Константин Точилин: Это программа "Де-факто". Сегодня гость нашей студии – Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. Здравствуйте. Константин Апрелев: Здравствуйте. К.Т.: Говорим о таком важном явлении, как ипотека – для кого-то недоступном, для кого-то желанном, для кого-то ставшим кошмаром. Прежде чем мы с вами углубимся в детали, давайте уясним для себя простую, но, мне кажется, очень принципиальную вещь. В нашей стране ипотека – это отношения между конкретным гражданином и конкретным банком, или все-таки это социальный проект, который должно тем или иным способом курировать государство, потому что жилищный вопрос никто не отменял? К.А.: Как мне кажется, на сегодняшний момент это все-таки отношения между заемщиком и кредитором. Безусловно, это продукт, который расширяет доступность. Он возник не без участия государства. Скажем, в большинстве стран из бывшего социалистического лагеря, которые нас окружают, где-то не состоялась ипотека. Кстати, в Украине на сегодня она по-прежнему недоступна. Стоимость ипотеки – более чем 25-25% в валюте, – то есть это недоступно однозначно. Она доступна очень маленькой доле населения. У нас все-таки ипотека – это продукт, которым воспользовалось уже в среднем где-то 50% покупателей на рынке недвижимости по итогам прошедшего года. И мне представляется, что это инструмент, который расширяет доступность, но сам по себе он по-прежнему не очень доступен. К.Т.: В том-то и дело. Потому что все друзья и знакомые, которые воспользовались, жалуются, ноют и плачут, особенно сейчас – в эти кризисные времена. А ведь количество людей, нуждающихся в жилье, очень велико. Не кажется ли вам, что это должно быть все-таки не только делом банка и гражданина, но и еще каким-то образом там должно быть государство, чтобы что-то (в пользу этого гражданина, и чтобы банк не пострадал, чтобы не пострадал застройщик) в то же время регулировать? Или если государство туда влезет, то будет еще хуже? К.А.: На самом деле, государство на сегодня многие моменты регулирует. Например, через ключевую ставку Центробанка сегодня регулируется как привлечение денежных средств - именно в безналоговом формате - от граждан на депозиты банков, так и предоставление банкам денежных средств, так и предоставление ипотечных кредитов. Мы прекрасно знаем значительный объем каких-то государственных программ, в том числе по субсидированию процентной ставки для определенных, так называемых "приоритетных" категорий граждан: учителя, молодые ученые, молодые семьи, кстати. Там есть продукты. К.Т.: Мы знаем объем, но, честно говоря, не знаем, насколько до них это доходит. К.А.: Нет, мы знаем – это примерно 5% от общего объема ипотеки, от 2 до 5% в разных регионах. Безусловно, это очень мало. С моей точки зрения, конечно же, здесь роль государства должна присутствовать, потому что есть именно важные для страны и нации группы населения, которые можно было бы выделить в приоритетные. Прежде всего, я думаю, бесспорно самой приоритетной является группа молодых семей, потому что это люди, которые сейчас создают семью, принимают решение о том, сколько у них будет детей. К.Т.: Дайте им возможность решить демографическую проблему страны. Дайте им квартиру и выключите свет. К.А.: В том числе, да. Мне кажется, что вообще создание в свое время Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и потом в дальнейшем Фонда содействия развитию жилищного строительства – это те два инструмента, которые принято сейчас определенным образом как-то консолидировать. Я пока не уверен в тех преимуществах, которые возникнут после консолидации этих двух структур. Но мне кажется, что роль государства была и есть, в том числе, в давлении на ипотечную ставку, в обозначении ипотечной ставки как приоритета, как максимальной ипотечной ставки, для расширения доступности ипотеки. В частности, весной прошлого года, когда была ставка на 1% понижена – это увеличило спрос сразу же практически на 20-25% среди населения. Казалось бы, что такое 1%? К.Т.: Все уже научились считать. К.А.: Конечно. Потому что этот 1% выливается в достаточно приличную сумму. Если мы говорим о кредите на 20 лет – пожалуйста, 15-20% от всего объема ваших затрат вы можете сэкономить. Это, на самом деле, достаточно разумные цифры, которые каждый человек может посчитать. К.Т.: Еще одна тема – ипотека и кризис. Во-первых, насколько за последние месяцы сократилась выдача ипотечных кредитов? К.А.: Как я понимаю, здесь есть не совсем объективная статистика, потому что очень многие люди, которые обратились в прошлом году за ипотекой, в том числе, получают ее сейчас. Насколько я понял по заявкам банков, на сегодняшний момент сократились практически в четыре раза обращения за тем, чтобы получить согласие на ипотеку. Но при этом, конечно, большой объем был согласованных кредитов в прошлом году. Здесь важно понимать следующее: по некоторым уже согласованным кредитам банки поменяли ставку на более высокую. А людям чего, отказываться? Им дали согласие на выдачу кредита, а воспользуются они им или нет – непонятно. В этом смысле количество обращений, конечно, сократилось, и банки об этом прямо заявляют. И второе: очень многие банки понимают, что на сегодня возникнет дефицит ликвидности. Ипотека – это долгосрочное финансирование и долгосрочное кредитование, которое нужно еще успеть перекредитовать. Большая часть банков, кроме крупных, кредитуют заемщиков за свои оборотные средства, а потом получают более длительные кредиты – то есть, по сути, передают обязательства по этим кредитам в адрес тех структур, которые финансируют, например, АИЖК. А крупные банки финансируют за счет своих собственных средств – такие, как "ВТБ" и "Сбербанк". В этом смысле, безусловно, для многих банков существуют угроза текущей ликвидности. И главная проблема – мы пока так и не создали института, который бы страховал все риски отсутствия "длинных денег". На сегодня есть другая проблема – у нас в ипотечной системе отсутствуют заемные "длинные деньги" как класс. Например, в Америке катализатором прошлого кризиса стала ипотека – как раз инструмент вторичных ценных бумаг и ипотечных закладных. Я не буду сейчас погружаться… К.Т.: Да, давайте попроще. К.А.: Суть в следующем. Их слишком много перезаложили под одни и те же ценные бумаги – и получили гораздо большую ликвидность, то есть реальные деньги. Для нас эта проблема очень далека, потому что у нас отсутствует на сегодня как класс рынок вторичных ипотечных закладных. У нас замкнутое рефинансирование, то есть оно имеет ограниченное количество финансовых средств. Банки не могут, например, получить на рынок поддержки ипотеки достаточное количество денежных средств. Главная проблема не только в том, что ставка высока и не доступна для населения. К.Т.: И здесь, может быть, могло бы вмешаться как раз государство? Мы же слышим о том, что государство вливает какие-то деньги в банки. К.А.: Надо понимать, что государство, когда создало АИЖК, уже выделило денежные средства, по сути, на поддержку ипотеки и развитие этого института. Второе, что было сделано в прошлый кризис – на деньги ВЭБа было реструктурировано… К.Т.: Объясните тем, кто не в курсе, что такое АИЖК? К.А.: АИЖК – это Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Это институт, который был призван создать и запустить инструменты ипотеки. Значительное количество схем ипотечного кредитования было запущено с помощью схем, разработанных и выработанных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и Институтом экономики города как главными участниками именно жилищной реформы в части расширения доступности жилья – прежде всего, создавая инструмент финансирования. Но здесь главная проблема как раз в том, что у нас могут просто закончиться те деньги и те активы, которые есть в "Сбербанке", в "ВТБ" и в АИЖК – и нам не на что будет не только реструктурировать эти кредиты, но и выдавать новые. А источника создания этих денежных средств, как в развитых странах, нет. В развитых странах источник финансирования прежде всего ипотеки и таких инструментов решения жилищных и социальных проблем, как наемное жилье, доходные дома – это страховые компании (требования о размещении денежных средств именно в каких-то специальных ценных ипотечных бумагах) и пенсионные фонды. На сегодня у нас главная проблема пенсионных фондов – очень низкая доходность, под которую наше население не готово размещать. Ипотека могла бы как-то частично решить эту проблему, но увлекаться тоже этим инструментарием нельзя. Нужно просто определить квоты, в рамках которых эти деньги нужно было бы привлекать как раз через эти специальные структуры и специальные институты. К.Т.: А что происходит сейчас с обслуживанием ипотечных кредитов? Вот данные, которые приводит газета "Ведомости": просроченная задолженность по ипотеке за первые два месяца этого года выросла на 16,9% до 53,9 млрд. рублей. Народ перестает платить, или что? К.А.: На самом деле, еще в прошлом году уже очень катастрофически начала нарастать ситуация именно с задолженностью и отсутствием платежей. С моей точки зрения, эта ситуация вызвана, безусловно, экономической ситуацией и тем, что многие люди потеряли работу. Ключевой причиной того, что люди не берут ипотеку, является не то, что деньги стали дороже (и это тоже), но в том числе и то, что люди не чувствуют стабильности. Люди не чувствуют, что они смогут сохранить свою работу, например. К.Т.: Что сохранится их предприятие как таковое. К.А.: Что они смогут сохранить доходность. В этом смысле, конечно, для многих из тех, кто брал ипотеку раньше, сегодня возникла проблема платежеспособности по ипотечным кредитам. И люди для себя принимают решение: или сохранять то жилье, которое они приобрели, и продолжать платить ипотеку – или отказаться от этого жилья, продать его, вернув какую-то часть своих инвестиций, и уйти, например, на рынок аренды или найма. На самом деле это тоже решение для кого-то, которое нужно просто просчитать разумно и подойти к этому экономически. А экономика очень простая. Сегодня ипотека даже со всеми возможными льготами – по ранее заключенным кредитам ставка не меняется, даже 10 или 12% годовых кому-то удалось заключить и получить такие ипотечные кредиты, – тем не менее, это все равно в два-три раза дороже, чем просто платеж за наем. Причем мы сравниваем абсолютно одинаковые возможности. Мы не говорим сейчас о выплате тела долга. Тело долга все равно отдельно выплачивается. К.Т.: Только проценты. К.А.: Конечно, мы говорим именно о процентной составляющей для того, чтобы сравнить два абсолютно одинаковых продукта – возможность пользоваться сегодняшним жильем. Потому что все, что связано с платежами по выплате кредита – это дополнительная финансовая нагрузка, которую человек реализует. Она тоже во времени растянута. То есть, по сути, это уже остается рассрочка. К.Т.: Разница только в одном: тут ты 25 лет снимаешь и остаешься ни с чем, а тут ты 25 лет платишь и остаешься с квартирой. К.А.: Нет. В том-то и дело, что вы рассрочку все равно гасите. Мы сейчас сравниваем два абсолютно одинаковых инструмента: в первом случае вы арендуете и платите 4%, во втором случае – 12%. На самом деле, вы в три раза больше платите за пользование такой же самой площадью такой же самой квартиры. А все остальное – то есть получение в собственность жилья – вы уже оплачиваете другим инструментом. По сути, это дополнительная рассрочка к кредиту, которая растянута во времени платежа. К.Т.: Валютная ипотека – отдельная история. Вышло сообщение, что Центральный банк согласен отложить на год конфискацию жилья у должников по валютной ипотеке. Стоит ли их выделять вообще в отдельную категорию? С одной стороны, никто их за руку в банки не тянул, бумаги все читали, и какое-то время им это было выгодно. С другой стороны, жалко людей – они "попали" действительно. К.А.: Если говорить в целом, то это примерно 3% всех заемщиков. Что такое 3%? Вроде как мало, а с другой стороны – это 40 тысяч семей. 40 тысяч семей – я думаю, это существенная составляющая. Надо посмотреть через призму получения именно валютного кредита. Во многих случаях предлагали заемщику валютный кредит только по одной причине: с рублевым кредитом заемщик на тот момент времени не справлялся из-за того, что ставка, например, по валютному кредиту была 8 или 9%, а по рублевому – 12 или 13%. И, естественно, человек смотрел по своим доходам - особенно на фоне коррекции рубля, то есть роста платежеспособной возможности рубля по отношению к доллару – курс рос. На этом фоне, безусловно, было очень много позитивных моментов. В том числе, заемщик проходил андеррайтинг – оценку своей платежеспособности. И именно по валютному кредиту он проходил. Кто-то из валютных заемщиков получал доходы в валюте – например, моряки на кораблях дальнего плавания. Кто-то еще получал валютную зарплату, кто ездил в командировки за рубеж и т.д. Безусловно, для кого-то это было интересно, но в сегодняшней ситуации получается очень непросто. У вас заем, размер тела кредита вырос в рублях почти в два раза. Какая у вас альтернатива? Сейчас перейти на рублевую ипотеку – тоже не решение, потому что сегодня ставка вам предлагается же рублевая. Рублевая ставка сегодня – минимум 14-16% годовых, а там вы получаете под 8%. Сегодня наметился тренд коррекции по отношению к валюте, и опять стоит выбор: нужно ли уходить в рублевую ипотеку? У вас рублевое тело выросло, а сейчас еще и процентная ставка вырастет в рублях. К.Т.: Квартира уже не золотая, а бриллиантовая становится. К.А.: Безусловно. Причем основное беспокойство заемщиков заключается в том, что сегодня сумма задолженности в рублях по кредиту стала больше, чем стоимость в рублях квартиры тогда, когда они покупали эту недвижимость – это первая проблема, психологическая. И вторая – не психологическая, а экономическая проблема. Перейти на рублевые кредиты на сегодняшний момент, если не пересчитывать валюту на момент займа в рубли по цене на недвижимость – это такая комбинация, которая не факт, что станет выигрышной, особенно с учетом возможной коррекции рубля. Заявляется, что не будет взысканий год. С моей точки зрения, один год – это как-то решает проблему для тех, кому некуда идти. Что это значит в переводе на русский язык? Это значит, что этот год можете не платить по кредитам. Но что значит "не платить"? Процентные ставки, штрафы – все это набегает, у человека нарастает нагрузка. В этом смысле человеку лучше открыть глаза на проблему, понять, что у него проблема есть, – и ту недвижимость, которая есть, продать по ликвидной цене на рынке, сохранить тот капитал, который он в виде первого взноса и в виде платежей за кредит уже внес за эту ипотеку, сохранить эти деньги. Как минимум, у него такая альтернатива. Или сейчас уходить в глухую оборону и, по сути, жить на тот капитал, который он уже внес в ипотеку. Эта мера скорее психологическая, нежели реально экономически обоснованная. К.Т.: По какому пути эти 40 тысяч семей пойдут? Они сейчас, конечно, шумят больше всех – митинги, пикеты. Они рассчитывают на какую-то помощь государства. Она будет, с вашей точки зрения? К.А.: Мне кажется, что все равно будет, но, наверное, не по всей группе. Потому что здесь, как утверждается статистика, нас отсылают к тому, что 80% заемщиков занимали валютную ипотеку не на единственное жилье. Я считаю, что, если мы говорим именно о социальной поддержке и какой-то реальной возможной субсидии этой процентной ставки для тех, кто занимал валюту, если они занимали единственное жилье – наверное, здесь нужна какая-то социальная помощь. Потому что это активная часть населения, которая взяла на себя риски для того, чтобы купить единственное жилье. Я с вами согласен в том, что вы говорите: здесь должна быть роль государства как социального института. В отношении других людей – это уже не заемщики для решения социальных проблем. К.Т.: А инвесторы, которые "пролетели". К.А.: Инвесторы, которые взяли на себя риски валютной ипотеки. Может быть, где-то они покупали детям, чтобы их отселить, где-то еще какие-то инструменты. Но в целом там социальная проблема не так остра. Там тоже нужно какое-то решение предложить. К.Т.: А кто в этом разбирается? К.А.: Я думаю, что это знают на сегодняшний момент Центробанк и банки. Для того, чтобы принять разумное решение, нужно посмотреть на статистику для начала. К.Т.: Пока ее никто не видел еще. К.А.: Мы ее публично пока не видели, были какие-то заявления непубличные. Но для того, чтобы принимать решение, нужно обладать необходимыми статистическими данными. Какова проблема для этих 40 тысяч семей? Кто из них заемщики на единственное жилье – по крайней мере, их отложить в отдельную корзину, условно говоря, и с ними одними инструментами решать эту проблему. А по всем остальным тоже нужно создавать инструменты, но инструменты реструктуризации. И, кстати, эти решения уже есть. Уже большое количество банков заявило о том, что многие заемщики валютной ипотеки, которые хотели реструктурировать свои отношения по ипотеке, обратились – и им реструктурировали. Но я не знаю, как реструктурировали. К.Т.: Да, это тоже большой вопрос. К.А.: Может быть, наоборот, это для них ухудшение кредитной ситуации, а не улучшение, с учетом перспективы роста платежеспособной возможности рубля. К.Т.: Потому что слово "реструктуризация" еще ничего не означает, это тоже надо понимать. У нас есть распространенное мнение, что в нашей стране на квартиру заработать нельзя – можно только украсть или взять в ипотеку. Это означает, что спрос на ипотеку будет, несмотря на снижение покупательной способности и несмотря на неуверенность в завтрашнем дне. Насколько заинтересованы банки в такой услуге, как ипотека? Есть какое-то встречное движение от банков в этот не очень простой период к привлечению вкладчиков? Или: "Нет? Ну и черт с ним!"? К.А.: Я думаю, что у тех банков, которые уже занимаются реальной ипотекой и вовлечены в процесс, будет несколько целей. Первая – доля на рынке, которую они будут стараться сохранить. Потому что любой экономический кризис – это понятный и осязаемый период, по крайней мере, с точки зрения ожидания банков. Второе. На самом деле, ипотека, не обеспеченная долгосрочными дешевыми деньгами – это, безусловно, риски для банка. Если банки будут понимать, что у государства и у институтов, которые рефинансируют ипотеку, достаточно средств для рефинансирования, то, конечно, они будут этим заниматься. Если они эти кредиты выдают на собственные средства, то, скорее всего, из собственных средств будут стараться сокращать (я говорю о коммерческих банках) объемы выдачи кредитов. Эта история очень долгосрочная, к сожалению, и на сегодня риски несоизмеримы с той выгодой, которую банки могут получать. Сейчас банки декларируют, что они хотят закладывать маржу не менее 4-5% по ставке ипотеки – это значительная маржа именно для обслуживания этих кредитов. И здесь, безусловно, должно быть какое-то двухстороннее движение. Вы правильно ставите вопрос, что и банки должны в какой-то степени снизить свои аппетиты по обслуживанию таких продуктов, как ипотечное кредитование, и, с другой стороны, государство как институт должно сейчас более четко дать какие-то индикаторы. Одним из таких индикаторов является снижение ключевой ставки, которое дважды произошло за последние два месяца – с 17 до 14%. Но этого недостаточно. Нужно показать наличие объемов финансирования для перекредитования банка по ипотеке, чтобы банки понимали, что они точно смогут перекредитовать свои стандартные ипотечные продукты. Не все ипотечные кредиты, к сожалению, можно на сегодняшний момент перекредитовать по стандартам АИЖК и стандартам других банков. К.Т.: Мы все время от времени смотрим западные фильмы, читаем какие-то иностранные книжки. И создается впечатление, что ипотека там под 2-3% на 25-30 лет – в общем, жить можно. Во-первых, насколько это правда? Ощущение, что близко к правде. А во-вторых, у нас так будет когда-нибудь, или не доживем? К.А.: Я думаю, что все зависит, конечно же, от стоимости денег и от стоимости рисков. Чем меньше страновые риски, чем меньше бизнес-риски – тем доступнее кредиты. Чем ниже кредитный рейтинг страны – тем ниже кредитный рейтинг кредитных организаций и бизнеса в целом, и тем дороже обходится любое заимствование. По этой причине, собственно говоря, и обычные потребительские кредиты тоже являются достаточно дорогим продуктом, потому что просто себестоимость предоставления кредитов иная. Безусловно, можно говорить о сберкассах – тех инструментах, которые на сегодняшний момент в Европе развиты. Но мы понимаем, что ипотека как универсальный инструмент… Даже в классических странах, где созданы накопительные сберкассы, где создана внутренняя процентная ставка кредитования заемщиков под приобретение жилья – они не могут конкурировать с ипотекой, потому что это все-таки более рыночный инструмент. Поэтому здесь нужно ждать только одного – в целом снижения стоимости денег (тогда ипотека станет более доступной), либо создания специальных продуктов со стороны государства. Например, многие страны Восточной Европы создавали и субсидирование процентной ставки, и субсидирование первого платежа по ипотечному кредиту для каких-то категорий граждан. В этом направлении тоже можно идти. Но мне кажется, что ипотека – это не панацея от всех бед. Нужно создавать и другие социальные продукты, над которыми сегодня работают. К.Т.: И граждане, как вы уже сказали, должны очень хорошо посчитать, что им все-таки выгоднее – ипотека или просто снимать. К.А.: Может быть выгоднее на сегодня и наем. И, конечно же, власть должна работать над тем, чтобы создавать социальные инструменты – например, субсидирование найма, причем субсидирование коммерческого найма на рынке. На сегодня у нас недостаточно того самого доступного жилья, которое могло бы быть предоставлено гражданам либо просто по некоммерческому найму, либо по социальному найму. Поэтому такой инструмент, как субсидирование процентной ставки, и рынок найма сделал бы более белым, и в том числе создавал бы процедуры и инструменты, которое бы реально решали жилищные проблемы, и не только через покупку недвижимости. К.Т.: Спасибо! Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов, был гостем этой студии. И в заключение, чтобы не было грустно, небольшой анекдот: "Как надоела эта реклама про похудение! Лучшая диета – это автокредит, ипотека и сломанная челюсть". Это "Де-факто". Увидимся.