В России спрос на аренду жилья с дальнейшим выкупом вырос на 50% по сравнению с 2025 годом. Но, несмотря на удобство и кажущуюся простоту схемы, у нее есть свои риски — можно остаться и без денег, и без квадратных метров. Подробнее об этом читайте в статье. Подобные сделки стали популярны из-за ужесточения условий кредитования. Аренду с выкупом чаще всего рассматривают те, кто собирается покупать большую квартиру с внушительным первым взносом. Об этом «Известиям» рассказала коммерческий директор девелоперской группы компаний Виктория Лесникова. «Многие клиенты не подходят под критерии льготных программ, а брать обычный кредит под 18–20% готовы единицы. По этой причине вырос интерес к альтернативе — аренде с последующим выкупом», — пояснила она. На рост числа сделок обратил внимание и коммерческий директор ГК Dogma Александр Тернющенко. Изначально аренду с выкупом вводили как инструмент для решения проблемы затоваривания рынка. Схема позволяет застройщикам быстрее продавать уже готовые объекты. За счет нее также растут доступность жилья и воронка потенциальных клиентов. Тренд становится все популярнее, но у застройщиков еще есть проблема: из объектов, которые хотят ввести в 2026 году, распродано не более 30-50% квартир. На это указал гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости Евгений Шавнев. Он отметил, что раньше продажи в популярных проектах заканчивались за три-четыре месяца до ввода дома. Аренда с выкупом обычно рассчитана где-то на два-три года. При этом право собственности переходит к покупателю только после завершения сделки. Поэтому решаются на схему только те, кто готов к дополнительному риску. Такие покупатели ждут, что ставки по ипотеке снизятся, и хотят закрепить за собой стоимость недвижимости на момент заключения договора. Новые варианты приобретения жилья будут появляться до тех пор, пока ключевая ставка не снизится достаточно. Но вряд ли какая-то из схем станет доминирующей на рынке. Это касается и аренды с выкупом, так как она таит немало рисков для обеих сторон договора. Об этом заявила директор по консалтингу и развитию компании на рынке недвижимости и инвестиций Эвелина Ишметова. «Практика показывает, что «хвост» проблемных случаев неизбежен: часть арендаторов не выходит на выкуп и не освобождает квартиру добровольно, из-за чего вопрос приходится решать через приставов и принудительное выселение. Кроме того, застройщик получает деньги не сразу и может столкнуться с ухудшением состояния жилья за время аренды», — пояснила эксперт. Покупатель остается без защиты, которую дает, например, договор долевого участия (ДДУ). Это значит, что человек не состоит в реестре дольщиков и в случае банкротства застройщика станет обычным кредитором в общей очереди. Есть еще и моменты, которые нужно обязательно отследить, отметил гендиректор девелоперской компании Давид Худоян. Важно заранее узнать, какая часть арендных платежей засчитывается в стоимость жилья и точно ли его цена фиксируется на весь срок сделки. Следует поинтересоваться и условиями досрочного выхода из программы. Специалист заострил внимание на том, что в зависимости от структуры сделки итоговая стоимость жилья может быть выше, чем при покупке в ипотеку. Именно поэтому новый механизм не сможет заменить жилищные ссуды. «Это дополнительный инструмент, который удобен в отдельных ситуациях покупателям, для которых важна гибкость и возможность распределить финансовую нагрузку во времени», — выразил мнение Худоян. До полной оплаты недвижимости покупатель имеет статус арендатора, а не собственника. Это значит, что он не может свободно распоряжаться квадратными метрами, подчеркнул глава департамента продаж одной из компаний Святослав Иванов. В случае банкротства застройщика есть риск потерять и квартиру, и деньги. Все потому, что уровень правовой защиты заметно ниже, чем при ДДУ. Если в договоре нет четкого разграничения о том, какая часть ежемесячной платы идет в счет аренды, а какая — стоимости жилья, суд может признать все платежи арендными. Об этом предупредил юрист, эксперт по безопасности электронных сделок с недвижимостью Илья Васильчук. В таком случае будет очень сложно вернуть часть денег, которые, по идее, должны были идти на выкуп. «Опасны пункты, которые ставят право выкупа в зависимость от субъективных факторов. Например: “право возникает при добросовестном исполнении”, “требуется согласие арендодателя” или "выкуп после проведения капремонта за счет арендатора”. Такие условия дают арендодателю повод отказать в выкупе. Правильная формулировка — безусловная: "по истечении такого-то срока арендатор вправе выкупить объект по такой-то цене”», — поделился опытом юрист. В договоре очень важно четко отразить последствия досрочного расторжения для обеих сторон. Нередко там говорится, что при выходе покупателя из сделки выкупные платежи не возвращаются. Суды часто признают такие условия ничтожными, но на разбирательство придется тратить нервы, деньги и время. Схема рискованна, но может быть полезна и имеет право на жизнь в качестве временного решения. Участие в ней требует грамотной юридической проверки всех документов. Покупатель должен заранее понимать, что будет платить больше, чем за обычную аренду, но не получит прав собственности. То есть механизм походит только тем, кто уверен, что останется финансово стабилен на весь срок договора, разъяснил директор рынков России и СНГ одной из компаний Валерий Тумин.