В России все больше квартир, которые невозможно продать. Такие лоты называют «токсичными», а их появление стало побочным эффектом деятельности мошенников. При этом сами владельцы — зачастую порядочные пенсионеры, которые никак не нарушили закон. Почему у некоторой недвижимости почти не осталось шансов выйти на сделку, и что с этим могут поделать риелторы, разбирался ОТР. О росте числа «токсичных» квартир с пожилыми собственниками Lenta.ru заявил управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин. Риелторы и покупатели сторонятся их из-за возраста владельцев. Специалисты все чаще отказываются от работы с лотами, собственникам которых больше 60 лет. «Покупатели даже не рассматривают подобные варианты. На рынке это уже называют “бабка-террор”: риск потерять жилье через суд отпугивает всех участников сделки», — сказал Анохин. Страх перед такими квартирами возник, по его словам, после нескольких громких случаев лишения новых владельцев приобретенной недвижимости. Подобное происходило, когда выяснялось, что бывший собственник продавал лот под давлением мошенников. Ситуацию здесь осложняет и то, что титульное страхование не покрывает риски уголовных дел, связанных с аферами. Анохин считает, что проблему с «токсичными» квартирами мог бы решить новый страховой продукт, который защитил бы все стороны сделки. Действительно, все чаще становится известно о подобных случаях. А на сайтах судов то и дело появляются сведения о рассмотрении исков о признании сделок недействительными и расторжении договоров купли-продажи. Об этом ОТР рассказал адвокат Микаэль Дубухов. «И в последнее время вот эта волна, в рамках которой пожилые люди, может быть, действительно введенные в заблуждение мошенниками, может быть, сами являющиеся отчасти мошенниками, обращаются в суды. И мы видим, что, да, действительно суды признают эти сделки недействительными, ссылаясь на то, что данная сделка была совершена под влиянием обмана. Либо человек не понимал последствия совершаемой им сделки. Это два разных основания», — подтвердил эксперт. Основание рассмотрения иска здесь зависит от того, как заявитель выстраивает свою позицию и какие доказательства предоставляет. Выяснить, находится ли пожилой собственник квартиры под влиянием обмана, достаточно сложно. Все упирается в то, что сам он об этом не скажет. Особенно, если мошенники его грамотно «обработали». Ведь часто аферисты говорят жертве, что действуют в интересах государства или какой-то спецслужбы. «Человек, конечно же, об этом говорить не будет, потому что до него донесли, его зомбировали таким образом, что он считает, что это целая государственная тайна, наверное. Поэтому вероятность того, что при обычной беседе с этим пожилым человеком он рассказывает, что в ходе общения с кем-то решил продать свою квартиру для сохранения денежных средств или имущества, конечно же, минимальная», — пояснил адвокат. Нотариус должен удостовериться в том, что продавец дееспособен и действует по собственной воле. Но даже удостоверение сделки этим специалистом не гарантирует того, что она не будет расторгнута. Нотариус не является специалистом-психологом или полиграфологом, отметил собеседник ОТР. «Он может задать вопросы, какие он посчитает нужными. И это может даже происходить под видеозапись, что чаще всего и происходит. Но, тем не менее, всегда нотариус скажет, если что-то пойдет не так, что, “да, я сделал все возможное, но при этом я не являюсь специалистом”. Суд с этим согласится, даже если нотариус будет привлечен в качестве третьего лица либо соответчика», — предупредил Микаэль Дубухов. К сожалению, какой-то панацеи от продажи квартир под влиянием обмана или человеком не в себе пока нет. Возможно, стоило бы предлагать собственникам за 60 проходить психофизиологические исследования — проще говоря, полиграф, допустил адвокат. «Попытаться таким образом удостовериться, находится ли он под влиянием обмана и понимает ли он вообще последствия совершаемых им действий. Либо, действительно, [ввести] период охлаждения. Но я думаю, что, опять-таки, купля-продажа квартир, как правило, в один день не происходит», — сказал Дубухов. Сначала обычно проходят просмотры. Быстрые продажи бывают, но они все равно занимают один-два дня. При этом покупатель и риелтор могут обратить внимание на некоторые признаки, которые способны выдать «токсичную» квартиру. Нужно узнать, как давно лот в продаже. Если его цена существенно ниже рыночной, лучше попробовать выяснить, что продавец собирается делать с деньгами, и уточнить причину скидки. Особенно это важно, если речь идет о единственном жилье собственника. «Узнать, есть ли у него какие-либо родственники, попытаться с ними также встречу провести перед подписанием договора купли-продажи. Может быть, какие-то сигналы были со стороны пожилого человека, что кто-то звонит и что-то предлагает», — посоветовал эксперт. Главные признаки «токсичной» квартиры — это срочность продажи и заниженная стоимость. Редко, когда два эти параметра совпадают по каким-то другим причинам, кроме того, что собственник действует под влиянием. Поэтому в таком случае надо либо сразу отказываться от лота, либо предлагать собственнику пройти экспертизу, подытожил Микаэль Дубухов.