Дмитрий Лопаткин: Арматура подешевела на 25-30 процентов

Гости
Константин Барсуков
генеральный директор агентства недвижимости
Дмитрий Лопаткин
Член экспертного совета Уральского объединения строителей

Тамара Шорникова: В России подешевели стройматериалы, – заявляют в Минстрое. По официальным данным, с начала года цена на арматуру снизилась с 57 тысяч до 44. Также наблюдается тенденция к снижению стоимости дерева.

Как это отразится на стоимости жилья? Что у вас в регионе с ценами на стройматериалы, квадратные метры? Звоните и рассказывайте.

А в студии у нас Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости. Здравствуйте.

Константин Барсуков: Здравствуйте.

Тамара Шорникова: Как оцениваете такие новости? Может ли рынок говорить о том… видно ли на рынке, что действительно есть тенденция к снижению, и, соответственно, это позитивно влияет на строительство?

Константин Барсуков: Ну давайте мы разделим рынок недвижимости жилой на две части: на рынок новостроек и вторичный рынок. Вторичный рынок уже давно показывает снижение цен, уже оно зафиксировано. И тенденция к снижению еще есть.

А с новостройками ситуация немножко другая. Застройщики в самом начале возникновения проблемы… А май месяц у нас был «мертвый» и для стройки, и для вторички. Несмотря на то, что программы льготной ипотеки были введены, все равно спроса практически не было, он был минус 75% от мая прошлого года. Несмотря на это, застройщики заняли такую позицию выжидательную, они сказали, ну, условно сказали: «Мы цены снижать не будем, потому что стройматериалы выросли, нам все дорого», – то есть некую базу подвели под это дело. И сказали: «Цены снижать не нужно».

Почему это было сделано? Потому что они понимали, что люди, которые покупают новостройку, они готовы ждать. Это такой портрет человека, покупающего новостройку. Он готов подождать, когда его квартира будет построена. Правильно, да? Поэтому если бы они начали снижать цены, то что бы произошло? Люди бы сказали: «Давайте подождем и не будем покупать. Подождем, когда станет еще дешевле». И тогда застройщики обвалили бы себе рынок еще сильнее.

И они перешли к другой тактике – они начали субсидировать льготную ипотеку. То есть у нас появились ставки 0,01%. Откуда она взялась? Льготная программа у нас по ипотеке, государством установленная, максимальная – 7%. Семейная ипотека – 5%. Банки где-то чуть-чуть пониже дают – от 6% с копейками льготную, семейную от 4,5% дают. IT-ипотека появилась, да? А застройщики еще за счет собственных средств, которые они выплачивают банку, они субсидируют ставку. И получаются у нас ставки 0,01%, 1%, 2%. То есть те самым они стимулируют спрос.

Тамара Шорникова: А не подскажете сразу (мне кажется, начали записывать у экранов), а где такие ставки можно увидеть сейчас?

Константин Барсуков: На практически любую новостройку, жилой комплекс. Открываете – там субсидированная застройщиком ставка будет. Причем она субсидируется не на какой-то период времени, а на весь срок.

Тамара Шорникова: Условия какие-то? Просто…

Константин Барсуков: Нет, просто на весь срок. Приходишь – и тебе дают ставку 0,01%. Ну, где-то 0,1%. Где-то 1%.

Тамара Шорникова: При этом дорогие страховки и так далее?

Константин Барсуков: Нет-нет-нет. Совершенно…

Тамара Шорникова: Ну, как-то странно слышать у нас в стране, что 0,01% ипотека. Где такая?

Константин Барсуков: Совершенно стандартная страховка. То есть тут нет каких-то накруток. Что происходит? Застройщик берет и банку дает некую сумму денег. Она разная, потому что мы не понимаем – сколько. Кстати, висят даже плакаты от одной строительной компании: либо 1% по ипотеке, либо минус 10% скидка. То есть мы понимаем, что разница… Скорее всего, они платят за разницу между льготной ипотекой в 7% и 1%, вот за эти 6% они платят, скорее всего, банку 15 или 20% от цены квартиры. Ну, а человеку говорят: «10% дадим». То есть тоже выгадывают. Соответственно, они меньшую прибыль получают.

Также появились персональные скидки. Ну и плюс они периодически говорят: «А мы цены поднимем». То есть мы говорим про цену в ценнике. То, что вот эта новость появилась, что стройматериалы дешевеют и прочее – это понятно, что от государства тоже некое давление на новостройки, чтобы застройщики цену немножко тоже снижали. То есть все такого рода новости.

Но, например, я вам могу сказать, что сейчас появился пул новостей… Ко мне периодически звонят, спрашивают комментарии, я их на своих каналах как раз комментировал. Появился пул новостей такого рода: «А мы сравниваем цены в этом году с прошлым – и у нас там цены выросли». То есть от застройщиков идет обратная реакция, они все время стараются новости…

Тамара Шорникова: Ну конечно, базу подвезти, как мы сказали вначале.

Константин Барсуков: Да. «К концу года цены вырастут на 10%», – были новости тоже. То есть они, наоборот, в эту сторону давят. Но на самом деле…

Вот смотрите, какая еще интересная тенденция. Когда у нас по вторичке ставка… Ну, когда ключевая ставка была высокая (она и сейчас на самом деле высокая, но была выше), у нас разница между ипотекой на вторичном рынке и льготной, а особенно субсидированной (например, 2% или 1%), и по вторичке – 12, 14, 15%. Разница колоссальная! За счет этого вторичка отличалась ценой от новостроек. Это тоже база для новостроек была, чтобы не понижать цены.

Сейчас ставки по ипотеке на вторичке падают, и это оказывает в том числе давление на застройщиков. Почему? Потому что люди, которые на вторичке продают, они цены-то уже снизили. У нас реальные сделки по Москве от января… Аналитики фиксируют цены в объявлениях, поэтому там не совсем точно, много переоцененных объектов. Но реальные сделки, которые происходят по вторичке, они минус 10–15% от января происходят. И люди, соответственно, которые сегодня приходят на вторичный рынок или на рынок новостроек, сравнивают, они говорят: «О, вторичка-то подупала». И уже разница между льготной ставкой, да даже субсидированной и вторичкой, она меньше. И это оказывает давление на застройщика.

Соответственно, при дальнейшем снижении ключевой ставки на застройщика давление будет оказано больше, потому что люди будут выбирать уже ипотеку на вторичке, уже подешевле. То есть уже такой разницы между ставками, как 15%, не будет. И на застройщиков это давит. Вопрос: выдержат или нет? Уже пошли какие-то объявления: «Распродажа летняя – минус 25%! Успей до конца августа!» Ну, такие вещи тоже есть. И по статистике (вот были опубликованы последние данные), порядка 47% застройщиков предлагают персональные скидки и акции по снижению.

Тамара Шорникова: Много сообщений уже проваливаются в SMS-чат. Вы можете нам позвонить, рассказать. Заметили ли вы, что стройматериалы подешевели? И что у вас с ценами на квартиры в новостройках и на вторичном рынке? В первую очередь, конечно, интересуют нас новостройки.

Краснодарский край: «Стройматериалы подорожали сначала в разы, а подешевели на копейки», – это мнение из Новороссийска. Думаю, что вряд ли его можно оспорить. Краснодарский край: «Стоимость одного кубометра леса – 18 тысяч». Ставропольский край: «Назовите регионы, где эти стройматериалы подешевели». Есть сомнения, скепсис. Челябинская область, отчитывается телезритель: «Доска для пола длиной два метра стоит 200 рублей. Вопрос: где подешевела древесина?» Башкортостан уже о цене на квартиры: «За 1 миллион мог купить квартиру в прошлом году, а сегодня она стоит 1,5 миллиона». Вот такие цены.

И звонок послушаем – Александр, Оренбургская область. Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте.

Тамара Шорникова: Да, слушаем вас.

Зритель: Я хотел сказать по новостройкам. Вот сейчас эксперт говорил, что цены на новостройки держатся. У нас в Оренбурге цены, наоборот, буквально за три недели выросли. Если однушка, ну, однокомнатная квартира (средняя по квадратам) стоила 70–72 тысячи на официальном сайте застройщика, то на вчерашний вечер она стоить 80 тысяч за квадрат.

Тамара Шорникова: Вот как?

Зритель: Да.

Тамара Шорникова: Спасибо вам.

Константин Барсуков: Могут быть отличия в разных регионах. Ну, банально, в некоторых городах застройщики – ну как? – не то что монополисты, а там больше нет никого. То есть очень мало предложений. И на фоне вот такого, действительно, в каких-то городах может быть перекос. Но тут надо опять посмотреть, что будет дальше. То есть застройщик поднял цену – а дальше что будет происходить?

Плюс, обратите внимание, с новостройками есть одна беда, ну, с точки зрения оценки стоимости: дом строится, и в рамках увеличения количества построенного цена, понятно, растет. Вот это всегда было. Поэтому если, грубо говоря, у тебя от точки фундамента через полгода цена точно такая же, как была на фундаменте, то, с точки зрения стандартного рынка, это вообще снижение цены. Но в цене объявления мы увидим ту же самую цифру, хотя прошло полгода, да? В этой ситуации мы не знаем, что там произошло. Может быть, в конкретной новостройке застройщик держал, держал, а потом построил. Но спрос, конечно…

Ну, тут такая еще вещь есть. В июле спрос больше, чем в мае, в том числе и по ипотеке очень сильно вырос. Но…

Тамара Шорникова: У меня просто…

Константин Барсуков: Сейчас оговорюсь, чтобы не вырвано из контекста было. Очень сильно вырос по сравнению с «мертвым» рынком. То есть июль этого года и июль прошлого года – это где-то минус 50%. А май прошлого года и май этого – это минус 75%. То есть все равно минус. Но если сравнить 50 и 75%, то рост достаточно большой. И на этом фоне начинаются опять новости: «Вот спрос растет, поэтому давайте, мы тут сейчас цены поднимать будем».

А по Оренбургу – тут либо региональная особенность может быть, либо посмотреть, что дальше застройщик будет делать. Может, подняли, а потом сказали: «Акция!»

Тамара Шорникова: Так, Кировская область нам пишет: «Работаю на пилораме. Цены на материалы падают прямо на глазах». Вот тут нужно уточнение: это сарказм или действительно констатация фактов? Напишите, пожалуйста, еще одно сообщение.

Подключим к разговору еще одного эксперта – Дмитрий Лопаткин, заместитель директора строительной компании, член экспертного совета Уральского объединения строителей. Здравствуйте.

Дмитрий Лопаткин: Добрый день, ведущая. Добрый день, зрители. Всех приветствую!

Тамара Шорникова: Дмитрий Сергеевич, вот как только рассказали о небольшом снижении цен на стройматериалы, сразу начали нас костерить, прямо скажем, в сообщениях телезрители, мол: «Где? На какие?» – присылать практически ценники. Что происходит с рынком сейчас? И что мы будем видеть в перспективе?

Дмитрий Лопаткин: Ну, на самом деле мы видим понижение стоимости на ряд основных материалов, таких как первичные материалы, на арматуру. По нашим данным, она подешевела в среднем примерно на 25–30%, если мы сравниваем цены марта месяца, февраля месяца. Также подешевел газоблок. Ну, он не подешевел, а он вернулся к стоимости января месяца. Скачок стоимости был до 50–70% от стоимости января. Есть показатели по утеплителю (тоже основному материалу), который подешевел практически в два раза.

Тамара Шорникова: А за счет чего?

Дмитрий Лопаткин: За счет чего? А не знаю, за счет чего. Наверное, все-таки… Ну, что касаемо арматуры и металла, то, насколько я помню, была встреча в Правительстве с основными металлотрейдерами, с основными производителями, и была просьба понизить стоимость, наверное, для понижения стоимости квадратного метра жилья для конечного потребителя.

Тамара Шорникова: При этом до этого плавного, скажем так, понижения скачок был ощутимый. И, естественно, многих интересует, когда можно будет увидеть не чуть сниженные от завышенных цены, а реальные – те, по которым можно покупать и строить что-то.

Дмитрий Лопаткин: Ну, на самом деле рынок, если мы возьмем частный рынок, рынок ИЖС, то он на самом деле уже оживился. Есть коллеги, которые строят жилые дома для частных лиц: спроса не было, а сейчас спрос буквально который месяц чувствуется. На пике люди не готовы были строить, потому что за такую экономику, за такие деньги, по такой стоимости материалов нет смысла строить себе дом, это достаточно дорого. Сейчас рынок оживился.

Тамара Шорникова: Хорошо. А если мы будем говорить о ценах в перспективе к концу года хотя бы, то что можно ожидать в этом отношении? Подешевеют еще стройматериалы?

Дмитрий Лопаткин: Нет, на самом деле ряд строительных материалов… Ну, взять кирпич – он не подешевел. Он как стоил дорого, так и стоит дорого. Вот здесь вопрос большой: почему так? Производители газоблока, пароблока прилично скинули по стоимости. А чего ждать? Я думаю, что, во-первых, зимой все равно спрос на строительные материалы, ожидаемо материал будет дешевле. Было такое время, когда люди приезжали, покупали тот же газоблок на завод в ноябре месяце, и им бесплатно хранили до мая месяца. Вот когда мы вернемся к такому положению дел – пока непонятно.

Тамара Шорникова: Дмитрий Сергеевич, вот сегодня премьер-министр отметил, что власти вкладывают серьезный объем средств в капитальный ремонт дорог, что позволяет сокращать логистические издержки, создавать новые рабочие места и повышать внутренний спрос на сырье и материалы. Как вам кажется, вот такие меры поддержки смогут ощутимо как-то все-таки снизить цены на стройматериалы? Чего не хватает строительным компаниям, чтобы они привели в адекватный для большей части населения диапазон?

Дмитрий Лопаткин: На самом деле строительные компании не формируют стоимость строительных материалов. Мы закупаем у крупных производителей. Я считаю… Что может повлиять на понижение стоимости? Это конкуренция, то есть появление дополнительных заводов по производству, изготовлению газоблоков, пеноблоков, кирпича и других основных материалов. Вот это повлияет. А когда нет конкуренции, а спрос превышает предложение, причем превышает значительно, то, соответственно, и цена растет. Это закон рынка.

Тамара Шорникова: Но при этом меняются и условия на рынке. Например, та же древесина – есть ограничения на экспорт. Соответственно, нужно работать на внутреннем рынке и нужно выдвигать те цены, по которым смогут купить на внутреннем рынке.

Дмитрий Лопаткин: Да, безусловно, я согласен. И на текущий момент (я не так давно лично был на пилораме) стоимость практически не изменилась – ни на первый сорт, ни на второй сорт, ни на горбыль, ни на какие варианты бруса, доски любого размера. То есть, да, подешевело, но в пределах, наверное, 5%. Может быть, пока все сдерживают цены искусственно?

Тамара Шорникова: Возможно, да. Будем разбираться. Спасибо. Дмитрий Лопаткин…

Дмитрий Лопаткин: Хотя я недавно мониторил стоимость квадратного метра жилья в Екатеринбурге: у ряда застройщиков цена стала ниже за квадратный метр, потому что понизилась стоимость на арматуру, потому что понизилась стоимость на газоблок, прямо существенно, процентов на пятнадцать, стоимость квадратного метра меньше. Хотя локация того же жилого комплекса (что влияет на стоимость квадратного метра) одинаковая фактически.

Тамара Шорникова: И вот еще. Хотела отпустить, но зрители не отпускают. Сообщение: «Насколько мы сами обеспечены стройматериалами? Насколько у нас самих есть наша древесина, наши кирпичи, наш металл и так далее?» Мы пострадали от какого-то отсечения от импорта?

Дмитрий Лопаткин: Нет.

Тамара Шорникова: Коротко и ясно.

Дмитрий Лопаткин: У нас есть большой брат – Китай, которая нас снабжает всеми неосновными материалами, такими как саморезы, гвозди, электрический инструмент, уголки – ну, все сопутствующие товары. Поэтому мы не испытываем дефицита.

Тамара Шорникова: Это все из Китая, все саморезы?

Дмитрий Лопаткин: Ну, не все, но в том числе, да, из Китая, конечно. И наши производители есть. То есть мы не испытываем сложностей никаких.

Тамара Шорникова: Испытываем зависимость, конечно. Вот это не очень хорошо. Дмитрий Лопаткин…

Дмитрий Лопаткин: Мы имеем сложность только со стоимостью строительных материалов.

Тамара Шорникова: Спасибо. Дмитрий Лопаткин, заместитель директора строительной компании, член экспертного совета Уральского объединения строителей.

Вместе давайте еще послушаем телефонный звонок – Владимир, Архангельск. Здравствуйте.

Зритель: Алло. Здравствуйте. Слышно меня, да?

Тамара Шорникова: Да, отлично слышно. Говорите.

Зритель: Здравствуйте. Я не просто так говорю, я два года на даче помещение строил. Вот два года назад у нас куб пиломатериала стоил 8 500. Уже второй год 17 500, даже в некоторых местах больше. Это ладно. Но дело в том, что у нас огромный порт, три лесозавода, которые производят пиломатериалы. И в связи с ситуацией в стране экспорт упал там кратно. Все это стоит, река наполнена древесиной. Суда сократились. Если раньше четыре парохода минимум стояло в порту, то сейчас один, и то не всегда. Так что как раз та ситуация, когда надо бы сбавлять и народу дать возможность. Тем более ситуация такая в стране, что сбавить цены и строить. А пропадает все, лежит на лесозаводах. Вот так. Спасибо.

Тамара Шорникова: Да, спасибо за ваш звонок.

Возвращаюсь как раз к ценам. Все фиксируют цены. Строительные компании фиксируют цены, производители фиксируют цены, застройщики фиксируют цены, которые, в принципе, не очень доступны, не очень по карману все это многим. Вопрос: а зачем? То есть, да, не обвалить рынок, с одной стороны. А с другой стороны, чуть-чуть опусти – и будет больше спрос, ты больше заработаешь.

Константин Барсуков: Ну, не факт же, что будет больше спрос. На самом деле, когда вы говорили о том, что Мишустин сказал странную вещь: «Мы будем увеличивать спрос для того, чтобы цены упали». Кажется, что звучит странно. На самом деле это правильно. Потому что когда, грубо говоря, ты произвел одно бревно, потому что у тебя купят только одно, или ты произвел тысячу бревен, потому что купят тысячу. Понятно, что у тебя себестоимость производства падает, поэтому нужен спрос.

Соответственно, когда вы говорите, что вот они зафиксировали цену и ниже не хотят, то это потому, что они понимают, что у них спроса нет. И если они опустят сейчас цены, то это не означает, что сейчас спрос увеличится. Мы находимся в зоне турбулентности большой до сих пор. У нас непонятно, когда санкции будут еще какие-то, какие будут. Непонятно, что у нас со спецоперацией, когда закончится. Это политическая нестабильность и экономическая нестабильность, мы в рамках нее находимся. В рамках нее бизнес хочет зажаться и на всякий случай не реагировать.

Понятно, что чем дальше мы двигаемся, ну, во-первых, привыкание к ситуации идет всегда. Можно и в рамках турбулентности существовать постоянно. Да, неудобно, некомфортно, но можно. То есть привыкание идет. Во-вторых, при стабилизации ситуации бизнес начнет активность проявлять, бизнес-активность. Вот когда она пойдет, тогда будет и все остальное, и тогда рынок начнет в том числе регулировать.

Потому что сейчас есть разного рода ограничения, в том числе от государства, когда говорят: «Вот мы хотим такую цену». С металлургами зачем же встречались? Затем, чтобы о чем-то договориться. Поэтому я думаю, что эта вся фиксация происходит именно в том числе из-за того, что не определено будущее. Ну, не видно. Нужен горизонт на несколько лет. А если у тебя горизонт на несколько месяцев, то как-то хочется зафиксироваться и посмотреть потихонечку.

Ну, сейчас спрос на недвижимость начинает потихоньку расти. По моему мнению… Со мной многие спорят, говорят, что я очень оптимистично настроен, потому что я риелтор. Почему-то считают, что раз я риелтор – значит, я должен быть оптимистично настроен. Но мне кажется, что к концу сентября, может быть, к концу осени будет, по крайней мере по вторичке, дно цен.

Ну, я про Москву говорю, потому что у нас по России иногда отставание регионов идет от крупных городов. Ну, чем крупнее город, тем больше рынок, быстрее реакция происходит. Дно цен на вторичке будет нащупано, и спрос будет не на уровне еще прошлого года, но где-то минус 20–25%. Вот так. Уже нормальная активность будет.

Рынок новостроек тоже это испытает, это взаимосвязанные рынки. И тут мы увидим как раз и по новостройкам небольшую ценовую определенность, она все-таки опустится. Я думаю, застройщикам все-таки вынужденно, но потихонечку придется это сделать. И на фоне этой активности уже будет понятно… ну, все остальное тоже пойдет.

Ведь продавцы стройматериалов, для них же тоже беда: если застройщик не продает, он не планирует строить в будущем, и, соответственно, сегодня он тогда не покупает. Понимаете, да? И продавец стройматериалов сидит и думает: «У меня что по пятнадцать не покупают, что по десять не покупают. Ну, пусть стоит по пятнадцать – вдруг кто-нибудь купит».

Тамара Шорникова: Но это странная логика, ну честное слово!

Константин Барсуков: Вот смотрите. У вас не покупают ни по десять, ни по пятнадцать…

Тамара Шорникова: Так может быть, по девять сделать? И это будет разумная цена для увеличения спроса.

Константин Барсуков: Может быть, может быть. Но он там уже считает свои… У него свой расчет и себестоимости, и понимание «в убыток/не в убыток». Еще раз, я говорю, логика может быть банально вот такая: «Не покупают ни по этой цене, ни по этой, поэтому поставлю по большой – вдруг кто-нибудь хоть что-нибудь купит». А потом, когда активность пойдет, то уже и конкуренция тут появится, это правда, и уже начнется снижение какое-то. Но стройматериалы – это своеобразный рынок.

И вот эти сравнения, когда люди пишут, что ничего не подорожало… Вот звонок был хороший, там человек четко сказал: «Два года назад одно было, а сегодня вижу другое». А когда вам говорят: «Ничего не подорожало, вот стоит 18 тысяч», – а он за какой период сравнивает? Мы не знаем. За месяц? За два? За полгода?

Тамара Шорникова: Давайте послушаем еще один телефонный звонок – Татьяна, Коми.

Зритель: Здравствуйте.

Тамара Шорникова: Да, здравствуйте.

Зритель: Я работник в лесообрабатывающей промышленности, работаю уже не первое десятилетие. Цена у нас на пиломатериалы… Конкретно, например, доска 50 на 150, 25 на 100. Если в прошлом году, в 2021 году, весной она стоила 15 тысяч, то на сегодняшний день они закупают ее по 9–10 тысяч. И перекупщики говорят, что базы заполнены, девать некуда. Я думаю, скорее всего, это из-за санкций, потому что большие заводы на сегодняшний день у нас перекрыли, а мы сидим в глубинке, и цена у нас на сегодняшний день на пиломатериалы такая – 9–10 тысяч, первый и второй сорт.

Тамара Шорникова: Да, понятно, спасибо.

Константин Барсуков: Ну, тут иногда тоже надо антимонопольному комитету все-таки вмешиваться в рыночные взаимоотношения.

Тамара Шорникова: Очевидно.

Константин Барсуков: Вообще практика моя показывает в жизни, что бизнесу всегда нужно, чтобы вмешивался антимонопольный комитет. Как бы государство… Знаете, все время была у нас парадигма «рынок порешает, все будет нормально». Не порешает. Государство всегда должно быть контролирующим и надзорным органом. Потому что если бы рынок решал, то у нас сейчас вся Москва застроена была бы студиями пятнадцатиметровыми, как это и делалось, и не было бы в жилых комплексах у нас, скорее всего, никакой инфраструктуры и социалки (я имею в виду – школы и прочее). Потому что пока государство не ужесточило эти требования, как-то сами застройщики неактивно туда шли.

Поэтому я вообще, условно, сторонник создания государственной строительной компании, которая бы определенным образом влияла в том числе на цены на недвижимость и на качество недвижимости, создавая определенного рода объекты в разных городах и создавая конкуренцию застройщикам.

Тамара Шорникова: Да, спасибо вам. Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости. Обсуждали цены на стройматериалы и на квадратные метры.

Уже скоро будем говорить о переработке мусора. Как это функционирует в нашей стране и в других странах? Сравним.