Анастасия Семенова: Приобретение недвижимости – важный шаг, который требует внимательного изучения всех нюансов. Рынок предлагает разнообразные варианты, среди которых встречаются квартиры с обременением. Что же это такое и стоит ли рассматривать подобную сделку? Об этом мы поговорим с нашим гостем. У нас в студии Зинаида Чупрова, юрист. Зинаида, доброе утро. Петр Кузнецов: Доброе утро. Зинаида Чупрова: Доброе утро. Анастасия Семенова: Здравствуйте. Но обременение – слово, которое, мне кажется, если ты прочитаешь, оно тебя уже должно напугать. Петр Кузнецов: Сразу же негативный сценарий. Анастасия Семенова: Да. Петр Кузнецов: Тебя сразу же готовят к тому, что будет очень много сложностей или последствий. Анастасия Семенова: Так ли это? Зинаида Чупрова: В целом – да, поскольку обременение – это то, что накладывает дополнительные обязательства на участников сделки и на собственника имущества. Анастасия Семенова: А какие могут быть обременения? Правильно я понимаю, это ипотека? Если квартира была приобретена отчасти с помощью маткапитала? Зинаида Чупрова: Да, обязательно. Анастасия Семенова: Если, например, есть запрет на какие-то регистрационные действия? Но как? Например, я покупаю квартиру у Пети. Как я должна об этом узнать? Человек мне сам об этом скажет? Или, когда мы собираем комплект документов, по чуть-чуть, по шажкам, мы начинаем понимать, что что-то нечисто. Зинаида Чупрова: Да, в идеале продавец говорит сам. Но когда мы участвуем в сделке с недвижимым имуществом, приобретаем, то рассчитывать только на слова не стоит, безусловно. И до того, как произойдет сама сделка, необходимо получить документы от продавца. Первое очевидное – это выписка из ЕГРН. Как раз-таки там будут указаны сведения об обременениях. Петр Кузнецов: Да, сейчас же все это можно проверить. Зинаида Чупрова: Да-да-да-да-да. И поскольку, да, у нас, безусловно, сейчас в общем доступе, любой человек может проверить, есть ли они в целом. Но чтобы увидеть, что это за обременение, мы можем получить только по выписке от собственника. Петр Кузнецов: Можно ли скрыть эти обременения все-таки? То есть даже ЕГРН что-то не покажет, и мы где-то что-то не увидим. Зинаида Чупрова: Во-первых, по маткапиталу у нас последние несколько лет все готовят и готовят концепцию, конструкцию, при которой в выписке из ЕГРН это тоже будет видно, но пока такого нет. Соответственно, для того, чтобы проверить, участвовали ли денежные средства из маткапитала при покупке этого объекта, можно каким образом: только получив от продавца справку из Социального фонда России, где будет видно, потрачены ли средства маткапитала или же нет, это первое. И второе: правоустанавливающие документы, собственно, договор, на основании которого это приобреталось. Таким расчетом можно это вычислить. Петр Кузнецов: Я, можно, зацеплюсь еще за эту формулировку – «обременения», даже за это одно слово. Обременение в том смысле, что финансовое обременение все-таки, давайте до конца разжуем эту историю, или это обременение в плане оформления, то есть это просто затянет нам... Зинаида Чупрова: И одно и другое. Анастасия Семенова: Время – деньги, да. Зинаида Чупрова: Но с точки зрения финансов для покупателя, то есть обременение, если мы, например, говорим про какой-либо арест, от судебных приставов или от суда. Петр Кузнецов: Да, кстати, еще один вариант. Зинаида Чупрова: То есть даже два варианта, да? Анастасия Семенова: 33 варианта. Зинаида Чупрова: Да, но если очень укрупненно, то это значит, что владелец этого имущества либо имеет какие-то непогашенные задолженности, соответственно, это как раз арест от приставов, либо есть или был какой-то спор по этому недвижимому имуществу. Есть распространенная, кстати, история. У нас в практике был случай, когда 10 лет назад был какой-то суд, и просто потом забыли. Все в порядке, сохранили имущество, но был спор по этой квартире. Он завершился, решение вступило в силу, все довольны, рады, счастливы. Спустя 10 лет начали продавать, а арест-то не сняли, который являлся обеспечительной мерой. Анастасия Семенова: А кто забыл? Кто виноват? Зинаида Чупрова: Ну кто? Собственник забыл. Анастасия Семенова: Собственник должен этим заниматься? Зинаида Чупрова: Да-да-да, безусловно. И дальше что происходит? Анастасия Семенова: Может, все думают: «Суд прошел, пусть суд с меня и снимает обременения». Петр Кузнецов: А какие-нибудь сроки уже прошли? Зинаида Чупрова: Нет, нет, это обеспечительная мера, здесь немножечко другая история, здесь нет какого-то срока. Да, по умолчанию, в целом мог бы суд этим заниматься, но у нас судебная система и так довольно загружена, поэтому будем объективны. Поэтому в таком случае, собственник, когда узнает об этом, в срочном порядке спешит, подает заявление о том, чтобы снять этот арест, если отпали обстоятельства и срок, да, это может быть рассмотрено быстро, но объективно это может занять и до нескольких месяцев по практике. Поэтому, когда объект готовится к продаже, если мы говорим про роль продавца, то, конечно, лучше делать это все заранее. Анастасия Семенова: Можно ли снять обременения, которые мы сейчас так реперными точками коснулись, до сделки? Или какие-то можно снять после сделки? И для многих это красный флаг, потому что, а где гарантия, что тебя, извините, не обманут? Зинаида Чупрова: Да, вообще, в идеале, конечно, если мы говорим, мы, как юристы, мы же всегда либо в интересе продавца, либо в интересе покупателя. Анастасия Семенова: А юрист не может быть на нейтральной зоне? Зинаида Чупрова: Как? Петр Кузнецов: В Швейцарии? Анастасия Семенова: В Швейцарии. Петр Кузнецов: Историческая шутка сейчас. Продолжаем. Зинаида Чупрова: Конечно, безусловно, да. Но как это происходит? Сидит продавец, сидит покупатель. И мы объясняем, что вот тут вы можете обмануть его в этом, поэтому я говорю, что мы в чьем-то интересе, так или иначе. Если мы в интересе покупателя, то, конечно, когда я говорю в интересе покупателя, я не буду рекомендовать приобретать какое-то имущество с обременением. Но, опять же, учитывая, что большая часть имущества приобретается с использованием заемных средств, в том числе с обременением в виде ипотеки, зачастую продавец не может за счет собственных средств погасить это обременение. И, соответственно, продать квартиру с ипотекой можно только с согласием банка, которое, опять же, получить можно совершенно не всегда, и это зависит только от решения банка, дает ли банк согласие. И поэтому в таких случаях, есть такие сделки, когда по самой структуре прописывается, что покупатель вносит часть средств для того, чтобы продавец погасил свою ипотеку и, собственно, дальше произошла бы уже эта сделка. Здесь есть риски, безусловно, здесь есть риски. Анастасия Семенова: Подождите, мы сейчас вернемся к ипотеке. У нас как раз есть Людмила из Москвы, звонок. Петр Кузнецов: Людмила давно ждет, да, давайте послушаем. Анастасия Семенова: Здравствуйте, Людмила. Зритель: Добрый день. Вы знаете, у меня вот какой вопрос: квартира взята в ипотеку за материнский капитал, собственником является отец и двое детей. Но сейчас родители в разводе, все имеют все по доле, то есть отец и двое детей. Дети прописаны по другому адресу, у них есть площадь. Возможно ли продать эту квартиру при желании? Петр Кузнецов: При согласии и той и другой стороны, во-первых. Зинаида Чупрова: Конечно, опека должна согласовать, да. Здесь у нас из сложностей то, что собственниками являются несовершеннолетние дети. Как я понимаю из описания, они являются собственниками в связи с тем, что там использовался материнский капитал. Анастасия Семенова: Да. Зинаида Чупрова: Соответственно, обязательство по материнскому капиталу исполнено. Зинаида Чупрова: Автоматически, соответственно, да? Зинаида Чупрова: И здесь из сложностей только то, что собственниками являются несовершеннолетние дети, их интересы всегда отстаивают органы опеки и попечительства. Поэтому здесь на сделку необходимо будет получить согласие органа опеки и попечительства. Но предварительно показать им, что после этой продажи детям будет приобретена какая-то иная собственность. Анастасия Семенова: Вот главный вопрос, который волнует очень многих, очень много споров, мне кажется, все об этом пишут. Например, мы все понимаем, что все хотят квартиру побольше. Например, был вложен, не знаю, три года назад маткапитал. Люди готовы продать эту квартиру, и нашли покупателей, которые готовы ее купить. Но они хотят купить новую квартиру в еще строящемся доме. Но получается, что органы опеки не могут дать, потому что эта квартира виртуальная, то есть, по сути, дети пока ничего не имеют. Зинаида Чупрова: Да, совершенно верно. До конца стройки они где будут проживать? Анастасия Семенова: Если ты, например, на время будешь снимать квартиру, и у тебя есть... Петр Кузнецов: И предоставишь все условия: «Пожалуйста, заходите, смотрите, мы сейчас временно в таких». Анастасия Семенова: Потому что это как-то очень сложно сейчас. Зинаида Чупрова: Смотрите, технически орган опеки, безусловно, может дать на это согласие, но орган опеки согласие дает или не дает, оценивая риски. Риски высокие того, что эта недвижимость не будет по итогу сдана и несовершеннолетние дети останутся без того недвижимого имущества, которое им полагается по закону. Анастасия Семенова: Получается, проще не вкладывать материнский капитал, если есть возможность, потому что при продаже будут очень большие сложности? Зинаида Чупрова: Я бы сказала так, когда вы принимаете решение о том, как распорядиться материнским капиталом, нужно очень хорошо взвесить и оценить дальнейшие потенциальные шаги, не делать это бездумно, потому что это действительно может создать сложности. Анастасия Семенова: Доля, например, ты купил ребенку квартиру, например, жилплощадь 32 квадратных метра. Ты хочешь продать эту квартиру, купить в строящемся жилье, но у тебя есть другая квартира, куда ты можешь вписать ребенка, но площадь будет меньше на ребенка. Тоже органы опеки не дадут согласия? Петр Кузнецов: Но будет, но меньше. Анастасия Семенова: Да. Зинаида Чупрова: Органы опеки будут всегда оценивать. Смотрите, 32 квадратных метра у самой квартиры. Когда выделяются доли по материнскому капиталу, единственное ограничение, что размер доли не должен быть меньше, чем та стоимость, которая полагается на ребенка, условно, 600 тысяч рублей, выделена сумма материнского капитала для простоты расчета, двое детей, пусть это за предыдущие какие-то года, соответственно, на каждого члена семьи, если у нас муж, жена, двое детей, по 150 тысяч рублей. И пропорцию вот этих 150 тысяч рублей мы считаем в стоимости вот этих квадратных метров. Анастасия Семенова: Даже меньше одного квадратного метра получается. Зинаида Чупрова: По-разному, 32 квадратных метра в Москве и в другом каком-нибудь регионе – это разные цифры. И, соответственно, мы упираемся в эти пропорции. Это минимум, который родители обязаны выделить детям. Максимум не ограничен. Анастасия Семенова: Понятно, на усмотрение. Петр Кузнецов: Математика. Математика. Зинаида Чупрова: Высшая. Петр Кузнецов: Высшая, да. И органы опеки, конечно, умеющие считать. Халия у нас на связи. Анастасия Семенова: Свердловская область. Петр Кузнецов: Верно же по ударению? Анастасия Семенова: Да. Петр Кузнецов: Если что, извините, поправьте нас. Свердловская область на связи, тоже с вопросом. Добрый день, допустим. Зритель: Здравствуйте. Анастасия Семенова: Здравствуйте. Петр Кузнецов: Здравствуйте. Зритель: Меня зовут Халия, мне 63 года. У нас с племянницей однокомнатная квартира. Ей по завещанию досталось 9/10, а у меня доля – 1/10. Квартиру она не оплачивает. Она может квартиру без моего ведома продать? Анастасия Семенова: Нет. Петр Кузнецов: С одной десятой? Зритель: Да. Анастасия Семенова: Нет, не может. Зинаида Чупрова: Преимущественное право покупки здесь, безусловно, будет как раз у Халии. Петр Кузнецов: Потому что 9 из 10. Зинаида Чупрова: Да, если племянница пожелает продать, она обязана предложить изначально вот эту долю сособственнику, Халие в данном случае. Но есть, к сожалению, варианты обхода всех этих историй. Если она подарит кому-то какой-то кусочек доли, то этот человек тоже станет сособственником и, собственно, она ему сможет точно таким же образом продать, поэтому тут есть варианты. Анастасия Семенова: А если, Халия же сказала, что племянница не оплачивает, то есть она не платит за коммунальные услуги. Зинаида Чупрова: Это другие отношения. Если Халия оплачивает все эти затраты, то она в праве за предыдущие три года взыскать пропорционально эту сумму. Анастасия Семенова: А что касается, если мы откроем поиск по подбору жилья, очень много кто как раз продают доли. И действительно, разлетаются как орешки. У меня был какой-то период, когда я прямо сделала себе кусочек, и мне было интересно. И за 3 месяца квартир 8 были проданы, где часть квартиры. Это не опасно? Зинаида Чупрова: Это опасно. Я не знаю, кто это покупает. Поскольку, когда, например, мы даже делим имущество между бывшими супругами, и самый неудачный вариант, когда одна квартира остается в долях между людьми, которые не являются семьей. Когда же покупается доля в квартире, если это не разделенная изначально по комнатам, может быть, это такой вариант бывших коммуналок сегодняшних, то это очень сложно. Это может породить проблемы в виде того, как определить порядок пользования. Это можно решить и в судебном порядке, соседские войны в рамках одной квартиры. Анастасия Семенова: Ничего себе. Зинаида Чупрова: Это затруднительная история. Это то, что, в моем понимании, я бы не рекомендовала. Петр Кузнецов: С надеждой на то, что потом можно выкупить вторую, что ли? Анастасия Семенова: У бабушек часто покупают. Зинаида Чупрова: Да, есть и те, кто выкупают с тем, чтобы сделать жизнь соседей невыносимой и, собственно, побудить продать остаток долей за какую-то стоимость, ниже рыночной. Анастасия Семенова: Прямо рискуют люди. Зинаида Чупрова: Но это есть, есть такое. Анастасия Семенова: Еще один звонок есть. Петр Кузнецов: Еще один регион на связи, Башкирия, Даяна оттуда и еще один вопрос. Анастасия Семенова: Здравствуйте, Даяна. Петр Кузнецов: Квартирный вопрос. Доброе утро, здравствуйте. Анастасия Семенова: Даяна? Петр Кузнецов: Вы в прямом эфире, если вы нас слышите, вы уже с нами. Зритель: Да-да, слушаю. Вопрос у меня к вам такой. Петр Кузнецов: Пожалуйста. Зритель: Да, у меня сын взял семейную ипотеку. Прежде чем взять ее, они взяли у нотариуса, что сноха у меня претензий не имеет вот на эту квартиру, которую он взял по семейной ипотеке. Там первоначальный взнос миллион семьсот, миллион мы дали, семьсот – материнский капитал, но сейчас мы хотим полностью ему дать деньги, чтобы он загасил эту ипотеку, и полностью, чтобы квартира нам перешла, родителям. После того, как мы дадим деньги, он загасит ипотеку, сможет ли он на нас ее переоформить? На родителей? Зинаида Чупрова: Сможет переоформить. Анастасия Семенова: Но часть ребенка там останется? Зинаида Чупрова: Конечно, да. Если там использовались средства маткапитала, то в любом случае доли членам семьи должны быть выделены. Семья, в данном случае, это, соответственно, супруга, супруг и дети, которые в этом участвуют. Соответственно, в части того, что, если я правильно понимаю, что вы хотите здесь сохранить те денежные средства, которые лично вами вложены, не семьи, а родителями. Через дарение каких-то долей, но, опять же, на это потребуются согласие супруги, потому что, да, вы, конечно, говорите, что его супруга указала, что она… Анастасия Семенова: Не является заемщиком. Зинаида Чупрова: Не имеет претензий. Мы, юристы, документам привыкли верить, поэтому она не имеет претензий. Но если здесь семейная ипотека, если это приобреталось в браке и нет брачного договора, то это, рискну предположить, в 99% случаев это общее совместное имущество. Анастасия Семенова: Брачный договор в таких случаях, когда мы берем семейную ипотеку, вкладываем маткапитал, в каких-то ситуациях, у вас большой опыт этих дел, действительно спасает? Нужно все-таки это делать? Потому что наши люди, мне кажется, не доверяют, брачный договор. Петр Кузнецов: Как еще один фильтр, да, получается? Зинаида Чупрова: Да. Нет, это абсолютно нормальный инструмент. Когда мы берем и семейную ипотеку, и средства маткапитала – это отдельные целевые средства. Брачный договор регулирует те денежные средства, которые вложены супругами, то есть именно в этой части. Анастасия Семенова: Да, маткапитал касается ребенка. Зинаида Чупрова: Да, это целевые деньги от государства, на него брачный договор вообще никак не влияет. Соответственно, брачным договором супруги могут урегулировать оставшуюся часть долей. И здесь это прекрасный инструмент, который можно использовать под те цели и задачи, которые супруги запланировали. Например, есть у вас несколько объектов имущества, какое-то вы хотите на случай, если что-то пойдет не так… Анастасия Семенова: Понятно, всякое в жизни может случиться. Зинаида Чупрова: Да, как со страховкой, ОСАГО делаем же, да? Анастасия Семенова: Да. Зинаида Чупрова: То же самое. Петр Кузнецов: Юлия на связи с нами. Анастасия Семенова: Юлия из Екатеринбурга. Здравствуйте. Зритель: Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, у меня такой вопрос: у нас была куплена квартира-студия супругом, был вложен маткапитал. Но маткапитал, первый ребенок у нас не совместный, второй ребенок у нас совместный. Сейчас у нас идет раздел имущества и, соответственно, идет пока соглашение, то есть мы договариваемся о продаже данной квартиры. Но у нас возник вопрос, то есть мы сейчас наделяем долями в текущей квартире, где вложен маткапитал, но, чтобы нам продать квартиру, опека требует наделить в другом помещении детей. И у нас возник вопрос, что раз первый ребенок у нас идет не от текущего супруга, нужно разрешение вот этого второго супруга. Петр Кузнецов: Биологического отца? Зритель: Биологического отца. Но мы его найти не можем, то есть, соответственно, связи никакой нет. Как нам в этом случае поступить? То есть, как нам продать вот эту квартиру? И, соответственно, выйти на сделку, чтобы не было ни у нас проблем, как у продавцов, и не было у покупателей в дальнейшем проблем. Петр Кузнецов: Да, спасибо. Анастасия Семенова: Очень запутано. Петр Кузнецов: Да, неприятная ситуация, но вопрос интересный. Зинаида Чупрова: Да, да, тут, конечно, какую-то стратегию прямо полностью не обозначишь. В варианте с отцом старшего ребенка здесь, во-первых, я не знаю, есть ли какие-то судебные акты, подтверждающие, что он не содержит ребенка, не выплачивает алименты. Здесь либо вы в опеку можете представить эти доказательства, либо вам его ограничивать в родительских правах или лишать родительских прав в связи с тем, что он самоустранился от участия в жизни ребенка и препятствует, в том числе своим отсутствием реализации прав ребенка в связи с недвижимым имуществом. Анастасия Семенова: Кто должен искать? Например, в свидетельстве о рождении отец прописан, есть же фамилия, имя, отчество, дата рождения. Кто должен искать? Зинаида Чупрова: Кто должен искать? Кто в этом заинтересован. Анастасия Семенова: Понятно. Петр Кузнецов: То есть проще запустить вот эту процедуру по лишению родительских прав? Зинаида Чупрова: Если действительно с ним нет вообще никаких взаимодействий, то да, безусловно, это проще. Петр Кузнецов: В таком случае права переходят ни к кому? То есть их просто нет? Зинаида Чупрова: Нет. Ребенок остается собственником своей недвижимости, просто все решения по жизни остаются только у матери, с которой он проживает, собственно. Анастасия Семенова: У нас буквально пара минут: «Дача в собственности у мамы. Мама недееспособна, находится на постоянном лечении в клинике для душевнобольных. Я вынужден платить взносы и налог на дачу. Как я могу продать эту дачу? Или вариантов никаких нет?». Зинаида Чупрова: Но если мама признана недееспособной по решению суда, и человек, который задает вопрос, является ее опекуном, то продать объект, безусловно, возможно, но с согласия органам опеки и попечительства. То есть здесь такая же логика, как и с несовершеннолетними детьми. Так как человек самостоятельно не может принимать решение в свою пользу по своему имуществу, то орган опеки и попечительства, как такой внешний контролер проверяет, что опекун делает все в интересе данного гражданина, в данном случае мамы. Поэтому да, продать возможно. Анастасия Семенова: Спасибо большое. Что касается ипотеки, действительно все, многие телезрители пишут о том, что, если ты покупаешь, например, я покупаю у Пети квартиру, она была у него в ипотеке. Петр Кузнецов: Уже второй раз покупаешь, получается. Анастасия Семенова: Видишь… Петр Кузнецов: Ничего себе, сколько у меня квартир, спасибо, Настя. Про амбиции 2026 года. Анастасия Семенова: Я забираю ипотечную же историю Петра себе, я готова ее платить? Или нет? Петр Кузнецов: Да-да-да, это тоже хорошо. Зинаида Чупрова: Такое тоже возможно, но, безусловно, с согласия банка, да, такое возможно. Анастасия Семенова: А что, банк может отказать? А как банку это может быть выгодно? Я же буду переплачивать, если я беру ипотеку. Зинаида Чупрова: Смотрите, здесь история следующая. Петр Кузнецов: Буквально 20 секунд только остается. Зинаида Чупрова: Тут такой вопрос, тут за 20 секунд, извините. Хорошо, для продажи необходимо согласие банка. Если мы осуществляем продажу квартиры с обременением, чтобы получить согласие банка, банку необходимо оценить, что платежеспособность точно в порядке. И банк дает согласие, все в порядке, вы проводите эту сделку, ипотека переходит. Уместились? Петр Кузнецов: Настоящий юрист, за 20 секунд просто все понятно, по полочкам, спасибо. Анастасия Семенова: Даже меньше. Петр Кузнецов: Спасибо, что ответили на эти вопросы, их, конечно, еще много. Я думаю, что у нас есть повод еще раз встретиться и ответить уже на другие квартирные вопросы, не обязательно связанные с материнским капиталом. Зинаида Чупрова, юрист, у нас в студии. Анастасия Семенова: Спасибо вам большое. Петр Кузнецов: Спасибо большое, вернемся с Анастасией Семеновой во втором часе, буквально через пять-семь минут, дождитесь, пожалуйста.