Россияне все чаще избавляются от квартир в ипотеке. За прошлый год через досрочную продажу погасили кредиты на сумму более миллиарда рублей. Почему так происходит, как продать квартиру в залоге и какие здесь опасности — читайте в статье Согласно статистике Центробанка, общий объем ипотек, погашенных за счет досрочной продажи квартир, составил 1,3 миллиарда рублей. Треть этой суммы (425 миллионов рублей) пришлась на четвертый квартал. Это вдвое больше, чем в аналогичный период прошлого года, отметила Lenta.ru. По данным ЦБ, заемщики также возвращали квартиры банкам — таким образом удалось закрыть кредиты на 757 миллионов рублей, что тоже больше, чем в 2024-м. Ипотечное жилье по закону имеет особый статус. С одной стороны, оно принадлежит собственнику — покупателю, который вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе продавать и сдавать в аренду. Но также до полной выплаты кредита квадратные метры находятся в залоге у банка. Это значит, что на них лежит обременение, а сделки с такой недвижимостью нужно согласовывать с организацией, выдавшей кредит. До 2024 года продавать жилье в ипотеке могли только банки и исключительно на публичных торгах или аукционах. Но сейчас заемщики могут выставлять кредитную недвижимость сами. Причем если им удастся продать квадратные метры дороже суммы ипотеки, то разницу они забирают себе за вычетом расходов банка. В 2026 году, по данным «Авито», на вторичном рынке доступно больше двух миллионов квартир. Около четверти из них имеют пометку «в залоге» в описании. В Москве ипотечной является каждая десятая квартира в продаже. Их число растет в последние два-три года, отметила частный риелтор, член Российской гильдии риелторов Татьяна Мамонтова. Как считают специалисты, россияне гасят кредиты через досрочную продажу жилья из-за того, что им становится сложнее обслуживать ипотеку. В 2023 году банки выдавали ссуды клиентам с минимальным первым взносом в 20% и большой долговой нагрузкой. Внимание на это обратил директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин. Для части заемщиков кредитное бремя оказалось непосильным, и они начали допускать просрочки. По данным Банка России, к концу 2025 года объем проблемной ипотечной задолженности вырос до 205 миллиардов рублей. Для таких людей продажа квартиры в залоге стала выходом из задолженности, чтобы не получать штрафы и не портить себе кредитную историю. «Сегодня от ипотеки избавляются те, кто влез в нее, не осознавая масштаба мероприятия, — например, на эмоциях, наслушавшись советов в духе “лучше за свою платить, чем за съемную”. Купленное на подобном импульсе жилье впоследствии оказалось неподъемным грузом», — пояснила Татьяна Мамаева. Есть еще собственники-инвесторы, которые брали льготные ипотеки в новостройках изначально для того, чтобы потом продать жилье. На это указал управляющий директор МИЭЛЬ «В Новых Химках» Леонид Львович. Нередко заемщики продают жилплощадь из-за переезда в большую квартиру, разводов или других жизненных обстоятельств. Есть три основных способа продажи квартиры, которая находится в залоге у банка. В первом случае ипотеку гасит сам продавец. Он выплачивает долг полностью из собственных средств, с квартиры снимают обременение, а дальше происходит стандартная свободная продажа. Так часто поступают заемщики с небольшим остатком долга. В другой схеме ипотеку гасит покупатель. Изначальный заемщик получает разрешение у банка и открывает аккредитив, на который вносятся средства. По итогам сделки часть денег с этого счета уходит банку на погашение кредита, а что осталось — продавцу. Параллельно с недвижимости снимают обременение, и право собственности переходит покупателю. Еще есть вариант с переуступкой ипотечного долга. В таком случае покупатель получает одобрение в банке, выдавшем ипотеку, на продажу квартиры. Затем стороны подписывают в офисе финансовой организации кредитный договор и договор купли-продажи с условием переуступки ипотеки. Банк снимает обременение с продавца и перекладывает на нового владельца недвижимости. Продать ипотечное жилье можно в любой момент выплаты кредита. Стандартный срок сбыта квартиры в залоге составляет 2-4 месяца. Обычно банк одобряет сделку где-то за 10 дней, а на снятие обременения после погашения долга уходит около трех рабочих дней. Пока квартира продается, заемщик должен продолжать делать ежемесячные взносы. Продажа ипотечной квартиры, хоть это и частая процедура, имеет свои минусы для продавца и покупателя. Для заемщиков основные риски — финансовые. Часто люди до последнего тянут с продажей квартиры, пока не накопятся просрочки, а из-за них банк запрещает сделку. Еще бывает, что собственники неверно выбирают стратегию продажи, и это тоже ведет к затягиванию времени и накоплению долгов. Для покупателя сложность в том, что иногда банки или собственники просят погасить ипотеку до сделки. Такую операцию можно оформить, но, по сути, человек отдает деньги просто за бумажку. Если продажа по каким-то причинам не состоится, возвращать свои кровные придется через долгие разбирательства и суды. «Случается и так, что ипотечная квартира юридически чистая, то есть документы оформлены на владельца, но фактически в ней прописаны или продолжают проживать люди. Решение этих вопросов также ляжет на плечи нового собственника», — предупредил Леонид Львович. Чтобы не споткнуться о подводные камни, эксперты советуют продавцам подумать, как эффективно презентовать жилье, показав все его достоинства. Можно даже предложить небольшую скидку. Нужно также заранее получить все разрешения в банке, понять схему взаиморасчетов и погашения кредитов. Это нужно сделать еще того, как договариваться о чем-то с покупателем. Ему же стоит настаивать на самой безопасной схеме, когда расчеты за ипотеку синхронизированы со сделкой. Это значит, что деньги нужно будет передать либо в момент подписания договора купли-продажи, либо сразу после регистрации.