Павел Гусев: Здравствуйте! Я Павел Гусев, и это «Клуб главных редакторов». Сегодня мы поговорим о рынке, к которому мы все так или иначе имеем отношение: тема нашей сегодняшней программы – рынок недвижимости. СЮЖЕТ Голос за кадром: Недвижимость. Услышав это слово, мы сразу думаем о квартире, и это нормально, хотя и стереотип. Все гораздо сложнее: земля – это тоже недвижимость, и еще какая; дом в деревне или в садовом товариществе – тоже; а еще есть коммерческие помещения и промышленные объекты... Все это многообразие – составные части того, что называется рынком недвижимости, и в наши дни мы все так или иначе являемся его игроками. И в первую очередь потому, что человек, конечно, хочет иметь хоть какую-нибудь, но крышу над головой. А потому пресловутый квартирный вопрос, к сожалению, продолжает портить уже не только москвичей, как когда-то написал Михаил Афанасьевич Булгаков, – ответ на него беспокоит любого человека в нашей стране, который решает купить, продать, обменять или арендовать заветные квадратные метры. И тут начинаются гонки по вертикали, да и по горизонтали тоже: в игре появляются такие понятия, как новостройки и вторичный рынок, этап фундамента, риелтор, загородная недвижимость, индивидуальное жилищное строительство... И так далее, и так далее. И чем глубже погружаешься в эту среду, тем недоумение становится больше. Все дело в том, что сегодня наш отечественный рынок недвижимости – это, похоже, какая-то другая, отдельная экономическая вселенная, где привычные законы давно перестали работать. Парадокс на парадоксе: продажи новостроек падают, а квартиры дорожают; высокая ставка – цены растут; спрос уменьшается, а стоимость почти не меняется; доступность ипотеки снижается, а к квартирам все равно не подступиться. Дело дошло до того, что даже регуляторы уже публично признают ситуацию, которая сложилась, мягко говоря, ненормальной. Ну а простые люди с грустью смотрят на происходящее и качают головой, подсчитывая то количество лет, в течение которых придется не есть и не пить, а копить хотя бы на первый взнос, и лет этих с каждым днем все больше и больше. А прогноз-то крайне неутешительный: эксперты предполагают, что по итогам 2026 года цены на жилье в России могут прибавить еще 10–15%, а в отдельных случаях вообще достигнуть 30%. Основные причины прежние: инфляция, удорожание строительства и отложенный спрос, который может выстрелить, если ключевую ставку все-таки когда-нибудь понизят. А тем временем пузырь, в который попал наш рынок недвижимости, надувается все больше и больше. Но, как это обычно происходит, рано или поздно он рискует не выдержать и взорвется. Павел Гусев: Итак, моими гостями сегодня стали: Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России; Александр Пузанов, генеральный директор фонда «Институт экономики города»; Александр Гусев, главный редактор информационного агентства «Строительство». Я рад вас приветствовать в нашей студии. Сегодня, на мой взгляд, тема, которая должна интересовать очень-очень многих наших телезрителей, да и не только телезрителей – и людей от бизнеса, которые сегодня вкладывают деньги в строительные компании и получают, зарабатывают миллионы, миллиарды. И наши зрители, простые люди, которые живут и думают, как накопить на квартиру хотя бы в 30 квадратных метров, а уж если больше, то и говорить сложно бывает... Понимаете, действительно, вот едешь сюда, в студию даже, и слева, справа, вокруг строятся дома: какие-то там до небес, какие-то – чуть меньше; кварталы целые... Вот я работаю на Улице 1905 года, площадь там, все, – там построили гигантские совершенно, невероятные по размерам, по своей вот такой мощи жилые кварталы. Правда, знаете, что самое интересное? Народ туда по утрам как на демонстрацию идет, потому что там офисы есть еще, и в офисы идут, а вечером, когда поздно я ухожу с работы зачастую из редакции, окна-то темные большей частью в жилых домах. Темные, темные! Вот загорелось, вот загорелось... Я не думаю, что все работают до 11 вечера, – значит, кто-то там, конечно, есть... Но где остальные? Где выкупленные квадратные метры? Или, может быть... Вы знаете, я иногда задумываюсь над чем? – что себестоимость вот этих квартир в таких гигантских жилищных комплексах... Вот продали сто квартир и окупили весь дом, потому что... А дальше уже так, знаете, по одной квартирке продают и в кармашек, или в банк, или в другие квартирные какие-то жилищные комплексы. Вот давайте мы все-таки поразмышляем на эту тему. Может быть, вспомним советское время... Ведь все изменилось, включая ипотеку, которая когда-то была, а сейчас до 20%, говорят, доходит... Давайте поговорим, что сегодня стряслось со строительством жилья, с людьми, которые хотят приобрести и хотят жить в новых домах. Пожалуйста. Александр Цыганов: Можно ли вообще говорить, что стряслось, или оно трясется постоянно? Наверное, все-таки это скорее перманентный процесс, который заложен давно; перманентный и давнишний, который начался и продолжается. Когда-то была формула в советское время: n – количество членов семьи, n-1 – количество комнат. Она заложена достаточно давно. Плюс к этому в советское время мы вошли после царского времени, когда квартир еще как таковых в современном понимании просто не было. И мы живем в ситуации, когда постоянно идет у людей желание улучшить свои жилищные условия (тот отложенный спрос, о котором мы говорим). И мало того, давайте не забывать про огромное количество квартир и домов без удобств, с необходимостью выходить во двор и т. д., что когда-то было нормально, а сейчас – нет. Но это одна сторона медали. Вторая сторона медали – а куда людям вкладываться? Вот какие им делать сбережения (не инвестиции, а именно сбережения) на будущее? Павел Гусев: Дачные участки. Александр Цыганов: Это недвижимость. Павел Гусев: Недвижимость. Александр Цыганов: А может быть, и квартира. Павел Гусев: Может быть квартира. Александр Цыганов: Какая лучшая пенсия? Может быть, долгосрочные сбережения? И этим сейчас пользуются. Но многие скажут: «А вторая квартира лучше». От этого она и не зажигается. И плюс к этому количество метров, которые приходятся на душу населения, достаточно маленькое. И когда вы говорите про дома в центре Москвы, где не светится, – это люди, у кого, может быть, и не один объект недвижимости. Павел Гусев: Просто вложены деньги. Александр Цыганов: Вложены деньги, но не только: многие живут за городом. Павел Гусев: А-а-а... Александр Цыганов: Подозреваю, что даже в этой аудитории есть люди, кто имеют квартиру в Москве, но при этом живут счастливо за городом. Квартира стоит, она вечером не включается; редко кто поставит специальный приборчик, который будет включать этот свет (хотя такое тоже бывает). Но тем не менее это разные стили жизни, разные жизненные траектории, предположения... Но главное: у нас постоянно идет реализация отложенного спроса, у нас постоянно идут миграционные потоки в крупные города (это никуда не денешься), и вопрос того, куда инвестировать свои средства, как сберегать. Рынок недвижимости для многих представляется самым удобным и понятным. Павел Гусев: То есть это, по сути дела, рынок недвижимости стал своеобразным бизнесом для очень многих, кто хочет вложить ту или иную сумму, а дальше выжидает и вовремя или продать, или сдать, или что-то еще сделать, обменять? Александр Цыганов: Даже образом жизни. Александр Пузанов: Действительно, рынок недвижимости очень сложный и своеобразный. Но можно, как бы оценивая последние десятилетия, сказать, что при всем при том объем жилищного строительства растет. Мы уже перекрыли рекорды советского времени; да, будет некая, наверное, просадка в 2026–2028-х гг., но в принципе мы за 100 миллионов квадратных метров в год стабильно выходим. Но надо при этом не забывать о том, что уже почти 60% ввода – это индивидуальное жилищное строительство, это люди сами строят, а вот тот рынок... Павел Гусев: То есть это строительство на том кусочке земли, который ему удалось получить тем или иным образом? Александр Пузанов: Да. А вот профессиональный рынок жилищного строительства, о котором мы говорим, застройщики – это примерно 40–45 миллионов квадратных метров в год. И тут действительно идут разнообразные и разнооцениваемые процессы, наиболее существенным и тревожным из которых, на мой взгляд, является снижение среднего размера вновь вводимого жилого помещения. У нас уже лет 10 средний размер квартиры, которая выводится на рынок, меньше, чем средний размер квартиры в существующем жилищном фонде. Это и потому, что строят маломерные студии, и потому, что через все мыслимые границы перешла доля однокомнатных квартир. В советское время нам их не хватало, а сейчас застройщики в попытке уловить вот этот спрос, который еще есть, который можно вытянуть... Павел Гусев: ...начинают делать однокомнатные квартиры. Александр Пузанов: ...начинают играть уменьшением размера, да. И это, конечно, как раз приводит к тому, что люди вынуждены иметь как бы две квартиры, ни одна из них, по сути, не соответствует их ожиданиям: ну вот одна маленькая в центре, какая-то там в пригороде... Уже даже сейчас по статистике у нас количество жилых единиц больше, чем количество домохозяйств. Павел Гусев: Вы знаете, вот сейчас сидят наши телезрители и говорят: «Вот умные пришли люди к Павлу Николаевичу Гусеву, они говорят только с позиции застройщиков – а нам-то что делать, несчастным, на диване у телевизора? Мы-то хотим что-то изменить в своей жизни! Но, к сожалению, у нас нет таких возможностей, чтобы купить одну, две, три квартиры, сдавать их и, может быть, таким образом существовать». Понимаете, в чем дело, надо все-таки смотреть на людей, мне кажется, и с этих позиций. Да, с позиции застройщиков сейчас вот выгоднее однокомнатные квартиры; когда-то там были пятикомнатные, когда-то... А людям-то что с этого? Александр Гусев: Соглашусь со своими тезкам, двумя Александрами, но хотел бы добавить: никто не говорит сейчас (или по крайней мере стараются не говорить) об арендном жилье, о массовом строительстве арендного жилья. В той же Германии... Павел Гусев: А чем оно отличается, строительство арендного жилья от строительства покупного жилья? Александр Гусев: По качеству оно не должно отличаться ничем практически, просто вы не покупаете, а платите арендную плату, за коммунальные услуги плюс определенную дельту собственнику, кто построил. Опыт строительства таких домов практически можно посмотреть даже не в самых богатых странах. Очень развито это в Америке, в Германии. У нас, конечно, такого (вы, я думаю, со мной согласитесь) просто на пальцах руки можно посчитать, в каких регионах такие дома есть. Вот эти дома, если этой программой заняться, могут сдвинуть с мертвой точки, [могут позволить] обновить свое жилье, получить комфортное жилье тем, кто не в состоянии купить. Павел Гусев: Вы сейчас говорите с позиции Германии, Соединенных Штатов Америки, с позиции Италии, европейских стран, а не с позиции российского гражданина. У нас философия – иметь свой квадратный метр. Посмотрите, у нас арендного жилья (кто на жилье) – это несколько десятков процентов, совсем немного процентов; основная масса хочет иметь собственный квадратный метр – «Что хочу, то и творю на этом метре!». Александр Гусев: Павел Николаевич, продолжу: с правом выкупа этой жилищной площади в перспективе. Павел Гусев: А, вот так вот? Александр Гусев: Да. Александр Пузанов: Возражу. Если говорить об опыте Германии и других стран, то как раз там никакого права выкупа нет: есть правила игры в арендном жилье, и есть правила игры в собственном жилье. И более того, практически весь многоквартирный жилищный фонд – это арендное жилье, потому что нахождение собственниками, приход их к согласию по поводу того, что как ремонтировать, когда они еще различаются по уровню доходов в десятки раз, – это ловушка. Мы в нее попали и в ней еще не один десяток лет будем жить. С точки зрения экономики арендное жилье – это игра вдолгую. Если сейчас застройщик, пока люди покупают... Вот как они влияют на рынок? Они продолжают покупать тот продукт, который им предлагает застройщик, в «человейниках» маломерные квартиры. Как только это изменится, изменится и поведение застройщика. Но чтобы он всерьез переключился на арендное жилье, должны быть долгосрочные кредиты, должно быть доверие к государству, к обществу, потому что арендное жилье, еще раз, это игра вдолгую. Павел Гусев: К нашей беседе присоединяется Кирилл Холопик. Голос за кадром: Кирилл Холопик – руководитель Единого ресурса застройщиков. Павел Гусев: Вы как представитель застройщиков можете нам и нашим телезрителям объяснить, почему такие безумные цены на квартиры, в частности, в городе Москве, да и в других городах тоже? Кирилл Холопик: Цены определяются в первую очередь спросом. Вторая сторона – это себестоимость. На сегодняшний момент спрос во многом формируется за счет программ государственной поддержки, и мы видим, что последние годы программы господдержки были очень большие, имеется в виду ипотечное кредитование. В этой части спрос поддерживался и позволял людям покупать жилье. Хотел бы обратить внимание на то, что обычный покупатель сейчас не смотрит на цену квартиры – он смотрит на ежемесячный платеж. И когда мы видим, что цена квартиры 30 миллионов рублей, 20 миллионов рублей, она пугает, кажется огромной сумма. Но мы видим и другую цифру, что ежемесячный платеж в среднем по России составляет 35–40 тысяч рублей, а это уже не такая пугающая цифра (на фоне того, что средняя зарплата составляет 100 тысяч рублей). И получается, что вот эти страшные цифры по стоимости квартиры не такие уж и страшные, потому что 40 тысяч рублей в месяц смотрятся вполне нормально и люди в состоянии их платить. Павел Гусев: Но в регионах же другие цены немножко, я так понимаю то, что вы сейчас говорите? Кирилл Холопик: Да. Если мы говорим про Москву, там 20–30 миллионов новостройки могут стоить (такая средняя, хорошая новостройка именно в пределах МКАД); если мы говорим про регионы, то там 7–8 миллионов рублей стоит в среднем сейчас новостройка. Павел Гусев: Ну вот сейчас, насколько я знаю, такой есть тренд, что квартиры строить и делать нужно все меньших и меньших размеров (где-то в районе 30 квадратных метров квартиры), для того чтобы, так скажем, это было выгоднее и были быстрее продажи. Это правильно, или это, так скажем, временное явление? Кирилл Холопик: Сегодня малые квартиры пользуются большим спросом. В принципе, основная причина, конечно, финансовая, потому что те самые программы господдержки имеют лимиты по суммам, и когда вы хотите вложиться, чтобы получить семейную ипотеку, вы смотрите на лимит суммы (вот 8 миллионов рублей для регионов, по-моему, 12 для Москвы). Соответственно, в эти суммы укладываются сейчас только маленькие квартиры. То есть вот почему застройщики сейчас вообще перестали сейчас строить 3–4-комнатные квартиры (5–6% всего их строится)? Потому что они все выходят за лимит ипотеки с господдержкой, а ипотека рыночная пока еще недоступна: 20% годовых – это неподъемная цифра для наших сегодняшних зарплат, а 6%, как семейная ипотека, – это подъемно. Вот таким образом государство само стимулирует сегодня покупать маленькие квартиры. Это первое. Но есть вторая сторона. Мы, наверное, все знаем, есть очень известный фильм «Пятый элемент», там такой герой Корбен Даллас. Давайте посмотрим его квартиру (это через 200 лет) – она где-то 15 квадратных метров. Но что в этой квартире? В эту квартиру по кнопке приезжает холодильник, по кнопке приезжает санузел, по кнопке приезжает плита... Там нет вообще коридора, в принципе – там есть только входная дверь, есть окно и небольшой прямоугольник... Вот сейчас квартиры в эту сторону стремятся. Невероятно технологичная, суперэффективная эргономика с полным отсутствием неэффективно используемых метров квадратных, все задействуется абсолютно на 100%... Соответственно, это естественный путь уменьшения площади квартир в т. ч. по этой причине. Павел Гусев: Но зачем тогда, я не понимаю, строят некоторые вот эти небоскребы, где квартиры гигантские, цены вообще невообразимые? Кто там будет жить, как? Для чего это делается? Может быть, лучше офисы это должны быть, а не жилые дома? Или есть какой-то принцип в этом? Кирилл Холопик: Есть, безусловно, сегмент квартир и домов премиального класса, элитного класса, там площади начинаются от 100 метров. Но это для богатых людей, которые могут себе позволить, которым и ипотека не нужна: они приходят и покупают эти квартиры стоимостью и по миллиарду рублей. Но это в очень небольшом объеме. Эти дома бросаются в глаза, но на самом деле их в общем объеме всего жилищного строительства менее 1%, это совсем немного. Павел Гусев: А вот для меня непонятны вот такие вещи. Вот у меня друзья купили... Это Москва (но уже за пределами Москвы), целый жилищный комплекс: понастроили там достаточно симпатичные дома, красивые, все остальное; невероятное количество людей (потому что, наверное, и цены были нормальные). Но сейчас время такое, что у всех машины, – ни одной парковки, ни одного парковочного места. Они спрашивают: «А почему?» – «Нам это невыгодно, – сказали строители, – это пускай кто-то другой для вас строит». И вот они, несчастные, в 6 утра там встают, чтобы переставить машину, и приезжают быстрее, чтобы тоже куда-то воткнуться. Это зачем издеваться так над людьми? Почему нет у нас хозяина, так скажем, свыше, кто бы сказал: «Хочешь строить дом? – построй паркинг для людей, потому что сейчас у всех машины»? Почему это происходит? Кирилл Холопик: Абсолютно правильный вопрос. Для решения этой проблемы был введен такой важный институт, как нормативы градостроительного проектирования. В тех городах, где власти ответственно относятся к будущему своего города, будущему жителей, они устанавливали достаточно высокие нормативы по парковочному пространству, это раз. И второе – они не закрывают глаза, когда застройщики хитрят. Есть такой прием (я думаю, не раскрою секрет), когда застройщики одно и то же парковочное пространство в своих отчетах приписывают к пяти жилым комплексам. Павел Гусев: Понятно... Кирилл Холопик: И вроде каждый выполняет [требования]. Но для этого есть чиновник, который может на это, как это, «подпризакрыть» глаза. Вот просто надо отдавать эти все вопросы в правоохранительные органы, они должны этих чиновников выявлять: понятно, что они «подпризакрывают» глаза не просто так, мы должны это понимать. Это вопрос к чиновникам, а не к застройщикам. Павел Гусев: Все ясно... Спасибо вам большое за участие в программе! Спасибо за вашу позицию! И спасибо, что вы были с нами! Вот я хочу последние вот эти свои мысли [обсудить], я пытался здесь тоже выяснить, почему так происходит. Понимаете, ведь кто-то же должен быть с головой из чиновников! Ну вот дали им под застройку домов такую [территорию] – ни детских площадок, ни куда машины ставить (паркинги), или построить парковочные места в два, три, четыре, пять этажей, как в некоторых местах делают... Почему? Кто дает разрешение такое? Какой негодяй-чиновник, не побоюсь этого слова, закрывает эти глаза, но открывает свой карман? Александр Цыганов: Павел Николаевич, это риторический вопрос. Павел Гусев: Так давайте. Вот пускай наши телезрители на риторический вопрос получат ответ. Александр Цыганов: С вашего позволения, я бы все-таки немножко про мини-квартиры сказал. Павел Гусев: Так. Александр Цыганов: Потому что в них заложен огромный риск. Мы проводим социологию регулярно: люди хотят квартиры побольше, но покупают поменьше. Почему? Потому что экономят. И рассчитывают они потом маленькую квартиру продать и использовать ее как первый взнос при покупке следующей квартиры. И здесь кроется разрыв, который потом приведет к проблеме. Уже, уже есть статистика, что аренда таких квартир пошла вниз (это статистика «ДОМ.РФ»), и есть мировая практика, которая показывает, что если спланировать такие дома без особого смысла, ума или, наоборот, с другим умом, то они рискуют превратиться в гетто: гетто социальные, гетто национальные, какие-то еще... И мировая практика уже знает, когда такие дома сносят: невозможно продать, невозможно реновировать просто так... Павел Гусев: Вот, проблема. Александр Пузанов: Новые, недавно построенные. Павел Гусев: Недавно построенные... Александр Цыганов: 1980–1990-х гг. Павел Гусев: Это совсем мало. Александр Цыганов: Вот людям, прежде чем покупать маленькую квартиру, стоит задуматься, они ее смогут продать потом или нет. Павел Гусев: Понятно... Александр Цыганов: На что нужно посмотреть? Насколько будет удобно пользоваться, насколько много таких квартир на этаже... Уже есть примеры, когда по полчаса очередь на лифт с утра... Павел Гусев: Кошмар, кошмар... А вот все-таки мой вопрос, связанный с детскими площадками, паркингами? Александр Пузанов: Хорошо, но потом все равно про квартиры. Павел Гусев: А потом продолжим здесь. Александр Пузанов: Есть все-таки принципиальная разница между детскими площадками и парковочными местами. Детские площадки – необходимый элемент инфраструктуры, и это должно [быть], для этого есть инструменты (уже упоминал Кирилл Вадимович нормативы градостроительного проектирования). Здесь это просто как бы сейчас пошла практика просто невыдачи разрешений на строительство, если застройщик не может показать, доказать, что это будет все обеспечено. Что касается парковочных мест, то здесь для разных городов по размеру может быть разное решение, но для мегаполисов надо честно сказать, что город не в состоянии обеспечить людям проживание на территории мегаполиса и ежедневное пользование автомобилем. Опыт других стран, других мегаполисов что в Европе, что в Юго-Восточной Азии говорит ровно об этом. Именно поэтому развиваются системы общественного транспорта, мультимодальные системы, т. е. личный автомобиль для поездок между городами, на дачу, а в городе должна быть такая система, которая сделает более привлекательным для горожанина пользование общественным транспортом. Это и экология улучшается, это и использование пространства города (меньше улично-дорожной сети нужно), это и целый ряд других эффектов. Павел Гусев: Понятно... Александр Пузанов: Если каждому сказать, что мы гарантируем каждому свое парковочное место, то, во-первых, и цена жилья вырастет кратно... Павел Гусев: Сразу. Александр Пузанов: Да, потому что это все тоже входит... Павел Гусев: Нет, ну парковочное место деньги стоит... Александр Пузанов: Да. Но главное, что город захлебнется, город не сможет переварить [столько машин]. Либо это надо делать, города наши, 25% земли отдавать под улично-дорожную сеть, как в Лос-Анджелесе каком-нибудь (а у нас сейчас 5–7%, будет 10%), либо мы будем стоять в пробках. Поэтому надо честно сказать, что город без машин... Павел Гусев: Но мы, правда, уже стоим в пробках, по Москве если взять... Александр Гусев: Я вернусь: Александр Сергеевич, не нужно брать пример арендного жилья с Германии – жилье должно быть наше, российское, по нашим законам (я имею в виду, с правом выкупа). Что касается очень важного вопроса парковочных мест. Значит, 20 лет назад в Московской области коэффициент был 1,6, сейчас – 0,6. В Москве сейчас – 0,5 при новых объектах, при КРТ [комплексном развитии территорий], и это очень хорошо, понимаете, в чем дело. Следующий момент. О чем не сказал Кирилл Холопик? В прошлом году Государственная Дума в составе экономического комитета провела исследование себестоимости квадратного метра за последние 10 лет. И они пришли официально к выводу о том, что 50% себестоимости квадратного метра никак не связано непосредственно со строительством (строительными материалами и т. д.), а есть такой загадочный пункт, например (что было обозначено), как «финансирование государственной приемки». Это вот вопрос про карман, о котором вы говорили... Павел Гусев: Да. Александр Гусев: Таким образом, мне кажется, что комитет сам не ожидал, что они зайдут так далеко, но они обещали этот вопрос до конца изучить. Это говорит о том, что Кирилл Холопик не до конца говорит тему. Я хотел ему задать вопрос: а что нужно для бизнеса, для того чтобы удешевить этот процесс, чтобы квартира стоила дешевле? Логичный вопрос, да? Павел Гусев: Да. Александр Гусев: Потому что он говорит, что 16% [прибыль], но во всех городах по-разному. В 2019-м и 2020 году был единственный год, когда они обнародовали маржу. Так вот для Москвы, в среднем по Москве это было 53%, для Питера – 48%, потом Краснодар меньше и так далее... И до Красноярска дошло – 20%. На прошлой неделе агентство CORE.XP (которое наверняка вы знаете) подводило итоги строительства жилья. И что там сказали? Сейчас у девелоперов (у застройщиков) есть «отрезвление от успехов», т. е. 2023–2024-е гг. были очень хорошими и сейчас они говорят: «Ну ничего страшного, что дуга пошла вниз – потом она опять пойдет вверх. Мы сейчас пересмотрим свои условия, подготовим другие какие-то программы, технологии, маркетинг изменим и опять включимся в строительство». То есть у них в принципе все нормально... Павел Гусев: Так еще бы! Еще бы не нормально: столько миллионов квадратных... Александр Гусев: Но опять Кирилл Холопик тоже не говорит, ведь Хуснуллин призывает уже давно, когда еще был замом мэра, переходить на модульное строительство по принципу префаб-конструкций. Вы, наверное, знаете, что это такое, да? Это готовые стены дома... Павел Гусев: Объясните нашим телезрителям. Александр Пузанов: Советское домостроение. Александр Гусев: Ну, это не совсем советское... Александр Пузанов: Как бы на новом витке. Александр Гусев: Оно усовершенствованное, да. Это когда на конвейере на предприятии собираются стены, квартиры... Павел Гусев: А-а-а, понятно... Александр Гусев: ...но там все: инженерка, электрика, ванная комната или душевая... И это все собирается. Павел Гусев: То есть это конструктор такой? Александр Гусев: Это конструктор, да. За 3–4 месяца можно собрать 8–9-этажный дом, главное тут – большая и хорошая организация. Более того, у нас до 2022 года одна компания делала такие префаб-конструкции частных домов, которые покупали у нас в Европе – в Европе, где очень высокие требования к строительству частных домов, т. е. качество было шикарным. И Хуснуллин говорит: «Давайте быстрее!» А у нас таких всего в Москве одна компания, которая перешла в этом году на такой принцип, и в Подмосковье в 2015 году построен в Наро-Фоминске один такой завод (он не совсем префаб-, но близкий к этому) – всего лишь два предприятия. Напомню, в 1961 году, чтобы строить хрущевки, было построено (наверняка помните) более тысячи таких предприятий. Павел Гусев: Да. Александр Гусев: И тогда сделали рывок. Префаб-конструкция удешевляет строительство жилья, потому что все делается на конвейере, а не на строительной площадке. Но пока застройщики не спешат к этим технологиям. Павел Гусев: А что тормозит-то все это? Александр Гусев: Вложения, потому что один завод в Наро-Фоминске, например, стоил 15 миллиардов рублей. Павел Гусев: То есть вложения в заводы... Александр Гусев: Да. Павел Гусев: ...а не в строительство. Александр Гусев: Нет, потом они уже начинают строить. Но для того, чтобы построить такой завод у себя, они брали кредиты и строили это предприятие. Александр Цыганов: Тормозят две вещи... Александр Пузанов: Горизонт планирования... Александр Цыганов: И действительно необходимость проинвестировать [создание] такого завода, и потребители, потому что нежелание покупать панельное жилье, блочное жилье – оно у многих потребителей присутствует. Павел Гусев: Так сейчас стекляшки сплошные строят. Александр Цыганов: Но они не панельные и не блочные. Если мы посмотрим, в Москве есть, наверное, один как минимум дом, который по этой технологии строится (он похож даже на дом, который когда-то строили целыми комнатами, прямо вот такими огромными вещами ставят), и он возводится достаточно быстро – для реновации, и там люди будут получать квартиры бесплатно. Павел Гусев: Подождите, вот мы сейчас все с вами говорим о Москве больше – а в других-то городах что? Давайте возьмем Питер, давайте Воронеж, давайте возьмем Владивосток – там-то что со строительством происходит? Если здесь мы говорим о каких-то новых технологиях, квартиры уже прямо целиком ставят и живи, – там-то что происходит? По кирпичикам или что? Александр Цыганов: Павел Николаевич, позволите продолжить чуть-чуть буквально? Павел Гусев: Да, пожалуйста. Александр Цыганов: Есть еще же технология деревянного домостроения, причем многоэтажного. Есть панели, которые выпускаются в России, можно это делать. Не обязательно делать 10-этажные дома, хотя это можно, – 3–4-этажные можно делать быстро. Павел Гусев: Барак? Александр Цыганов: Не барак – красиво выглядит; если посмотреть их, достаточно красиво. Это может быть таунхаус, а может быть и многоэтажный, многоквартирный дом четырех-пяти этажей. Павел Гусев: Из дерева? Александр Цыганов: Из дерева – это позволяет удешевить. Но видите даже свою реакцию? Точно такая же реакция у потребителей. Надо общаться, надо рассказывать, показывать, что это безопасно, не является источником пожароопасности и т. д. Но есть некая косность, которая препятствует таким технологиям, и это тоже надо учитывать. Александр Пузанов: В регионах происходят тоже очень интересные вещи. Но надо понимать, конечно, что активный рынок жилищного строительства там, где развивается (и бурно развивается) экономика: Екатеринбург, Санкт-Петербург, наши миллионники в первую очередь, Краснодарский край и Краснодар... Павел Гусев: Да-да-да. Александр Пузанов: И там интересный процесс (один из многих), что есть города, где технологические инновации гораздо быстрее развиваются... Условно говоря, Екатеринбург практически уже перешел на монолитное домостроение, а Челябинск, чуть ли не политика властей – панели. (Они не те, которые советские, они лучше – сохраняем приоритет панельного домостроения.) То есть там идет достаточно сложная такая внутренняя организация локальных рынков, где многое зависит от взаимодействия конкретных застройщиков на этом рынке (а это очень такой, так сказать, с небольшим количеством игроков рынок) и регулятора. Павел Гусев: Под регулятором вы имеете в виду структуры местной власти? Александр Пузанов: Местная, региональная власть, совершенно верно. Если говорить об арендном жилье, к которому мы все время возвращаемся, то хочу напомнить, что по нашим российским законам вот это новое арендное жилье, [квартиры] социального и коммерческого использования не подлежат приватизации в наемных домах. Уже 12 лет действует эта норма, застройщики в это идут крайне неохотно, но, например, в Санкт-Петербурге есть восемь наемных домов социального использования. Александр Гусев: Но первый шаг уже сделан: разрешена регистрация Верховным судом в арендном жилье пару месяцев назад. Александр Пузанов: Это замечательно. Александр Гусев: Это первый шаг уже к тому, что, возможно, уже можно будет в дальнейшем... Александр Пузанов: Если мы начнем приватизировать квартиры в наемных домах, то у нас опять будет кондоминиум и люди опять не смогут прийти ни к какому решению. Одно из преимуществ, ради чего это все затевалось, – чтобы у дома был один хозяин. Павел Гусев: Говорят, что сейчас до 20% уже повысились ставки, чтобы взять денежки на строительство в банке или где-то. Так или нет? Александр Цыганов: Вы имеете в виду ставку кредитования? Павел Гусев: Да. Александр Цыганов: Да. Александр Гусев: Для физических лиц. Павел Гусев: Да, для физических лиц, я подразумеваю, до 20%, а было 3–5% когда-то. А почему вот государство не отслеживает такие вещи? Ведь это достаточно сложно представить, сколько нужно отдавать в месяц несчастному, так скажем, «счастливому» обладателю квартиры. Александр Цыганов: Во-первых, отслеживает, потому что есть субсидируемая государством ипотека (она под 6% идет) и есть дешевле и меньше процент (арктическая, дальневосточная ипотека)... Павел Гусев: Это государственная? Александр Цыганов: Это государственная. Если же мы говорим про коммерческую ипотеку, государство на самом деле регулирует этот рынок процентной ставкой, ключевой ставкой через ЦБ, и не может банк выдавать кредит дешевле, чем эта ключевая ставка, – он просто разорится. Соответственно, можно себе представить дешевый кредит? Можно: либо он будет субсидируемый за счет нас же (тогда – пожалуйста; вот общество принимает решение, что мы хотим вот таким образом делать, расплата отчасти – инфляция), либо ждать, когда экономика придет в лучшее состояние, успокоится, денежно-кредитная политика приведет к тому, что процентные ставки снизятся сами, ключевая ставка будет меньше. Соответственно, если будет ключевая ставка, предположим, 2% (что теоретически вообразить можно), то тогда и ипотечная ставка будет 3%. Павел Гусев: Ну вот мы с вами рассуждаем по поводу того, что 30-метровые, может быть, даже 27-метровые квартиры, маленькие такие вот, значит, появляются... А государство что? Ведь у государства есть тоже политика определенная увеличения населения. Александр Пузанов: Должна быть. Павел Гусев: Теперь представьте себе: «тридцатка», молодые заселились – и им из каждого угла из телевизора, из всяких [], от госслужащих [призывы]: «Вы должны рожать больше детей!», «Вы должны иметь не одного ребенка, а двух-трех, а лучше – пять детей!» Теперь представьте: 30 квадратных метров, пять детей стоят и мама-папа, бабушка еще стоит... Да они в очередь в туалет будут стоять час-полтора. Александр Пузанов: Абсолютно с вами согласен. И то, что Кирилл Вадимович говорил, что это вот стандарт, мир идет в сторону маломерных квартир, – я не могу с этим согласиться. Павел Гусев: И я не могу с этим согласиться. Александр Пузанов: Потому что если у главного героя фильма «Пятый элемент» в конце фильма вроде как намечается создание семьи, то его не будет удовлетворять то жилье, в котором он живет: он захочет все-таки какого-то другого. Павел Гусев: Да там количество разводов повысится невероятно. Александр Пузанов: Да. Но вообще, квартира 30 метров, купленная в семейную ипотеку, это само по себе звучит немножко анекдотично, но при этом тратятся на это огромные деньги. Чтобы был понятен масштаб цифр: примерно 3 триллиона рублей тратит государство на различную поддержку граждан в жилищной сфере, из них 1,5 триллиона рублей – это льготные ипотечные программы. То есть эти деньги просто можно было бы гораздо более эффективно использовать, сфокусировать именно на тех семьях, которым нужна поддержка. Пусть меньшее количество семей [будет охвачено], но выше лимит на квартиру, чтобы в семейную ипотеку покупали квартиры для создания и жизни семьи, а не то, что можно купить. Это действительно острый, нерешенный вопрос сегодняшней жилищной политики. Александр Гусев: Тут еще нужно добавить, коллеги, что у нас не решен вопрос и очень такой... Вот сейчас случай: родилась двойня; родственников нет, муж работает, жена с двумя или не дай бог с тремя. В этой ситуации государство должно идти в эту семью и предлагать им улучшить свои жилищные условия. Павел Гусев: Вот! Александр Гусев: Оформление и все на выбор они им должны предлагать, а не бегать по чиновникам. Павел Гусев: Совершенно верно! Александр Гусев: У нас этого нет, к сожалению. Я как многодетный отец сталкивался с такими проблемами в советское время: когда дети были маленькие, приходилось бегать кругом чего-то доказывать, кому-то что-то говорить... Этот вопрос не решен. Еще я хотел бы сказать по поводу поддержки тех, кто купил 30 метров, потом имеет детей и так далее: у нас нет, к сожалению, в полноценном виде проработки закона о поддержке таких семей. Это должно быть узаконено, это должно быть проработано. Пусть даже не по всей стране сразу, пусть экспериментально в одном каком-то регионе, где рождаемость, предположим, выше, – посмотреть, как этот механизм работает. Павел Гусев: Кто-то делает такой закон? Вообще мысли есть на это или нет? Или это только теория? Александр Гусев: Понимаете, Матвиенко только говорит, что нужно поддерживать, но пока никаких движений нет. Павел Гусев: А, ну понятно. Александр Цыганов: Скажу, что кое-что есть все-таки. Первое, что есть, – ограничение на строительство маленьких квартир; в Москве, в Калининградской области это уже принято. Второе – это программа дальневосточной ипотеки, где можно получить больший кредит, если ты покупаешь квартиру большей площади. Это уже реализовано. Павел Гусев: А, вот как... Это интересно, это очень интересно. Александр Цыганов: И третье: сейчас изучают достаточно пристально практику ГДР, «медовый кредит», когда семья получала кредит (молодая семья) первый, потом при рождении ребенка [он] списывался, второго – списывался... Павел Гусев: Понятно. Но все-таки давайте говорить честно: от Москвы до Владивостока... Александр Цыганов: ...далековато. Павел Гусев: ...по-моему, шесть или семь часовых поясов, понимаете... Это вот сейчас наши телезрители смотрят вечером эту программу, а там уже люди встают... Александр Цыганов: Утро уже. Павел Гусев: Утром, да. А теперь я хотел бы вот что еще спросить у вас: а как вы рассматриваете возможность увеличения [доли ИЖС]? Все-таки мы гигантская страна, мы же все время говорим, что мы – самая большая страна в мире по территории, и гордимся этим; и я горжусь (клянусь вам), что мы самая великая страна во всех отношениях. Развивается у нас коттеджное строительство или нет, как в других странах? Посмотрите, в Соединенных Штатах Америки, в Австралии, в той же Европе. Коттеджное строительство развивается? И какие там есть плюсы, ну и минусы тоже? Александр Цыганов: Сначала нужно договориться о терминах все-таки. Если мы смотрим на статистику строительства, то увидим, что ИЖС большую долю занимает, развивается. Другое дело, что зачастую сдерживает либо отсутствие инфраструктуры, либо отсутствие возможности отвести детей в школу, в поликлинику, съездить на работу. Отчасти вопрос решился в пандемию, когда появилась удаленная занятость, сразу стало развиваться несколько лучше. Павел Гусев: Ага. Александр Цыганов: Я могу сказать, что в окрестностях мегаполисов такие субурбии действительно имеют место быть. (Субурбии – это большое количество частных домов вокруг больших городов, где живут люди, ездят на работу периодически, не каждый день, может быть...) Павел Гусев: Да-да-да. Александр Цыганов: То есть это есть. Будет ли это развиваться по России? Будем надеяться. Александр Пузанов: Большое отличие наше от других стран в том, что у нас это именно индивидуальное жилищное строительство, а в других странах это сфера профессионального жилья: застройщик точно так же, как у нас строит многоквартирные дома, там строит коттеджные поселки. Действительно, им пока это менее понятный, менее выгодный бизнес, чем построил «человейник» и быстро распродал квартиры. Проблема действительно с длинным финансированием, с инфраструктурой. Но есть еще одна проблема: у нас нет, не отрегулированы правила сожительства в таких коттеджных поселках в субурбии. Почти в каждом новостном выпуске «Вести-Москва» я вижу скандальный сюжет: кто-то перегородил проезд... Павел Гусев: Есть такое. Александр Пузанов: ...и так далее, и так далее. Это потому, что, в отличие от многоквартирного дома, где есть институт общего собрания, понятно, кто чем владеет, в коттеджных поселках можно владеть дорогой, можно быть и частным собственником, можно ее перегородить... Уже больше 2 лет как Конституционный суд сказал навести здесь порядок. Вот это еще одна серьезная проблема, которая сдерживает развитие коттеджных поселков, вот именно цивилизованного такого малоэтажного домостроения, которое действительно является перспективой для нас. Павел Гусев: Это серьезная проблема, очень серьезная. Александр Гусев: Я хотел бы добавить тут еще такой момент. Что касается коттеджного строительства, вам предлагают какие-то варианты, но значительная доля ИЖС – это частное домостроение: «Я хочу построить». Так вот здесь проблема такая: мы сейчас едем и смотрим на дома, построенные собственником, – без слез не посмотришь. [Причина] – отсутствие в районных или областных центрах каталога вариантов строительства индивидуального жилья. То есть Московская область что сделала? – убрала из районов архитектурно-планировочные управления и создала Министерство благоустройства. Наверное, тоже нужно. Но когда я строил свой дом, я пошел в это управление районное (которое еще было), они мне подготовили документы, я заплатил госпошлину и все быстро оформил. Но если я приду туда и скажу: «Посоветуйте, какой вариант можно построить на этой земле?», мне покажут фигуру из трех пальцев, понимаете? Скажут: «А у нас этого нет». Павел Гусев: Понятно... Наша программа заканчивается, и в ее финале я бы хотел сказать следующее. Пещеры, шалаши, дома из дерева, каменные замки и дворцы, небоскребы из металлических конструкций и высокотехнологичные «умные» дома – за несколько тысячелетий человечество прошло достаточно длинный путь в способах обеспечения себя жильем. Его облик и функциональность зависели и до сих пор зависят от времени, в котором обитает человек, его возможностей и желаний. Причем последние на протяжении всей истории всегда были достаточно утилитарными: люди хотели иметь защиту от непогоды и место для своего уединения. Но вот ведь какая штука получается: на дворе XXI век, а в России далеко не все граждане могут себе это позволить, ведь то небольшое количество квадратных метров, которое положено им по закону, приобрести не получается. И к сожалению, ситуация, судя по происходящему на рынке недвижимости, в ближайшем будущем вряд ли изменится в лучшую сторону. Я благодарю моих гостей за то, что они пришли сегодня в нашу студию. А я, Павел Гусев, прощаюсь с вами.