Игорь Кокин: Еще в 2008 году Верховный суд заявил, что даже замена батареи в квартире требует согласования

Гости
Игорь Кокин
Член комитета по предпринимательству в сфере ЖКХ ТПП

Александр Денисов: Сейчас переходим к следующей теме обсуждения. Поговорим о перепланировках и о необычной истории, которая произошла буквально на днях в Москве.

Ольга Арсланова: Да. Хотелось бы о ней поговорить, потому что, честно говоря, в нашей редакции она всех очень-очень удивила. Вопрос в первую очередь вам, зрители: "Устраивает ли вас то, как спланирована ваша квартира?". Я думаю, многие жители советских построек сейчас меня понимают и вздыхают. Потому что такое жилье устарело. Оно устроено неудобно. В таких квартирах просто тесно. То, что когда-то радовало жителей бараков и коммуналок во времена Хрущева, сейчас все-таки нам кажется крошечной конурой. Времена изменились, и требованию к жилью – тоже.

Вот и владелец некой в Москве решил, что тесный санузел типовой панельной 9-этажки его не устраивает. Не помещается он там. Трудно. Сначала он снес стену между туалетом и ванной. Но на этом не остановился. Он решил добавить немного площадки за счет кухни, комнаты и коридора. В итоге они стали меньше, зато санузел заметно подрос. Правда, теперь он находился над жилыми комнатами соседей. А это запрещено. Это называется расширением так называемой "мокрой зоны". Это одна из запрещенных перепланировок.

Также нельзя объединять кухню с газовой плитой и комнату, и ломать несущие стены. То есть если инспекторы такое увидят, обязательно предпишут вернуть все к первоначальному виду.

Так произошло и на этот раз. Соседи пожаловались на шум. Жилинспекция дала полгода на новый ремонт. Но жилец ничего на место не вернул. Дело тянулось полтора года. И вот итог. Суд предписал выставить жилплощадь на торги.

Вы все еще хотите капитальный ремонт? Сколько россиян могут лишиться квартиры из-за желания что-то улучшить? И как не стать нарушителем того, не желая, мы будем рассказывать для вас прямо сейчас и разбираться вместе с нашим гостем – Игорем Кокиным, экспертом РАНХиГС. Здравствуйте.

Игорь Кокин: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Нас эта история удивила, возможно, потому что мы не очень хорошо знаем законы. То есть по закону так можно – отнять у человека квартиру за то, что он там что-то тебе чуть-чуть расширил.

Игорь Кокин: На самом деле да. Эта норма уже действует у нас в Жилищном кодексе 12 лет. Только за это время…

Александр Денисов: Еще один случай был в Бирюлеве 3 года назад.

Игорь Кокин: Был в Бирюлеве, был в других регионах Российской Федерации. Но это скорее исключение из правила, чем правило. Потому что чаще всего люди все-таки, понимая возможную угрозу, приводят квартиру в первоначальное состояние или обращаются в суд, и суд признает право собственника на перепланированную квартиру. У нас в жилищном кодексе в этой же 29-й статье есть четвертый пункт, который дает суду право сохранить квартиру в уже переоборудованном виде.

Александр Денисов: Давайте разберемся, в каких случаях это возможно. Например, мне как человеку, у которого квартира в советском доме, мне кажется, что там действительно все сделано жутко неудобно. Вот в панельных 9-этажках (я так понимаю, что о ней идет речь) действительно не развернуться в санузел. Но если человек возьмет себе 10 совсем за счет кухоньки, почему нельзя? Ведь если 12 лет, как действуют эти нормы, а дома стоят уже много-много лет, и все перепланировали раньше, ничего не рушилось, значит это не так уж и опасно.

В Жилищном кодексе критерий только один: если проводимая перепланировка угрожает жизни, здоровью, влечет за собой какие-то нарушения строительных норм, то в этом случае перепланировка считается незаконной

Игорь Кокин: На самом деле в Жилищном кодексе критерий только один: если проводимая перепланировка угрожает жизни, здоровью, влечет за собой какие-то нарушения строительных норм, то в этом случае такая перепланировка считается незаконной. Так как у нас на сегодня нет конкретных параметров ("вот так можно, так – нельзя"), но есть различные строительные нормы. Например, нельзя переносить несущие конструкции (стены).

Ольга Арсланова: Это понятно.

Игорь Кокин: Это понятно, да. А вот внутри есть тоже несущие стены.

Ольга Арсланова: Между квартирами.

Игорь Кокин: Да, между квартирами. Внутри квартир иногда бывают несущие стены. У меня недавно был случай в Краснодаре. Женщина объединила две квартиры. И между квартирами снесла несущую стену.

Ольга Арсланова: Это же ее теперь…

Игорь Кокин: Это же ее две квартиры. Она теперь своя. И естественно, что это вызвало вопросы. Ей выдали предписание, чтобы она вернула все в первоначальное состояние. Она отказалась. И на нее администрация Краснодара подала в суд по продаже квартиры с торгов. Женщина же в суде подала встречный иск к администрации о том, чтобы признать квартиру переоборудованной, и суд на основании тех документов, которые поступили, посчитал, что нарушения нет и признал проведенную перепланировку. В итоге все вроде бы хорошо, но в этом доме начали проседать плиты перекрытия, пошли трещины. И сейчас и жители дома, и тсж, которое этим домом управляет, и администрация города срочно ищет несколько сотен тысяч рублей, для того чтобы там провести какие-то мероприятия, чтобы дом не развалился. Так что и такое бывает.

Ольга Арсланова: С несущими стенами примерно понятно. Что с санузлом? Почему нельзя его чуть-чуть расширить за счет какой-то другой жилплощади? Кажется, что это неопасно.

Игорь Кокин: На самом деле можно. Есть исключения у нас строительных нормах. Санузел может быть расширен при условии, что площадь санузла либо находится на первом этаже, либо находится над нежилыми помещениями. Вся проблема того гражданина, о котором вы рассказываете, была в том, что его санузел находился над жилыми помещениями, и в этом случае влага, вода могла просто просачиваться на жилые помещения. Это запрещено.

Александр Денисов: Игорь Александрович, у меня в голову пришла такая мысль, когда я про эту историю читал. Вспоминается Булгаков. Помните, там раньше чтобы исчез жилец, нужно было позвонить, сказать, что у него валюта в бачке. А сейчас просто позвонить, что бачок не там. Сама по себе странная история. Неужели настолько это мешало.

Ольга Арсланова: Понимаешь, как интересно? Позвонили же соседи, если верить тому, что пишут наши коллеги, когда услышали шум ремонта. То есть они даже еще ничего не знали об этой перепланировке. Они просто пожаловались на шум.

Игорь Кокин: Да. Соответственно, инспекция проверила. У нас есть разные требования, в том числе и по шумам. Инспекция проверила, увидела, что проводится перепланировка. У нас в любом случае, когда выявляется факт перепланировки, гражданину в случае, если эта перепланировка не согласована, выдается предписание вернуть все в первоначальное состояние. Либо оформить соответствующим образом. Ведь перепланировки разрешены. На самом деле вы сказали – вы хотите в квартире переделать. Никаких проблем на самом деле нет. Нужно подать заявление на перепланировку. В Москве этим жилинспекция занимается. В других городах это местная администрация. Есть форма заявления, утвержденная уже достаточно давно. Подать заявление, к нему приложить проект или эскиз какой-то, что вы хотите сделать. И если не будут нарушаться строительные нормы, то в принципе большинству заявителей разрешают проведение перепланировки. Но только в том случае, если это действительно не затрагивает права других граждан.

Вот когда в результате перепланировки, например, воздуховоды перекладывают ("ну, не нужен мне воздуховод здесь, мне и так хорошо"), в результате на нижних этажах вентиляции нет: сырость, грибок и так далее.

Александр Денисов: А он же как раз и мог переложить. Они же как раз и идут в районе туалета.

Игорь Кокин: Конечно. Они в районе где-то санузла и проходят. Естественно, что люди просто на нижних этажах потом будут иметь очень большие проблемы. Или, например, вытяжки, особенно в тех домах, где еще газовые плиты и подогрев воды (газовые колонки) - "мне тут не нужен дымоход, я его закрою, а вы там, как хотите". Естественно, что как только сталкиваются интересы и нарушаются права других граждан, приходится принимать какие-то меры.

Если не удается убедить… В данном случае ведь было судебное решение, обязывающее вернуть все в первоначальное состояние.

Александр Денисов: 1.5 года пытались…

Игорь Кокин: Гражданин его не выполнил. И 1.5 года оно не выполнялось. Естественно, суду не оставалось ничего другого, как принять решение о продаже.

Ольга Арсланова: Но есть ли какая-то возможность вот этому гражданину (не абстрактному, а вполне реальному) свою квартиру себе оставить уже сейчас после решения суда?

Игорь Кокин: Он может, наверное, решение суда оспорить. Я не знаю, вступило оно в законную силу или нет. Если даже оно вступило в законную силу, у нас любое решение суда может быть пересмотрено. Но в этом случае ему придется убедить суд в том, что он вернул квартиру в первоначальное состояние.

Ольга Арсланова: Исключительно так?

Игорь Кокин: Только так.

Александр Денисов: Кстати, любопытный момент. Эту же квартиру, если он не подаст апелляцию и не будет другого решения, ее будут продавать с торгов. И эксперты комментируют, что, как правило, такие квартиры уходят ниже рыночной стоимости. Почему?

Игорь Кокин: Потому что по закону новый собственник обязан будет вернуть квартиру в первоначальное состояние. То есть он должен будет опять перенести стены, вернуть санузел в то состояние… Это дополнительные затраты. Естественно, что эти затраты всех новых покупателей подвигают на то, чтобы снизить стоимость квартиры.

Александр Денисов: Сколько будет стоить эта квартира?

Ольга Арсланова: Сколько она теряет процентов?

Игорь Кокин: Не знаю. Это трудно сказать. Надо просто оценивать. Процентов 15-20 точно теряет.

Александр Денисов: Прилично.

Игорь Кокин: Да.

Ольга Арсланова: А вот еще какой момент. Как можно лишить человека жилья? Это должно быть обязательно не единственным жильем? Ведь по закону он имеет право…

Игорь Кокин: Нет. В жилищном кодексе это единственный случай, когда человек может лишиться жилья, даже не имея другого жилья.

Ольга Арсланова: Ничего себе.

Игорь Кокин: То есть если у него нет другого жилья, эта квартира будет продана, ему будут выплачены деньги, полученные от продажи, за вычетом расходов на аукцион, на организацию, на все дела. И он за счет этих денег может решить свои жилищные проблемы, как предполагает государство.

Ольга Арсланова: Вот какой интересный момент. В интернете очень много объявлений о неких конторах, которые предлагают узаконить ту или иную перепланировку. Задним числом, разумеется. Когда человек ее уже сделал. И ходят слухи, люди мне рассказывали, что они берутся даже за те случаи, которые являются незаконными. То есть сделал дыру в несущей стене – никаких проблем. Вот документы. Можно. И даже продают такие квартиры в ипотеку. Какие-то ходы, может быть, они знают? Или это сказки? Не бывает такого.

Игорь Кокин: Насчет сказок не знаю. Насчет того, что такие конторы есть – действительно есть. И у нас не только сам собственник квартиры, но и любое лицо по доверенности от его имени может подать заявление на перепланировку. И это предусмотрено действующим законодательством. Такие организации в крупных городах действительно есть. Они оказывают гражданам услуги. Кто не хочет стоять в очередях, тратить свое время на согласование всех этих процедур. Вещь такая длительная.

Насчет того, что они могут согласовать даже то, что согласованию не подлежит… Это мы оставим на усмотрение чиновников, потому что некоторые чиновники у нас все могут согласовать – было бы за что. Такое, к сожалению, бывает. Но на самом деле это чревато очень серьезными последствиями, потому что если бы это был индивидуальный жилой дом, то в принципе делай, что хочешь. Но так как это многоквартирный дом, это всегда отражается на соседях, это всегда влечет за собой для соседей какие-то последствия. И если речь идет о новых домах, там идет просто свободная планировка, и там уже каждый сам себе планирует. Все уже предусмотрено. А вот дома старые, которые как раз не рассчитаны были на то, что жители в них что-то будут делать. В советские времена это не планировалось. Получил квартиру – радуйся, живи и ничего не трогай.

Еще в 2008 году Верховный суд Российской Федерации заявил, что даже замена батареи в квартире требует согласования

Сейчас сложнее. Сейчас действительно переустройство, перепланировка требует согласования. И это касается не конкретных отдельных людей. Слушатели могут посчитать, что это какой-то отдельный случай. На самом деле это касается очень многих людей, потому что, например, в 2008 году Верховный суд Российской Федерации заявил, что даже замена батареи требует согласования по той процедуре, о которой мы сказали.

Александр Денисов: Сразу телезрители спрашивают: "Объединил балкон с комнатой. Можно ли это узаконить?".

Игорь Кокин: В принципе это можно узаконить. Надо сделать проект. Есть типовые проекты. По крайней мере, в Москве типовые проекты предлагает Мосжилинспекция. Некоторые из типовых проектов предполагают возможность объединения балкона с комнатой. Но там есть определенные проблемы, связанные с отоплением и так далее.

Ольга Арсланова: Возмущаются люди: "Под санблоком ведь есть гидрозащита. Это несложно. Неужели это может быть опасно для соседей снизу?".

Игорь Кокин: Это может быть опасно для соседей, потому что при производстве работ никто сегодня не может сказать, какие скрытые работы были выполнены и были ли они выполнены. Была ли выполнена гидроизоляция, не была выполнена гидроизоляция. Так как контроля за производством работ не осуществлялось, так как это делалось без проекта, сегодня предугадать, что там (была там гидроизоляция или нет), невозможно. А когда потечет, извините, уже разбираться будет сложно.

Поэтому тут суд, видимо, посчитал, что нет возможности изменить первоначальное состояние.

Александр Денисов: А вот интересно. Мосжилинспекция так оперативно реагирует. Один звонок соседей – и все, они уже на месте.

Игорь Кокин:Мосжилинспекция действительно реагирует. Почему? Потому что любые перестройки, перепланировки квартир чреваты разными последствиями. У нас огромное количество случаев взрывов, когда взяли, перенесли газовую плиту, протянули шланг какой-то – а она взяла и рванула. Это в тех домах, где газовые плиты или колонки. У нас огромное количество случаев, когда просто складывались дома, потому что снесли несущую перегородку – и складывается дом. А потом несколько семей остается без жилья.

Поэтому на эти вещи реагируют очень быстро. И если поступает заявление, оно быстро рассматривается, проводится проверка, принимаются соответствующие меры. Но первая мера – это предупреждение. Это уведомление собственника о том, что так нельзя. Либо оформите, как положено, либо верните в первоначальное состояние. Тут же много вариантов действий.

Ольга Арсланова:Очень интересные вопросы задают зрители. Предположим, человек сделал перепланировку, никто о ней не узнал, он там живет много лет, а потом продает. И вот вопрос. Если человек несведущ, не знает он всех нюансов, купил по всем правилам уже незаконно переделанную квартиру, что дальше? Он же не виноват, получается. Не он переделывал.

Игорь Кокин: Он не виноват. В этом случае ему надо будет обратиться с заявлением в местную администрацию или в Мосжилинспекцию о том, что приобретенная квартира не соответствует техническому паспорту. И в этом случае, соответственно, органы власти будут принимать решение. Либо он будет получать разрешение на перепланировку для внесения изменений в техпаспорт, либо будет приниматься решение о том, что надо вернуть первоначальное состояние. И он уже тогда будет свои претензии направлять, связанные с расходами, к прежнему собственнику.

Ольга Арсланова: Понятно. Звонок от Александра из Тюмени. Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, у меня квартира находится над нежилым помещением. То есть там складской вход, и плита-перекрытие, как козырек. Могу ли я поставить балконную дверь в этой комнате и на этом козырьке сделать балкон из тех же материалов, не нарушая фасад дома?

Ольга Арсланова: Вот фантазия какая.

Игорь Кокин: Я очень советую нашему телезрителю обратиться в любую проектную организацию, которая делает строительные проекты, и попросить, чтобы они посмотрели и сделали ему проект. Проектанты отвечают за соответствие всех строительных норм и правил. Если проект будет подготовлен, он может смело обращаться в администрацию города Тюмени для получения разрешения на проведение перепланировки. Потому что она проводится только на основании проекта. А за правильность проекта отвечает проектная организация.

Ольга Арсланова: Но это, видимо, универсальный совет всем нашим зрителям, которые спрашивают "куда идти, если хочу сделать…".

Игорь Кокин: Сначала сделать проект. Проектанты, которые рассчитывают нагрузки, учитывают различные строительные нормы. Дело в том, что сказать "вот это можно, вот это нельзя" практически невозможно. Надо смотреть применительно к каждой конкретной квартире: что под квартирой, какие плиты, где как. Это проектная организация. Надо просто обратиться в проектную организацию. Если проектная организация скажет "да, это возможно" и подготовит вам проект, можете смело обращаться. Скорее всего, вы получите разрешение на переустройство, перепланировку в соответствии с этим проектом.

Александр Денисов: Дорого это?

Игорь Кокин: Это по-разному. В зависимости от того, какой проект. Индивидуальные проекты бывают достаточно дорогие. Более простые проекты, связанные с заменой каких-то отдельных элементов или устройств дверей, или, как слушатель спросил, балкона – обычно это в пределах 4-5 тысяч рублей.

Ольга Арсланова:"Можно ли сделать балкон на 1 этаже в хрущевке?". Он же никому вроде не мешает, да?

Игорь Кокин: У нас сегодня чего только не делают. У нас и балконы делают.

Ольга Арсланова: Дополнительную комнату пристраивают.

Игорь Кокин: Дополнительную комнату пристраивают. Понимаете, все можно сделать. Если конструкция дома позволяет. Я же не знаю, как вы собираетесь крепить балкон. И никто не знает. Как вы его будете? Прикручивать к стене – одна конструкция. Будете пробивать плиты перекрытия и туда вставлять какие-то железки – это другая. Опять же, обратитесь к проектной организации. Если она предложит проектное решение, которое позволяет при этих нагрузках получить возможность еще и иметь балкон – ради бога. Это тоже возможно.

Ольга Арсланова: Еще вопрос о хрущевке: "Убрал там печь. Можно ли это узаконить?".

Игорь Кокин: Печи отопления. На самом деле с печами ситуация достаточно сложная. Дело даже не в самой печи, потому что печь находится в помещении. У нее еще усиленный фундамент. Так что ее снос никак не вредит никому. И, как правило, это все узаконивается достаточно легко. Там проблема в дымоходе. Потому что все печи – это печи с дымоходом. И если вы убрали печь и убрали дымоход, при этом дымоход проходит через вашу квартиру или опирается на вашу квартиру и идет в другие квартиры, то там, конечно, будут большие проблемы. И вам вряд ли это разрешат. Так что просто надо посмотреть, что у вас убирается – сама печь или дымоход.

Ольга Арсланова: Звонок от Евгении из Москвы. Здравствуйте.

Зритель: Алло, добрый вечер. У меня очень большие проблемы. У меня сосед сверху нарушил вентиляцию. Я уже обращалась и месту жительства в ЖЭК, а потом написала в Москапстрой. Москапстрой подал на него в суд. Было два заседания суда, на которые он не явился, после которых я встречаю его, и конкретно он мне говорит: "Я не собираюсь ни на какие заседания являться, ничего я делать не буду. Так как весь подъезд такой, когда все восстановят, тогда и я подумаю". Я взяла решение суда. Там был штраф по 1000 рублей с каждого взять. Я второе письмо написала в Москапстрой. Они мне прислали ответ, что якобы там будут что-то рассматривать. Но это все мертво. И я устала, понимаете? У меня запахи в квартире такие. Я ни в туалет не могу зайти, ни на кухню. И это на самом деле у нас весь такой подъезд. У нас просто все куплены, понимаете? Я бы вызвала прямо вас, телевидение, чтобы вы вот это все засняли. Такой бардак, это страшно. Мы мучаемся здесь.

Ольга Арсланова: Игорь Александрович, вам вопрос – что еще можно сделать?

Зритель: Да. Вплоть до того, что вызвала бы телевидение сюда.

Ольга Арсланова: Спасибо за информацию.

Игорь Кокин: Я думаю, что, во-первых, надо обратиться в Мосжилинспекцию, потому что это ее компетенция. И Мосжилинспекция должна провести проверку, что там происходит. То, что судебные процессы длятся достаточно долго – это действительно так. Это такая у нас судебная система. По той квартире, с которой мы начинали, там два года шли все эти дела. Но они закончились. И я думаю, что вам просто надо обратить внимание соседа, что он может лишиться квартиры. Оттого, что он не ходит на судебные заседания, через некоторое время суд просто может принять решение о продаже его квартиры с торгов. И это не фантазия. Это уже реальность. Но на самом деле надо обратиться в Мосжилинспекцию. Обращение можно подать через подал госуслуг, можно через сайт жилинспекции, что вот такая ситуация, вы просите помочь. И я думаю, что разбираться будут. Все равно никто, кроме надзорных органов, помочь вам сегодня не сможет.

Ольга Арсланова: И вопрос о том, когда не ломают, а наоборот строят. "Можно ли в квартире ставить свои перегородки, стены без разрешения? Например, является ли перепланировкой стена, обшитая гипсокартоном?".

На все изменения в своей квартире надо получать разрешения, если вы хотите спокойно жить

Игорь Кокин: Является перепланировкой. Устройство перегородок – это перепланировка. И замена сантехнического, теплотехнического, электротехнического оборудования – это перепланировка. На самом деле любые проектные изменения от той нормы, которая прописана в техническом паспорте вашей квартиры – это перепланировка или переустройство квартиры. И на все эти изменения надо получать разрешения, если вы хотите спокойно жить.

Ольга Арсланова: Спасибо. Мы говорили о перепланировках, законных и незаконных, о том, к чему могут незаконные привести, с нашим сегодняшним гостем Игорем Кокиным, инспектором РАНХиГС. Спасибо, что пришли.

Игорь Кокин: Спасибо.