Центробанк ужесточил правила получения ипотеки с июля 2026 года. Она станет недоступна для заемщиков с высокой долговой нагрузкой и маленьким первым взносом. Что известно о нововведении, и какие еще инструменты помогают купить квартиру без полной суммы, разбирался ОТР. Банк России с III квартала 2026 года ужесточает макропруденциальные лимиты по ипотеке. Нововведение ограничит выдачу наиболее рискованных кредитов с показателем долговой нагрузки выше 80% и с первым взносом меньше 20%. Новые правила нацелены на снижение числа уязвимых ссуд. По данным ЦБ, доля просроченной ипотеки на апрель 2026 года достигла 1%, а объем проблемной задолженности к концу 2025-го вырос вдвое — до 205 миллиардов рублей. В первой половине того же года суды удовлетворили 89,5% из 6,1 тысячи исков о выселении, говорится на сайте Центробанка. «Мы не ожидаем, что ужесточение приведет к росту доли отказов по ипотеке, потому что фактически банки уже выдают рискованной ипотеки меньше, чем новые лимиты», — пояснили «Известиям» в пресс-службе регулятора. В ЦБ отметили, что в I квартале 2026 года банки и так выдали всего 4% ипотек заемщикам с долговой нагрузкой выше 80%. А ссуду с первоначальным взносом ниже 20% получил только 1% клиентов. Но все же ужесточение может привести к некоторым сложностям. Есть риск, что люди начнут брать несколько потребительских кредитов или покупать проблемную недвижимость с дисконтом. Несмотря на контроль общей долговой нагрузки, интерес к жилью со сниженными ценами сохраняется. Но за скидками нередко прячутся проблемы с финансированием проекта. Например, в 2025 году выявили дефекты в 93% введенных в эксплуатацию многоквартирных домах, говорится в исследовании центра «Аналитика. Бизнес. Право». «Стратегически данное ужесточение предотвращает будущие драмы, когда в результате финансовых проблем семья лишается единственного жилья. Единственно верный совет — создавать накопления и приобретать жилье, соразмерное возможностям, а не желаниям», — высказался профессор НИУ МГСУ, почетный строитель РФ Кирилл Кулаков. Основным альтернативным способом покупки жилья, когда на него нет всей суммы, остается рассрочка. Но эксперты рынка ожидают, что этот продукт скоро тоже начнут регулировать более жестко, и возможность приобретения недвижимости таким способом сократится. Внимание на это в беседе с ОТР обратил ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута. «Потому что сейчас застройщики столкнулись с тем, что многие взяли себе рассрочку, внесли первоначальный взнос, а когда дело подошло к расчету либо к большим платежам, они все финансово были не готовы к такой истории. И по факту рассрочка никак не отражается [в кредитной истории]», — пояснил он. Именно поэтому регулирование рассрочек — это вопрос времени, продолжил Ракута. Процесс уже начался: правила рассрочки изменились в России с 1 апреля. Нововведения коснулись сумм, штрафов и других нюансов. ОТР уже рассказывал об этом подробно. «А также есть тенденция такая, что сейчас у кого есть недвижимость в собственности, делают альтернативные сделки с привлечением небольшого кредитного плеча. То есть когда продают, например, старый жилой фонд и не хватает на покупку нового небольших сумм, заходят в рыночную ипотеку. Но опять же, это примерно где-то в районе трех миллионов, как правило, ввиду того, что все-таки ставка высокая, ежемесячные платежи высокие. Но все равно такая история на рынке сохраняется», — добавил ипотечный брокер. Такой способ подходит тем, кто хочет расширить жилплощадь либо переехать в другой район или город. Еще один вариант — аренда жилья с правом выкупа. В такой схеме рента засчитывается в стоимость квартиры с последующим переходом на ипотеку. При этом недвижимость остается в залоге до полной оплаты, что создает дополнительные риски. Девелоперы расширяют субсидированные программы и варианты с маленьким или нулевым первоначальным взносом. Согласно расчетам «Главстрой-Недвижимость», платеж за квартиру в 10 миллионов рублей по рыночной ставке в 17,3% составляет около 116 тысяч рублей в месяц. Если применяют субсидированную ставку в 11,9%, ежемесячный платеж будет 82 тысячи рублей, а на льготный период при ставке 8-10% — 59-70 тысяч. Комбинированные программы и траншевая ипотека позволяют людям снизить начальные платежи и оставляют возможность рефинансирования. Схемы повышают шанс на одобрение ссуды, но после льготного периода ставка все равно вернется на уровень рынка. При этом, как отметили в «Дом.РФ», часть субсидии нередко закладывают в стоимость недвижимости.