
  • Денис Бутовичев: Застройщик без согласования с дольщиком может менять проект дома, дворовой территории и даже планировку квартиры

Денис Бутовичев: Застройщик без согласования с дольщиком может менять проект дома, дворовой территории и даже планировку квартиры

Оксана Галькевич: Итак, по плану у нас следующая тема такая. Брошенные недостроенными дома, обманутые дольщики – это, вы знаете, уже отдельные явления в нашей жизни. В феврале этого года, например, только обманутых дольщиков у нас в стране было почти 40 тысяч – люди, которые по сути вложили или, как говорят, инвестировали свои деньги в 836 объектов. Объекты эти расположены по всей стране, проблемы есть в 69 регионах. Это официальные данные от Минстроя Российской Федерации.

Юрий Коваленко: Но есть и другие данные. Например, руководитель рабочей группы "Единой России" по защите прав дольщиков в Государственной Думе Александр Сидякин в ноябре 2017 года заявил, что от недобросовестных застройщиков в нашей стране пострадали около 130 тысяч человек, то есть в 3 с лишним раза больше, чем утверждает официальная статистика.

Оксана Галькевич: Ну вот давайте попробуем выяснить, каковы на самом деле масштабы этой проблемы. В студии программы "Отражение" сегодня человек, который этим вопросом детально занимается, представим его: Денис Бутовичев, управляющий партнер "Общества защиты дольщиков". Денис, здравствуйте.

Юрий Коваленко: Здравствуйте.

Денис Бутовичев: Добрый вечер.

Оксана Галькевич: Денис, как вы считаете вообще, какие из приведенных нами данных ближе, так скажем, к реальной ситуации, ближе к истине – данные Минстроя или вот данные депутата Госдумы Сидякина?

Денис Бутовичев: Я думаю, что господин Сидякин ближе. Цифра, конечно, больше, чем официальная статистика, всегда, потому что попасть в официальный реестр есть тоже определенная проблема. Губернаторы не заинтересованы в том, чтобы реестр обманутых дольщиков именно в их регионе пополнялся, и ставят различные препятствия всегда.

Оксана Галькевич: А почему?

Юрий Коваленко: То есть не хотят портить статистику?

Денис Бутовичев: Это портит статистику, это один из KPI, по которым назначают губернаторов и переназначают.

Оксана Галькевич: Ага. То есть это означает, что на этом фронте у губернатора масса нерешенных проблем, это плохо, он не может с ней справиться – вот этим это вредит?

Денис Бутовичев: Ну да, по сути да.

Оксана Галькевич: Проблемы самые разные так или иначе все равно существуют.

Денис Бутовичев: Губернатору хорошо, когда вводятся квадратные метры жилья, плохо, когда есть обманутые дольщики.

Оксана Галькевич: Обманутые дольщики – это одна история. Мы сейчас будем говорить в этой получасовке вообще о том, какие проблемы у наших граждан возникают во взаимоотношениях с застройщиками, какие еще проблемы. Давайте расскажем.

Денис Бутовичев: Самая распространенная на текущий момент проблема – это, конечно, просрочки передачи квартир их в срок. Сейчас, наверное, в половине случаев застройщики не передают. Вопрос в том, какая просрочка. Бывает просрочка месяц, бывает два, а бывает и по 2 года люди ждут. И застройщик при этом не банкрот, то есть какую-то стройку он ведет, но при этом дом не сдан, люди жить там не могут, потому что он не введен в эксплуатацию, порой даже коробка может стоять по 2 года, в ней люди жить не могут, потому что…

Юрий Коваленко: Неужели дольщики и люди вообще в целом, которые покупают квартиры, настолько незащищены, что как только они отдают деньги, они сразу же превращаются в жертв? И никаким образом нельзя ничего сделать?

Денис Бутовичев: Я думаю, что они могут превратиться в жертву, будь на то воля застройщика.

Юрий Коваленко: То есть застройщик все равно босс, он руководит ситуацией?

Денис Бутовичев: Ну конечно, у него деньги, конечно.

Оксана Галькевич: Вы знаете, у нас есть сюжет как раз о некоторых ситуациях, которые случаются в нашей жизни, она, как мы знаем, гораздо изобретательнее любого сценариста. Давайте посмотрим материал нашего корреспондента.

СЮЖЕТ

Оксана Галькевич: Это, конечно же, далеко не все ситуации, которые возможны в этой жизни. Уважаемые телезрители, звоните нам в прямой эфир или пишите на SMS-портал, как Светлана из Краснодара, которая у нас сейчас на телефонной связи. Светлана, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте.

Оксана Галькевич: Слушаем вас.

Зритель: Огромное спасибо за то, что пропустили в эфир. Хочу сформулировать свой вопрос. Почему активно поднимают проблему обманутых дольщиков, но практически никогда не поднимают проблему горожан, у которых отнята общественная территория? Просто, скажем так, общественная жилая зона, зеленая зона. Например, у нас в Краснодаре градостроительная архитектурная политика просто представляет собой какой-то экстремум абсурда и тесноты. Застроены, вырублены просто 95% зеленых зон, это минимум, они застроены, загромождены, дома стоят огромные в совершенно непозволительной близости друг от друга, на случай какой-то чрезвычайных происшествий невозможно будет даже подъехать службам спасения.

Потом строятся целые микрорайоны в непозволительных зонах, например, в сейсмически активных, зонах затопления. Весь микрорайон "Парусный" у нас стоит в зоне затопления ниже уровня городской канализации, то есть все фекалии непосредственно стекают в реку Кубань, ни для кого это не секрет. Он активно заселяется, и это притом, что въездная и выездная дорога из него только одна, а проживать там будут, наверное, десятки тысяч человек в этом микрорайоне. Просто абсурд какой-то строительный творится. Люди жалуются, люди очень недовольны.

Мы очень благодарны администрации нашего президента, когда мы писали ему, жаловались: на нашем… озере возле места нашего проживания тоже собирались построить многоэтажку фактически над подпочвенными водами, Венецию сделать, знаете, огромную домину построить фактически на плавучих грунтах. Но слава богу нам удалось через несколько лет отстоять наши права, строительство заморозили. Сейчас там стоит забор, за забором творится непонятно что, просто человек какой-то непонятно откуда приехал, за 2 дня выпилил, я не знаю, гектар, наверное, зеленых насаждений, обнес забором. Тогда мы начали жаловаться. Где-то аж через 4 месяца появилась доска, вывеска, что это московская строительная компания, до этого мы не знали ни кто строит, ни что строят, ни по какому праву строят. Люди вызывали… Строительство велось круглосуточно, ночью не давали спать, люди вызывали, жаловались, но милиция просто не обращала внимание.

Оксана Галькевич: Очень много проблем, причем самых разных, самых разноплановых. Светлана, спасибо.

Юрий Коваленко: Спасибо.

Оксана Галькевич: Но на самом деле мы-то регулярно поднимаем эти вопросы в нашем прямом эфире. Вот по таким ситуациям, смотрите, вот недостроенный дом – много ли таких историй у нас в стране и что делать в данной ситуации, когда вот твои деньги в этой коробке, которая без окон без дверей стоит, и где застройщик, неизвестно, как его искать?

Денис Бутовичев: Много таких ситуаций. Это распространенная история. Эти вопросы решаются действительно разными путями, но в основном, как уже верно было отмечено, власти ищут инвестора и взамен инвестиций не всегда выгодных в этот объект ему предоставляют земельный участок бесплатно для строительства.

Оксана Галькевич: Вы знаете, по бардаку, который Светлана, наша телезрительница из Краснодара отметила, его очень много. Мы буквально в понедельник говорили о том, как застраиваются территории, которые очень часто затапливаются, в частности, на которых строительство вообще не должно никаким образом вестись. Как это происходит? Это коррупционная схема?

Денис Бутовичев: Сейчас вот на примере "Зимней вишни" мы видим, как это все происходит.

Оксана Галькевич: Если известно, что там подземные воды, водоохранная какая-нибудь территория, еще какая-нибудь причина, по которой не должно там вестись строительство никогда и ни при каких условиях, но тем не менее участки раздаются, выдаются, возносятся небоскребы…

Денис Бутовичев: Чемоданы с деньгами носятся, глаза закрываются, пока дом не упадет на другой, а там, глядишь, президент укажет, что нужно разобраться, и тогда разберутся. Не работает.

Юрий Коваленко: Подождите, а вот дом, который заслоняет людям свет. Гипотетически не могу представить, чтобы кто-то мог дать на это разрешение при учете, что и прокуратура там была, и Роспотребнадзор там были, все там были и нарушений там не нашли. Каким образом это возможно?

Денис Бутовичев: Здесь, конечно, скорее всего нарушены обязательные строительные нормы, как следует из того, что было рассказано. То есть факт в том, что солнца нет.

Юрий Коваленко: Факт фактом, дом-то не снесут.

Денис Бутовичев: Но возможно, так нормы написаны. Вот здесь вот я не берусь точно сказать, потому что нормы – это скорее экспертный вопрос к строителям. Но вообще тут нужно смотреть. Если нормы не нарушены, значит, надо нормы переписывать, это вопрос к депутатам уже.

Оксана Галькевич: А если нормы нарушены, как в нашем сюжете из Екатеринбурга, это все доказано и одна женщина отсудила 0.5 миллиона, там кроме того, что ты можешь отсудить определенную сумму, сделать уже ничего нельзя: ты получишь эти деньги, но солнце все равно не вернется в твою квартиру, потому что сносить этот дом, построенный и с проданными квартирами, уже никто никогда не будет?

Денис Бутовичев: Вы знаете, я думаю, что все-таки если нормы нарушены, по закону должны привести все в то положение, когда они не будут нарушены. То есть по-хорошему дом должны либо демонтировать, либо уменьшить этажность. Понятно, что там уже будут страдать те, кто купил квартиры, соответственно, в этом новом доме.

Юрий Коваленко: А были прецеденты такие?

Денис Бутовичев: Были, но их на самом деле единицы. Власти всегда стараются как бы так извернуться, чтобы все-таки и дом не снести, и людям какую-то там копеечку дать, вот как в данном случае. 500 тысяч – это хорошая моральная компенсация. Я все-таки уверен, что улучшить свои жилищные условия в провинции все-таки можно, плюс 500 тысяч и переселиться…

Оксана Галькевич: Ну в Екатеринбурге вряд ли, это большой город с достаточно дорогой жилплощадью.

Денис Бутовичев: Возможно. В Москве нельзя.

Оксана Галькевич: Давайте послушаем Лидию из Самары. Лидия, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Мы в 2007 году купили квартиру, долевое строительство, "Средневолжскстрой". Сейчас, так как президент сказал, чтобы разобрались с людьми, они решили дом разделить, людей. Та часть дома, в которой остались люди, они останутся и будут достраивать самолично этот дом, а которые не вошли, потом там были вторые, третьи продажи в этом доме, вдобавок ко всему 25 этажей, а сейчас останутся, будут строить всего 21 этаж, нас самовольно Министерство строительства, бывший министр Гришин разделил пополам: одних оставил, других выкинул. Каким образом выкинул? – по сговору между министром и бывшим губернатором. Бывший министр нашего строительство Самары и бывший губернатор договорились с фирмой, отдали им компенсационную землю, а потом… Те землю продали, а нам говорят: "А мы сейчас вам ничего не должны", – вот и все.

Юрий Коваленко: Спасибо.

Оксана Галькевич: Спасибо, Лидия.

Скажите, вы говорите о том, что застройщик, получив деньги человека, разных соинвесторов, как говорят, например, о тех же дольщиках, становится хозяином положения. Но это удивительно – почему так, ведь он берет чужие деньги? Но смотрите если мы берем кредит в банке, мы тоже берем чужие деньги под определенные цели, и попробуйте не выплатить этот кредит, задолжать там что-то и испортить себе кредитную историю – продадут коллекторам, которые чайной ложкой будут мозг вам вынимать два раза в день.

Денис Бутовичев: Ну да, душу вынут, это правда.

Оксана Галькевич: А, простите, если мои деньги кто-то берет, какой-то крупный бизнес или некрупный бизнес, то вот тут уже полная свобода действий у этих людей. Почему так?

Денис Бутовичев: Вы знаете, все-таки полная свобода действий с точки зрения фактической, но они все под статьей ходят, под мошенничеством, под нецелевым использованием, под растратой. И просто не считают…

Оксана Галькевич: Но это, пардон, опять же я должна доказывать вместе с моими друзьями-пострадавшими.

Денис Бутовичев: Да.

Оксана Галькевич: А в случае взаимоотношений с банком никто даже доказывать ничего не станет.

Денис Бутовичев: Ну вот такая проблема. Государство как бы такое абстрактное явление, то есть конкретные люди на конкретных местах заинтересованы скорее в дружбе друг с другом, а не с людьми, которые для них выступают как предмет, скажем так, наживы. Поэтому, к сожалению, факт такой.

Юрий Коваленко: А если мы будем говорить про инициативу московских властей брать на себя ответственность за тех дольщиков, которые не получили свои квадратные метры, но за них заплатили. То есть не будет ли застройщик как аварийный вариант рассматривать всегда свое банкротство, зная о том, что власти за него все это доделают? Это не способ ли обмана людей?

Денис Бутовичев: Вы знаете, да, действительно проблема такая политическая. Там, с одной стороны, это инвестиции, каждый должен отвечать за свои инвестиции, а с другой стороны, люди уже по факту расценивают эти инвестиции как покупку жилья, и 10 лет никто не мешал застройщикам говорить, что именно так и есть. До сих пор в рекламе все это преподносится как покупка жилья. Не знаю, это может быть и так, и так, можно повернуть.

Юрий Коваленко: Вопрос логики. Человек берет кредит в банке для покупки квартиры, предположим, ипотеку. То есть он банку исправно платит эти деньги взятые, а дом не строится. Почему банк не проверяет и застройщика, почему он его не контролирует? Где страховка вкладов? Вклады у нас страхуются, а вот ипотечный кредит, предположим, невозможно застраховать от такого.

Денис Бутовичев: Это действительно большая проблема, и в выигрыше всегда банк. Банк вообще у нас в любых спорах…

Оксана Галькевич: Он только в выигрыше, да еще и как бы в стороне.

Юрий Коваленко: Он еще и в плюсе.

Оксана Галькевич: Стоит и наблюдает.

Денис Бутовичев: Да-да, то есть с человека он в любом случае это все возьмет. Но я считаю, что… Я даю такой совет, скажем так, всем гражданам: ни в коем случае не вкладывайте заемные средства в покупку строящейся квартиры, если для вас единственная инвестиция. Это против всех правил финансовой грамотности. Давайте учиться на ошибках других, не будем вкладывать.

Оксана Галькевич: То есть что значит, простите? Для молодой семьи, допустим, которая вот только начинает свою совместную жизнь, для молодого человека, который выходит во взрослую жизнь…

Денис Бутовичев: Готовое жилье.

Оксана Галькевич: …сначала надо купить или что-то унаследовать уже на вторичном рынке, а потом идти вкладывать?

Денис Бутовичев: Да, совершенно так. Вкладывать необязательно, понимаете. Если бы никто не вкладывал, то и обманутых дольщиков не было бы, они бы строили и продавали. Это же все погоня за дешевым квадратным метром, а зачастую сейчас это уже и несправедливо, что действительно за 2 года если квартира прибавит 20%, да это сущие копейки. Раньше квартиры росли не по дням, а по часам, раскупались за 2 недели со старта продаж (в 2002-2003-х гг., например), а сейчас такого нет. Поэтому это такая инерция, что вот ты якобы вложил в новостройку и значит заработал – да неправда все это. То есть нужно как бы поменять отношение к этому.

Оксана Галькевич: Нет, подождите, некоторые все-таки… Давайте будем исходить, что очень много людей, которые не просто зарабатывают, делают не просто инвестиции в строящееся жилье, они хотят себе жилье приобрести, единственное, может быть. Далеко не все инвестируют, знаете, в квартиру в Москве с какими-то целями на будущее, чтобы ее кому-то задорого сдавать, совсем не так.

Галина из Краснодара у нас на связи, Краснодар сегодня смотрите как активен. Здравствуйте, Галина.

Юрий Коваленко: Здравствуйте.

Зритель: Добрый день. Как показывает статистика, Краснодарский край занял передовое место среди обманутых дольщиков. И наша ситуация такова. Жилищно-строительный кооператив "Оазис", земли выделены фондом жилищно-строительного ИЖС под строительство домов эконом-класса профессорско-преподавательскому составу Сельскохозяйственного института. Цена квадратного метра фиксированная, дома должны были быть сданы под ключ. В результате в 2016 году застройщик бросил строительство, в поле стоят 83 дома. Изначально землю дали без коммуникаций. Чтобы подвести коммуникации, мы прошли все круги ада. В результате за свои деньги мы пытаемся протянуть коммуникации, сдали еще по 400 тысяч рублей. Под наш жилищно-строительный кооператив была разработана специальная программа кредитования банкам, мы взяли кредиты. На данный момент все деньги вложены.

У застройщика остались наши 57 миллионов, мы собрали еще по 400 тысяч с каждого человека, я плачу ипотеку в банк 1 миллион 300 тысяч. Дело мы возбудить не можем, якобы гражданско-правового характера, а застройщик в данный момент банкротится, дело о банкротстве находится в суде. И по законодательству оказалось, что защищены практически только те дольщики, которые вкладывают деньги в многоэтажное строительство, а одноэтажная и малоэтажная выпала из закона, мы ничего доказать не можем. То есть вот такая ситуация: вроде как земля государственная…

Оксана Галькевич: Да, Галина, спасибо большое.

Юрий Коваленко: Спасибо.

Оксана Галькевич: Что-то прокомментировать можете? Я думаю, что вряд ли есть какая-то чрезвычайная разница в защите дольщиков малоэтажных и многоэтажных…

Юрий Коваленко: Может быть, какой-то еще инструмент дополнительный нужен?

Денис Бутовичев: Вы знаете, в законе 214-м как раз и написано, что об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, поэтому совершенно верно, что он регулирует инвестиционные отношения только при стройке многоквартирных домов. Здесь, соответственно, гражданско-правовые нормы применяются, законодательство о защите прав потребителей во многом более жесткое, чем 214-й ФЗ так называемый. Но вопрос… Тут, очевидно, какая-то преступная схема опять же, или мы не все знаем об этой ситуации. Тут понятно, что нужно уже… Если застройщик уйдет в банкротство, то ничего не получится. Надо добиваться уголовно-правовыми средствами, обращать к взысканию имущества преступника…

Оксана Галькевич: А как разбираться с застройщиками, Денис, которые, например, меняют, что называется, обувь на лету, на ходу – меняют проект, например? Вы покупали квартиру, вам обещали, что дом будет 3-этажный, а бац! – вырастает свечка.

Денис Бутовичев: Бывает такое.

Оксана Галькевич: Или что-нибудь там с проектом внутреннего наполнения дома. Что тогда в этой ситуации делать? Документы-то уже подписаны, все же, согласие дано, а там такая маленькая строчечка.

Денис Бутовичев: Парадоксально, но даже строчечка не нужна, просто предметом договора участия в долевом строительстве является квартира, а проект дома и проект застройки территории не регулируется договором. Это исключено из зоны ответственности, соответственно, дольщик не может просто так расторгнуть договор. Понятно, что есть в законе такая возможность, если существенно изменится проектная документация, но опять же в большинстве случаев это сложно доказуемо. Если, например, этажей стало не 16, а 20, это существенно или несущественно? По идее вроде как не должно…

Оксана Галькевич: Для кого-то существенно.

Денис Бутовичев: Да. А для кого-то лифты, например, забиты, уже невозможно, допустим, и места нет на парковке, и так далее. Действительно… Я считаю, это недоработка существенная 214-го ФЗ, что застройщик может произвольно по сути менять планировку, менять… Причем даже квартиры планировку менять может, я уж не говорю о том, что видоизменять проект дома и территорию. Про территорию я вообще молчу, территорией мало кто вообще занимается.

Юрий Коваленко: То есть конечный приобретатель всегда будет незащищен?

Денис Бутовичев: К сожалению, на текущий момент это так. Причем средства к защите есть. Скажем так, если бы хотели нас услышать депутаты, они бы услышали, но нас никто не хочет слушать.

Оксана Галькевич: Может быть, услышат после нашего эфира. По крайней мере мы предприняли еще одну попытку.

Денис Бутовичев: Будем надеяться, будем делать все для этого.

Оксана Галькевич: Спасибо большое. В студии программы "Отражение" был Денис Бутовичев, управляющий партнер "Общества защиты дольщиков". А через несколько минут, друзья, мы будем говорить о вкусной и здоровой пище, как сделать правильный выбор в магазине. Вернемся через несколько минут, оставайтесь с нами.

Список серий