Прямо сейчас
СМОТРИТЕ ДАЛЕЕ
Написать в прямой эфир

Николай Кошман и Николай Алексеенко — о будущем строительного рынка

20:55, 12 октября 2017

Гости

Николай Алексеенкогенеральный директор "Рейтингового агентства строительного комплекса"

Николай Кошманпрезидент Ассоциации строителей России

Юрий Коваленко: Вот мы и подошли к нашей главной сегодняшней теме. Сегодня мы будем обсуждать то будущее, которое мы строим, точнее говоря тех, кто его строит.

Ольга Арсланова: И для кого строят.

Юрий Коваленко: С октября Ростехнадзор приступил к проверкам саморегулируемых организаций, которые работают в строительной сфере. Сейчас, по оценке "Национального объединения строителей", уже есть основания прекратить деятельность 64 организаций, которые просто не смогли представить средства, собранные в компенсационный фонд. Это пока непонятно, сейчас мы объясним. Семь регионов, кстати, могут вообще остаться без таких организаций: это Волгоградская область, Костромская, Новгородская, Орловская, Пензенская, Ростовская и Смоленская области, то есть достаточно ощутимая часть европейской России. Это означает, что местные строительные компании просто будут вынуждены свернуть свою деятельность и уйти с рынка.

Ольга Арсланова: Давайте посмотрим данные. После рекордных 85 млн кв. м жилья, введенных в 2015 году – казалось бы, совсем недавно – объемы строительства ежегодно снижаются в нашей стране. В этом году по прогнозам Минстроя будет введено всего 75-76 млн кв. м жилплощади.

Юрий Коваленко: Много это или мало? По данным Правительства, обеспеченность жильем в России сейчас составляет 25 кв. м на человека. Это, кстати, на 5 кв. м меньше показателей, установленных стандартом Организации Объединенных Наций. В густонаселенном Китае эти нормы успешно выдерживаются. В Европе эта норма превышена даже на 10 кв. м, а в Соединенных Штатах Америки – на все 30 кв. м.

Ольга Арсланова: Строительная отрасль составляет значительную часть валового внутреннего продукта – 8%, в ней работает 200 тыс. компаний, в которых заняты 5,5 млн человек. Это мы объясняем, почему эта отрасль важна и нас интересует. Большинство строительных предприятий являются организациями малого и микробизнеса.

О том, что будет происходить дальше с этой отраслью, мы будем обсуждать с нашими гостями. У нас в студии Николай Кошман, президент "Ассоциации строителей России", и Николай Алексеенко, генеральный директор "Рейтинговое агентство строительного комплекса". Здравствуйте.

Я так поняла, есть какие-то комментарии по цифрам, о которых мы говорили, или это было, скорее, удивление, почему такие маленькие нормативы в России?

Николай Кошман: Не маленькие. Хочу сказать, что принципиально вопрос по отчетности требует более детального изучения. Почему? Потому что в этих 75 миллионах порядка 35 миллионов – это то, что построили индивидуальные строители. То есть я приобрел земельный участок, сделал проект и построил. Я бы отминусовал чисто 35, и тогда бы мы, может быть, пришли к тому оптимальному числу, которое есть на самом деле, за которое отчитывается Минстрой.

Ольга Арсланова: Хотелось бы начать нашу беседу с этих нововведений, которыми сейчас занимается Ростехнадзор. Это дополнительный контроль за организациями. Насколько это нужно?

Николай Кошман: Я смотрел эту статью в известиях, и вообще-то немножко журналисты перекосили функции этой фискальной организации. Вопросы, которые она проверяет – это наличие разрешения на строительство, проектно-сметная документация, качество, соответствие объемам, соответствие финансированию, и принципиально все.

Ростехнадзор приезжает и проверяет членов саморегулирующей организации, потом делает заключение, направляет его или в Нострой, или в Министерство строительства. И после этого уже начинается раздача того, что заслужили.

Почему я обращаю внимание на то, что вопросы компенсационного фонда – это не функция Ростехнадзора.

Юрий Коваленко: Что это за компенсационный фонд?

Николай Кошман: В свое время, когда формировались саморегулирующие организации, было два условия, что в саморегулирующей организации должно быть не менее 100 строительных компаний, и компенсационный взнос 1 млн руб. Зачем этот взнос создавался? Вы знаете, есть проблема обманутых дольщиков. Вот работает компания, разваливается, остаются люди у разбитого корыта. Для того чтобы это ликвидировать, как раз был предназначен компенсационный фонд.

Юрий Коваленко: 1 млн на всех?

Николай Кошман: Нет. В саморегулирующей организации (СРО) должно быть не менее 100 компаний.

Ольга Арсланова: Они просто скидываются?

Николай Кошман: Не скидываются, а они вносят в этот фонд. Одна саморегулирующая организация минимально имеет 100 млн руб. для того, чтобы решить проблемные вопросы, которые сложились. К великому сожалению, второй этап когда начался, сейчас уже второе приходит.

Ольга Арсланова: А первый этап – это когда лицензирование было заменено этим саморегулированием?

Николай Кошман: Да. Сформировали эти фонды, и практически они остались без работы, их никто не взял. Некоторые банки разорились, где они стояли, пропали, некоторые вывели куда-то в другое место. Принципиально где-то осталось порядка 35-40% максимум тех средств, которые были здесь, но они не использовались нигде почему-то. Кто этим должен заниматься? В моем понимании, этим должен заниматься Минстрой. Почему? Потому что это главный штаб строительства, который должен регулировать и работать напрямую с "Ностроем". Как-то великому сожалению, это не получилось.

Ольга Арсланова: Николай, этот прогноз об исчезновении десятков саморегулируемых организаций, а вслед за ними и строительных компаний – это преувеличенный пессимизм, или это вполне возможно для некоторых регионов?

Николай Алексеенко: Журналисты любят скандалы. Ничего страшного в этом нет. Мало того, в 11 субъектах нашей страны отсутствуют СРО в сфере строительства, но, тем не менее, в этих субъектах, по нашим оценкам, более 1000 строительных организаций прекрасно работают и осуществляют свою деятельность.

Николай Кошман: Нет, это ошибка уже полностью. Я могу сразу сказать. Смысл заключается в том, что СРО сегодня сохраняет те компании, у которых в основном капитале единица 1 млрд руб. Малый и средний бизнес поднять такую ношу неспособен, и компании сегодня разоряются. И СРО на 1 января этого года было 126, сегодня осталось 86, так что я не знаю, кто там будет работать и как они будут работать, решать задачи, тем более что по 372-ФЗ и последующим за ним СРО, допустим, с региона Ивановская область не может в Костромской работать, то, что разрешалось сейчас. Практически сегодня сложились или поставлены перед таким фактом, когда вопросы жизни и деятельности строительной отрасли поставлены перед серьезнейшим рубежом испытаний.

Николай Алексеенко: Я бы возразил. Сейчас всего в строительной отрасли 478 действующих СРО, и за последний период 46 СРО уже лишили статуса, лишили этой возможности.

Ольга Арсланова: Почему лишились?

Николай Алексеенко: По разным причинам. Например, утеря компенсационного фонда…

Николай Кошман: Сразу могу сказать, что это путаница.

Николай Алексеенко: У нас было больше 500 СРО.

Николай Кошман: О чем ты говоришь? У нас было 278 СРО.

Николай Алексеенко: Вы путаете, говорите только о строителях.

Николай Кошман: Да.

Николай Алексеенко: Есть еще национальные объединения проектировщиков и изыскателей. Это в целом.

Николай Кошман: Но мы сегодня говорим о строителях.

Николай Алексеенко: Это часть строительного комплекса, этапов и смет. Никакого коллапса в работах, никакого коллапса с исполнением каких-то подрядов мы не наблюдаем.

Юрий Коваленко: Мы только что обсуждали, что есть компенсационный фонд, куда необходимо внести деньги, эти деньги будут лежать на всякий случай. Это как бы залог, страховка для дольщиков и для всех остальных. А вы говорите сейчас о том, что часть компаний утеряла свой компенсационный фонд. Как она могла потерять, если они не могут?..

Николай Алексеенко: Судьба компенсационного фонда довольно сложная, и у каждого своя история. Некоторые СРО разместили в банках, которые лишились лицензии, таким образом утратили. В связи с тем, что они относятся к третьей очередности выплат, то фактически с ними можно попрощаться, они уже не вернутся обратно к строителям.

На самом деле существует проблема, что полностью посчитать суммы, которые были собраны со строителей в эти комфонды, почти невозможно, потому что мы, например, в агентстве с 2014 года мониторим реестры, и примерно понимаем волатильность, сколько получили допусков, сколько ушло, но на момент 2014 года 53 СРО не публиковали информацию от своих членов. При этом мы все знаем о тех проблемах, которые…

Ольга Арсланова: А так можно?

Николай Кошман: Нет, конечно.

Николай Алексеенко: Сейчас нельзя, но это проблематика. Это ровно привело к тому, что и Владимир Владимирович Путин на Госсовете сказал: "Что вы тут занимаетесь продажами допусков?". Это привело к определенному реформированию саморегулирования. Сейчас идет регионализация и прочее, сейчас формируется новый фонд обеспечения обязательств. А если говорить о компенсационном фонде, то здесь можно сравнить, наверное, с тем, как не работало страхование, например, у застройщиков. То есть есть обманутые дольщики и есть страховые, но фактически по страховым выплатам почти неизвестно по договорам долевого участия.

Юрий Коваленко: Я не слышал ни разу.

Николай Алексеенко: Здесь то же самое.

Николай Кошман: Это две совершенно разные вещи.

Николай Алексеенко: Было собрано, по нашим оценкам, порядка 160 млрд, но известно всего про 60 млн выплат из комфонда. Вы понимаете, несоизмеримые суммы вытащены из отрасли, но свою функцию они не несли. Нет таких судебных прецедентов и так далее.

Сейчас формируется фонд обеспечения обязательств. Он уже будет привязан к договорам, и, наверное, будет нарабатываться юридическая практика, но есть здесь тоже подводные камни. Если вы член СРО, у вас 100 человек минимум, а может быть и 400, и больше, и вы в случае, если кто-то из ваших коллег по цеху не выполнил свои обязательства, то на этот компенсационный фонд возлагаются претензии заказчиков и так далее. То есть как минимум на ¼ по одному контракту этого фонда может быть обращено взыскание. Таким образом четыре контракта, фонд обеспечения обязательств обнулен, и вы все дружно, члены СРО, должны опять складываться, чтобы его пополнить. То есть это такая дойная корова, думаю. Поэтому очень важно, в какой СРО ты состоишь, насколько она выполняет все требования закона.

Ольга Арсланова: Хотя против самой идеи, я так понимаю, вы ничего не имеете? А как иначе, как подстраховываться?

Николай Алексеенко: Во всем мире работает страхование. Возврат к лицензированию слабо вероятен. Уже девятый год в саморегулировании.

Николай Кошман: С 2005 года.

Николай Алексеенко: Если говорить о СРО, посмотрим четыре функции, которые им предписаны Градкодексом: обеспечение безопасности, здоровья, обеспечение исполнения по договорам, техническое регулирование. Я считаю, что ни одна из этих функций на текущий момент как-то более-менее внятно не реализована. Если говорить об аварийности, о смертности, то статистика на сайте того же "Ностроя" говорит, что она растет. Если говорить о качестве строительства или качестве пиров, то статистика Главгосэкспертизы говорит, что она примерно на одном уровне остается. То есть каких-то кардинальных улучшений не совсем заметно в цифрах. Единственное, что сейчас, наверное, функционально в этой общей структуре обеспечения результатов и безопасности – это, наверное, будет обеспечение выполнения договоров, то есть контроль за членами СРО.

Юрий Коваленко: Получается, этот закон будет поддерживать чистку в рядах этих СРО для того, чтобы избавиться от нежелательных, неугодных, подозрительных или в перспективе убыточных, чтобы остались только хорошие?

Николай Алексеенко: Примерно в этой парадигме ситуация развивается.

Николай Кошман: Во-первых, те цифры, о которых я говорю по СРО – это цифры "Национального объединения строителей", тут 126, 86 осталось. И принципиально вопрос стоит в том, вот мы говорим, что восемь регионов лишат, 11 регионов – мне сегодня продиктовали – в "Нострое".

Что такое оставить регион без строительства? Мы вспоминаем 2000-е годы, когда Москва работала в 39 регионах, восстанавливая строительный комплекс. То есть развалить все ума много не надо, но восстановить потом – это очень большая проблема. Уйдут специалисты, все поменяется. И в этом плане, на мой взгляд, то, что вы сегодня поднимаете вопрос, он очень важный, но надо, чтобы здесь находился министр или хотя бы заместитель, который говорил о том, что он делает, куда идет эта строительная организация.

Ольга Арсланова: А эта идея с саморегулированием и компенсационными фондами, я так понимаю, возникла из-за нарастающих проблем дольщиков?

Николай Кошман: Не так. Идея саморегулирования возникла после того, когда у нас купить лицензию можно было за 300 долларов в течение трех недель. Строительных организаций было 300 тыс. с чем-то. Для того чтобы отнивелировать все это хозяйство, было принято решение организовать саморегулирующие организации, которые должны были смотреть. И для того, чтобы снять эти все проблемные вопросы дольщиков, для того, чтобы снять все вопросы, связанные с качеством, с безопасностью, этот фонд и был организован, сумма там действительно серьезная. Даже если мы возьмем по самому низкому количеству наличия компаний в СРО – это 100, возьмем 350 организаций, и у нас получается под 300 млрд руб.

Ольга Арсланова: Но для решения проблем дольщиков эта формула может быть полезна?

Николай Кошман: Ради этого компенсационный фонд и создавался. Почему она не сработала – это вопрос уже не к нам.

Ольга Арсланова: Давайте попробуем в этом разобраться чуть позже. Сейчас посмотрим несколько сюжетов из российских городов о проблемах современных дольщиков.

(СЮЖЕТ.)

Ольга Арсланова: Комментарии от наших зрителей.

"СРО – это просто сбор денег. От них никакого толку".

"В Воронеже россияне-строители без работы. Везде иностранцы".

"Объемы строительства у стройкомпаний должны соответствовать наличию у них финансов. Тогда обманутых дольщиков не будет. И этим никто не занимается. Нужен контроль".

Николай Кошман: Вопрос по дольщикам. Скажу свое мнение. У нас в 214-ФЗ прописано все как будто за исключением одного самого важного пункта. У нас вылетел муниципалитет с этой цели. Какая его функция? Он выделяет землю под застройку, выделяет лимиты, и после получает долю или в деньгах, или в жилой площади, и на этом все заканчивается. Сегодня они бегают, и сегодня куда идти надо? Только туда в муниципалитет. Если бы это было прописано в законе "О персональной ответственности", чем он и должен заниматься… Если он строит за бюджетные деньги, то несет ответственность, а если он строит за деньги дольщиков, то его нет. Внесение этого изменения в 214-ФЗ, он резко исправит все это положение. И я как дольщик буду видеть, как строится это все хозяйство. Если нет, то я иду к заместителю руководителя муниципалитета по строительству, и спрашиваю: "Почему?". И муниципалитет как никто лучше, или руководство города, они знают строительные компании. Они не потянут туда тех, которые придут, соберут деньги и пропадут.

Ольга Арсланова: На связи наш зритель Борис из Московской области.

Зритель: Здравствуйте. У меня идет строительство, строит компания "Строй Плюс", это Новомосковский округ, Марьино, птицефабрика, Спортивный квартал так называемый. Олимпийские объекты, они Школу олимпийского резерва строят и около 15 домов в этом Спортивном квартале. Собрали деньги, до сих пор продает этот "Строй Плюс" квартиры, платит налоги по 50-100 тыс. каждый месяц, считаются добропорядочными. Готовность домов 70%, по 5 человек на строительство на 15 многоэтажных домов выходит, внутрянку не могут сделать.

Ольга Арсланова: Сколько у вас уже задерживается срок сдачи?

Зритель: Уже год и 7 месяцев.

Николай Кошман: И еще два года будет.

Зритель: Денег нет на счету, строительство фактически не ведется. Разрешило Правительство еще тогда Лужкова, они считаются добропорядочными. Фирма учредительная зарегистрирована на Кипре. То есть понятно, куда все деньги уходят.

Николай Кошман: Я и говорю о чем. Как он может брать, когда он должен брать финансовое положение компании, он должен знать историю, что она построила. А вот так всунули туда, 15 домов взял на себя.

Ольга Арсланова: С другой стороны, мы правильно понимаем, что все равно должны как-то это достроить. Тут иногда дольщикам выгоднее не судиться и не вынуждать суд присуждать штрафы, а просто ждать, пока застройщик продаст еще какие-нибудь квартиры и достроит их?

Николай Кошман: Нет. Все это чепуха.

Ольга Арсланова: А что им нужно делать?

Николай Алексеенко: Сейчас государство у нас реформирует законодательство, и в первую очередь интересы граждан преследует. Поэтому что из законодательных новелл, которые у законодательства, регулирующие строительство – сейчас очень сильно ужесточены требования к застройщикам, к их финансовой состоятельности, к размещению там средств, привлечению там средств дольщиков. Мало того, создан новый инструмент – это фонд обеспечения дольщиков, который при АИЖК, который будет уже реальными деньгами, там определенный процент от стоимости строительства заявленной будет в случае возникновения таких проблем эти вопросы урегулировать.

Касательно Московской области человек звонил. Насколько я знаю, в Правительстве Московской области этим активно занимаются, там есть даже Ассоциация застройщиков Московской области, тоже создан фонд, связанный с этой достройкой, и довольно большие объемы они достраивают, вводят в эксплуатацию, решают. Те же известные проблемы: "СУ-155", этим занимается Минстрой.

Николай Кошман: Это же позор! Министерство строительства занимается компанией, которая сделала преступление. И вы говорите, что Минстрой занимается, достраивает за тех, которых уже нет.

Николай Алексеенко: Позвольте чуть глубже сказать. Все-таки есть проблема. Уверен, что большинство застройщиков, которые испытывают проблемы, они изначально не планировали кого-то обманывать и так далее. Есть вполне себе понятная макроэкономическая и внешняя определенная среда. Приведу пример.

Во-первых, строительная отрасль фактически отрезана от кредитования. То, что запредельные ставки – это одно, но на протяжении последних лет средний портфель у банков кредитов, связанных со стройкой, был 10%, сейчас он снизился фактически до 7%. Если взять экономики, которые мы считаем условно развитыми, то у них средний портфель 14%. Просто есть макроэкономика, что наша отрасль как минимум в два раза недокредитована.

Второе. Николай Павлович все время критикует Минстрой, а я считаю, что они определенные и очень активные усилия предпринимают для того, чтобы поддерживать отрасль и девелоперов, всех его участников.

Николай Кошман: Скажу напротив, что я руководил Госстроем в свое время, поэтому я могу дать оценку, что делается и как делается.

Николай Алексеенко: Те программы по поддержке ипотечного кредитования, и сейчас, за всю историю развития рынка минимальные ставки по ипотеке, и это привлекает значительные средства граждан, которые могут решить свои проблемы.

Юрий Коваленко: Вы говорите о том, что недокредитованность банками всего этого дела. Банки, я думаю, прекрасно понимают, что пусть лучше дольщика обдерут, чем он влетит на невозвратный кредит.

Николай Кошман: Еще раз говорю, вот муниципалитет. Каждую субботу руководитель объезжает все стройки. Я знаю нормальных людей. Как могло в Москве, в Московской области случиться, что этой компании дали строить спортивный центр какой-то, 15 домов высотных, если она не подкреплена финансовыми возможностями. Значит, опять же, пирамида, когда собрал деньги на котловане, и смотался отсюда.

Юрий Коваленко: Тем более офис на Кипре, и по пять человек ежедневно выходят на строительство.

Николай Кошман: Конечно. Это все глупость.

Юрий Коваленко: Тут, конечно же, заранее все планируется.

Николай Кошман: Если бы муниципалитет ввел ответственность за все это хозяйство, он бы нашел и компании, и пропустил только те, которые он знает, и проехал бы, посмотрел график, как идет отставание, почему отстают.

Николай Алексеенко: Муниципалитет не обладает, во-первых, компетенциями оценить реально мощности, и специалистов таких нет.

Николай Кошман: Муниципалитет обладает всем. Я знаю очень хороших руководителей муниципальных образований, которые каждую субботу проезжают и смотрят, как строится и где строится. Если этот контроль идет, значит, руководителя знакомят с прокуратурой, с департаментом экономической безопасности, и говорят, что "Ты или заканчивай, или дорожка в другое место будет".

Ольга Арсланова: К нам присоединяется Евгений из Московской области. Евгений – владелец строительной компании. Правильно понимаем? Здравствуйте. Что за компания?

Зритель: Здравствуйте. Да. Смотрю вашу полемику в ходе строительства. Мне нравится постановка вопроса Николая Кошмана. Я непосредственно занимался СРО. Мы сейчас вступили. Деньги наши в банке пропали, никто не занимался. Нам пришлось по-новой вступить, выносить по 200 тыс. Все эти фонды никто – ни Министерство – не помог. Союзминстрой, если вы знаете, была такая СРО в Москве и Московской области, когда мы собрали всех людей – нормально. Малый бизнес не выдержит, все уходят, работать никто не хочет.

А по строительству жилья, вы говорите, много вопросов к крупным компаниям, которые по 100-200 тыс. кв. м. Мы строим сейчас жилье в пределах 20 тыс. кв. м, неуставной капитал нужен сегодня для того, чтобы получить разрешение с дольщиками, это ДДО называется, не можем получить, потому что сложно создать уставной капитал в пределах 20 млн. Поэтому не будет. Как, на ваш взгляд?

Ольга Арсланова: Спасибо.

Николай Алексеенко: Прокомментирую. Требования усилились серьёзно, и застройщикам, особенно небольшим, которые реализуют небольшие проекты, нужна поддержка. Соглашусь, что муниципалитеты, наверное, как-то могут с этим взаимодействовать. Но если говорить больше о масштабных объемах, мы наблюдаем массовый уход бизнеса из этой сферы бизнеса. За год примерно снизилось количество организаций, занимающихся девелопментом, с 5,5 тыс. до 4,2 тыс. Ушедшие организации приняли решение, что этот бизнес им не потянуть с учетом ограничивающих требований. И у граждан появился запрос и на инфраструктуру, и на качество. Посмотрите на требования к жилью по реновации.

Николай Кошман: А ты что, возьмешь неогражденную площадку без воды и канализации? Граждане требуют то, за что заплатили.

Николай Алексеенко: Тем не менее мы продолжаем наблюдать банкротство компаний-застройщиков. В этом году добавилось 57 компаний к застройщикам, что я треть больше аналогичного периода прошлого года. У этих компаний тоже есть дольщики, они не защищены какими-либо фондами. 289 объектов в 28 регионах. Всего за весь период 220.

Николай Кошман: Они и не будут защищены, потому что такие компании как "СУ-155" считают, что обманули, бросили – государство заставит кого-то достроить, и на этом все закончилось. Это стыд нам. Мне как строителю стыдно за эти компании.

Николай Алексеенко: Проблема от этого не решится. Нужно смотреть на причины, принимать меры.

Николай Кошман: Причины всю жизнь были.

Юрий Коваленко: Какие меры предлагаете?

Николай Алексеенко: Целый комплекс мер, которые уже и государство предпринимает по разным направлениям. Это и снижение административных барьеров, допусков, предоставление определенных земельных банков, программы, связанные с образованием фондов. Думаю, одной простой мерой эту проблему не решить. Также субсидирование ипотеки.

Юрий Коваленко: Почему не сделать декриминализацию этой сферы для того, чтобы все это было открыто?

Николай Кошман: В законе так и прописано.

Юрий Коваленко: Почему не давать на льготных условиях землю под многоэтажное жилищное строительство, если застройщик обязуется построить там всю инфраструктуру, чтобы человек не платил откаты за землю в выгодном районе?

Николай Кошман: Как застройщик я могу построить всю инфраструктуру, дороги, энергию протянуть, но все это идет в рубль стоимости квадратного метра.

Ольга Арсланова: Учитывая общее состояние сейчас на рынке, лучше продать, чем не продать?

Николай Кошман: Есть отдельные регионы, которые находятся в определенном состоянии, но когда ведется контроль за этим хозяйством, результат совершенно другой.

Ольга Арсланова: Пишут по поводу продаж: "Спросите, пожалуйста, уважаемого эксперта Кошмана о средней себестоимости обычной квартиры в Москве и в стране без стоимости земельного участка. Этот показатель фактически определяет основу строительной политики. Известны случаи полного сворачивания жилого строительства в ряде городов именно из-за этого показателя".

О каких городах идет речь? Москва сразу приходит на ум, и, кажется, она здесь живет отдельной жизнью. Или это общерегиональная проблема?

Николай Кошман: Здесь должно быть государство, которое четко определит те правила, по которым сегодня продается земельный участок, или он сдается в аренду. Почему? Потому что мы встречаемся с теми вопросами, когда решая вопрос земли, покупки лимитов на газ, энергию, воду, вся эта стоимость, которую я должен вложить, выше стоимости самого дома. В этом плане премьер у нас говорил два-три дня назад, что "Мы должны сделать разрешение на строительство, уменьшить сроки". Я уже 6-7-й год это слышу. "Решить вопрос по земле, по лимитам на получение всех этих вещей". А в этом вопросе себестоимость никак не уменьшится, как бы мы ни говорили. Я готов сегодня поставить по цене только при строгой фиксации стоимости 1 сотки земли, и строгой фиксации выдачи лимитов на энергию, газ, воду и канализацию. А если все это будет играться, то мы не сможем ничего сделать.

Юрий Коваленко: Мы заговорили про цену. Куда делось социальное жилье, которое строят?

Николай Кошман: Никто в нем не заинтересован, практически никто не строит.

Ольга Арсланова: Меня признали теперь, что строительная сфера для нас – это чистой воды бизнес, ничего личного, и никакого участия государства в этом сверх меры быть не должно? Мы просто должны это для себя принять, смириться с этим и отчаяться хоть когда-нибудь получить свое жилье, или арендовать?

Николай Алексеенко: Не совсем так.

Николай Кошман: Мы должны понимать, что бизнес заинтересован в получении прибыли. Сегодня квадратный метр социального жилья, если взять Московскую область и близлежащие регионы – это 50-60 тыс. руб. платить надо. Применение новых технологий (автоклавный газобетон), себестоимость квадратного метра в отделке эконом-класса получается от 10 до 20 тыс. руб. по России, разница от 30 до 40 тыс. руб., очень заметная.

Юрий Коваленко: Это прибыль бизнесмена, который строил, застройщик?

Николай Кошман: Да. Мы сегодня работаем над тем, чтобы половину продукции, которую отдает завод, отдавали губернатору по себестоимости, а половину выставляли на рынок, потому что все-таки что-то должно быть. В таком плане думаю, что как раз то, что касается учителя, врача, бюджетника – есть выход из этого положения.

Юрий Коваленко: Верите в то, что эта схема реальна?

Ольга Арсланова: Это бизнес, или должен быть поворот к людям?

Николай Алексеенко: Мне кажется, все действия поворачиваться к людям, все-таки у нас социальное государство.

Касаемо земли и барьеров, разрешений. Сейчас по данным "Агентства стратегических инициатив" среднее время получения разрешения на строительство 120 дней, два года назад было 140 дней. По планам к 2020-2021 году сократится до 80 дней. Но это только часть айсберга. А дальше вопрос земли. Все остальные вопросы, связанные с разрешением на строительство, с проектом планировки, межевания, все связанные земельные вопросы в совокупности составляют около 1 года, и дальнейшие сокращения за счет будь то экспертизы… Около года занимают вопросы, связанные с землей. А здесь уже вопрос кадастрового учета, оценки, межевания. По статистике даже Росреестра половина земельных участков даже не имеет координатного описания границ, не стоит на кадастровом учете объектов недвижимости. Тут вопросы с землей более серьезные. Есть земельные банки, и у крупных девелоперов довольно большие земельные банки. Вопрос, когда им нужно входить в инвестиционный проект.

Скажем честно, в чем основная причина – это отсутствие обеспеченного покупательского спроса. Платёжеспособность населения – главный драйвер развития. Причем хотелось бы сказать, что жилищное строительство – это только один сегмент строительной отрасли, в целом отрасль гораздо больше, и государство абсолютно не устраняется. 94-95% всех объёмов стройки – это финансирование за счет госбюджета. Это и инфраструктура, масса объектов. Небольшая часть денег – девелопмент и строительство жилья.

Ольга Арсланова: Вы говорите, что сейчас платежеспособный спрос недостаточен. Потому что очень дорого.

Юрий Коваленко: Квартира – недостижимая мечта.

Николай Кошман: Сколько у вас заработная плата в месяц?

Ольга Арсланова: Не скажу.

Николай Кошман: Тогда вам хорошо платят.

Ольга Арсланова: Почему? Не скажу.

Николай Кошман: А учитель, который получает 15-20 тыс. руб., не беру Москву…

Ольга Арсланова: Я и говорю, что большинство из нас квартиру купить не могут.

Николай Кошман: Да, бюджетники почему-то не могут купить эту квартиру. В свое время было, что какой-то процент отстегивался от построенного, и передавался городу, муниципалитету.

Юрий Коваленко: Сейчас этой практики вообще нет.

Николай Кошман: Нет.

Юрий Коваленко: Мы говорили про покупательскую способность. Если у всех будет большая заработная плата, соответственно, поднимутся и цены на квартиры.

Юрий Коваленко: А раз у всех низкие заработные платы, наверное, они должны снизиться.

Николай Кошман: Тема большая, вопросы все решили давно по жилью для себя, для детей, для внуков.

Ольга Арсланова: Но это 1% населения.

Николай Кошман: Это так кажется. А те, кто учат, кто лечит, работники культуры, спорта, они живут, перебиваясь с этого. Я уже не говорю об инвалидах, детях-сиротах. У нас ежегодно 100 тыс. детей выплескивается на улицу. Куда они идут?

Ольга Арсланова: "Государство социальное, а социального жилья нет. Чудеса да и только!" – реакция наших зрителей.

Николай Кошман: Об этом и говорю.

Юрий Коваленко: Мы строим и строим, плодим армию съемщиков жилья, а не армию собственников. Человек купил это жилье для того, чтобы сдавать. На все население распределили все построенные квадратные метры, получилось 25 кв. м

Николай Кошман: Это неправильно. Мы берем, строим жилье. Сейчас вокруг Москвы стоят загородные дома, которые зарегистрированы, которые Минстроя взял и отчитался за них. В загородном доме живет 3-4 человека, у которых социальная норма на человека 18 кв. м. Три живет, а там под 600 м. За счет этого и растут метры. Когда мне назвали 30 кв. м… Если бы у нас было 30 кв. м на человека, не было бы вообще никакого вопроса. Это слишком затянутая статистика. Мень выступил, что "Давайте отчитываться квартирами, домами, как делается в Европе. Тогда все станет на свое место". А так, когда общая площадь у человека есть, ее в общую площадь сваливают, и получается, надо дырку сверлить.

Ольга Арсланова: Вы добились этого. Зрители теперь интересуются очень вашей заработной платой. Предлагаю побыстрее эту тему закрыть.

Николай Кошман: Мою заработную плату я могу сказать – 140 тыс. руб.

Ольга Арсланова: Вы можете купить, исключительно в ипотеку?

Николай Кошман: Как я могу? У меня построено, уже все. Сегодня у меня общественная организация.

Юрий Коваленко: С какой примерно заработной платы можно начинать тешить себя мыслью о том, что ты можешь позволить себе квартиру?

Николай Кошман: При нынешнем раскладе разговор на эту тему идет очень и очень плохо. Почему? Потому что сегодня это получая ипотеку нужна хорошая помощь родителей для того, чтобы вовремя рассчитаться с тем кредитом, который я получаю.

Ольга Арсланова: Давайте послушаем нашу зрительницу из Подмосковья. Татьяна на связи. Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Хотела сказать по поводу СРО. Работаю в строительстве 40 лет, сначала мы оформляли лицензии Госстроя. Считаю, это было обоснованно и правильно, потому что Госстрой проверял всю базу организации, потом они приезжали с проверками в организацию. Появилось СРО, толку никакого. Наплодили чиновников. Сумасшедшие деньги надо заплатить, компенсационный фонд 400-600 тыс. руб., а потом ежемесячные взносы независимо от того, есть у тебя объемы, фронт работ или нет. Членские взносы надо платить. Кому, куда, для чего – непонятно. Это совершенно ненужная организация. Просто надстройка над строителями, чтобы с них сосать.

Теперь по поводу обманутых дольщиков. Я бы хотела предложить запретить на официальном уровне застройщикам требовать предоплату за квартиру 100%, потому что дом строится 3-4 года, и ни одна организация на четыре года вперед не платит налогов, заработной платы, не закупает материалы. Для того, чтобы начать фундамент, им хватит 30% стоимости квартиры. А потом распределить оставшиеся суммы пропорционально.

Ольга Арсланова: Но ведь и цены растут на материалы.

Николай Кошман: Таня, хочу сказать, что вы забываете, что люди платят на котловане, потому что стоимость жилья до 30% ниже. Тут надо это понимать, и на этом ловятся.

Николай Алексеенко: Считаю, что резервы еще не исчерпаны, и некая покупательская способность есть. Если вернуться к заработным платам, то по статистике пятый месяц подряд ежемесячные темпы прироста ипотеки 40%. Значит, у граждан все-таки есть возможности, они изыскивают средства для того, чтобы покупать.

Николай Кошман: Думаю, в России она будет до марта месяца, вопросов нет.

Николай Алексеенко: Касаемо доступа к ипотеке у учителей, врачей и так далее. На текущий момент по текущим ставкам доступно больше высокооплачиваемым специалистам, занятым в энергетических отраслях, еще в каких-то высокотехнологичных. Учителям и врачам она будет еще долго недоступна. По нашим оценкам, ставка должна еще в 2-3 раза упасть, чтобы они могли обслуживать кредит, можно было потянуть ежемесячный платеж.

Николай Кошман: Ипотека же не регулируется, к великому сожалению. Если у нас спрос и предложение не равны друг другу, а может быть, предложения становится больше, тогда может упасть цена.

Николай Алексеенко: Цена падает, и прилично. Есть некая затоваренность.

Николай Кошман: Посмотри на инфляцию, на коммунальные платежи, которые поднимаются. Там обстановка очень тяжкая.

Юрий Коваленко: То есть дешевого жилья у нас не будет?

Николай Кошман: Считаю, что будет, когда включится ФАС, включится государство в решение этих задач, просто обяжет. Не хочешь строить – пожалуйста, иди и занимайся другим. Дать себестоимость, дать дельту, которую он должен заработать, и все. Тяжело, неправильно, нерыночные отношения, но это решит проблему бюджетников.

Ольга Арсланова: СРО здесь могут сыграть какую-то роль?

Николай Кошман: Если ими будут серьезно заниматься… Сейчас пришел туда Молчанов, наводит порядок. Мы были на конгрессе в Санкт-Петербурге, собралось 2500 представителей, вся Россия. Начинаем разговаривать. Дума есть, Правительство Санкт-Петербурга есть, а от Минстроя нет ни одного человека. Это как понимать?

Юрий Коваленко: Почему организация, которая должна заведовать и заниматься, дистанцируется?

Николай Кошман: Не знаю, вопрос не ко мне. В этом плане, если бы тут сидел министр, он бы рассказал, почему все это творится.

То, что она говорит про лицензирование, мы начали уничтожать его почему? Под 400 тыс. компаний развелось. Но то, что смотрели за качеством, вводом – спрос был очень серьезный.

Юрий Коваленко: Сейчас такое нельзя сделать?

Николай Кошман: Обязаны это все сделать. Сколько у нас сегодня фискальных структур? Ростехнадзор пошел проверять компенсационные фонды. Это не его вопрос. Его вопрос – проверить разрешения, всю документацию, проекты, качество выполнения работ. Больше ничего.

Ольга Арсланова: Пишут: "В Махачкале квадратный метр можно купить от 25 тыс. руб., в Твери от 40 тыс. руб., регионы похожи по различным параметрам".

Николай Кошман: Сомневаюсь насчет Махачкалы.

Ольга Арсланова: "Не нужно государству лезть в этот рынок. От этого один вред". Это пишет зритель.

Николай Кошман: В Махачкале 25 тыс. руб.? Пусть мне скажет адрес, я подскажу, куда обратиться.

Ольга Арсланова: Вопросы в том числе от наших зрителей. Возможно ли сделать что-то, чтобы наше многоэтажное строительство, понятное дело, выгодное для застройщиков, но образующие совершенно отвратительные гетто вокруг больших городов, постепенно начало разбавляться малоэтажным строительством? Я так понимаю, что можно строить дома, относительно недорогие, небольшой этажности.

Николай Алексеенко: Я считаю, это неизбежно придется делать, потому что старое клише "Москва не резиновая", хотя реновация добавит довольно много квадратных метров. В долгосрочной перспективе граждане не хотят абы какое жилье. Они хотят качественную инфраструктуру и качественное жилье. Дешевое не всегда качественное. Если мы говорим: "Давайте построим современное жилье". Из каких стройматериалов? Какая это будет планировка? Какая будет инфраструктура? Не думаю, что дешево можно деятельность качественно, с учетом уровня заработных плат. Нужно плясать от доходов населения.

Может ли это повлиять саморегулирование? Считаю, что абсолютно не может. Если сравнивать с лицензированием, мы посчитали, сколько было за всю историю саморегулирования выдано допусков, то есть за 8 лет. Выдано 372 тыс. допусков, 268 тыс. выдал Нострой. Это с учетом того, что отзывали. А знаете, сколько было выдано лицензий? 270 тыс. 268 тыс. и 270 тыс. Поэтому лицензирование нисколько не лучше. Даже одинаковые цифры с саморегулированием были, чудесным образом.

Юрий Коваленко: Они хотя бы измеримы. Почему же тогда не реформировали лицензию и ушли от них к саморегулируемым организациям?

Николай Кошман: Потому что появились компании типа "Рога и копыта", которые собирались – например, мы втроем, – сбросились и получили через два дня лицензию.

Юрий Коваленко: Хорошо. Закрыли ее, посмотрели.

Николай Кошман: А сегодня получилось то же самое – начали продавать допуска. Если там по 100 долларов продавали, то сейчас 200-300 тыс. руб. Никого не посадили, ничего не отобрали. Все смотрят как болельщики на стадионе, всех это устраивает.

Ольга Арсланова: Обманутые дольщики, "Средневолжкстрой", Самара. Стройка остановлена с 2009 года, Минстрой не делает ничего, только обман.

Еще успеем послушать Виктора из Москвы. Добрый вечер.

Зритель: Добрый вечер. Тема очень животрепещущая из года в год с 1990-х годов. Я в этом бизнесе с 1992 года, прошел все ступени карьерного роста, от метлы до генерального директора службы заказчика, четко представляю этапы строительства, проектирования, реализацию квартир, рекламную кампанию и ввода объекта в эксплуатацию. Проблему уважаемые гости поднимают частично. Не решается она путем лицензирования или членством в СРО. Проблема в следующем. Застройщик, получив земельный участок под строительство, дальше работает самостоятельно, и муниципалитет, который предоставил земельный участок под строительство, выпадает из этого ансамбля.

Николай Кошман: То, что я говорил.

Зритель: Он должен являться участником реализации проекта. Это первое.

Второе. Министерство строительства, которое по закону осуществляет контроль за деятельностью застройщика, тоже по закону должно отвечать за реализацию этого проекта. А все сводится к тому, что застройщик предоставляет периодически отчетность на бумажных носителях, и все контролирующие организации довольны. Но Минстрой и администрация должны четко понимать, выполнил ли застройщик этот объем или не выполнил, а просто нарисовал на бумаге.

Следующее. Застройщик, который получает кредитную линию в банке, банк выделяет средства по заявке. Банк должен выделять средства по фактически выполненным работам.

Ольга Арсланова: Спасибо. У нас очень мало времени, а хочется услышать финальные комментарии гостей.

Николай Алексеенко: Небольшую ремарку в защиту Минстроя. Он не устранен. Буквально недавно создан реестр всех проблемных объектов, которые есть. По ним в каждом регионе сформированы дорожные карты. Есть специальная комиссия в Государственной Думе, которую возглавляет руководитель Государственной Думы, насколько я знаю, и депутатская группа. Все эти дорожные карты в открытом доступе на сайте Минстроя, они будут постоянно обновляться. Мониторинг ситуации ведется. Дальше, как будут с этим справляться, это покажет время.

Николай Кошман: Я считаю, что, во-первых, надо, чтобы отрасль возглавил человек, у которого специальность "строитель", чтобы строил. Сегодня, к великому сожалению, этого нет. То же самое – его окружение. Поэтому если это будет, то мы поймем, что делать, как устранять, какие материалы принимать, как надо проектировать. У нас пожары о многом говорят. Горит утеплитель, тысячи квадратных метров сгорают, нанесен ущерб, а мы остаётся в стороне.

Ольга Арсланова: Спасибо нашим гостям. Николай Кошман, президент "Ассоциации строителей России", и Николай Алексеенко, генеральный директор "Рейтинговое агентство строительного комплекса". Спасибо от наших зрителей за ответы на вопросы.

Написать комментарий

Выпуски программы

Выпуски программы

ГОСТИ

  • Леонид Антонов координатор общественного движения "Автомобилисты Москвы"
  • ГОСТИ

  • Игорь Круглинский начальник Управления оценки качества общего образования Рособрнадзора
  • ГОСТИ

  • Михаил Беляев главный экономист Института фондового рынка и управления, кандидат экономических наук
  • Сергей Голодов доцент кафедры статистики РЭУ им. Г.В. Плеханова
  • ГОСТИ

  • Сергей Лесков обозреватель Общественного телевидения России
  • ГОСТИ

  • Александр Рубцов кандидат экономических наук, обозреватель портала Vgudok.com
  • ГОСТИ

  • Денис Кирис заместитель председателя Комиссии по вопросам развития культуры и сохранения духовного наследия ОП РФ, председатель Независимого профсоюза актеров театра и кино, актер, режиссер
  • ГОСТИ

  • Гузель Улумбекова руководитель Высшей школы организации и управления здравоохранением, доктор медицинских наук
  • Алексей Живов главный врач Ильинской больницы, врач-уролог, кандидат медицинских наук, доцент
  • ГОСТИ

  • Дарья Халтурина сопредседатель Российской антитабачной коалиции
  • ГОСТИ

  • Алексей Володин генеральный директор Агентства по развитию трансграничной инфраструктуры, кандидат технических наук
  • Михаил Ненашев капитан 1 ранга, председатель Общероссийского движения поддержки флота
  • ГОСТИ

  • Петр Шкуматов координатор движения "Общество Синих Ведерок"
  • Павел Поспелов заведующий кафедрой проектирования дорог МАДИ
  • Павел Брызгалов директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер"
  • Юрий Эхин эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России
  • ГОСТИ

  • Антон Гетта координатор проекта ОНФ "За честные закупки", депутат Госдумы
  • Показать еще
    Показать еще
    В Москве одну из улиц назовут в честь Эльдара Рязанова Улица расположена на юго-западе Москвы
    2 минуты назад
    Штаб Ксении Собчак возглавил Игорь Малашенко В 1996 году он проводил президентскую кампанию Бориса Ельцина
    2 минуты назад
    Медвежья доля О тяжелых последствиях браконьерского отстрела диких животных
    14 минут назад

    ГОСТИ

  • Наталья Биттен журналистка, феминистка
  • Ирина Изотова организатор феминистского фестиваля
  • Борис Лордкипанидзе акушер-гинеколог, кандидат медицинских наук
  • Алена Попова общественный деятель, сооснователь проекта "W"
  • Анна Ривина руководитель проекта "Насилию.нет"
  • Феминизм в России Идеология равенства или прикрытие для отстаивания тех или иных политических интересов?
    Полный выпуск 25 минут назад
    Зачем народная артистка России Роксана Бабаян переквалифицировалась в вязальщицы? О проекте благотворительного рукоделия и других добрых делах
    51 минуту назад
    Татьяна Москалькова предложила ставить в паспорта штамп о голосовании Омбудсмен считает, что это поможет избежать "каруселей" на выборах
    час назад
    В Амурской области зарегистрирована вспышка пневмонии На карантин закрыто 6 учебных заведений Белогорска
    2 часа назад
    "Почта России" не доставила вовремя запрос от ФСБ компании Telegram "Почта России" доставила письмо по истечении сроков, указанных в запросе ФСБ
    3 часа назад
    Татьяна Фельгенгауэр переведена в послеоперационную палату Ее состояние оценивается как средней тяжести
    4 часа назад
    Из-за сильного снегопада Челябинск встал в огромную пробку На некоторых участках движение составляет не более 7 км/ч
    4 часа назад
    5 часов назад

    У нас нет резервной армии труда. Мы не можем нарастить численность занятых в промышленности, чтобы сделать экономический рывок

    Георгий Остапкович директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ

    ГОСТИ

  • Леонид Антонов координатор общественного движения "Автомобилисты Москвы"
  • Показать еще

    Сообщение сайта

    СВЯЗАТЬСЯ С РЕДАКТОРОМ

     
    *Поля отмеченные знаком «звездочка» обязательны для заполнения

    НАПИСАТЬ В ПРЯМОЙ ЭФИР

    Авторизация

    Регистрация
    Восстановить пароль
    *Поля отмеченные знаком «звездочка» обязательны для заполнения

    Регистрация

    *Поля отмеченные знаком «звездочка» обязательны для заполнения

    Восстановление пароля

    Введите адрес почты, который использовали для регистрации, и мы отправим вам пароль.

    Редактирование записи

    Восстановление пароля

    Введите новый пароль и нажмите соxранить

    Новая запись в раздел дежурные

    ОТВЕТИТЬ НА ВОПРОС

    КОД ВИДЕО

    Выберите размер

    twitter vk banner instagram facebook new-comments