Надежда Косарева: Не покупайте дешевую квартиру в доме на стадии котлована

Гости
Надежда Косарева
президент Фонда «Институт экономики города»
Константин Иванов
председатель национального центра «Жилстройконтроль»

Оксана Галькевич: Итак, понедельник, 16:34 по московскому времени – ваше, уважаемые друзья, постоянное время встречи со Светланой Разворотневой, ведущей нашей рубрики регулярной, "Всё о ЖКХ" она называется. Ну и место встречи, Светлана, тоже изменить нельзя: Общественное телевидение, студии программы "ОТРажение". Добрый день. Я так понимаю, что сегодня речь пойдет не об управляющих компаниях, не о каких-то нарушениях с их стороны, не о ремонте коммунального хозяйства или о чем-то еще, что мы часто обсуждаем в наших прямых эфирах. Речь пойдет о том, как не стать обманутым дольщиком.

Светлана Разворотнева: Да, совершенно верно. Сегодня поговорим не о тех, кто мучается с уже имеющимися квартирами, а о тех, кто только планирует приобрести эту квартиру. Где купить ее, кто может помочь и как не стать жертвой в этом довольно-таки сложном мероприятии – приобретении своего жилья?

И мы, конечно, приглашаем к разговору наших зрителей. Мы ждем от вас SMS, мы ждем от вас телефонных звонков. Тем более что сегодня в студии у нас, наверное, один из лучших экспертов в этой области – директор фонда "Институт экономики города", председатель Комиссии по жилищным вопросам Министерства строительства и ЖКХ РФ Надежда Борисовна Косарева. Здравствуйте.

Надежда Косарева: Добрый вечер.

Светлана Разворотнева: Надежда Борисовна, коль скоро вы возглавляете такую комиссию в Общественном совете, у меня первый вопрос немножко странный: у нас вообще в стране есть жилищная политика?

Надежда Косарева: На мой взгляд, есть. И она уже многие годы направлена на повышение доступности жилья. Если вы помните, в 2005 году был объявлен общенациональный приоритетный проект о повышении доступности жилья в России, и эта тема не сходит с повестки дня по настоящее время.

Светлана Разворотнева: Нет, может, она с повестки и не сходит, а результатов как-то не видно. Мне кажется, люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия, они либо должны залезть в такую кабалу на всю жизнь, либо, я не знаю, годами стоять в очереди. В общем-то, с этой точки зрения, по-моему, по сравнению с советскими временами, ничего не изменилось, а может быть, даже ухудшилось, потому что бесплатное жилье – это сейчас миф. Или все-таки для кого-то оно доступно?

Надежда Косарева: Бесплатное жилье действительно, по сравнению с советским временем, доступно очень немногим. И жилье по договору так называемого социального найма предоставляется практически исключительно "очереднякам", которые стоят в очереди.

Светлана Разворотнева: А кто эти люди – "очередняки"? Вот кто имеет право все-таки?

Надежда Косарева: До 2005 года это были люди, у которых размер площади, которая приходится на одного человека, маленький, ниже установленного в муниципалитете. Это были нормы – 5–7 метров жилой площади на человека.

Светлана Разворотнева: Ну, у каждого региона свои.

Надежда Косарева: Свои, да.

Светлана Разворотнева: В Москве поменьше. Где-то в регионах, может быть, побольше.

Надежда Косарева: Да. А с 2005 года добавился второй критерий – эти люди еще должны быть малоимущими, то есть у них не хватает средств, чтобы приобрести квартиру. Но все те, кто стал в очередь до 2005 года, остаются на этой очереди, с очереди не снимаются.

Светлана Разворотнева: А малоимущие – можно сказать, это сколько доход на душу, так сказать, семьи?

Надежда Косарева: Опять же это нормативно-правовым актом регионов устанавливается. Во всех регионах по-разному. В некоторых регионах это фиксируется, исходя из прожиточного минимума – один, два прожиточных минимума на члена семьи. В некоторых регионах эта оценка идет с другой стороны: считают, можете ли вы с таким доходом взять ипотечный кредит и приобрести это жилье. То есть подходы везде разные, но логика это именно в том, что человек не в состоянии сам самостоятельно решить свою жилищную проблему. Но надо сказать, что эта очередь движется очень медленно.

Светлана Разворотнева: Ну, в некоторых местах, наверное, вообще не двигается. Строят вообще в каких-то депрессивных районах у нас, в муниципалитетах что-то? Или все-таки это только в Москве такое строительство идет?

Надежда Косарева: Я не могу сказать, что исключительно в Москве. И в Татарстане есть специальные программы, направленные на помощь. Но не везде эти программы связаны именно с предоставлением жилья по договору социального найма, потому что пока у нас продлеваются каждый год программы бесплатной приватизации жилья, муниципалитету бессмысленно предоставлять жилье, которое на следующий день приватизируется. Он не сохраняет свой фонд муниципальный для решения проблем вот таких граждан. Поэтому в регионах пытаются найти другие подходы: либо дать льготный ипотечный кредит, либо предоставить средства на первый взнос. То есть во всех регионах самые разные программы, каким образом все-таки помогать людям, которые не могут самостоятельно приобрести жилье.

Светлана Разворотнева: Надежда Борисовна, буду немножко прерываться на эсэмэски, они у нас уже пошли. Например, вопрос такой: "Почему оплата за ЖКХ не входит в прожиточный минимум? Мы не только кушаем…" В общем, почему? На мой взгляд, она учитывается все-таки в субсидиях.

Надежда Косарева: Она учитывается при расчете прожиточного минимума, да. А кроме того еще надо сказать, что в регионах везде действуют программы субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. И людям, которым доход не позволяет оплачивать самостоятельно (это вторая программа), им предоставляются субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг.

Светлана Разворотнева: Да, это где-то 22%.

Надежда Косарева: Везде по-разному. В Москве ниже этот порог. Максимальный федеральный порог – 22%.

Светлана Разворотнева: Ну, вернемся все-таки к нашей теме – к жилью. Вот вы сказали, что жилье в принципе могут получить люди, у которых не хватает квадратных метров и низкие доходы. А есть ли у нас другие категории льготников? Вот наш зритель из Курска спрашивает: "Дают ли вдовам, ветеранам войны?" Какие у нас еще есть льготные категории? И есть ли какие-то специальные программы, которые предоставляют жилье, может быть, дешевле, ипотеку? Может быть, доплата какая-то есть?

Надежда Косарева: Во-первых, самая большая программа – это программа, которая действовала в прошлом году, ее продлили и на этот год. Это более дешевые ипотечные кредиты, по сравнению с рыночными ставками, на участие в долевом строительстве жилья и для индивидуального жилищного строительства. То есть это действительно программа, которая была очень успешной и продолжается в этом году. Не знаю, будет ли она продлена на следующий год. У нее есть свои недостатки, я не буду сейчас вдаваться в подробности, но это более дешевый ипотечный кредит. Хотя сейчас этот "более дешевый" уже почти приближается к рыночной ставке.

Светлана Разворотнева: А сколько это "более дешевое"? Разброс?

Надежда Косарева: Где-то 11% примерно.

Светлана Разворотнева: 11%. Сравниваешь с зарубежными кредитами, где 2% ипотеки, и понимаешь…

Надежда Косарева: Ну, сравнивать так ни в коем случае нельзя, потому что тогда вы и по депозиту не получите 5–7%. И все зависит от инфляции, все зависит от того, какая инфляция в стране, и в результате – какая стоимость денег на это.

Кроме этой большой программы поддержки ипотечного кредитования и нового строительства, у нас есть очень много других целевых программ: специальная программа для военнослужащих и уволенных в запас и в отставку, специальная программа для переезжающих из районов Крайнего Севера, специальная программа для участников чернобыльской…

То есть там много программ, которые в основном объединяются в форме так называемых государственных жилищных сертификатов, когда человеку дается субсидия в некотором среднем размере, определенном для определенных программ, там по-разному немножко все. Ну, когда ему дается субсидия на приобретение жилья. Есть программа поддержки молодых семей, которая опять же очень дифференцирована по регионам, но она даже поддерживается с федерального уровня. И спрос на нее гораздо больше, чем есть денег в федеральной программе. Это когда помогают на первый взнос при получении ипотечного кредита молодым семьям.

Светлана Разворотнева: Надежда Борисовна, давайте, может быть, чтобы не перечислять разнообразные программы (они действительно отличаются от региона к региону), мы просто скажем сразу, где это можно посмотреть, куда обратиться, чтобы убедиться, что вы имеете право на какую-то поддержку.

Надежда Косарева: В первую очередь, конечно, нужно обращаться в муниципалитет по месту вашего жительства. Муниципалитет знает все программы (и местные, и региональные, и федеральные) и может подсказать, участником какой программы вы можете быть.

Светлана Разворотнева: Но, положа руку на сердце, конечно, все равно большинство людей, не рассчитывая ни на какую поддержку, приобретают квартиры только за счет собственных средств, берут ипотеку. И, к сожалению, очень часто покупка квартиры превращается в лотерею, потому что если покупают в частном секторе, то потом… Ну, бывают такие случаи, когда выясняется, что в этой квартире были прописаны несовершеннолетние, заключенные, и суды принимают решение о том, чтобы вернуть прежним хозяевам купленную вами квартиру.

А если говорить о новом жилье, то здесь эта покупка иногда похожа на рулетку, потому что, к сожалению, количество обманутых дольщиков в стране, которые пострадали при покупке квартиры, у нас просто зашкаливает. Давайте посмотрим слайды. Тут видно, что, по данным МВД, количество дольщиков у нас – 75 тысяч, то есть на 20% больше, чем в 2014 году (это за 2015 год). 200 тысяч пострадавших. На самом деле, насколько я понимаю, наше с вами министерство, где мы состоим вместе с вами в Общественном совете, какие-то меры предпринимает для того, чтобы этих дольщиков стало меньше. Мы еще о них поговорим.

Но сейчас у нас по Skype есть еще руководитель организации "Жилстройконтроль" (это организация, которая защищает обманутых дольщиков) Иванов Константин Владимирович. Здравствуйте.

Константин Иванов: Добрый вечер.

Светлана Разворотнева: Скажите, пожалуйста, как сейчас, по вашему мнению, ситуация обстоит с обманутыми дольщиками? Все-таки сейчас стало более спокойно, более безопасно квартиру покупать или по-прежнему ничего не изменилось в лучшую сторону?

Константин Иванов: Вы знаете, мне кажется, что с введением в силу новых требований 214-го закона с 2017 года квартиру покупать станет более безопасно. Именно поэтому были внесены соответствующие изменения в действующее законодательство. Плюс к этому – создание компенсационного фонда, который будет как раз и делать все для того, чтобы в случае чего достраивать дома проблемных застройщиков.

Но, к сожалению, те нормы, которые прописаны в ныне пока действующем 403-м приказе Минрегиона, о котором вы, наверное, знаете, который сейчас будет изменен… Насколько мы владеем информацией, подготовлен приказ Министерства ЖКХ и проходит регистрацию в Минюсте, где нормы признания потерпевшими участников долевого строительства будут, скорее всего, сокращены, как мне кажется.

Но здесь главная-то проблема в том, чтобы люди осознанно подходили к решению приобрести квартиру в новостройке и помнили всегда о примере группы компаний "СУ-155", которая была до недавнего времени лидером на рынке жилищного строительства, и к чему все это привело. Необходимо было вмешательство государства для того, чтобы решить эту серьезную социально-экономическую задачу и достроить объекты.

Светлана Разворотнева: Константин Владимирович, извините, вы говорите, чтобы они ответственно подходили. А это как? Что должен сделать… Вот у меня есть деньги, я собираюсь взять ипотеку. Что мне нужно проверить, на что мне нужно посмотреть, чтобы не оказаться в такой ситуации, как, к сожалению, оказались и те, кто у "СУ-155" покупал, и другие?

Константин Иванов: Если бы был единый реестр добросовестных и недобросовестных застройщиков, принимать решение покупателю жилья было бы, конечно же, гораздо проще. Но сейчас, вы знаете, к сожалению, спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И для того чтобы принять решение – купить квартиру у того или иного застройщика, – нужно собрать очень большое количество информации, вплоть до истории работы этой компании.

Я подчеркиваю, что никто не предполагал, что такая мощная компания, как "СУ-155", может рухнуть в одночасье. Поэтому здесь дать серьезных гарантий, что приобретение жилья не станет проблемой, к сожалению, на сегодняшний день никто не может. Вплоть до того, я думаю, что в ближайшее время будут еще предприняты попытки внести дополнения в 214-ФЗ.

Светлана Разворотнева: Константин Владимирович, если нет такой четкой рекомендации, что делать, чтобы не оказаться в рядах обманутых дольщиков, давайте тогда хотя бы ответим. Вот люди спрашивают: "Мы попали в обманутые дольщики, но справку нигде об этом не можем взять. Как нам доказать, что мы такими являемся?" Куда люди должны в первую очередь пойти, если понимают, что их дом, который должен был быть сдан еще в январе этого года, до сих пор не достроен?

Константин Иванов: Прежде всего, критерий обманутых дольщиков регулируется 403-м приказом Минрегионразвития, там все критерии перечислены. Для того чтобы попасть в один из этих критериев, необходимо обратиться в надзорный орган. Либо это в министерство строительного комплекса субъекта федерации (в Москве эта организация называется Москомстройинвест), подать соответствующую заявку, и далее уже непосредственно организация принимает решение – признать потерпевшим или не признать потерпевшим. В случае если решение принимается не в пользу заявителя, то у нас остаются еще и судебные инстанции. Варианта два.

Светлана Разворотнева: Ваша организация помогает гражданам, так сказать, доказать свои права в суде? И можно ли туда обращаться?

Константин Иванов: Да, мы сейчас работаем по ряду объектов Москвы и регионов России. Но подчеркиваю, что основным критерием для региональных органов власти является 403-й приказ, и как правило, по нему судебные иски удовлетворяются в пользу заявителя.

Светлана Разворотнева: Спасибо, Константин Владимирович. Это организация "Жилстройконтроль".

Действительно, тут просто сигналы SOS сыпятся через наши SMS: "Шлиссельбург. Строится дом с 2006 года, компания "Ладожская Симфония", до сих пор не сдан. Кошмар! Что делать? Помогите! SOS! Власти не слышат".

Надежда Борисовна, сразу два вопроса. Что делать? Даже три – вечных. Кто виноват? И как на ваш взгляд, вот те меры… Давайте немножко поподробнее остановимся, что там изменится с Нового года в плане гарантий для собственников. И достаточно ли этого, на ваш взгляд, для того чтобы защитить людей?

Надежда Косарева: Я бы начала с того, что не согласилась с вашей оценкой готовых квартир, потому что за последние, скажем, 10 лет существенно изменилось законодательство с точки зрения защиты так называемых добросовестных приобретателей. И все эти истории, на которые вы ссылались, о прописке лиц, находящихся в местах лишения свободы, или несовершеннолетних, они на самом деле уже канули в лету.

Эта информация уже давно существует. Суды обязаны направлять эти решения в ЕГРП, чтобы об этом знали приобретатели квартир. И вообще ситуация с защитой добросовестных приобретателей совершенно другая, то есть риск приобретения готовой квартиры очень низкий. Поэтому я бы всем советовала перед тем, как принимать решение, взвесить риск покупки готовой квартиры и участия в строительстве. Это первое.

Второе. Если вы участвуете в строительстве, то я, конечно, соглашусь с нашим защитником прав дольщиков – с точки зрения того, что вы должны посмотреть, что это за компания, ее историю. И не надо стремиться покупать самую дешевую квартиру на стадии котлована, когда есть только котлован. То есть, конечно, предпочтительнее те объекты строительства, которые уже возведены, хотя бы на нулевой цикл уже вышли.

И наконец, третье. Поправки в 214-й закон, которые вступают в силу с 1 января, действительно еще в большей степени защищают дольщиков. Там предъявляются требования к уставному капиталу застройщиков, то есть к их финансовой устойчивости, предъявляются требования, чтобы они не были в стадии банкротства. Короче, там достаточно много новых прозрачных… Читайте проектную декларацию. Сегодня проектная декларация застройщика станет уже не просто рекламным проспектом, а документом, на основании которого вы потом можете отстаивать свои права в суде. Не только договор, но чтобы договор соответствовал проектной декларации. Она очень важное место теперь будет занимать.

Контрольные органы. Очень усиливается роль контрольных органов, поэтому вы можете апеллировать и к ним тоже. То есть инструментария действительно очень много.

И наконец, сегодня издано постановление (Правительство приняло) о порядке деятельности специальной структуры – Фонда поддержки дольщиков как компенсационного фонда, в который будут обязаны отчислять 1% от проектируемой стоимости строительства застройщики и который будет использоваться, в случае чего, либо на достройку дома, либо на выплату, возмещение участникам строительства.

Светлана Разворотнева: Этот компенсационный фонд… Не будет ли это означать, что стоимость квартир еще возрастет, и фактически добросовестные застройщики будут финансировать тех, кто на рынок пришел, скажем, собрать деньги с граждан и исчезнуть?

Надежда Косарева: Ну, "собрать деньги с граждан и исчезнуть" – на это у нас есть уголовное законодательство. То есть все-таки уголовное законодательство в этом смысле применяется. Бо́льшая часть обманутых дольщиков появилась не в результате уголовного деяния, а в результате рыночного риска, который реализовался. Вы с этим ничего не можете сделать, в стране кризисная ситуация. Пожалуйста, рыночный риск реализовался в этой ситуации. И этот фонд как раз в первую очередь направлен на помощь в таком случае. А то, что участие в долевом строительстве есть риск – это совершенно точно. И об этом просто надо всегда помнить.

Светлана Разворотнева: Да. А вот задают зрители вопрос: "А "черные риелторы" тоже канули в лету?"

Надежда Косарева: Понимаете, речь идет о масштабе "черных риелторов". Как социальное явление, о котором кино снимали, детективные истории, – это кануло в лету. Как индивидуальные случаи, которые еще остались и на которые можно попасть, – да, они как бы есть. Но это совершенно не тот масштаб, который был раньше.

Светлана Разворотнева: Тут у нас, конечно, много обращений от дольщиков Сибири, которые просят помощи. Коллеги, если просите помощи, то тогда хотя бы на ОТР – адресы, конкретные ситуации. Мы, конечно, нашим Общественным советом в том числе постараемся подключиться.

Есть у нас много эсэмэсок по поводу того, почему мы обсуждаем только дольщиков: "Ведь у нас нет тепла, трубы изношены, прорывы постоянно". На самом деле мы это обсуждаем довольно часто, гораздо чаще, чем проблему дольщиков. Но если есть конкретные истории, когда сейчас у вас зима и нет тепла, то, пожалуйста, могу также предложить – приемная "ЖКХ Контроль". Давайте разбираться. В конце концов тем, кто вам тепло не дает, я думаю, что им не поздоровится.

А я, Надежда Борисовна (времени совсем мало остается), хочу вам задать такой любимый вопрос. Ну почему же у нас все время как бы пытаются решить все проблемы жилья за счет приобретения в собственность? Ведь я знаю, что на Западе совсем другая история. У нас как-то тоже пытаются какое-то наемное жилье развивать. Что происходит с ним?

Надежда Косарева: Дело все в том, что если бы строительство наемного жилья было экономически выгодно, оно бы строилось и без всякой специальной жилищной политики. Но, к сожалению, это экономически невыгодно. Ну, очень долго говорить, почему, как и с чем это связано. Этому есть объективные причины. Но, несмотря на это, сейчас уже начинаются проекты при поддержке…К сожалению, без поддержки государства они не будут рентабельные. Начинаются проекты по строительству наемного жилья, особенно в крупных городах. Действительно, например, в Берлине доля наемного жилья составляет 80%.

Светлана Разворотнева: Да. Надежда Борисовна, я знаю, что вы были автором проекта о наемном жилье. Я думаю, что это вообще тема отдельная. Может быть, о ней стоит отдельно поговорить в нашей передаче, когда же мы сможем приобрести.

А сейчас мы, к сожалению, должны нашу передачу заканчивать. Я благодарю Надежду Борисовну Косареву, директора "Института экономики города", председателя жилищной комиссии Общественного совета Минстроя, за очень интересный и компетентный рассказ. С вами была, как обычно, Светлана Разворотнева. Я желаю вам тепла и уюта в ваших домах. До встречи через две недели.