Михаил Чумалов: В сделках купли-продажи квартиры используйте безналичный расчет и не занижайте ее реальную стоимость. Иначе потом вы ничего не докажете

Гости
Михаил Рожков
советник Правления «НД-Банка»
Михаил Чумалов
директор агентства недвижимости

Ольга Арсланова: Ну а сейчас о важных и интересных темах. В Москве участились случаи краж денег из банковских ячеек. Вот буквально недавно в Москве произошло сразу три похищения из ячеек-депозитариев двух коммерческих банков. Суммы крупные, общий ущерб составил примерно 57 миллионов рублей. Во всех трех случаях возбудили уголовные дела по статье "Кража". Но случай не единичный.

Юрий Коваленко: Ну естественно. В конце ноября сообщалось о краже из ячейки одного из столичных банков 27 миллионов рублей, а 1 ноября злоумышленники похитили 22 миллиона рублей из ячейки в отделении банка "ВТБ". Юристы объясняют, что банк предоставляет услугу по сохранности доступа в ячейку, на этом, собственно, и заканчивается. Соответственно, что находится в этой ячейке – это личная ответственность того, кто в нее что-то помещает. Никакого акта не составляется, ценности не передаются – банк предоставляет в аренду место хранения и не более того.

Можно ли избежать кражи и что делать, если она уже произошла? Давайте разбираться: у нас в гостях Михаил Чумалов, генеральный директор агентства недвижимости "Белый город". Добрый вечер.

Ольга Арсланова: Здравствуйте, Михаил.

Михаил Чумалов: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Интересно все: и как технически это происходит, и почему банки не несут ответственности. Давайте только сначала разберемся, наверное, с главным: если банк ответственности не несет, то чем хранение денег, крупных сумм в ячейке банка отличается от хранения этих же сумм дома, не знаю, в коробке из-под конфет или в каком-то другом импровизированном сейфе? Получается, что ничем.

Михаил Чумалов: В первую очередь тем, что вероятность ограбления квартиры все-таки больше, чем ограбления банка.

Ольга Арсланова: И на этом все заканчивается.

Михаил Чумалов: Но тут надо сразу сказать, что те, кто хранят деньги в банковских ячейках, эти люди делятся на разные категории. Во-первых, хранят те, кто просто хранят наличные деньги или ценности (необязательно деньги – ценности, документы), и эти люди, как правило, не заинтересованы в том, чтобы кто-то знал, что именно, где и каким образом он хранит. И есть другая категория – это те, кто при помощи банковских ячеек рассчитывается по сделкам с недвижимостью, и эти люди как раз заинтересованы в том, чтобы было известно чаще всего, что лежит в банке в ячейке. А услуга универсальна, она предоставляется и тем, и другим одинаковая, поэтому некий конфликт интересов есть. Существует тайна вклада, и банк обязан ее сохранять.

Юрий Коваленко: А можно это законодательно развести?

Ольга Арсланова: Вообще очень хочется понять саму цепочку. Где тонко в этом механизме, на каком этапе возможна вот эта кража? Если, как говорят во многих случаях, всего один ключик условный хранится у того, кто этот вклад сделал, больше его ни у кого нет.

Михаил Чумалов: Не всегда, простому бывает. Бывает ключик у того, кто хранит, бывает, что ключик хранится в банке, бывает два ключа (один в банке, один у того, кто хранит, и открыть ячейку можно только двумя ключами). Но я вам скажу, что… Вообще каким образом деньги могут пропасть из ячейки? Самый простой способ – это ограбление банка, такое тоже случается, и за последнее время было несколько в основном в Санкт-Петербурге и в Москве. Самый нашумевший случай – это ограбление "Промсвязьбанка" в январе 2016 года, когда оттуда из депозитарного хранилища унесли 1.5 миллиарда.

Юрий Коваленко: А каким-то образом это попало, может быть, на камеру, известно стало? Или это тайна следствия до сих пор? Все-таки надо бы как-то понять.

Михаил Чумалов: Следствие идет. Такой случай не один, просто он самый яркий, самый большой. Вообще грабили и "Сбербанк" в Москве на Туристской улице, и в Санкт-Петербурге несколько банков, но это как бы форс-мажор.

Ольга Арсланова: Это форс-мажор, где банку действительно трудно что-то предъявить. А вот в случаях вроде тех, о которых мы сейчас рассказывали, когда люди просто приходят, открывают ячейку, хоп! – а там нет ничего, никто ничего не знает.

Михаил Чумалов: Тут опять существуют разные варианты. Первое – это мошенничество со стороны тех, кто каким-то образом в эту ячейку проник (по подложным документам или каким-то другим способом). Второе – это, к сожалению, банковские служащие, которые тоже имеют доступ к депозитарному хранилищу. Доказать, как вы правильно говорите, это правильно невозможно, потому что банк по определению не знает, что хранится в ячейке. И если я мошенник, я могу ничего не класть в ячейку, положить резанную бумагу, три рубля, а потом утверждать, что там был миллион долларов и требовать компенсацию. Видеонаблюдение не ведется.

Юрий Коваленко: Но почему? Ведь разговор идет о миллионах и миллиардах. Тут, по-моему, как-то…

Михаил Чумалов: Именно потому, что существует большое количество людей, которые не заинтересованы в том, чтобы знали, какие ценности хранятся в их ячейках.

Ольга Арсланова: Давайте тогда вернемся к тем двум вариантам случаев, о которых вы говорили. Первый случай – когда человек действительно заинтересован в сохранении тайны, и здесь тоже он, соответственно, ничего не может доказать. Либо случай, например, продажи квартиры, и о том, что хранится в ячейке, знает покупатель и продавец. Банк точно так же остается третьей неосведомленной стороной в этой ситуации?

Михаил Чумалов: Он не должен знать то, что находится в ячейке, если это не специальным образом организованная услуга, когда деньги, положенные в ячейку, переписывают, и банк как бы берет на хранение. Но, к сожалению, таких банков в Санкт-Петербурге нет вообще, а в Москве их очень мало, это банки не первого ряда. И вот за этим будущее, потому что других, нормальных способов расчета по сделкам с недвижимостью, к сожалению, пока адекватных не существует.

Юрий Коваленко: То есть эта проблема неразрешима, и мы никак не сможем этого сделать? Есть же наверняка какой-то здравый алгоритм, по которому можно защититься человеку? Может быть, за деньги банку можно каким-то образом предоставить информацию, чтобы он точно предоставил один-единственный ключ, или чтобы именно на эту ячейку было видеонаблюдение – ну хоть как-то?

Михаил Чумалов: Это не спасет. Один-единственный ключ не спасет: у любого банка есть мастер-ключ, который открывает ячейки. Это необходимо на случай экстренных случаев. Но на мой взгляд, нужно просто разделить две разные услуги: одна – анонимное хранение денег, и другое – хранение денег с описью вложения, которая необходима для нормальных, цивилизованных способов расчета в сделках с недвижимостью.

Ольга Арсланова: И за это придется чуть больше заплатить, вероятно.

Михаил Чумалов: Да. Но в любом случае это плата за риск. Вы когда кладете деньги в ячейку в любом банке, вы можете заказать услугу пересчета и проверки денег в кассе. Это все равно стоит денег, часто люди это делают, просто чтобы убедиться, что деньги не фальшивые.

Ольга Арсланова: Давайте к нашей беседе банкиров пригласим.

Михаил Чумалов: Давайте.

Ольга Арсланова: А то мы тут все обсуждаем, а мнение их еще и не узнали. У нас на связи прямо сейчас Михаил Рожков, советник управления "НДБанка". Михаил, здравствуйте.

Юрий Коваленко: Добрый вечер.

Михаил Рожков: Добрый день.

Михаил Чумалов: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Вы знаете, наш SMS-портал разрывается от негодования россиян, которые не понимают: ну как же так, мы приносим деньги в банк, а компенсации при краже от банка получить не можем. Это кажется несправедливым. С чем это связано? Почему никакой ответственности банк в таком случае не несет?

Михаил Рожков: Вы знаете, как правило в большинстве банков в договоре обычной аренды есть те пункты, в которых написано, что банк не несет ответственности за сохранность вложения, сохранность содержимого ячейки. Банк тоже можно понять: банк в данном случае не должен знать, что арендатор хранит в ячейке, понимаете? Он хранит тайну вложения. Более того, работники банка знают только, к какой ячейке клиент имел доступ и когда, а что он туда положил, работник банка знать не должен. Более того, мы же не исключаем всякие мошеннические вариации. Предположим, условный мошенник арендует ячейку в банке, имитирует туда доступ, кладет туда 100 рублей или вообще ничего не кладет, а потом требует компенсацию банка, потому что он якобы туда положил миллион долларов.

Михаил Чумалов: То, о чем мы говорили.

Михаил Рожков: В данном случае надо доказать, что деньги в ячейке были, а это как раз очень сложно сделать. Более того, судебная практика тоже присутствует, и как правило суды принимают сторону банков в данном случае.

Юрий Коваленко: Вы же наверняка сталкивались с подобными ситуациями, слышали о них. Вот каков актуального расследования, были ли деньги в ячейке или их на самом деле не было? Поподробнее можете рассказать про это?

Михаил Рожков: Как правило… Непосредственно я с этим, конечно, не сталкивался, но такие ситуации были, и как правило клиенты оставались ни с чем.

Юрий Коваленко: А можно как-то защититься? Сколько стоит платное хранение? Предположим, я выиграл в лотерею миллион, вот я этот миллион хочу положить в банковскую ячейку, хочу, чтобы про это все знали в банке во всяком случае. Сколько мне это будет стоить?

Михаил Рожков: Если вы просто снимаете ячейку в аренду, это невозможно на самом деле. Наш банк как раз пытается разрешить эту дилемму, но именно по сделкам с недвижимостью, то есть когда клиенты рассчитываются за квартиру, они имеют однократный доступ к ячейке. То есть, понимаете, проблема в том, что если вы просто снимаете ячейку и кладете туда миллион, мы не можем отследить постоянно, что вы туда внесли и что вы оттуда вынесли, понимаете? В этом проблема.

Ольга Арсланова: То есть правильно я понимаю, Михаил, что в случае кражи денег, заложенных во время сделки, шансов больше на позитивное для клиента разрешение этой ситуации просто потому, что все знают о том, что они там были?

Михаил Рожков: Мы как раз и пытаемся разрешить эту дилемму. То есть мы развиваем, наш банк развивает сейчас расчеты через банковские ячейки с описью вложения.

Юрий Коваленко: Это дорогая услуга?

Михаил Рожков: Да нет, это недорогая услуга, мы об этом отдельно еще поговорим. Суть этой услуги в том, что перед тем, как клиенты осуществляют расчеты по сделке, закладывают вложения в ячейку, банк пересчитывает и проверяет на подлинность деньги, а после этого составляет некий документ, который называется "опись вложенного", в котором сумма фиксируется. И в данном случае банк несет ответственность за содержимое, берет на себя ответственность за вложение.

Ольга Арсланова: То есть, Михаил, если вдруг украдут из ячейки деньги, описанные в присутствии банковского служащего, банк будет эти деньги компенсировать, правильно я понимаю?

Михаил Рожков: Да-да. В данном случае да, банк берет на себя полную ответственность за содержимое ячейки, и если клиенты вложили туда деньги, потом доступа туда не имели, мы уже не можем сказать, что мы не знаем, что там лежит. У нас четкий документ, в котором фиксируется сумма.

Михаил Чумалов: А как же быть с тайной вложения тогда?

Ольга Арсланова: Тут уж риск тогда.

Михаил Рожков: Опять же, возвращаясь к этому вопросу. Тайна вложения актуальна только для тех, кто просто хранит деньги или не деньги, ценности в ячейке и не хочет, чтобы об этом кто-то другой знал. Мы конкретно… Вот эта услуга по описи вложения предназначена для тех, кто совершает сделки, именно сделки с недвижимостью. Наш банк вообще ориентирован исключительно на подобные операции, мы стараемся в данный момент… Мы даем переговорные комнаты бесплатно совершенно, делаем гибкий курс по валютному обмену, если клиентам это необходимо, и в дальнейшем вообще предполагается создать при банке центр оформления…, будем сопровождать сделки полностью, то есть оформлять договора, производить расчеты, осуществлять регистрацию прав. Грубо говоря, клиенту не надо будет вообще уходить никуда, все при банке можно будет сделать. Мы хотим создать нормальный риэлтерский бизнес, нормальный риэлтерский банк.

Ольга Арсланова: Михаил, при цивилизованных современных безналичных расчетах всех этих проблем, в общем-то, можно было бы избежать наверняка. Как вам кажется, почему до сих пор это все непопулярно?

Михаил Рожков: Мы тоже безусловно к этому стремимся. Более того, я считаю, что это самый цивилизованный, наверное, и правильный способ расчетов. Многие банки такую услугу предоставляют посредством аккредитивов. Но тут какое "но"? Аккредитив удобен, когда по сделке существует только два лица, покупатель и продавец. На вторичном рынке, как правило, большинство сделок цепи, то есть несколько сторон, две, три, пять, на моей практике было 12, как сейчас помню – сделка была сложная, безумное количество людей было. По аккредитиву это сложно достаточно сделать, поэтому, к сожалению, от наличных денег пока уйти сложно, хотя это, конечно, действительно необходимо.

Михаил Чумалов: Я хотел бы прокомментировать, если можно. Михаил абсолютно прав, по аккредитиву это сделать невозможно – не сложно, а просто невозможно, когда многосторонняя сделка. Дело в том, что у нас большая часть сделок, поскольку денег свободных у людей на руках мало, происходит так: гражданин А покупает что-то у гражданина B, а B покупает одновременно у C, C у D и так далее. Получается в конечном итоге то, что деньги платит А, а получает их не B, у которого с ним договор купли-продажи, а D, который никак с ним не связан формальными отношениями. Это можно разрулить только через наличные деньги и банковскую ячейку.

Юрий Коваленко: Хорошо. А вот все-таки, может быть, вы в таком случае в курсе. Вот у меня есть единственный ключ от моей ячейки. Как человек, совершенно не знающий, где моя ячейка, номер моей ячейки, не имеющий этого ключа, прийти в банк, кто его вообще допустит и как он может это открыть?

Ольга Арсланова: Наши зрители подозревают, что все-таки тут без сотрудников банков во многих случаях не обходится.

Михаил Рожков: Это скорее вопрос к нашим следственным органам. Наверное, действительно вы правы, без сотрудников банка в данном случае не обходится. В большинстве случаев это все как-то связано.

Юрий Коваленко: А вот вы как сотрудник банка можете планово рассказать, каким образом проходят линии обороны в банке? То есть я прихожу в банк, у меня паспорт, предположим, спросят, у меня здесь отпечатки пальцев, меня роспись попросят сделать и так далее. Вот каким образом я могу дойти до хранилища? Сколько степеней защиты?

Михаил Рожков: Безусловно, вас в чужую ячейку не пустят: если вы не являетесь клиентом банка, вы не попадете в депозитарий. Для этого необходимо снять ячейку, необходим документ, удостоверяющий личность, у вас… документ, вас туда пустят или не пустят.  

Юрий Коваленко: То есть преступник открывает ячейку в этом же банке, так? Приходит туда.

Михаил Рожков: Да.

Юрий Коваленко: Но открывает не свою ячейку, а чужую ячейку, достает оттуда денежные средства или ценности и уходит, никто его не останавливает. Так возможно?

Михаил Чумалов: Для этого надо ключ.

Михаил Рожков: Это невозможно. В нашем банке два ключа, то есть ключ клиента и мастер-ключ. Без мастер-ключа ячейку открыть невозможно. То есть необходим ключ, который предоставляет сотрудник. А сотрудник знает, какую ячейку он открывает, поэтому чужую ячейку он не откроет точно.

Юрий Коваленко: То есть получается, что в этом случае, если есть мастер-ключ и ключ, то только сотрудник банка участвует в этом сговоре. Может быть, есть какие-то карточные системы, или от мастер-ключа никак вообще не отойти, не избежать этой ситуации?

Михаил Рожков: Я считаю, что мастер-ключ – это наиболее надежный способ.

Юрий Коваленко: Но вот, как видите, не получается: то 20 миллионов, то 27 миллионов. Не спасает от этого никак.

Михаил Чумалов: Я могу рассказать конкретные случаи, как попадают мошенники в ячейку без помощи служащих банка по поддельным документам – например, по поддельным доверенностям. Был случай, когда мошенник изготовил поддельную доверенность, одновременно зарегистрировал на свое имя номер телефона (украл у реального арендатора ячейки телефон), перерегистрировал по поддельной же доверенности на свое имя, и сотрудник банка, который честно исполнял свои обязанности, позвонил по этому номеру, чтобы убедиться в том, что доверенность подлинная, ему там сказали, что доверенность подлинная, он пропустил мошенника в банк, и тот вынес 400 тысяч евро.

Юрий Коваленко: То есть банк не обязан проверять, насколько достоверно. То есть считается, что он проверил.

Ольга Арсланова: Он проверил как мог.

Юрий Коваленко: Он работу свою сделал или нет?

Михаил Чумалов: Как мог, он проверил. Потому что как можно проверить подлинность доверенности за 5 минут? Невозможно.

Юрий Коваленко: Клиент, поверьте, фразе "как мог проверил", когда у него 400 тысяч евро украдено – в это как-то странно верится.

Ольга Арсланова: Михаил, по-моему, что-то добавить хотел. Михаил, вы еще на связи с нами?

Михаил Рожков: Если банк большой, депозитарий большой, то, наверное, этот риск увеличивается. Когда большое количество клиентов, у сотрудников, наверное, тоже зашоривается… И такое, наверное, возможно. В данном случае, если банк небольшой, как правило, все клиенты (их там 300-400 максимум, а то и меньше), поэтому…

Юрий Коваленко: Но позвольте, это у нас только такой бардак или во всем мире? Может быть, есть какой-то положительный опыт зарубежный? Или везде так?

Михаил Рожков: Слушайте, про зарубежный опыт не могу сказать. Возможно, где-то и по сетчатке глаза доступ к ячейке осуществляется, я такой практики в нашей стране пока не знаю. Возможно, все в будущем.

Михаил Чумалов: У нас есть банки, которые кроме документов еще требуют отпечаток пальца для доступа.

Юрий Коваленко: А вот в этих банках, которые ограбили, был эта опция или нет?

Михаил Чумалов: Не могу вам этого сказать.

Михаил Рожков: Нет, не было.

Юрий Коваленко: Ну вот, видимо, наверное, зная это, и воспользовались этим мошенники. То есть в перспективе никакой стратегии защиты вложений человека не предвидится? – какой-то реформы банковской, которая поможет защитить деньги людей, или все-таки есть какие-то разработки?

Михаил Рожков: Пока кроме составления описи я не вижу ничего другого.

Ольга Арсланова: То есть в принципе довольно простой и действенный метод, судя по всему. Спасибо. Михаил Рожков, советник правления "НДБанка" был в прямом эфире.

Михаил Чумалов: Я совершенно согласен с Михаилом – это самый на сегодняшний день надежный способ расчетов, если мы ведем речь именно о расчетах по сделкам. Михаил Рожков – человек известный, на нашем риэлтерском рынке он уже не первый год пытается организовать такую систему. Я считаю, что за этим в нашей стране, пока не будет цивилизованных безналичных расчетов, будущее.

Юрий Коваленко: А вот у нас еще SMS приходят, и вот один из телезрителей вполне себе логичную SMS прислал: "У ящика должно быть два замка – один для ключа клиента, один для сотрудника банка".

Михаил Чумалов: Так так оно и есть на самом деле, но это, к сожалению, не может нас обезопасить от махинаций внутри банка.

Ольга Арсланова: "Где вы храните деньги?" – такой вопрос задавали наши корреспонденты жителям разных городов. Давайте посмотрим, где же россияне хранят свои сбережения.

ОПРОС

Юрий Коваленко: М-да. Ну что, все-таки выгодно металлический счет открывать тогда, получается?

Ольга Арсланова: Да, может быть, действительно есть какие-то практические советы людям, которые сейчас наслушались нашу передачу и боятся нести в ячейку деньги, боятся продавать квартиру, используя этот механизм? Что делать?

Михаил Чумалов: Если возможны безналичные расчеты, конечно, лучше пользоваться безналичными расчетами, аккредитивными расчетами. Либо депозитами нотариусов (есть еще такая форма расчетов), но она, к сожалению, тоже очень ограниченно применяется – это если вы сделаете сделку в нотариальной форме и именно у этого нотариуса, и как применить ее к так называемым альтернативным цепочным сделкам, мы тоже пока не понимаем. Если есть возможность сделать так, делайте так, это первое.

Второе – всегда указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость квартиры, потому что если цена занижена, то тогда вы тем более потом не сможете доказать ничего и никогда. Я сам столкнулся со случаем, когда были украдены деньги, часть денег из ячейки – те деньги, которые в моем присутствии были туда положены. Там по счастью была сумма полная, соответствующая договору купли-продажи, и можно хотя бы трясти в суде этим договором и говорить, что…

Юрий Коваленко: И чем закончилось все это дело?

Михаил Чумалов: Пока ничем, идет следствие.

Юрий Коваленко: А каким образом могла пропасть часть суммы, если могла пропасть вся сумма?

Михаил Чумалов: А вы знаете, это скорее вопрос не ко мне.

Ольга Арсланова: То есть указываем полную сумму, даже если очень хочется уйти от налогов.

Михаил Чумалов: Даже если очень хочется.

Ольга Арсланова: Лучше не рисковать.

Михаил Чумалов: В любом случае рисково.

Юрий Коваленко: И сколько идет следствие уже?

Михаил Чумалов: Полгода.

Юрий Коваленко: То есть даже имея неопровержимые доказательства, полгода минимум придется посудиться?

Ольга Арсланова: Доказательство того, что оно там было.

Михаил Чумалов: Являются ли они неопровержимыми, будет решать суд и следствие, но есть пять свидетелей.

Юрий Коваленко: Этого достаточно?

Ольга Арсланова: Следствие покажет.

Михаил Чумалов: Посмотрим, следствие покажет.

Юрий Коваленко: Интересно-интересно.

Ольга Арсланова: Спасибо, что пришли и разъяснили. Напоминаем, что у нас в гостях был Михаил Чумалов, генеральный директор агентства недвижимости "Белый город". Говорили о краже денег из банковских ячеек. Таких случаев уже очень много – будем следить за развитием событий и за следствием тоже.

Юрий Коваленко: Спасибо.

Михаил Чумалов: Спасибо.