Петр Кузнецов: Однушки обвинили в снижении рождаемости в России. Автор этой мысли – сенатор Совета Федерации Анатолий Широков. Логика его такая: малогабаритное жилье совершенно не подходит для создания и расширения семьи. При этом Широков уточнил, что речь о запрете строительства и продаже однушек не идет. Когда обычно говорят, что речи не идет, все равно все-таки идет. Вера Круглова: Все равно идет. Петр Кузнецов: «Но маленькие квартиры, – говорит Широков, – это путь в никуда». Напомню, в августе в Москве вступил в силу запрет на строительство квартир меньше 28 квадратов. Для двушек минимальная площадь установлена на уровне 44 квадратных метров. На что может сегодня рассчитывать молодая семья и уже не очень молодая, как вытянуть даже льготную ипотеку, и что вообще происходит и будет происходить на отечественном рынке недвижимости хотя бы до конца года мы выясним у Константина Апрелева, вице-президента Российской Гильдии Риэлторов. Он у нас в студии. Константин Николаевич, доброе утро. Константин Апрелев: Доброе утро. Вера Круглова: Здравствуйте, Константин Николаевич. Петр Кузнецов: Друзья, задавайте ваши вопросы. Это можно сделать через СМС – 5445 и лично Константину Николаевичу – 8-800-222-00-14. Я, знаете, прежде всего хотел узнать ваше мнение, я почему сделал вот так, когда читал, что однушки как-то влияют на рождаемость. Разве не логично, что с точки зрения, не знаю, экономической логики, мне кажется, первый ребенок, по этой теории, рождается в самых неприхотливых условиях. Он рождается или в съемной квартире, в той же самой однушке, в квартире у родителей, в общежитии. Вера Круглова: Может быть, современные тенденции уже изменились? Петр Кузнецов: Со вторым уже да, там уже родители, естественно, поднимаются каким-то образом, они могут себе позволить. Константин Апрелев: Мне почему-то кажется, что речь в данном комментарии все-таки идет не об однушках, а о площадях, скажем, студиях и, по сути, нежилых помещениях, то есть апартаментах, потому что на сегодняшний момент в Москве в большинстве проектов всегда строятся современные однокомнатные квартиры. Еврооднушка – это вообще в районе 40 метров. И второе, надо понимать, что люди, которые живут в маленьких квартирах, они еще не обзавелись семьями, скорее всего, либо семьи точно без детей. Поэтому мне кажется, что заявление понятное, оно содержит политический подтекст, связанный с оправданием сокращения объемов малогабаритного жилья, но мы понимаем вот этот тренд, который существовал на самом деле у нас, особенно в Москве, связанный прежде всего с тем, что застройщики старались строить, когда спрос существенно падал, самое малогабаритное жилье, потому что оно обладало ликвидностью. Здесь вопрос в другом, что, конечно, рынок должен действовать на опережение, и законодатель ему, в принципе, реально пытается помочь, потому что в гонке за сиюминутным спросом застройщики могут настроить малогабаритного жилья, которое потом никто не сможет продать. То есть, грубо говоря, вот это желание погрузиться в статистику и продать все быстро, сейчас и здесь, оно может, в принципе, через несколько лет привести к переизбытку этого малогабаритного жилья. И второе, у нас же есть программа об увеличении квадратных метров. На самом деле, в идеале, в каждой семье, начиная, скажем, лет с шести, а точно – с десяти, чтобы у каждого ребенка была своя комната, потому что тогда он может полноценно развиваться. Поэтому, конечно, количество комнат, конечно, это метраж, а пандемия нас научила, что если у каждого самостоятельного члена семьи нет отдельной комнаты, то это, в принципе, достаточно сложная история с проживанием в одной квартире. Петр Кузнецов: Вот так и разъехались по студиям. Вера Круглова: Что тоже может, в общем-то, очень сильно повлиять на рождаемость. Петр Кузнецов: Давайте, кстати, раз уж мы начали говорить, все-таки инфоповод связан с молодой семьей, давайте напомним, на что сейчас, сегодня может рассчитывать молодая семья, потому что инструментов много, телезритель может запутаться. Семейная ипотека, ипотека для молодых, еще категории, к которым, я надеюсь, мы успеем к концу часа приступить. Вера Круглова: IT-ипотека. Петр Кузнецов: Да. Какие условия вхождения в ипотеку для молодой семьи? Константин Апрелев: Да. «Молодая семья», на самом деле с 1 июля программа поменялась, было 5, стало 6%. Обязательно взнос на сегодняшний момент – 20%, некоторые банки и 30% просят. Петр Кузнецов: Платежеспособная молодая семья должна быть. Константин Апрелев: Да. Значит, второй момент – для кого? Семья с ребенком до шести лет, либо семья с двумя несовершеннолетними детьми, но малые города России и города, подпадающие под особые программы, где недостаточно строительства. И на самом деле ипотека распространяется, что очень важно – семейная, не только на многоэтажные многоквартирные дома в этих городах и регионах, но и существует возможность, в принципе, взять ипотеку на строительство собственного дома, ИЖС, вот это очень важно, на мой взгляд. На сегодня ИЖС пока составляет не очень большую долю в общем объеме льготных программ по ипотеке, но в целом, с учетом того, что все социальные опросы говорят о том, что 75% населения хочет жить в собственном доме на собственном земельном участке, как раз собственный дом — это путь к многодетности в семьях, однозначно. Потому что в 1940-е годы, когда ветераны войны в Америке возвращались, и государство предоставляло им льготную ипотеку на строительство собственного жилья, вот с этого момента начался бум рождаемости от трех человек в этих семьях. И, собственно говоря, на мой взгляд, это самый эффективный способ поддержать рождаемость, потому что когда люди могут купить дом, в принципе, по цене квартиры, и при этом это все находится в транспортной доступности, это все находится рядом с хорошей социальной инфраструктурой, с хорошей торговой инфраструктурой, с обеспечением не худшей доступности, как это сейчас в Москве на самом деле, потому что у нас транспорт развивается такими темпами, что, в принципе, можно жить за городом и тратить столько же времени, сколько на метро. Поэтому, на мой взгляд, вот эта перспектива становится все более и более интересной, я думаю, что другим регионам и городам нужно, в принципе, эту тему, эти тренды начинать развивать, особенно городам-миллионникам. А в малых городах, на мой взгляд, вообще нет потребности (малые города – это до 50 тысяч населения) строить многоэтажное, многоквартирное жилье. С моей точки зрения, это вообще не нужно, потому что там доступность пяти-семиминутная до любой точки города. И в этом смысле надо поддерживать именно ИЖС. Вера Круглова: А какими суммами ограничены подобные ипотеки на квартиру, на дом? Константин Апрелев: 12 миллионов, Москва, Московская область, Ленинград, Санкт-Петербург, Ленинградская область – это 12 миллионов. Вера Круглова: Там уже, наверное, процентная ставка выше? Петр Кузнецов: За 12 миллионов как раз однушка… Константин Апрелев: Мы говорим о льготной ипотеке. И 6 миллионов для всех остальных регионов. На самом деле, в малых городах 6 миллионов – это более чем достаточно на сегодняшний момент. Но, на самом деле, банки начали делать комбинированные кредиты, когда вы можете на ту часть льготного кредита, которую вы хотите, получить по льготной ставке, а остальную часть добрать рыночной. Поэтому, на самом деле, вот это ограничение, безусловно, работает и для Москвы, 12 миллионов маловато будет, но в целом, если говорить про новую Москву, например, 12 миллионов – вполне доступная история и даже для двушки. Вера Круглова: У нас есть вопрос от телезрителей как раз о цене. Петр Кузнецов: На 12 замахнулся. Вера Круглова: «В каком городе Подмосковье можно купить квартиру до 3 миллионов рублей?» Константин Апрелев: Я думаю, что... Петр Кузнецов: Прости, «в городе Подмосковье»? Вера Круглова: Да-да-да. Константин Апрелев: Я думаю, что теоретически можно найти что- то в районе дальше 100 километров, например, Александров. Вера Круглова: Где-нибудь в Ярославской области. Петр Кузнецов: Говорить всем, что это Подмосковье. Константин Апрелев: Но понятно, что все, что находится ближе, чем 40 минут-час, все точно дороже. В принципе, однушка в пригороде Подмосковья, когда вы от метро еще едете 20 минут на транспорте, в принципе, можно купить сегодня за 7-8 миллионов, это однушка. Вера Круглова: От электрички, наверное, не от метро? Константин Апрелев: Не обязательно. От метро, например, «Бульвар Дмитрия Донского», вполне себе 20 минут на общественном транспорте, и вы можете купить квартиру в Боброво. Другое дело, что эти 20 минут в часы пик превращаются в 40, и понятно, что это достаточно, хотя это, в принципе, от МКАД очень близко. Вера Круглова: А что с ежемесячными платежами? Они насколько подъемные относительно сегодняшнего уровня жизни? Константин Апрелев: Практика сегодня показывает, что, к сожалению, более 50%, порядка 40% выданных кредитов – это платежи, которые от доходов семьи составляют более 50% в месяц. Есть даже 80%. То есть это, в принципе, очень плохая история, это очень плохой заемщик, в принципе, на грани фола, как можно жить на 20% от дохода семьи ежемесячно, с учетом сегодняшней инфляции. Но, в принципе, доступность, конечно, сокращается, потому что цены выросли, доступность сократилась. Это, конечно, влияет на то, что люди принимают решения не в пользу ипотеки, а в пользу того, чтобы пожить в аренде. И на самом деле это очень разумная история. Лучше поменять аренду и платить 5-6% сегодня, даже с учетом роста ставок, например, по Москве и ближайшему доступному Подмосковью годовых от стоимости недвижимости, чем платить 22%, которые сейчас, с учетом там первого взноса получается где-то 18-20%, потому что вы 20 или 30% первый взнос заплатили, я имею в виду, от стоимости самой недвижимости. Но все равно это неподъемная история, то есть это в 3, 4, в 5 раз дороже. Ежемесячный платеж и экономика, она, в общем-то, действует. Я уже не говорю про то, что сейчас просто купить новостройку, платить безумные проценты по кредиту. А, к сожалению, для молодых семей у нас доступность только для новостроек, то есть для вторичного рынка…   Вера Круглова: То есть это квартира, которая еще требует ремонта? Константин Апрелев: Не просто требует ремонта, требует ожидания, когда дом будет построен. Петр Кузнецов: Да, и получается так, что это, наверное, последствия как раз льготной ипотеки, цены на квартиры в строящихся домах уже превышают стоимость готовых квартир. Константин Апрелев: Сейчас они уже начали медленный психологический дрейф вместе с застройщиками в сторону понижения на 15-20%, как прогнозирует большинство аналитиков до конца года. Вы абсолютно правы, к сожалению, проблема в том, что есть строящиеся дома у застройщиков, рядом на территории уже построены точно такие же дома. Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке, не у застройщика, то его можно купить уже с отделкой на 15-20% дешевле, потому что нет льготной ипотеки. И вот этот нонсенс, он, к сожалению, для меня вообще непостижим, потому что мы наши семьи, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, заставляем сейчас арендовать жилье, параллельно с ожиданием того, что это жилье будет построено через 3-4 года, то есть вы все равно платите. Одно дело, если бы жилье было уже готовое, и вот эти проценты начинают работать. Мне кажется, что для льготной программы ипотеки можно было бы сохранить программу для нового жилья, например, но уже построенного, то есть льготную ипотеку выдавать на построенное жилье. Вера Круглова: Есть какие-то перспективы, что так и сделают? Константин Апрелев: У нас в принципе страна чудес, потому что практически нигде в мире не выдают ипотеку на строящееся жилье вообще, пока застройщик не преодолел все риски и не построил жилье, вы не можете получить ипотеку в принципе ни в одной стране мира, кроме нашей чудесной России. Извините, я не ответил на ваш вопрос. Вера Круглова: Я еще хотела уточнить, помимо того, что у нас есть семейная ипотека, есть еще и льготная ипотека для работников IT-сферы. Петр Кузнецов: Там еще много, слушай, Вера, давайте… Константин Апрелев: Да, айтишники, это 18 миллионов, это 6 процентов. Еще есть сельская ипотека, которая не на все регионы распространяется. Есть, кстати, очень неплохая ипотека, дальневосточная, ипотека для новых регионов и полярная ипотека. Вот эта ипотека распространяется на вторичное жилье, и с моей точки зрения, это здорово, потому что на самом деле она позволяет решить проблему здесь и сейчас, в отличие от всех остальных программ и льгот. Вера Круглова: Ну, не совсем здесь. Константин Апрелев: Да, не совсем здесь и сейчас, но мы не про Москву, мы все-таки про те регионы, где действительно у нас есть потребность в притоке населения. В Москве очень большой потребности в притоке населения нет, Москва просто создает такие условия для проживания, в которые все стремятся, условно говоря. И понятно, что таким образом она решает проблему отсутствия трудовых ресурсов и создает форматы мобильности очень серьезные, но надо понимать, что рост цен в Москве еще оправдан не только тем, что сюда идут инвестиции, не только тем, что есть высокая потребность в жилье, а тем, что Москва просто меняет формат города, то есть реально транспортная доступность, космическая, просто в принципе на сегодня практически нет ни одной точки, я не говорю о старой Москве. Петр Кузнецов: Одно кольцо, второе кольцо, да. Константин Апрелев: Куда на общественном, именно на общественном транспорте можно добраться очень быстро, то есть везде пешая доступность уже 5, 7, 10 минут максимум от метро. И сеть метро, которая развивается, она покрывает этой доступностью очень серьезно. Петр Кузнецов: Константин Николаевич, к вопросу о том, все-таки сможет ли сейчас молодая семья вытянуть ипотеку со всеми ставками, снижениями и льготами. У нас есть небольшой опрос на улицах. Наши корреспонденты просили жителей, молодых людей, в различных городах, которые в свое время влезли в ипотеку, попросили подвести, скажем так, промежуточные результаты жизни взаймы. ОПРОС Петр Кузнецов: Да, вот такие истории. И Пенза подключилась к этому вопросу, пишет телезрительница, наверное: «Очень дорогая ипотека. Если бы не помощь родителей, дети не купили бы сами». С нами сейчас на связи Валентина со своим вопросом, это Оренбург, Константин Николаевич. Здравствуйте. Зритель: Здравствуйте. Константин Апрелев: Здравствуйте. Петр Кузнецов: Слушаем вас. Зритель: У меня вопрос к вашему эксперту. Вот скажите, бесконечный подъем цен на жилье, а кто-нибудь в государстве: надзорные органы, ФАС, прокуратура или еще кто-то, вообще-то посчитал реальную стоимость квартиры? Пусть однокомнатная будет. Почему она стала стоить вместо 2-3 миллионов 7-8? Надо посчитать реальную стоимость, реальный вклад в эту квартиру, и застройщикам сказать, это же государство, они в государстве живут. Петр Кузнецов: Да, спасибо. Вера Круглова: Валентина имеет в виду, какая маржа, насколько ее контролирует государство. Петр Кузнецов: Совершенно человечный вопрос, да. Сами бы попробовали в нашей шкуре оказаться, проверить. Константин Апрелев: На самом деле ответ очень простой. Первое, вас не устраивает многокомнатное многоэтажное жилье, стройте собственное жилье и попробуйте оценить, во что вам обойдется квадратный метр в собственном жилье, точно в два раза дешевле, если вы сможете управлять этим проектом. Постройте себе собственное жилье, если вас не устраивает застройщик в многоэтажном многоквартирном доме. Это первый такой шуточный ответ. Петр Кузнецов: Да, хорошо, что вы пояснили. Константин Апрелев: Но на самом деле, с моей точки зрения, контроль осуществляется со стороны Центробанка, осуществляется контроль со стороны антимонопольного комитета. Понятно, что вопрос роста цен вызывает много сомнений в том, что не совсем справедливо застройщики получают деньги в рамках вот этой строительной схемы, которая существует. Но мы же в рынке, к сожалению, находимся или к счастью для кого-то, и поэтому застройщик предлагает цену, сделки происходят, люди покупают. В сегодняшней ситуации, когда практически отсутствуют льготные кредиты для всех категорий, остались в льготных ипотечных кредитах только адресные заемщики, все остальные участники с рынка уже не могут купить по льготному ипотечному кредиту, а на мой взгляд, глубокое мое убеждение, что именно льготное ипотечное кредитование для безадресной поддержки любых покупателей и привело к тому, что возник бум. Петр Кузнцов: 10 секунд у нас. Константин Апрелев: Например, мы смотрим на вторичное жилье, на вторичном жилье цены выросли примерно на 50-60%, а на новостройки – на 80%. Петр Кузнецов: Константин Апрелев, вице-президент Российской Гильдии Риэлторов. Друзья, мы вернемся во втором часе через 5 минут.