Анастасия Семенова: Ну вот, видите: «Не оплатили и съехали. Оставили квартиру в таком непонятном состоянии». Как этого избежать, сейчас мы узнаем. У нас в студии Кирилл Сергеевич Данилов, адвокат, преподаватель Финансового университета при Правительстве Российской Федерации. Кирилл, здравствуйте! Кирилл Данилов: Здравствуйте! Антон Липовский: Здравствуйте, Кирилл! Ну, надо сразу прям вот разобраться с ходу. Потому что некоторые не знают, как правильно оформляется договор, не очень понимают, зачем нужен акт. Я знаю, что нередко говорят: «Зачем эти бумажки? Они все равно не несут вообще никакой юридической силы. Мы ничего потом не сделаем». Так ли? Анастасия Семенова: И главный вопрос вот. Извини. Про риэлтеров. Нужен ли он? Антон Липовский: Так. Давайте по порядку. А то мы Кирилла сразу закидали вопросами. Анастасия Семенова: Да. Антон Липовский: Давайте начнем все-таки с документооборота. Кирилл Данилов: Давайте. Коллеги и уважаемые зрители! Договор, конечно же, нужен. Это большое заблуждение, что можно оформлять найм или аренду без договора. Договор защищает как наймодателя, так и съемщика (или арендатора и арендодателя). Второй момент: договоры разные. Поэтому вторая ошибка – это подписывать не глядя то, что дают. Очень часто люди заезжают, им дают бумажку: «вот здесь подпишите». Антон Липовский: А некогда же. Там же машина с вещами ждет внизу. Кирилл Данилов: Однозначно. Ну, пяти минут и у нас никого нет. Анастасия Семенова: Платная парковка в Москве. Антон Липовский: Да. Кирилл Данилов: Да, подорожала парковка. Да. В этом вся проблема. Соответственно, второй момент – это читать договор. Почему? Любой договор может быть составлен как в пользу арендатора, так и в пользу арендодателя. Поэтому это обязательно нужно делать. Третий момент: акт приема-передачи жилого помещения. Вы должны зафиксировать, в каком состоянии вы приняли жилое помещение: какая меблировка, какое состояние сантехники. Чтобы потом не было вопросов: «Это вы все испортили или оно такое было, когда вы заезжали?» Ну и самое главное, конечно же, если вы, скажем так, заботитесь о своем благополучии и безопасности, проконсультируйтесь с юристом перед подписанием договора. Договор может быть кабальным, очень невыгодным для вас, и в ваших силах его как-то сбалансировать и защитить на случай непредвиденных обстоятельств. Антон Липовский: Ну вот, если брать договор. Мы просто нашли типовой какой-то экземпляр. Подписали. Из Интернета скачали. Распечатали. Подписали. Этого уже достаточно? Или нужно идти куда-то заверять? Он должен иметь какую-то определенную силу? Кирилл Данилов: Этого уже достаточно. Единственное – не нужно скачивать из Интернета непонятный договор, потому что, вполне возможно, он составлен не в вашу пользу. Но в целом – да, достаточно единого документа в бумажном виде, подписанного с двух сторон. Антон Липовский: Ну, если можно, прям вот коротко, по пунктам. Мы вот даже если нашли какой-то договор, на что прежде всего стоит обратить внимание арендодателю и арендатору? Арендодатель – тот, кто сдает. Соответственно, арендатор – тот, кто принимает. Кирилл Данилов: Ну, во-первых, необходима правильная идентификация помещения: кадастровый номер, площадь. Если есть разбивка по БТИ, соответственно, разбивка плана по БТИ. То есть нужно четко понимать, что вы либо сдаете, либо принимаете. Индивидуализировать. Второй момент: четко прописать очень важный раздел «Права и обязанности сторон». Например: кто следит за состоянием труб? Не дай Бог, прорыв. Все затопило. Пострадали соседи. А у них там дорогущий ремонт или какой-то антиквариат. Анастасия Семенова: Или свежий. Кирилл Данилов: Свежий и дорогущий ремонт. Соответственно, отвечать будет у нас тот, по чьей вине произошел залив. Предположим, лопнула труба. Тогда нужно смотреть: а кто за нее должен был отвечать? Смотрим договор. Если в нем написано, что за всю сантехнику отвечает арендатор, и он вовремя не проследил, не починил и затопил... Антон Липовский: Если есть этот пункт, то ты уже не отвертишься, даже несмотря на то, что труба где-то там была замурована? Кирилл Данилов: Ну опять-таки, ты же принял эти условия. Ты же подписал. Антон Липовский: Да. Кирилл Данилов: Тебя же никто не обязывал, насильно-то не тянул. «Иди сюда». Или там, я не знаю, с тобой что-то случится. Антон Липовский: Так. Интересно. Вот трубы, коммуникации. Так. Что еще? Анастасия Семенова: А если квартира застрахована? Кирилл Данилов: Вообще прекрасно! Я считаю, культуру страхования необходимо развивать. Страховка квартиры от пожара, от залива, она стоит не так дорого на самом деле. Но в случае ЧП это просто спасает всех от очень-очень больших сумм. В моей практике были случаи. К сожалению, они произошли, когда банально непотушенный окурок причинил пожар и сгорело имущество на крупную сумму. Очень крупную. Страховка, она в каких-то частях может помочь избежать такой ответственности. Анастасия Семенова: Хоть чуть-чуть, но покрыть. Да. Кирилл Данилов: Конечно! А может, и не чуть-чуть. В зависимости от страхового возмещения. Антон Липовский: Так. Хорошо. Трубы, коммуникации. На что-то еще нужно обратить внимание? Кирилл Данилов: Дальше. Перечень имущества в квартире: техника, мебель. Антон Липовский: Все описать. Кирилл Данилов: Все описать. В каком состоянии пол, стены, коммуникации – все нужно описать. К сожалению, люди – такие создания, что иногда они обращают внимание на вещи, которые другим кажутся неважными. Вот опять-таки случай из практики: приняли квартиру, около года ей попользовались. Квартиру вернули назад. Арендодатель говорит: «Слушай, у меня было два ковра от бабушки получены, очень дорогие моему сердцу. Вот чо-то их не наблюдаю». И у них случился целый спор из-за того, что вернули квартиру без двух ковров. Арендодатель говорил: «Я не приму ее без ковров!» Антон Липовский: Это вы сейчас не в шутку? Это серьезно? Это реальная ситуация? Кирилл Данилов: Серьезное дело. Есть реальное дело. Да. Дошли до суда. Анастасия Семенова: Кирилл Сергеевич не шутит. Кирилл Данилов: Кирилл Сергеевич... Сейчас не шучу, да. Дошли до суда. И суд, конечно, разбирался: можно ли считать надлежащим возврат квартиры без ковров или нет. Суд, конечно, сказал, что можно. Потому что стоимость ковров несопоставима со стоимостью в целом помещения. И, соответственно, нельзя сказать, что арендатор не исполнил обязанность по возврату. Антон Липовский: Мы надеемся, что сейчас мы кого-то все-таки убедили в том, что нужно максимально кропотливо подойти к этому процессу. Сейчас хочется услышать одну из историй. Анастасия Семенова: Да. Звонок у нас. Елена из Москвы с вопросом. Здравствуйте! Зритель: Здравствуйте! Анастасия Семенова: Здравствуйте! Зритель: У меня вот такой вопрос. Я хочу снять квартиру, примерно двухкомнатную. И куда звонишь, у них везде постоянно депозит. Вот примерно комнаты там 40-30 тысяч. И еще плюс депозит платить. Вот если я приехала примерно первый раз в Москву, да. Я хочу снять. Но у меня нет таких денег. И как мне быть? Анастасия Семенова: Угу. Можно ли без депозита? И законен ли он? Кирилл Данилов: Во-первых, добро пожаловать в Москву! Мы рады, что наш город вам... Уверены, что наш город вам понравится. По поводу депозита. Ну, это распространенная практика. Депозит защищает арендодателя от того, что арендатор что-то там сломает, вынесет. Да. Не досчитается там ложек, вилок. Поэтому в целом, на мой взгляд, это такое разумное требование. Потому что люди, к сожалению, бывают разные. Они могут и ремонт испортить. И потом судиться. Тратить на это месяцы, а иногда и годы – ну нецелесообразно. Поэтому это справедливое требование. Бывают ли случаи без депозитов? Ну, бывают. Но надо искать. Тут, как говорится, все на усмотрение собственника. Антон Липовский: Ну, то есть все равно это решает сам арендодатель. И ничего ты здесь не сделаешь. Если говорит, что нужен депозит, значит, ты обязан заплатить? Кирилл Данилов: Ты можешь либо согласиться, либо нет. Антон Липовский: Либо не заезжай. Да. Но вы очень важную вещь озвучили: это про то, что судиться годы. То есть, получается, договор силу имеет, но все это может очень долго тянуться, если что-то происходит неприятное? Кирилл Данилов: Да. Это может тянуться долго. К сожалению, это зависит не от сторон договора, не от самого договора. Это особенности работы судебной системы. Просто к этому нужно быть готовым: что если ты идешь в суд, то до года ты должен рассчитывать на то, что идет суд. А если уж будут экспертизы какие-нибудь там, не дай Бог: причина затопления в квартире или там оценка стоимости ущерба, то можно, в принципе, здесь и побольше, чем год, заложить. Антон Липовский: Да. Если у вас есть вопросы, вы также можете сейчас позвонить и задать, как сделала это предыдущая телезрительница, как Елена из Москвы. Кирилл, не можем тоже не спросить про сам статус квартиры. Она может быть ипотечной. Она может продаваться. А там живут люди. То есть понятно, что в договоре все прописано, когда должны известить о чем-то. Ну вот, например, банальный вопрос: что-то собственник с квартирой может сделать в то время, пока вот кто-то там проживает по найму? Кирилл Данилов: Очень важный вопрос. И, как мне кажется, очень важно об этом сообщить. Что если у вас долгосрочный найм более года, то обременение права собственника подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Это очень важно. Поэтому при долгосрочном договоре его нужно не только заключить, но еще и, по сути, зарегистрировать в Росреестре. Для чего? Если вы этого не сделали, но договор заключили, он имеет силу между двумя сторонами: арендатор и арендодатель. Но если он зарегистрирован в установленном порядке, то считается, что и все третьи лица, то есть потенциальные покупатели, тоже в курсе этого договора. Соответственно, ситуация: квартира была продана. Пришел покупатель. Если вот этот вот обременение не зарегистрировано, он может в принципе выгнать съемщиков, которые там живут. Если же оно было зарегистрировано, и он купил квартиру, то ничего с этим он поделать не может. Теперь по поводу вашего вопроса: можно ли ее продать, пока она в аренде, пока там кто-то живет. В целом продать ее, конечно же, можно. Если все сделано правильно, по закону, то договор аренды или договор найма сохраняет свою силу, и люди как жили, так и будут жить. Единственно, у них собственник поменялся, кому деньги платить. Все остальное останется без изменений. Антон Липовский: По большому счету все равно. Анастасия Семенова: Но подождите. А если другой собственник захочет эту квартиру сдавать? Антон Липовский: А это обязательное условие, да, получается? ... Если действующий договор. Кирилл Данилов: Конечно. Если есть действующий договор аренды, и вот это вот обременение зарегистрировано, то, приобретая такую квартиру, новый собственник уже заранее соглашается, что она есть, эта аренда. Что в ней живут люди, и он должен как бы вот это время, скажем так, не сдавать ее иным лицам, а просто получать свои законные платежи. Анастасия Семенова: Вопрос тут по поводу: как часто могут поднимать стоимость? Антон Липовский: Арендную плату, да. Анастасия Семенова: Арендную плату. И как прописать? И предупреждать заранее должны? И прописано ли это должно было в договоре? Антон Липовский: Было сообщение такое, что выгоняют иногда людей таким образом, по сути дела. То есть резким скачком. Ну, там. Не знаю, там... Анастасия Семенова: Ну, даже на 10% – для многих это большая сумма. Антон Липовский: Ну, 10... До 10, насколько я знаю, еще можно. А вот когда выше и так далее? Кирилл Данилов: Ну, смотрите, здесь какое правило. Для жилого помещения все немножко проще. В том плане, что закон запрещает немотивированное повышение размера арендной платы, если договором не предусмотрено иное. Соответственно, если в договоре прописано: можно раз в год на такую-то сумму повысить, ну, значит, можно. Если в договоре ничего не прописано, то смотрим положения закона. А закон говорит: пока договор не кончится, поднимать нельзя. Антон Липовский: Даже так? Кирилл Данилов: Ну да. Антон Липовский: То есть получается... Да. А что касается коммуналки? И, конечно, у меня еще вопрос по каким-то непредвиденным совсем обстоятельствам. Это когда затопили соседи, например. Или ты затопил соседей. Это, что не касается вот уже труб. Но это произошло. Кто здесь несет ответственность? И, конечно же, случай пожара, это вот всегда нужно отдельно проговаривать. Кирилл Данилов: Так. По поводу коммуналки. Смотрите. Здесь опять-таки, как договорятся у нас арендатор и арендодатель: кто платит коммуналку. Соответственно, если в договоре никак не прописано (к сожалению, тоже иногда забывают), то предполагается, что арендатор сверху ее оплачивает, помимо тех платежей, которые он вносит за съем квартиры, за найм квартиры. По поводу причинения ущерба: залили, сгорела, там еще какие-то случаи бывают, там мебель падает сверху откуда-то. То здесь ключевой вопрос: виновник. Вот кто виноват в конкретном факте... Антон Липовский: То есть это называется будет разбирательство в любом случае. Кирилл Данилов: Да. Тот и будет отвечать. Нет такого, что виноват всегда собственник или виноват всегда арендатор. Необходимо найти виновника – раз. И посмотреть, что написано в договоре – два. Антон Липовский: Обязательно сопоставьте эти факты. Хорошо. Спасибо вам большое! Давайте подведем итоги этого часа. Насть! Анастасия Семенова: Да. «Вы подписывали договор аренды?» И «да» ответили 60%, а «нет» – 40%. Ну, мне кажется, это прекрасная цифра. Антон Липовский: Это прекрасно. Да. И я думаю, что Кирилл сейчас вас замотивировал. Ну и, конечно, хочется показать тут одно объявление. Коллеги, если можно. Разные есть квартиры. Кирилл, вы представляете, сколько сейчас... Вот сейчас коллеги выведут это объявление: семикомнатная квартира, 700 квадратных метров, два с половиной миллиона рублей в месяц. Здесь есть разные абсолютно варианты. Но самое главное, что, конечно, хозяин такой квартиры может поехать куда-нибудь путешествовать. А мы сейчас вам подскажем, как путешествовать в самых разных местах с пользой для души и тела. До завтра!