Все больше блогеров рассказывают в соцсетях о том, как здорово и выгодно покупать недвижимость с торгов по банкротству, госторгов и арестованное имущество. Они утверждают, что там можно приобрести жилье за смешные деньги. Но так ли это на самом деле? Стоит ли участвовать в подобных аукционах, с какими опасностями можно столкнуться, и как вообще проходят торги, выяснял ОТР. Торги сейчас набирают популярность как способ приобретения недвижимости. Иногда они действительно становятся более выгодными, чем покупка квартиры у коммерческого застройщика. На электронных площадках можно найти лот, который стоит значительно ниже, чем предложения девелоперов. Внимание на это в разговоре с ОТР обратил ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. «Есть возможность найти лот, который будет стоить значительно ниже — в среднем где-то миллион-полтора. В некоторых случаях и выше разница между коммерческой покупкой и, например, по торгам», — отметил он. Торги по банкротству — это продажа имущества должников, обанкротившихся физических лиц или компаний для погашения долгов перед кредиторами. Это могут быть квартиры, дома, апартаменты, земля, авто или крупное оборудование. «Торги всегда проходят электронно, на аккредитованных площадках. Ну и по типовой схеме сначала первые торги: по рыночной или оценочной цене лоты выставляются. Потом повторные торги, если на первых не купили, цена ниже. Ну и потом публичное предложение, цена снижается поэтапно, и иногда очень сильно», — рассказала ОТР эксперт по недвижимости Наталья Перескокова. Именно на этапе публичных торгов попадаются лоты с самыми интересными ценами, о которых говорят блогеры. Но покупка такого имущества связана с большими рисками, предостерегла Перескокова. На торгах арестованным имуществом выставляют лоты, изъятые судебными приставами по решению суда. Они тоже проходят в электронном виде и имеют свои риски. И третье — государственные торги, то есть продажа федерального, регионального и муниципального имущества. Чаще всего это земля, нежилые помещения и гораздо реже жилье. Такой вид торгов наименее рискованный, но все же опасность есть. Таким образом, торги отличаются статусом владельцев недвижимости и тем, кто их проводит. В случае с торгами по банкротству это банки, а арестованное имущество могут реализовывать специализированные организации или, например, территориальное управление Росимущества. В последнем случае торги проводят государственные и муниципальные органы или уполномоченные компании. Все торги проходят в электронном формате. «Те торги, которые происходят на федеральном сайте через аукцион по банкротству физических лиц с арестованным имуществом, там, конечно, достаточно много есть нюансов. Такие объекты, сразу скажу, сильно выгоднее с точки зрения цены, и разница там может быть даже не в полтора миллиона, а в два-три миллиона с лихвой. Но здесь нужно понимать, что есть свои риски», — подчеркнул Дмитрий Ракута. Для участия нужно купить квалифицированную электронную подпись (ЭТП). Сделать это можно в удостоверяющем центре или в МФЦ.  Для оформления нужны паспорт, СНИЛС и ИНН, а в заявлении необходимо указать, что подпись нужна для торгов по банкротству. Дальше понадобятся приложение или программа «Криптопро», без нее пользоваться подписью не получится. Для некоторых площадок торгов нужен еще отдельный сертификат — специальный код защиты подписи. За него придется уплатить дополнительный взнос от двух тысяч рублей. Этот сертификат не нужен тем, кто оформлял подпись для ИП через ФНС. Стоимость самой подписи составляет около 4-10 тысяч рублей в зависимости от тарифа. Дальше нужно зарегистрироваться на электронной площадке. Полный список проверенных платформ вместе с ЭТП выдают в удостоверяющем центре. Для регистрации нужно заполнить анкету и приложить к ней скан паспорта, иногда еще просят ИНН и СНИЛС. Лучше делать все заранее, а не прямо перед торгами, так как заявку могут рассматривать несколько дней. Но кое-где действует платная быстрая регистрация. Дальше можно выбрать интересующие торги и внести указанный там задаток. Это тоже следует делать до начала аукциона — деньги идут до трех рабочих дней. Если оплата не успеет прийти, заявку на участие отклонят. Обычно сумма задатка составляет 10-20% от первоначальной стоимости лота. К заявке для организатора торгов потребуется прикрепить документы, которые он запросит. После окончания сбора заявок организатор опубликует протокол с допущенными участниками. Аукцион может быть открытым, когда участники сами предлагают цену, перебивая друг друга. А в закрытом проводится прямая продажа, когда участники просто указывают свои предложения в заявке. В конце аукциона публикуют протокол с победителем и лучшей ценой. Выигранный лот нужно оплатить в течение 30 дней, а затем подать документы на регистрацию собственности. Торги арестованным имуществом проходят в режиме реального времени и так, что все участники видят предлагаемые цены. На аукцион отводят время, в которое можно подать предложение. Например, 15-30 минут. Все манипуляции участники делают в личном кабинете платформы в карточке торгов. Начальная цена может быть ниже рыночной, так как недвижимость продают, чтобы погасить долг, и устанавливают стоимость согласно его размеру, а не оценке имущества. Для участия также нужно сделать квалифицированную подпись и зарегистрироваться на площадке, как в первом случае. На государственные торги часто попадают квартиры и коммерческие помещения, появившиеся в ходе реновации. Их реализуют либо прямой продажей, либо по аукциону. «Чтобы участвовать и в тех, и в тех торгах, нужно кредитоваться, получить электронную цифровую подпись, внести, если это аукцион, обеспечительный платеж (как правило, это около 100 тысяч рублей) и в определенную дату подать необходимые документы, заявления, правильно сформировать пакет документов. И, соответственно, ожидать самих торгов. Все просто: тот, кто предложит более высокую цену, и объявляется победителем», — перечислил действия Ракута. На государственных торгах недвижимость можно покупать в ипотеку. Там действуют и льготные программы: например, семейная ипотека. Как правило, продают готовые дома, но иногда могут встретиться объекты еще только на стадии строительства. «Безусловно, просто разобраться самостоятельно в торгах крайне сложно. Можно сделать множество ошибок, потратить время, деньги, нервы и не получить результат. Конечно, имеет смысл, особенно в торгах с банкротами, с арестованным имуществом, работать со специалистом», — дал совет собеседник ОТР. В торгах по банкротству риск представляет так называемое «оккупированное жилье», когда бывшие собственники не согласны на добровольное выселение, обратила внимание Наталья Перескокова. Кроме этого могут быть и другие опасности. «Судебные споры, естественно, после покупки. И эти споры могут длиться годами, и получается, что нужно оплачивать юристов. Здесь есть такой тонкий момент, что финансовый управляющий может допустить ошибку, и результат торгов будет отменен. Покупка такой недвижимости — это очень-очень тонкий, хрупкий лед», — предостерегла эксперт. О необходимости самостоятельно выселять людей сказал и Дмитрий Ракута. Они могут законно находится в жилплощади, пока не вступит в силу решение о победе на торгах, а потом отказаться выселяться. Или, например, люди не согласятся с итогами и начнут судебный процесс, препятствуя заселению собственника. «Вопрос в том, что покупатели рискуют временем, дополнительными финансовыми затратами, и в том, что могут оставить предыдущие собственники в квартире. Это большой вопрос. Иногда в таких торгах покупка происходит вслепую. Но если мы просто для себя примем решение, что мы покупаем объект, стены вне зависимости от того, что там будет, все равно это значительно выгоднее», — выразил мнение ипотечный брокер. Выселять людей может потребоваться и из арестованной недвижимости после покупки. Кроме того, по ней могут всплыть старые долги по коммунальным платежам или судебные споры. Объект также могут снять с торгов в последний момент, отметила Перескокова. Что касается государственных торгов, то они безопаснее остальных видов, но все же можно столкнуться с массой рисков. «Вот основные: формальные ошибки, не та запятая — это уже отклонения. Там очень жесткие условия договоров, не всегда выгодная цена, кстати, вот при таких объектах. Поэтому нужно смотреть. В любом случае, для человека без опыта там опасности кроются за каждым пунктом договора, за каждым углом. Потому что человек покупает, по сути, не квартиру, а набор правовых рисков. И вот эта иллюзия дешевизны — это не всегда выгодно, потому что там суды, выселения, расходы на юристов, расходы на ремонт могут съесть просто всю экономию», — пояснила эксперт по недвижимости. Важно, что отменить торги могут даже после победы. А еще быстро продать купленную таким образом квартиру зачастую не получается — покупатели сторонятся проблемных объектов. Перескокова считает, что если у людей есть накопленная сумма, то лучше инвестировать ее и не рисковать так сильно. «А если есть опытный юрист или опытный риелтор, и если человек готов морально к судам и неожиданным сюрпризам — ну тогда да. Потому что иногда [бывают сложности даже с тем, чтобы] прийти в квартиру: да, это твоя квартира юридически, но тебе нужно выселить людей с детьми. Приходят, а там дети маленькие, и их просто нужно взять и выгнать на улицу. Я думаю, не все способны. Да и не все захотят такую недвижимость — ну, все-таки люди, наверное, предпочитают спать спокойно», — подытожила Наталья Перескокова.