Россиянам все чаще стали продавать доли под видом отдельных студий. В больших квартирах делают незаконные перепланировки, а потом выставляют их на продажу по кусочкам без отдельных кадастровых номеров. Подробнее о схеме и ее опасностях читайте в статье. Подобные сделки устраивают профессиональные участники рынка через разные ИП и ООО, а иногда и как физические лица. Они покупают запущенное просторное жилье и переустраивают его под несколько микростудий без нужных для этого разрешений. Перепланировки не оформляют официально. Делают лишь соглашение о порядке владения и пользования квартирой, находящейся в общей долевой собственности. Затем, продавая каждую долю, оформляют документ об уступке прав и обязанностей по ней. Об этом «Известиям» рассказал адвокат Алексей Журавлев. «Покупателя убеждают, что он получает в единоличное пользование изолированное помещение площадью, скажем, 14,7 квадратных метра. Но юридически предметом сделки остается доля в праве, а не отдельный объект недвижимости», — пояснил он. Даже когда владельцы прямо говорят, что продают долю, сделка остается рискованной. Впрочем, открыто сообщают о продаже далей всего в 1-1,5% объявлений в агрегаторах. Примерно в стольких же случаях покупателю вообще не раскрывают юридический статус жилья. «Некоторые продавцы идут на такие уловки, чтобы не снижать цену. Мы сопровождаем только сделки по выкупу долей с последующим оформлением полного права собственности», — предупредила руководитель блока безопасности одной из федеральных компаний по недвижимости Елена Тикунова. Подобные квартиры, как правило, пережили капитальный ремонт со сносом и переносом стен, возведение глухих перегородок, установку инженерных систем. Все это помогает создать видимость отдельной студии, отметила эксперт по недвижимости Екатерина Косарева. Такие изменения происходят без официального оформления и согласования с жилищной инспекцией. Это значит, что почти наверняка работы выполняют с нарушениями, и такие студии могут быть небезопасными для проживания. Если не проверить выписку из ЕГРН, легко можно обмануться, поверив, что речь действительно идет об отдельной квартире. Но если посмотреть документ, то окажется, что у всех студий по соседству один и тот же кадастровый номер. Такая практика сначала захватила Петербург, где было очень много коммунальных квартир, рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов Игорь Горский. Под отдельную «студию» там переделывали практически каждую комнату. Покупая подобный объект, человек становится не собственником недвижимости, а лишь совладельцем доли в общей жилплощади. В это же время он автоматически станет нарушителем закона, так как чаще всего в «студии» сделана перепланировка без согласования, предупредил эксперт по недвижимости Святослав Иванов. Подобные объекты часто выдают отличия в планировке по сравнению с квартирами на других этажах, нестандартные схемы размещения санузлов и мокрых точек, а также вентиляции. Слишком привлекательная цена тоже должна насторожить, подчеркнул главный аналитик одного из крупных агрегаторов недвижимости Алексей Попов. «Вполне вероятен штраф, так как ответственность за незаконную перепланировку лежит на новом владельце. Штраф небольшой — порядка 2,5 тысячи рублей для частных лиц. Однако вместе с тем человек получает предписание вернуть «как было». В крайнем случае, когда перепланировка создает опасность для жильцов подъезда, суд может выселить нового собственника принудительно», — обратила внимание Косарева. Особенно опасно, когда мокрые точки оказываются там, где их не должно быть. Такие изменения чреваты серьезными авариями. К тому же соседи могут жаловаться на шум сантехники, которая оказалась над жилой зоной. Узаконить такие перепланировки, если объект не на первом этаже, практически невозможно. Первым делом следует проверить выписку из ЕГРН и убедиться, что помещение имеет статус самостоятельного жилья. Важно также запросить документы на согласование перепланировки. Если у «студии» нет кадастрового номера — это сигнал о том, что продается доля, заметил эксперт по недвижимости Дмитрий Проскурин. Довольствоваться выпиской ЕГРН, которую показывает продавец, не советуют — ее лучше запросить самостоятельно. «Сделать это можно через портал “Госуслуги”, сайт Росреестра или при личном визите в МФЦ. Самостоятельно оформленная выписка содержит всю необходимую информацию о квартире, кроме имени и других персональных данных собственника», — уточнил Проскурин. Еще важно изучить технический паспорт помещения. Если перепланировка была, а акта на нее нет, объект лучше не покупать. В противном случае можно нарваться на штраф или даже выселение, либо же придется возвращать все как было за свой счет. Если продавец настаивает на оплате исключительно наличными, то это тоже повод насторожиться. Обычно это связано с опасениями владельца, что банковская проверка выявит юридические проблемы с жильем, и сделка сорвется.