Мария Карпова: Ирина Киселева с нами на связи, член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке. Ирина, здравствуйте! Руслан Арсланов: Доброе утро! Ирина Киселева: Доброе утро! Мария Карпова: Ирина! Все-таки тут говорим сейчас немножечко не про квартиру мечты, а о таких более как будто бы серьезных вещах. О такой, мне кажется, парадоксальной ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости: когда недостроенное, так сказать, даже несуществующее жилье стоит дороже, чем стены, которые можно пощупать. Как получился такой парадокс? Ирина Киселева: Уважаемые ведущие! Я бы хотела вам напомнить, что где-то до 2019 года реально новостройки стоили гораздо дешевле вторичного жилья. Мария Карпова: Да! Руслан Арсланов: Да. Ирина Киселева: И вы уже говорили об этом. Это нормально. Это правильно. Но почему они тогда строили дешевле? Давайте вспомним: сколько было недостроев? Сколько было обманутых дольщиков? И, соответственно, застройщики включали так называемые риски в стоимость этого жилья. Но! Подошел 2020 год. Давайте не будем вспоминать эту пандемию. Не нужна она нам. Но у нас вступила, я бы сказала, в такой эпатажный период программа, так называемая «Господдержка 2020», если вы помните. 8% годовых. 9% годовых какой-то период времени было. И вот в этот момент и началось! Да? Стоимость квадратного метра в новостройке стала подтягиваться ко вторичному рынку жилья. Что дальше? А дальше хуже. Да? Теперь уже вспоминаем современные реалии: ставка рефинансирования выросла, вторичный рынок встал, потому что ипотеку на вторичный рынок попробуй возьми. Я сделала даже не подборочку, а расчет так называемый. Я сейчас его приведу. Да? Мария Карпова: Да-да. Ирина Киселева: Объясню, почему сейчас такой разрыв. А первичный рынок жилья в основном сейчас в хорошем смысле этого слова кормится, за счет чего? За счет программ с господдержкой, то есть семейная ипотека и так называемая рассрочка. И вот такие, наверное, ключевые параметры и привели к тому, что сейчас реально, в Москве вы цифры уже назвали, а в регионах разница между готовым и строящимся жильем достигает 60%. Мария Карпова: Ого! Ирина Киселева: Если я могу дальше говорить, то я прям приведу расчеты. Мария Карпова: Да-да-да! Мы вас слушаем с большим интересом. Да, Ирина, пожалуйста. Ирина Киселева: Вот, посмотрите, пожалуйста. Конечно, вся логика говорит о том, что стоимость на стадии котлована должна быть всегда ниже, чем люди могут купить на вторичном рынке жилья. И понятно, что стоимость на стадии котлована ниже, чем на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Очень много сейчас пишется и говорится о том, что себестоимость стройки – она очень высокая. В Москве там вообще запредельные какие-то стоимости. Но Центробанк утверждает о том, что сейчас застройщики, скажем так, вкладывают высокую маржинальность между себестоимостью жилья и, соответственно, уже на выходе строящейся квартиры. Так вот, у нас, например, в регионах, по сведениям Центробанка, средняя стоимость одного квадратного метра на стадии жилья – это 205 тысяч рублей квадратный метр. Это по России. Я сейчас Москву не беру. Если брать мой родной город Воронеж, то по данным ЦИАН, в Воронеже средняя стоимость новостройки – 137 400 рублей. Специально посмотрела перед эфиром. Люди. Сейчас, конечно, мы слышали и про десять квартир, и про собственный дом. Хотя, если честно, да, дома стали строить, скажем так, чаще. Выбирать, во всяком случае, улучшение своих жилищных условий за счет строительства дома. Ну так вот, ладно. Все равно люди в среднем покупают двухкомнатную квартиру. Двухкомнатная квартира: площадь разнится, но в среднем, еще раз повторяю опять, по России – это 60 кв. м. Мы сейчас, конечно, можем вспомнить про эконом-класс (это одно количество квадратных метров), про комфорт-класс и, соответственно, про бизнес-класс. И какой у нас там еще? Элит-класс, да? Мария Карпова: Премиум, да. Элит. Ирина Киселева: Да. Да. Но мы сейчас говорим про среднестатистическую российскую семью, которая хочет улучшить свои жилищные условия. Двушка – наше все. Большее количество покупают эти квартиры под ипотеку. Я же в основном сейчас и говорю про ипотеку. Да? Мария Карпова: Да. Ирина Киселева: Так вот, теперь давайте посчитаем. Вот смотрите: Воронеж – это миллионник. Это значит, мы можем говорить практически про всю территорию Российской Федерации и считать по нам. Итак, средняя стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке стоит восемь миллионов рублей. Новостройку мы сейчас покупаем по госпрограммам, по семейной ипотеке. Потому что покупать под другую ставку (я сейчас ее назову) нормальный человек сейчас не покупает. Скажем так. Все время старается все-таки это сделать с помощью государства. Итак: восемь миллионов под 6%. Ежемесячный платеж наших заемщиков (в основном это семья) составляет 38 371 рубль. В итоге... Это у нас 20% первоначального взноса. Чтобы мы все понимали. И берем квартиру, не пугайтесь, на 30 лет. Потом можно досрочно гасить, уменьшая срок. В итоге за 30 лет мы отдадим... Мы все как бы понимаем, что эта сумма будет запредельная? Мария Карпова: Приготовились! Ирина Киселева: Вместо восьми миллионов 13 миллионов 813 тысяч. Это у нас новостройка. А теперь смотрите, что... Руслан Арсланов: Занимательная какая арифметика! Ирина Киселева: А вот подождите! Сейчас будет еще интереснее. А вот теперь смотрите, вторичный рынок жилья: в том же самом Воронеже трехкомнатную квартиру можно купить за шесть миллионов. И это не старье какое-то! То есть это обычная нормальная трехкомнатная квартира от нашего, например, крупнейшего застройщика – это ДСК. Но купить мы ее можем под ипотеку, самое малое – это под 17,9% годовых. Да? 6% и 17,9%. В этом случае платеж у нас составляет 71 948 рублей. И в итоге за 30 лет мы отдадим уже 25 миллионов! 901 тысяча, если нам сейчас легче будет, да, от этой цифры. Вот, видите? И в результате всех этих расчетов, естественно, мы все, все наши россияне, мы все умеем считать. Поэтому стараемся купить квартиру где? В новостройке. Верно? Новое жилье. Ежемесячный платеж меньше. Правительство всяческими способами старается помочь нам рожать больше, скажем так. Пользоваться той же самой семейной ипотекой и другими мерами господдержки. Потому что есть же поддержка и молодым семьям, так называемая, и многодетным семьям. Поэтому застройщики сейчас чувствуют себя достаточно неплохо. Под семейную ипотеку продажи идут. Потому что ежемесячный платеж мы только что с вами рассчитали. Плюс еще, вы, наверное, уже поднимали эту тему, и так называемые рассрочки помогают застройщикам сейчас не просто быть на плаву, а еще и получать ту самую прибыль, ради которой они и работают. Хотя... Мария Карпова: Ирин! Я вот, простите! Может быть, я упрощаю. Но просто чтобы для наших телезрителей, в том числе для меня, чтобы понять: вот, например, что сейчас выгоднее? Как я понимаю: если есть возможность сразу выплатить всю сумму за квартиру, то лучше там... Так, сейчас! Я разберусь. Да, да. Руслан Арсланов: Лучше корейскую. Мария Карпова: То есть лучше тогда покупать вторичку, правильно? Руслан Арсланов: Да! Мария Карпова: Да. Если все... Ирина Киселева: Если есть наличные денежные средства, конечно, лучше покупать наличку. Мария Карпова: Вторичку. Ирина Киселева: Но знаете, я еще что хочу сказать? Смотрите: россияне тоже умеют считать. И когда они начинают продавать что-то свое, небольшое. И понимают, что они могут взять, например, те же самые два миллиона, чтобы купить на вторичном рынке жилья, соответственно, двух– или трехкомнатную квартиру, они выбирают этот вариант, несмотря на то, что ставка высокая. Но ежемесячный платеж небольшой, они его тянут. Это прям первое. Второе: не секрет, что 2026 год будет ознаменован снижением ключевой ставки и, соответственно, снижением ставок по ипотеке. Руслан Арсланов: Рефинансировать ее, может быть. Ирина Киселева: То есть они все понимают, что платят год по такой высокой ставке. А потом все будет снижаться. Рефинансируют банки не только чужие кредиты ипотечные, но уже и свои. Если раньше они не очень-то любили это делать, то сейчас они прям говорят: «Когда ставка снизится, мы вам снизим ипотеку. Приходите к нам сейчас за ипотекой». Мария Карпова: Да. Да. Ирина Киселева: Поэтому два варианта. Первое: если у вас, скажем так, небольшие денежные средства, которых вам не хватает, чтобы улучшить свои жилищные условия, конечно, люди идут на вторичный рынок жилья под существующие сегодня высокие ставки с учетом дальнейшего рефинансирования. Но если у них всего 20% и есть возможность взять все-таки семейную ипотеку – либо сам, либо с «донором», то, конечно, люди идут на новое жилье – под 6%. Мария Карпова: Ирин! Если можно, коротко: в целом сейчас вот как? Ну да, уже можно сказать, что конец 2025 года. Это хорошее время для того, чтобы задуматься о приобретении жилья? Ирина Киселева: Задуматься – да. Проконсультироваться. Посчитать. Я еще раз повторяю: если у вас нет возможности взять жилье под 6%, то надо просто посмотреть, насколько вы тянете сейчас ипотеку под те же самые 17%. Средняя-то ставка сейчас не 17%. Это я назвала самую низкую. Правда, она реальная, но все равно самая низкая. А так-то, 21–22%, пожалуйста! Это же запредельная ставка! Мария Карпова: Да. Ирина Киселева: Я считаю, что на ипотеку на вторичном рынке жилья было бы правильно идти, целесообразно для семейного бюджета, когда она хотя бы 14%. С условием того, что она дальше будет снижаться. А сейчас: 22%. Это же что? Ну, я бы сказала: пока только задуматься, если у вас нет возможности взять ипотеку с господдержкой. Мария Карпова: Угу. Спасибо большое, Ирина! Руслан Арсланов: Спасибо, Ирина! Ирина Киселева: Спасибо вам! Мария Карпова: Ирина Киселева была с нами на связи, член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке. Очень много слов благодарности от наших телезрителей. Что очень все понятно объяснили. Руслан Арсланов: Да, да. Мария Карпова: Потому что действительно тут. Ну, для меня, например, очень сложно. Для меня надо, знаешь, вот как учитель, объяснить. Руслан Арсланов: Ну да. Так и было как будто бы: перемножаем вот это на это и получается такой результат. Мария Карпова: Да, да, да. Да! Руслан Арсланов: Спасибо большое! Мы двигаемся дальше. Мария Карпова: Да. Руслан Арсланов: Двигаемся дальше!