Прямо сейчас
СМОТРИТЕ ДАЛЕЕ
Написать в прямой эфир

Сергей Белолипецкий и Константин Барсуков — о том, что сегодня выгоднее: покупать или арендовать жилье

13:05, 4 августа 2017

Гости

Константин Барсуковгенеральный директор агентства недвижимости

Сергей Белолипецкийдиректор Ассоциации ТСЖ Московской области, преподаватель РАНХиГС

Тарас Евченкоруководитель проекта "Стройка в России: сага о квадратном метре" Фонда поддержки социальных исследований "Хамовники"

Александр Павловглавный редактор информационного агентства "Ульяновск — город новостей"

Ольга Арсланова: Это программа "ОТРажение", мы продолжаем. Вы уже видите картинку за нашими спинами. Да, совершенно верно, мы будем говорить о недвижимости в ближайший час, и о том, насколько сейчас ее выгодно покупать. Вопрос простой: купить или арендовать? Ипотека или ежемесячный платеж хозяину? Судя по последним данным, россияне по-прежнему предпочитают свое жилье съемному, если, по крайней мере, у них есть хоть какая-то возможность свое когда-нибудь купить.

Петр Кузнецов: Тем более что ставки по жилищному кредитованию неуклонно снижаются. Чтобы поддержать спрос на выдачу ипотечных кредитов, в следующем году Агентство по жилищному кредитованию называет вполне достижимыми цифрами 8-9% годовых. Минстрой предрекает, что такая низкая ставка сломает психологический барьер россиян. Аналитики обнадеживают, что к 2025 году ипотека в России может подешеветь до европейского уровня – ниже 5%.

Ольга Арсланова: Однако некоторые эксперты говорят о невыгодности покупки жилья в России. То, что традиционно считалось активом, неминуемо приближается к пассиву, когда вложенные деньги никогда не возвращаются, а недвижимость требует постоянных дополнительных вложений. Причина – переизбыток накопленного жилья, снижение стоимости вторички и снижение цены на аренду жилья.

Что предпочитаете вы: покупать квартиру с применением ипотечных денег или арендовать? Как вам кажется, что выгоднее? Звоните, пожалуйста, в прямой эфир? И если у вас возникнут вопросы к нашим экспертам, тоже мы вас ждем в прямом эфире.

У нас сегодня в гостях Сергей Белолипецкий, директор "Ассоциации ТСЖ Московской области", преподаватель РАНХиГС. Здравствуйте.

Сергей Белолипецкий: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: И Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости. Здравствуйте.

Петр Кузнецов: Здравствуйте.

Константин Барсуков: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Давайте разберемся с теми условиями, о которых сейчас сказал Петр. Мы видим, что ставки действительно постепенно снижаются, однако есть мнение, что снижаются они недостаточно быстро, и несколько искусственно удерживаются сейчас в таком высоком для большинства населения уровне.

Константин Барсуков: Я бы не сказал, что здесь какая-то искусственность. Здесь есть стоимость денег для банков. Исходя из этой стоимости банки делают то, что…

Когда я разговариваю с сотрудниками банков, они все говорят: "Мы были бы рады, если бы ставки были бы еще ниже".

Ольга Арсланова: Почему?

Константин Барсуков: Потому что низкая ставка – это означает, что к ним приходят люди, которые берут у них кредиты. Сейчас конкуренция банков выглядит таким образом: новые продукты банки, конечно, могли бы придумать, интересный новый продукт, который мог бы пользоваться спросом, и за счет этого можно было бы держать какую-то более высокую ставку, чем остальные. Мы работаем с некоторыми банками по разработке этих продуктов, которые конкретно применимы к покупке жилья. Но в целом все банки конкурируют – идут по одному продукту: выдать ипотечный кредит, который человек возьмет и купит квартиру. Поэтому принцип какой? Если товар одинаковый – а товар, по сути, одинаковый, это некие деньги, – то человек выбирает низкую ставку, то есть то, что дешевле. Поэтому основная конкуренция у банков идет за счет некой самой низкой ставки, и это очень очевидно.

Наглядный пример. Начнем с "Райффайзенбанка". Был кризис, после этого все задрали ставку, и "Райффайзенбанк" понизил ставку. Тут же у них вал клиентов, они зашиваются, набирают сотрудников. Как только любой другой банк – а это был Сбербанк – снизил ставку ниже, чем "Райффайзенбанк", у них вал клиентов, "Райффайзенбанк" уже отдыхает, и теперь программа АИЖК в Москве конкурентна со Сбербанком, а даже в некоторых позициях лучше. Теперь банки, которые работают по программе АИЖК, они зашиваются, а в Сбербанке тоже хорошо, потому что ставка все-таки низкая, а остальные банки отдыхают, ждут, когда у них ставка станет ниже. Поэтому банковские работники "за": чем ниже ставка, тем лучше. Но стоимость денег все-таки определенная для банка есть. Они не могут давать ниже, чем они получают деньги. Поэтому искусственности тут я никакой не вижу.

Ольга Арсланова: Все-таки многие наши зрители тут же вам возражают на нашем СМС-портале. Условно говоря, та ставка, которую нам предлагают – это только видимая часть айсберга. Все равно человек будет обязан заплатить за страхование этой суммы, страхование жизни, дополнительная оценка имущества, да в итоге набегает 2-3 квартиры как минимум.

Константин Барсуков: 2-3 квартиры за счет дополнительных платежей там не набегает.

Ольга Арсланова: Я имею в виду всего. Ставка повышается, но процента на 1,5.

Константин Барсуков: Чтобы мы понимали, оценка квартиры стоит 5 тыс. руб.

Ольга Арсланова: 10 тыс. руб. в Москве.

Константин Барсуков: Нет, квартиры в Москве все-таки 5 тыс. руб. Это загородная недвижимость – 10 тыс. руб. Оценить квартиру в рамках ипотеки стоит 5 тыс. руб., иногда даже 4 тыс. руб. Страхование жизни и здоровья зависит от заемщика, но если заемщик, грубо говоря, возьмем 35 лет, то для него комплексное страхование ипотечное, включающее в себя все имущество, титул собственника, жизнь и здоровье, будет составлять где-то в размере 0,7% от суммы кредита. То есть увеличивает ставку, о которой говорит банк, на 0,7%. Некоторые банки титул не требуют страховать. Тот же Сбербанк, программа АИЖК, то есть это еще на 0,2% можно убрать. В среднем, когда мы просчитываем, то от 0,5% до 1% страховка увеличивает кредит. Поэтому когда вы говорите, что 2-3 квартиры можно купить, то речь идет о том, что если взять кредит на 20 лет по ставке 10-11%, прибавить туда эту ежегодную страховку (1%), то есть получится 11-12% (я на этих суммах платежи, которые идут на оценку, на оформление уже не считаю, потому что это несопоставимые цифры), и выплачивать действительно 20 лет без досрочных погашений, то тогда процентов 200 накопится от той суммы. То есть человек переплатит как раз таки одну-две квартиры. Но в среднем ипотечные платежи – не знаю, как по России, но в Москве – выплачиваются в течение 7 лет. То есть средняя цифра кредита 3 млн, и средняя выплата 7 лет, а большинство кредитов берется на 20 лет, чтобы вы понимали.

Ольга Арсланова: В основном это жилье, которое покупается за пределами Москвы, правильно я понимаю? То есть пригороды, либо в городе вторичка?

Константин Барсуков: Это в городе вторичка. 3 млн, потому что есть еще первоначальный взнос. Я говорю про средний кредит.

Ольга Арсланова: Вам хочу примерно этот же вопрос адресовать. Насколько сегодня интересы покупателя совпадают с аппетитами банка? У нас просто очень многие люди пишут о том, что ипотека – это то, с чем лучше не связываться, то есть это только от безвыходной ситуации можно связаться. "Живу очень тяжело, зарплата 22 тыс., ипотека 12 тыс., ЖКХ 5 тыс., а впереди еще 8 лет", и таких сообщений море.

Сергей Белолипецкий: Как раз я таких людей хорошо понимаю, потому что, если говорить о массе населения, а не о непосредственно бизнесе, то как раз народ в основном не имеет возможности взять ипотеку. Хорошо, если 10%. По некоторым данным, процентов 10 населения хотя бы могут задуматься об этом и имеют хоть какие-то перспективы.

Ольга Арсланова: И из них, наверное, 9% в Москве и Петербурге?

Сергей Белолипецкий: Об этом статистика умалчивает, но мы с вами, наверное, догадываемся. При этом, даже если мы говорим о тех счастливчиках, которые хотя бы потенциально такую возможность имеют, они как раз и расстраиваются, думают, как же им быть: так или эдак. Чем я могу их порадовать, огорчить? Наверное, все же огорчить. На мой взгляд, рынка в этой сфере также нет. Если мы говорим про процент по ипотеке, то он скачет совершенно не по рынку, а так, как ему заблагорассудится, или как велят сверху какие-то определенные структуры. Трудно понять. Если честно, я небольшой в этом смысле специалист. В 2015 году было и 20% по ипотеке было.

Ольга Арсланова: Наверное, это зависело от процентной ставки, я сейчас имею в виду базовый процент.

Сергей Белолипецкий: Совершенно верно. Я к тому, что это вещь совершенно непрогнозируемая.

Ольга Арсланова: Сейчас по соотношению со ставкой рефинансирования у нас высокие разные?

Сергей Белолипецкий: Сейчас не так.

Ольга Арсланова: Кризис, потому что жилища много не распродано?

Сергей Белолипецкий: Да. Но это зависит также от платежеспособности населения. Когда предложение на рынке продаж превышает в разы спрос, то какие-то есть механизмы, уж не знаю какие, скрытые или явные, но во всяком случае я не вижу, чтобы это был рынок, поскольку у нас что банки в основном монополисты в этой сфере, что застройщиков можно по пальцам пересчитать. Рынком назвать это сложно. Конкуренции тут нет, рыночных механизмов я тоже не вижу.

Ольга Арсланова: Как бы вы оценили сейчас спрос? Противоречивые данные. Кто-то говорит, что спрос стабильный, кто-то говорит, что очень много нераспроданного жилья, и вряд ли оно когда-то в ближайшее время продастся.

Сергей Белолипецкий: Как говорят, есть ложь маленькая, есть большая, а есть статистика. Поэтому, если говорить о статистике, то тут нельзя получить точную картину, потому что сильно зависит от регионов. Надо говорить либо о Москве или Санкт-Петербурге, либо о стране в целом, и мы получим кардинальные, на порядки различные цифры. Я все-таки стараюсь говорить о стране в целом, и говорить о тех 90%, которые даже не задумываются о нашей с вами проблеме – что такое ипотека. Бабушке бы картошку выкопать.

Ольга Арсланова: Это очень интересно. Если мы говорим о стране в целом, то мы примерно понимаем, что огромный пласт и огромное количество людей, которые приезжают сюда в Москву и покупают здесь жилье в ипотеку, где-то в других регионах уже имеют свое жилье. Получается, что есть некая избыточность в этой недвижимости, и при этом ты привязан к квартире, которую ты покупаешь, ты вряд ли сменишь место жительства быстро, ты вряд ли будешь экономически и профессионально мобилен, потому что все, вот оно, уже куплено. Куда я отсюда денусь?

Сергей Белолипецкий: Тут навести статистику вообще невозможно, каждый случай индивидуален. Кто-то продал квартиру и переехал, кто-то и не имел никогда, а здесь получил работу, и на эти деньги берет ипотеку или берет аренду. Но тут надо проводить опрос населения, и то той части, которая этим активно занимается. Но я не видел таких опросов, данных. Это можно только на личном опыте домыслить, как это бывает. Но случаев, как мне кажется, очень много самых разнообразных, и тут наводить общую тенденцию непросто.

Ольга Арсланова: Повторяем вопрос для наших зрителей: аренда или покупка квартиры в ипотеку, что вам кажется более выгодным? Позвоните, поделитесь своим мнением.

В частности некоторые наши зрители проводят свои расчеты, и в основном речь идет не о Москве, а о городах, где подешевле аренда недвижимости. И приходят к выводу, что лет 150 можно снимать в регионах квартиру, и не иметь никаких проблем, вместо того, чтобы купить.

Константин Барсуков: Если мы посчитаем по Москве, то придем примерно к таким же цифрам. Тут вопрос в другом. Есть ряд факторов, которые при этих расчетах никто не принимает во внимание. Это как споры, гомеопатия – зло или не зло. Есть две банды. Одна говорит: "Аренда – это наше спасение", другая говорит, что нет.

Ольга Арсланова: В случае с гомеопатией все-таки есть объективная реальность. А здесь?

Константин Барсуков: Тут тоже есть объективная реальность, о которой люди забывают. Рынок аренды у нас в стране – это рынок не систематизированный, не поддающийся никакому законодательному управлению, не поддающийся никакой стабильности.

Я снимаю квартиру. Я не имею никакой гарантии, что при заключенном договоре меня не выселят из нее в ближайший месяц-два. Более того, все договоры заключаются на короткий срок, а даже если я заключу его на длинный срок, это никоим образом не обязывает собственника меня в этой квартире держать. Да, законодательно у нас закреплено, что если есть заключенный договор аренды, то даже при продаже квартиры это обременение, которое висит. Но реально мы все прекрасно понимаем, что любой договор аренды, также законодательно закрепленный, в одностороннем порядке с предупреждением за месяц может быть расторгнут. Расскажите мне, какое удобство для человека, который арендует? Представляете, семья, которая снимает, и хочет не покупать в кредит, а хочет снимать и спокойно жить, каким образом она собирается это реально сделать, зная, что в любой момент их могут попросить освободить квартиру, и они должны будут в течение месяца найти другую? У них нет удобства, собственного жилья, которое они могут отремонтировать, как хотят, обустроить так, как хотят. Это первый момент.

Второй момент. Что через 50 лет, условно, будет делать тот самый молодой человек, который всю жизнь арендовал и не имел собственного жилья? Он вышел на пенсию, стал получать пенсию, и у него явно доходов не хватит, чтобы арендовать.

Ольга Арсланова: Он может откладывать. Тот же платеж, который он бы отдал ипотеке…

Константин Барсуков: Во-первых, все деньги обесцениваются, и тут момент другой: что он будет делать с этой кучкой денег, которые он накопил?

Петр Кузнецов: Накопит, переедет в Европу, и ему не нужно будет заботиться о своем жилье, потому что он его снимает.

Константин Барсуков: А не факт, что эти деньги останутся. Любой кризис, который произошел – у него все накопления просто исчезли, образно. Я вам говорю про одну вещь. Когда нас сравнивать с Европой или с Америкой, где рынок аренды развит, то забывают про одну простую вещь. Я честно говорю, можно действительно это сделать, но нужно обеспечить исполнение договора так, как это обеспечено за рубежом. Там договор есть, и это значит, что человек заключил договор на пять лет, и он будет жить, если он исправно платит, пять лет. Понимаете, да?

Ольга Арсланова: Давайте сейчас послушаем нашу зрительницу, которая тоже хочет поделиться своими мыслями.

Петр Кузнецов: Это Марина из Москвы.

Ольга Арсланова: Здравствуйте, Марина.

- Добрый день.

Петр Кузнецов: Как мы правильно понимаем, вы хотите какой-то сравнительный анализ с Америкой.

- У меня племянник уехал в Америку в прошлом году. Закончил институт и уехал. Он под 1% получил там квартиру в ипотеку, и вместе с женой спокойно там живут и прекрасно себя чувствуют под 1%. Он был студентом, его взяли по обмену. И так многие ребята сейчас делают. А мой сын, который закончил 9 лет назад институт, он, слава богу, пока не влез в ипотеку. Я ужасно боюсь, что жена его уговорит. Но, к сожалению, он взять ипотеку не может, потому что это нереально под наши проценты брать ипотеку. Поэтому молодежь большим потоком уезжает в Америку, а вы на это не обращаете внимание. Все.

Петр Кузнецов: Спасибо. Это к вопросу о том, что делать с кучкой денег. Взял, уехал в Америку и взял под 1%, и живи.

Константин Барсуков: Там не все так просто. Для того чтобы дали под 1% кредит, человек должен не просто приехать туда, а себя каким-то образом там легализовать.

Ольга Арсланова: И все-таки мы живем в России, и мы понимаем, что, как пишут многие наши зрители, нет никаких гарантий, что мы потеряем работу. Ты потерял работу – ты потерял квартиру, купленную в ипотеку, то есть банк ее забрал. При этом, скорее всего, тебе хватит на какую-то очень посредственную квартиру в не самом хорошем районе, а арендовать прекрасную квартиру в нужном тебе районе ты можешь совершенно спокойно, и это будет более выгодно. Или нет? Не знаю.

Сергей Белолипецкий: Тема аренды очень непростая. Я говорю про Москву и Московскую область, о которых знаю. Про всю Россию не знаю. Как поется в песне: "Вся Одесса слишком велика". Начнем с того, что далеко не все сделки, которые совершаются, они теневые, серые, эти договоры нигде не регистрируются, налоги с них не платятся, но при этом если мы зайдем неформально в абсолютно любой многоквартирный дом, может быть, за исключением совсем старых, где люди живут по 50 лет, а в новостройках это наиболее часто, то мы наверняка найдем и не одну квартиру, которая сдана хозяевами для кого-то, и чаще всего это происходит в серую.

Все-таки я специалист не столько по ипотеке и аренде, сколько по управлению жильем. И когда там возникают всякие вопросы управления, они идут через общее собрание собственников квартир, жилья. Проведение общего собрания подразумевает определенные процедуры, очень непростые и долгие. Это отдельная тема. Но во исполнение этой процедуры это фактически какие-то люди, инициаторы, они ходят по квартирам и говорят: "Ребята, у нас заочное голосование. Поставьте закорючку “за” или “против”, “воздержался” и так далее", а люди им говорят: "А мы не собственники, мы тут снимаем". И очень часто мне как эксперту приходится людей консультировать, и вопросы именно такие: "А что же делать в таких случаях? У нас больше половины квартир сдаются, и собственников найти вообще невозможно. Как провести общее собрание?". С одной стороны, рынок аренды есть, и в Москве он развит необычайно, и в области тоже. Тут разделение достаточно условное, хотя, отъезжая 100 км от Москвы, мы можем увидеть совсем другую картину. При этом рынок аренды серый. Я бы даже сказал, что нет бизнеса аренды. Аренда как бизнес отсутствует.

Если мы с вами вспомним, как было 100 лет назад и до того, тогда у нас в стране злостное царское правительство тех лет, которое о людях "не думало" в кавычках, они приняли определенную программу, которая поддерживала. Там были определенные проценты. Речь идет о целевых кредитах, когда речь идет о бизнесе длинных денег. Я думаю, мы понимаем, о чем идет разговор. Это определенная поддержка именно жилищного строительства. И тогда такая поддержка на государственном уровне фактически привела к строительному буму. До сих пор в Москве есть дома, на которых аршинными буквами написано "Доходный дом братьев Хохловых". А еще были какие-то товарищества, по современным понятиям жилищные кооперативы, в которых люди сбрасывались и под эти самые льготные кредиты сбрасывались и строили для своего владения или пользования дома. Такого бизнеса сейчас нет. Понятие "доходный дом" у нас сейчас ассоциируется с теми домами 100-летней давности. На рынке строительства жилья сейчас некий абсурд. С одной стороны, в Москве и в Подмосковье настроило очень много – предложение превышает спрос в пять раз. С другой стороны, а чего же вы не сдаете их как доходные дома? Раз они у вас стоят пустые – сдавайте их в аренду. А тут выясняется, что у нас законодательство некоторым образом (это сказано слишком мягко) абсолютно не приспособлено под такой вид бизнеса.

Что такое многоквартирный дом, законодательством фактически не прописано. И когда возникают конкретные вопросы, у меня как у эксперта есть определенные примеры, и люди не знают, куда они попали.

Элементарный вопрос. Доходный дом в собственности у застройщика. А должен ли он платить взносы на капремонт? Ведь он же многоквартирный дом. Многоквартирность – понятие градостроительное, это не понятие собственности. И квартир много в доме, то их можно продать по отдельным квартирам, можно не продавать совсем, можно продавать часть, и дальше пошла определенная кухня. Ответ такой (по крайней мере я говорю со стороны законодателя), что если собственник один, то общего имущества в этом многоквартирном доме нет, он доходный дом, он принадлежит одному юрлицу. Все хорошо, но при этом у юрлица же может быть множество совладельцев, есть миноритарий, кто-то владеет акциями, кто-то еще чем-то, они как-то могут разделиться, или, в конце концов, они возьмут и первую квартиру продадут. В Жилищном кодексе есть момент касаемо возникновения всяких прав у собственников. Жилищный кодекс пишет: "С момента продажи первой квартиры". Казалось бы, все хорошо. Продали одну квартиру, значит, дом стал уже не доходный, а многоквартирный в понимании Жилищного кодекса.

Ольга Арсланова: И все, пока остальное не продадут…

Сергей Белолипецкий: Там применяются определенные права, и обязанности возникают. Но смотрим опять в Жилищный кодекс, и видим, что все решения относительно управления этого домам принимаются на общем собрании решением – 50% и выше (какие-то решения). А у нас бывший застройщик или владелец этого дома владеет 90%, и он может творить всем, что хочет.

Ольга Арсланова: Я хочу, что мне выгодно.

Сергей Белолипецкий: Я вам привел только маленький пример. Если копнуть глубже, то проблем гораздо больше.

Константин Барсуков: Есть еще один момент. Начинали с того, что стоимость квартиры, особенно если мы берем ипотечный кредит, и вообще стоимость квартиры настолько велика, что можно снимать квартиру несколько десятков лет. Когда мы говорим о бизнесе, то бизнес в нормальной экономической ситуации готов закладывать горизонт прибыльности, например, на 10 лет. У нас экономическая ситуация такая, что бизнес не хочет закладывать горизонт прибыльности за 10 лет, он хочет получить деньги через год, потому что он не знает, что будет дальше. А теперь представьте, что нужно для того, чтобы бизнес захотел сделать доходный дом, то есть взять, построить дом и сдавать его?

Вы говорите: "Почему застройщик не делает?". Потому что он продаст, и получит не сейчас, а через год он все равно продаст и получит прибыль. А если он будет сдавать, значит, он прибыль начнет получать, во-первых, отобьет вложения только через 10 лет, а прибыль потом начнет только получать, и еще большой вопрос, потому что там уже нужно будет делать ремонты и все прочее. И бизнес говорит: "Зачем мне это нужно?". Поэтому эта идея создания доходных домов давно витает в рамках Правительства Москвы. Не первый раз я слышу, что "Вот теперь государство решило, что все-таки будем строить". Но мы натыкаемся на простую вещь. Мне казалось, что в итоге все-таки это случится, когда сказали, что будет отменена бесплатная приватизация. Но ее не отменили, а наоборот, сказали, что теперь она бессрочная, и вся эта идея с доходными домами перестает быть интересной государству, потому что государство не хочет вкладываться в строительство домов, потому что эти квартиры в этих домах могут быть приватизированы. Да, можно сейчас инициировать, законодательно выделить некую категорию домов, где нельзя приватизировать, но государство должно создавать для этого некое законодательство.

Ольга Арсланова: Но это могло бы быть востребовано, потому что очень многие пишут: "Оба хуже. Зарплаты низкие, дамоклов меч потери работы. Только доступная аренда некоего социального жилья практикуется во всех развитых странах".

Константин Барсуков: Если бы государство решило сделать такой доходный дом, это было бы очень интересно. Говорю честно. Потому что для любого человека, если он вступает во взаимоотношения с государством, то понимает, что он может получить стабильность. Дайте рынку аренды стабильность. Я заключил договор на пять лет, значит, пять лет меня никто отсюда выселить не может, если я исправно плачу и не нарушаю договор. Дайте рынку аренды такую стабильность, и я вас уверяю, рынок аренды вдохнет, получит свежий глоток воздуха, и это превратится в то, что вы говорите – в бизнес.

Сергей Белолипецкий: Совершенно верно.

Константин Барсуков: Потому что сейчас люди многие согласятся совершенно спокойно арендовать в этой ситуации, потому что понимают… Это часто касается людей, которые переехали. Вы начинали, что многие люди, переезжая в Москву, покупают. Я это вижу. Наша компания очень пристально занимается межрегиональными переездами, межрегиональными сделками, и я очень хорошо вижу этот поток, чувствую, почему люди это делают. Я понимаю, что происходит. Многие покупают для детей, многие переезжают в Москву. Честно, я общался со многими людьми, они говорят, и особенно сейчас в этой экономической реальности многие готовы были бы уехать, например, назад, потому что сейчас в Москве стало с работой не так хорошо, как раньше. Но они купили квартиры, и им тяжело уже это сделать назад. А если бы они арендовали, и многие даже для пробы переехать в другой город, чисто попробовать, как это, то было бы интересно арендовать не такое жилье, которое сейчас, а то, которое стабильное. На три года заключил договор, и три года ты там исправно живешь. Это было бы хорошо для рынка аренды. А сейчас это нереально.

Ольга Арсланова: Вернемся еще к этим аспектам. Давайте послушаем Николая из Петербурга. Здравствуйте.

- Очень рад, что дозвонился в вашу передачу.

Петр Кузнецов: Мы тоже.

- Тема исключительно важная. Хотел высказать свое мнение. Каждый гражданин любой цивилизованной страны должен иметь возможность не только иметь жилье в собственности, но и арендовать его на стабильном рынке. Ваши гости очень много полезных вещей высказали. Но я думаю, что в этой передаче мы все поговорим, выскажем свое мнение, на том оно и закончится.

Мне непонятно, почему любая муниципальная власть независимо от того, где она находится – в Санкт-Петербурге или на Дальнем Востоке – не заказывает строительным компаниям дома, которые они потом бы арендовали. Ведь у нас большинство регионов дотационные, а так они имели бы возможность зарабатывать деньги. Здесь ничего сверхвыдающегося нет.

Ольга Арсланова: Спасибо за ваше мнение, что позвонили нам. У нас сейчас на связи Тарас Евченко, руководитель проекта "Стройка в России: сага о квадратном метре" Фонда поддержки социальных исследований "Хамовники". Здравствуйте.

Тарас Евченко: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Расскажите подробнее, к каким выводам вы в вашем исследовании пришли.

Тарас Евченко: К сожалению, контекста беседы до этого я не слышал, но сейчас говорили об арендном жилье.

Ольга Арсланова: Да, и сравнивали его с купленным в ипотеку.

Тарас Евченко: Здесь очень интересная картина вырисовывается на примере Ульяновска, Пензы, Саратова, таких городов. По официальной статистике у нас рынка арендного жилья в принципе не существует. По официальной статистике в Ульяновске имеется три индивидуальных предпринимателя, которые сдают свои три квартиры в аренду, но мы видим абсолютно другую картину – так называемые инвестиционные квартиры, которые еще 7-8 лет назад покупались в качестве инвестиций не только гражданами, но и жителями области и районов, – этих квартир сейчас избыток. Например, однокомнатных квартир в Ульяновске переизбыток на 40%, чем нужно. Если берем домохозяйство из одного человека, то количество однокомнатных квартир превышает количество этих домохозяйств на 40%. И стоимость аренды жилья плавно снижается в сторону стоимости платы за услуги ЖКХ. Если, допустим, в таких городах стоимость аренды еще два-три года назад составляла, условно, 15 тыс. руб., то сейчас это 7 тыс. руб. и ниже. И Антонов, директор НИИ урбанистики из Москвы, он говорит, что эта инерция будет только усиливаться, и настанет момент, когда в малых и средних городах люди этот пассив в виде квартир будет отдавать либо бесплатно, либо по стоимости услуг.

Ольга Арсланова: Это связано с тем, что люди покидают эти города, и у них нет уже соответственной потребности в этих квартирах?

Тарас Евченко: Нет, тут процесс такой. В более крупных городах люди покупали квартиры в качестве инвестиций, то есть две-три-четыре квартиры покупали с учетом того, что квартиры будут дорожать, стоимость аренды будет дорожать, но жилищная политика эконом-жилья…

Ольга Арсланова: Что-то у нас со связью. Будем налаживать. Спасибо. Тарас Евченко, руководитель проекта "Стройка в России: сага о квадратном метре" Фонда поддержки социальных исследований "Хамовники".

Тут нужно, наверное, отделить Москву и Подмосковье от остальных регионов. Мы говорим, что и в Москве, и в Подмосковье аренда постепенно становится дешевле.

Сергей Белолипецкий: Конечно, тенденции общие. Размеры сумм, может быть, разные, а тенденции те же.

Ольга Арсланова: И сейчас там, по-моему, процентов на 30 предложение превышает спрос, судя по последним данным.

Сергей Белолипецкий: Не владею цифрами, извините.

Ольга Арсланова: Это правда?

Константин Барсуков: Когда меня спрашивают: "А правда, что предложение превышает спрос?", мне всегда интересно, откуда люди берут цифру спроса. Лет 15 назад было в "Из рук в руки" объявление о покупке квартиры и о продаже, то есть была отдельно графа "Продаю", а была "Покупаю". Тут мы могли померить спрос и могли померить предложение. А сейчас нет спроса. Явно выраженный спрос никто не может померить. Поэтому все, кто говорят, что спрос превышает предложение на такую-то цифру, они обманывают.

Сергей Белолипецкий: Не согласен. Мы говорим о приобретении жилья или об аренде?

Константин Барсуков: Об аренде.

Сергей Белолипецкий: Тут я могу вам доказать, это элементарно.

Константин Барсуков: Мы можем померить.

Ольга Арсланова: Ваши клиенты и ждут теперь, арендаторы, не два дня, а два месяца.

Константин Барсуков: Да, таким образом мы можем померить. Но это неточная цифра. Мы можем примерно предположить, что спрос упал, спрос увеличился, спрос стабильный, спрос нестабильный. Это мы померить можем. А цифр нет.

Ольга Арсланова: Спрос упал, причем очень заметно?

Константин Барсуков: Заметно.

Ольга Арсланова: Значит, цены будут сживаться?

Константин Барсуков: В связи с этим цены снизились. Не снижаются, а снизились. Как в 2016 году они снизились на аренду и на продажу, так они сейчас на этой же цене и находятся. Все, кто говорят, что цены продолжают снижаться (в Москве и в Московской области) – это неправда. Цены не снижаются, цены снизились, и уже год они находятся на определенном уровне. Просто разные аналитики видят картину, оторванную от реальности, по одной простой причине – есть психология продавца. В аренде это не так заметно, а в продажах очень заметно. Смотрите, что произошло. Это очень касается темы инвестиционных квартир.

Сейчас на рынок выходят квартиру в новостройках, в домах, уже построенных и сданных, которые покупались где-то три года назад с целью инвестиций. Таких квартир очень много. Есть одна проблема. Когда люди покупали, они покупали на определенной стадии строительства, и думали, что они заработают, такое желание было. Это же всегда было – я покупаю на котловане, она потом станет стоить дороже. Люди, которые купили квартиру в 2014 году, и сейчас продают ее, они продают ее по тем же деньгам, а иногда даже дешевле, чем покупали.

Теперь психология продавца. Он думает: "Хорошо, я купил квартиру за 7 млн (условно), прошло три года, был котлован, стал дом. Я ее сейчас буду продавать за 9 млн". Звонит в агентство недвижимости, говорит: "Сколько стоит квартира?", ему говорят: "7 млн". Он говорит: "Как? Такого быть не может. Буду продавать". Выставляет ее за 9 млн. Ее никто не покупает. Он звонит в другое агентство, ему говорят: "7 млн". Он: "Не может быть! Снизу немножко". И плавно-плавно снижает и снижает, пока не дойдет до цифры 7 млн, и ее не продадут. Что для меня как для риелтора эта картина значит? Человек выставил по нереальной цене, дошел до реальной и продал. Что это значит для аналитика? Это означает для аналитика снижение стоимости. Он думает: "Ага, квартира стоила 9 млн, а стала 7 млн. Значит понижение". И все аналитики, которые говорят, что в последний год идет снижение цены, они просто не на земле. Любого риелтора спросите, он вам скажет: "Нет, цены уже год как зафиксировались, они внизу, они не растут, но они не понижаются".

Ольга Арсланова: Но с ожиданиями хозяина не совпадают.

Петр Кузнецов: В связи с этим вопрос задается, и на СМС-портале очень многие: из чего формируется начальная цена на жилье? Эти схемы формирования для каждого региона какие-то отдельные?

Константин Барсуков: Это старая дискуссия тех, кто говорит, что "Москва – это очень дорого, потому что чтобы построить квадратный метр жилья, нужно потратить столько-то денег на бетон, рабочих, прочее, и поэтому застройщики здесь просто рвут и прочее". На самом деле, цена на любую недвижимость формируется не из цены бетона, рабочих и прочего, а place, place, place (место, место и место). Всегда местоположение. Москва – это будет всегда дорого, потому что это столица. В любой стране мира столица – это всегда дорого. В центре Москвы недвижимость будет всегда дорогой. Представьте, построить дом в центре Москвы и не в центре отличается тем, что земля в центре подороже, но в целом вы же понимаете, что стоимость одинаковая, материалы те же самые.

Петр Кузнецов: Это и для того же Ульяновска также place, place, place.

Сергей Белолипецкий: А коммуникации? Коммуникации могут стоить половину стоимости всего дома.

Константин Барсуков: Я понимаю. Тут еще от жадности муниципалитетов тоже зависит.

Ольга Арсланова: А потом, в центре арендовать – это же какая красота! Не нужно оплачивать услуги ЖКХ. Все, что собственник тратит, превращая этот актив в пассив, арендатор от этого совершенно избавлен.

Сергей Белолипецкий: Если мы говорим об аренде жилья, то, так или иначе, там присутствуют коммунальные платежи. Они могут отдельно входить, либо вы сумму аренды воткнули…

Ольга Арсланова: Частично за использование платим. Налог на недвижимость не платим, всякие вышедшие из строя приборы, ремонты не платим. Единственное, свою квартиру можно детям оставить, если она им будет нужна.

Сергей Белолипецкий: Тут нюансов много. С одной стороны, таких мелких платежей у арендатора нет, тот же взнос на капремонт. С другой стороны, если вы в аренду снимаете, и у вас собственник ее сдает, то, наверное, он как-то этот бизнес свой просчитал. Я думаю, что он не совсем, наверное, недотепа. И он все свои платежи уже учел, еще свою прибыль учел. Поэтому мы имеем там либо рост – много платежей, либо один большой. Скорее, это баланс спроса и предложения. Коллега прав, от места очень многое зависит.

Петр Кузнецов: Это не только для Москвы?

Сергей Белолипецкий: Это для любого города.

Константин Барсуков: Для любого города.

Петр Кузнецов: В чем особенности регионов в этом плане?

Константин Барсуков: Особенность регионов… О каком регионе мы говорим? Если мы говорим о городах-миллионниках, у них примерно то же самое, что у нас, со своим отношением цены. В Питере подешевле, в Екатеринбурге еще подешевле. Если мы уходим в другой регион, то там все зависит от того, есть градообразующее предприятие, например, куда есть спрос на рабочие места – хорошо. Если градообразующее предприятие раньше обеспечивало рабочие места, а потом завалилось, например, и перестало обеспечивать, и люди разъезжаются оттуда, там аренда никому не нужна, и мы видим картину, как коллеги говорили по телефону, что уже прогнозы, что будут вообще чуть ли не бесплатно давать, лишь бы ты коммуналку платил. Это от этого. У нас в стране, к сожалению, экономическая реальность очень сильно зависит от места, и в целом она плохая. В маленьких городах плохо, нет работы. Вы только обеспечьте работу в Подмосковье – в Москву перестанут ехать, и Москва станет неинтересной с точки зрения аренды. Представляете, сколько жилья освободится, и как экономическая реальность сразу изменится с точки зрения спроса. Уже сейчас, когда мы говорим, что спрос упал… Мы ведь занимаемся межрегиональными сделками, и мы видим поток. В 2015 и 2016 году поток людей в Москву очень сильно упал. Это сейчас мы только начали замечать, что этот поток, спрос начал восстанавливаться. Очень много людей стали уезжать из Москвы назад. Это люди, которые раньше снимали, и они стали освобождать.

Петр Кузнецов: Рынок должен был сразу отреагировать. Вернулся в прежние цифры?

Константин Барсуков: Аренда очень реагирует. Вторичка – чуть-чуть инертный рынок, и полгода где-то лаг. Событие произошло, а через полгода вторичка очухалась. Аренда очень быстро реагирует. Поэтому, если мы хотим посмотреть, что будет с ценами на недвижку, я иногда смотрю на аренду. Если аренда пошла вверх, значит, недвижка месяца через три на вторичке тоже пойдет вверх.

То же самое было с арендой. Как кризис ударил, у нас аренда тут же вся замерла, тут же начали снижать цену, и я понял: понятно, скоро на вторичке мы увидим такую же картину. Поэтому аренда реагирует на это все очень быстро.

Петр Кузнецов: У нас есть небольшой видеоматериал – опрос на улицах разных городов. "Для вас важно иметь собственную квартиру?" – интересовались наши корреспонденты.

(ОПРОС.)

Константин Барсуков: Эта девушка, я смотрел и думаю, какие будут срезы. Я думал: "Сейчас покажете молодежь, и она будет вся говорить, что лучше снимать". Как только эта девушка выйдет замуж и забеременеет, и поймет, что ребенок, она тут же скажет: "Все, мы наснимались. А теперь давай-ка думать об ипотеке". Это то, о чем я вам говорил в самом начале.

Рынок аренды у нас станет занимать хорошую альтернативу собственности, как только позволят законодательно сделать его стабильным.

Представьте ситуацию. Все говорят о чем? Стабильно свое, что хочу, то делаю, и меня никто не выгонит. Если то же самое сделать на аренде, то есть представьте доходный дом, я в нем заключил договор, живу 10 лет. Первое – могу в квартире ремонт делать, как хочу, согласовав с собственником, но не нарушая коммуникации, но в целом как хочу, обустроить, меня никто не выгонит. И понятно, что много людей пойдут именно в этот доходный дом.

Ольга Арсланова: Потому что все категории, которые мы сейчас слышали, они больше морального характера, психологически комфортно иметь свое жилье. Никто же не сказал, что это выгоднее.

Константин Барсуков: Да. И следующий момент, о чем думают все люди, которые более взрослые, они задумываются о том: "А что мы дадим детям, которым жить?". Если будет стабильность…

Почему в Европе не думают: "А что я дам ребенку?", образно, потому что я знаю, что ребенок снимет, ничего страшного, потом заработает. Если экономическая стабильность в стране, и я понимаю, что ребенок заработает, то я уже нормально к этому отношусь, что я и сам снимаю.

И второе. Выход на пенсию – это резкое снижение дохода у нас в стране, прямо резкое. Где я буду жить, если я все время снимал и не купил себе ничего? Если я накопил, как вы говорили – это одно дело. Но опять, мне нужно некую стабильность, в рамках которой мои накопления не сгорят. А я не понимаю, мне что сейчас делать? В доллары вкладывать, в криптовалюту, в золото, в нефть, в акции? Что мне сделать? Потому что я четко понимаю, что если я вложу в рубли и положу их в банк, то через 10 лет от этих рублей ничего не останется. Поэтому я не понимаю, что мне делать дальше. И если убрать эти два вопроса, рынок аренды будет выглядеть совсем по-другому, и мы действительно не будем стремиться к тому, чтобы любым путем, напрягая все жилы, купить квартиру в ипотеку, и тогда, может быть, действительно банки, почувствовав, что у них отток клиентов, будут зарабатывать меньше маржу, и стараться каким-то образом снизить ставки. Но не надо забывать про другой момент: как только снижаются ставки по ипотеке, тут же снижаются ставки по депозитам. И когда мы говорим, что в Европе берут ипотеку под 2,5%, или в Америке…

Ольга Арсланова: В Финляндии меньше 1%.

Константин Барсуков: В Финляндии вообще около 0%. То ставки по депозитам там будут, соответственно, в минус. Если ты под 0% берешь ипотеку, значит у тебя минусовая ставка по депозиту. Вопрос: как деньги в банке хранить?

Ольга Арсланова: Спасибо. Будем вместе следить за колебаниями, изменениями на рынке. Надеемся, что еще увидимся. Напоминаю, в гостях у нас сегодня были Сергей Белолипецкий, директор "Ассоциации ТСЖ Московской области", преподаватель РАНХиГС, и Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости. Спасибо, что пришли.

Константин Барсуков: Спасибо.

Сергей Белолипецкий: Спасибо и вам.

 

Написать комментарий

Выпуски программы

Выпуски программы

ГОСТИ

  • Михаил Беляев главный экономист Института фондового рынка и управления, кандидат экономических наук
  • Сергей Голодов доцент кафедры статистики РЭУ им. Г.В. Плеханова
  • ГОСТИ

  • Сергей Лесков обозреватель Общественного телевидения России
  • ГОСТИ

  • Александр Рубцов кандидат экономических наук, обозреватель портала Vgudok.com
  • ГОСТИ

  • Денис Кирис заместитель председателя Комиссии по вопросам развития культуры и сохранения духовного наследия ОП РФ, председатель Независимого профсоюза актеров театра и кино, актер, режиссер
  • ГОСТИ

  • Гузель Улумбекова руководитель Высшей школы организации и управления здравоохранением, доктор медицинских наук
  • Алексей Живов главный врач Ильинской больницы, врач-уролог, кандидат медицинских наук, доцент
  • ГОСТИ

  • Дарья Халтурина сопредседатель Российской антитабачной коалиции
  • ГОСТИ

  • Алексей Володин генеральный директор Агентства по развитию трансграничной инфраструктуры, кандидат технических наук
  • Михаил Ненашев капитан 1 ранга, председатель Общероссийского движения поддержки флота
  • ГОСТИ

  • Петр Шкуматов координатор движения "Общество Синих Ведерок"
  • Павел Поспелов заведующий кафедрой проектирования дорог МАДИ
  • Павел Брызгалов директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер"
  • Юрий Эхин эксперт по жилищной политике, член Союза архитекторов России
  • ГОСТИ

  • Антон Гетта координатор проекта ОНФ "За честные закупки", депутат Госдумы
  • ГОСТИ

  • Виктор Николайчик главный тренер мужской сборной Московской области по самбо, заслуженный тренер России
  • ГОСТИ

  • Леонид Кошелев член правления Российской ассоциации пилотов и владельцев воздушных судов
  • ГОСТИ

  • Александр Мерзлов президент "Ассоциации самых красивых деревень России", доктор экономических наук
  • Михаил Смирнов главный редактор портала "Алкоголь.Ру"
  • Евгений Бучацкий психиатр-нарколог
  • Вадим Дробиз директор Центра исследований федерального и регионального рынков алкоголя
  • ГОСТИ

  • Александр Элинсон генеральный директор НИПК "Электрон", член Президиума Генерального совета Общероссийской общественной организации "Деловая Россия"
  • Показать еще
    Показать еще
    В Москве ограничат продажу алкоголя в День народного единства Ограничения затронут парки, площади и пешеходные улицы
    час назад
    38-летний советский спутник "Молния" сойдет с орбиты вечером 23 октября "Молния" была запущена с космодрома Плесецк 31 июля 1979 года
    час назад
    Журналиста "Новой газеты" Али Феруза наградили орден мужества им. Сахарова Сейчас Феруз находится в центре временного проживания
    вчера
    Минздрав опроверг информацию об эпидемии пневмонии в регионах Однако рост заболеваемости в регионах ведомство подтвердило
    вчера
    Алексей Навальный вышел на свободу после 20 суток ареста Во время отбывания срока политик подучил киргизский
    вчера
    Владимир Путин рассказал о технологии, которая будет страшнее атомной бомбы Он сделал такое заявление на Всемирном фестивале молодежи и студентов
    2 дня назад

    ГОСТИ

  • Александр Никитин глава администрации Тамбовской области, д.э.н., профессор
  • Александр Широв зам.директора Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, д.э.н.
  • Проект Федерального бюджета на 2018 год: что в приоритете? Расходы по каким статьям следует увеличить и за счет чего?
    2 дня назад
    Apple создаст бюджетную версию iPhone X Новинка будет стоить на 100 долларов дешевле первой версии
    2 дня назад
    Хабаровск заволокло дымом из-за пожаров на территории Китая Обнаружено превышение предельных концентраций веществ в воздухе
    2 дня назад

    ГОСТИ

  • Михаил Беляев главный экономист Института фондового рынка и управления, кандидат экономических наук
  • Сергей Голодов доцент кафедры статистики РЭУ им. Г.В. Плеханова
  • 3 дня назад

    Сергей Лесков: Отсутствие оппозиции является самой большой угрозой для власти. На этом погорели КПСС и СССР

    Сергей Лесков Обозреватель ОТР
    Показать еще

    Сообщение сайта

    СВЯЗАТЬСЯ С РЕДАКТОРОМ

     
    *Поля отмеченные знаком «звездочка» обязательны для заполнения

    НАПИСАТЬ В ПРЯМОЙ ЭФИР

    Авторизация

    Регистрация
    Восстановить пароль
    *Поля отмеченные знаком «звездочка» обязательны для заполнения

    Регистрация

    *Поля отмеченные знаком «звездочка» обязательны для заполнения

    Восстановление пароля

    Введите адрес почты, который использовали для регистрации, и мы отправим вам пароль.

    Редактирование записи

    Восстановление пароля

    Введите новый пароль и нажмите соxранить

    Новая запись в раздел дежурные

    ОТВЕТИТЬ НА ВОПРОС

    КОД ВИДЕО

    Выберите размер

    twitter vk banner instagram facebook new-comments