Анастасия Семенова: Жилье – мое, но это неточно. Сделки с недвижимостью на вторичном рынке стали особо рискованными, подводных камней много больше, чем кажется, имущество от банкрота – и плакали ваши денежки. На прошлой неделе коллеги обсуждали тему вторичного жилья, было очень много вопросов, и мы решили продолжить эту тему, так что скорее звоните, задавайте вопросы, наш эксперт ответит вам в прямом эфире. А если мы не успеем ответить на все вопросы, то коллеги помогут нам на следующей неделе, мы передадим им эстафету и все ваши вопросы, они во всем разберутся. Сразу напомним координаты: 54 45 – номер для смс, а лучше всего позвонить – 8-800-222-00-14. А если вы находитесь на работе, но у вас есть вопрос, напишите нам на WhatsApp – 8-925-762-44-48. Руслан Арсланов: Да, мы будем ждать ваших сообщений, будем ждать вашего участия, конечно, а пока вопрос: что вы думаете о развернувшихся на рынке жилья мошенниках? Мы спросили жителей Владивостока и Новосибирска, давайте посмотрим, что они отвечали. ОПРОС Анастасия Семенова: У нас в студии Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании. Петр, доброе утро. Петр Гусятников: Доброе утро. Руслан Арсланов: Доброе утро, Петр. Петр Гусятников: Доброе утро. Анастасия Семенова: Рады вас видеть. Мне кажется, мы каждый раз об этом говорим, но нужно еще раз задать этот вопрос: как все-таки обеспечить безопасность сделки? Это главный вопрос. Петр Гусятников: Да, это очень хороший вопрос, и он действительно, наверное, последние пару месяцев мучает просто всех. Давайте, наверное, попробуем об этом немножечко поговорить, потому что очень коротко, одной фразой, на этот вопрос не ответишь, конечно же. Анастасия Семенова: Никак. Петр Гусятников: Очень много разных ситуаций, предыстория и у квартир, и у продавцов, и не только у текущего продавца, а еще и у цепочки предыдущих владельцев может быть разная. Нельзя сказать, что есть прямо какие-то типовые ситуации, что есть варианты один, два, три и в таких ситуациях надо действовать. Все-таки нужно начинать с того, что в любом случае до сделки, в идеале – до подписания соглашения об авансе, уже попросить у продавца документы и провести достаточно тщательную, детальную проверку юридической чистоты как самой квартиры, так и продавца. И если выяснится, что, например, продавец не так давно владеет этой квартирой, крайне желательно посмотреть, что происходит с предыдущими продавцами тоже. Анастасия Семенова: Кто должен предоставить вот эту информацию? Где ее можно найти? Петр Гусятников: Информацию по самой квартире в первую очередь должен предоставить продавец. Если вдруг он по каким-то причинам не хочет этого делать, это очень тревожный звоночек, потому что тогда получается, что, наверное, есть какие-то подозрения о том, что не все так чисто. Руслан Арсланов: Может сам человек, обычный покупатель, проверить эту историю? Или все-таки здесь, уже на этом этапе, лучше привлечь какого-то специалиста? Анастасия Семенова: Потому что все не хотят платить риелтору: «Я сам, я все умею читать, я все знаю». Руслан Арсланов: Тут даже не только риелтор, может быть, даже уже и юрист, поскольку вопрос всегда, последнее время настолько остро стоит, может быть, уже и юрист здесь нужен, потому что действительно очень много лазеек, много вот этих комнат, куда можно заглянуть. Анастасия Семенова: Где ты можешь споткнуться. Руслан Арсланов: Не только комнат в квартире, но еще и в документах. Петр Гусятников: Шкафов со скелетами, в каждой комнате по своему шкафу. Анастасия Семенова: По три. Петр Гусятников: Да. Я считаю, что, скажем так, все очень сильно зависит от насмотренности, то есть у риелтора, у юриста очень большая насмотренность. Если человек сопровождает 50, 100 сделок в год, он видел гораздо больше, чем обычный человек, который покупает квартиру дай бог раз в несколько лет, а то и реже. И разобраться в возможных, опять же, проблемах или, например, понять, что, допустим, текущий продавец, у него все прекрасно, все замечательно, ни долгов, ни каких-то исполнительных производств, ни арестов, ни каких-то других проблем. А, например, предыдущий собственник уже практически на грани банкротства, и это тоже может вызвать определенные трудности потом. Наверное, сходу просто не разберешься, нужно иметь определенный опыт. Анастасия Семенова: Мы как раз говорили, что объявил себя банкротом, например, продавец, я, например, покупаю у Руслана и Руслан через какое-то время объявляет себя банкротом. Чем мне это грозит? Петр Гусятников: Наверное, даже не так. Здесь еще, эта ситуация может быть многоуровневой, то есть, например, я приобретаю квартиру у вас, а вы ее приобретали у Руслана, который объявил себя банкротом. Руслан Арсланов: Который приобретал ее еще у кого-то, а уже он, в свою очередь, банкрот. Петр Гусятников: Либо так. Анастасия Семенова: А временной промежуток? Петр Гусятников: Временной промежуток, опять же, очень много тонкостей, но можно ориентироваться на три года. То есть, если кто-то уходит в банкротство, то сделки, которые он совершил, могут быть оспорены за период за три года до принятия заявления о признании банкротом. Это достаточно длительный период, поэтому, если жилье было приобретено у банкрота и далее потом было продано… Анастасия Семенова: Но он уже на тот момент был банкротом или его в это время объявили? Петр Гусятников: Постфактум выяснилось, что он уже, потому что мы всегда в судебном порядке констатируем, что человек стал банкротом. То есть у него уже были какие-то неисполненные обязательства, было состояние неплатежеспособности, и через какое-то время его признали банкротом, но фактически он мог совершить сделку по отчуждению квартиры уже находясь в состоянии неплатежеспособности, у него уже были кредиторы. Здесь, конечно, опять же возникает вопрос: на каких условиях эта сделка была совершена, потому что далеко не все сделки можно оспорить. Потому что у нас тоже бытует мнение, что, если человек становится банкротом, оспариваются вообще все его сделки, это, конечно же, не так. Оспариваются только те сделки, которые причинили вред кредиторам. Что у нас делает обычный среднестатистический банкрот перед тем, как уйти в банкротство? Он всеми возможными способами избавляется от имущества, делает дарение на родственников, на детей, на супругов. Анастасия Семенова: На друзей. Петр Гусятников: На друзей, да. Либо делает отчуждение по непонятной стоимости, какая-нибудь квартира стоимостью десять миллионов рублей уходит почему-то за миллион по документам, и далее считает, что все – он избавился от имущества, он в домике и никто ничего не сделает. Спойлер: сделает, потому что, если эти сделки на нерыночных условиях или невозможно было подтвердить оплату по этим сделкам, то есть, например, по документам денежные средства якобы были переданы по расписке, но покупатель никак не может подтвердить, что у него была эта сумма, что он ее как-то аккумулировал, что он ее как-то снимал в банкомате, с расчетного счета, получается, что суд в современных реалиях не поверит в то, что была какая-то расписка, а деньги материализовались неизвестно откуда. То есть те сделки, которые были совершены на каких-то нерыночных условиях и которые повлекли вред для кредиторов, оспариваются. Теперь возникает вопрос: что делать с покупателем, который приобрел не у банкрота, а у кого-то, кто… Анастасия Семенова: У меня, которая купила… Петр Гусятников: Да, до этого приобрел у банкрота. Руслан Арсланов: Сложная цепочка. Петр Гусятников: Сложная цепочка, потому что я-то вроде бы как добросовестный, я вроде как приобретаю… Анастасия Семенова: И я же, например, могла этого не знать, правильно? Петр Гусятников: Абсолютно верно. То есть, если вы никак не аффилированы с банкротом, человек, который у банкрота просто купил, нашел в интернете объявление и приобрел квартиру, вы не могли знать, а уж я – тем более. По-хорошему, даже с точки зрения высочайших стандартов добросовестности, я не должен был разбираться во всей этой цепочке. Но мы говорим о чем, первое: все-таки гораздо проще предотвращать какое-то появление проблем, чем потом героически с ними бороться. Потому что героически бороться за квартиру – это всегда месяцы, иногда даже годы, если это какая-то банкротная история. У меня были случаи в практике, когда мы действительно по два, по три года судились, доказывая добросовестность приобретателя. При этом бывают совершенно драматические истории, например, можно выиграть суд первой инстанции, потом проиграть апелляцию, потом выиграть в кассации, которая возвращает на новое рассмотрение, и мы начинаем какой-то второй круг. Анастасия Семенова: И на все эти дела у тебя уходит полквартиры заплатить, да, по сути? Петр Гусятников: Скорее нет, чем да, потому что имущество все-таки в целом чаще всего дорогостоящее. Но те нервы, которые можно потратить за эти два-три года, они, наверно, нервные клетки точно не восстановятся. Руслан Арсланов: Но какой самый простой способ, я так понимаю, если вдруг вы узнали и есть какие-то подозрения, что нынешний собственник готовиться к банкротству, есть какие-то звоночки. Или, например, квартира была куплена у банкрота, мы просто от нее отказываемся, ищем другой вариант, это самый стопроцентный вариант? Анастасия Семенова: Или вы можете написать какую-то бумагу, расписку? Руслан Арсланов: Или же как-то можно себя подстраховать, сыграть, скажем так, на этом? Или это рискованная история? Петр Гусятников: Да, у всех разный порог риска, назовем это так. Анастасия Семенова: Деньги-то большие. Руслан Арсланов: В десять раз меньше – берем, когда еще будет такая возможность, там дальше разберемся. Петр Гусятников: Да, ставим все на красное, все на зеро ставим. Да, к сожалению, есть объекты, которые, скажем так, не стоит покупать вообще ни при каких обстоятельствах. И иногда люди все равно говорят: «Ой, я всегда хотел квартиру в этом районе, такая замечательная цена». Анастасия Семенова: Или в этом доме. Петр Гусятников: Да, или «в этом доме, прямо на таких условиях я больше никогда в жизни ее не куплю». Но, понимаете, мой совет всегда такой: все-таки лучше от проблемной или потенциально проблемной недвижимости отказаться, потому что, даже исходя из большого опыта, мы не всегда можем оценить степень последствий, которые можно потом, то есть во что это может вылиться, особенно спустя какое-то время, особенно, спустя, например, три года, а иногда и больший срок проходит. Потому что бывает, какой-нибудь один собственник владел три года, потом еще один, и ты уже думаешь, что спустя семь лет уж точно ничего не может прилететь, а бывают совершенно дикие истории. И спустя такое время еще и собирать какие-то документы очень проблематично, потому что, например, получить в банке какую-нибудь платежку спустя пять лет – это вообще нереальная задача. Поэтому от проблемных объектов все-таки, потенциально проблемных объектов либо с документами, либо с самими продавцами, конечно, лучше отказаться. Анастасия Семенова: Вы в начале разговора сказали о том, что, если квартира в собственности недавно, это может быть такой красный флаг, как сейчас модно говорить, почему? Например, если человек уезжает в другой город, переезжает? Петр Гусятников: Сам по себе факт короткого владения, конечно, не является плохим. Это просто требует более высокой степени проверки, к примеру, надо обязательно посмотреть предыдущего собственника, или иногда бывает, что за короткий период сменилось несколько собственников, тогда, опять же, вопрос, какое у этого есть рациональное, разумное объяснение, потому что иногда бывает, как раз выводится имущество из организации или физического лица-банкрота по цепочке каких-то непонятных аффилированных лиц, такое бывает, мы с этим сталкивались. Бывают некоторые ситуаций, в которых сложно оценить риски, например, свежее наследство, потому что круг потенциальных наследников у нас теоретически не ограничен никем, то есть это могут быть совершенно дальние родственники, которые неизвестно откуда материализуются и начинают потом претендовать на наследство. Да, конечно, у нас есть очереди наследования, у нас есть ограниченный судом, точнее, законом, и который можно установить только в судебном порядке, срок на принятие наследства, но, опять же, лучше, если это какие-то документы с непонятными юридическими перспективами, лучше от этого отказаться. То есть из свежих вот таких, при коротком периоде владения, из свежих документов, лучше всего все-таки от наследства, по которому не прошло хотя бы года, лучше отказываться. Анастасия Семенова: Вы сказали об этом, какие еще есть, может быть, три пункта, на которые стоит обратить внимание? Понятно, как вы в начале сказали, что вариантов много, но прямо такие красные точки. Петр Гусятников: Самые красные, самые жирные точки – это, наверное, первое – все-таки проблемы у самого собственника, такое бывает, потому что у него могут быть какого-то рода исполнительные производства, неуплаченная коммуналка, не только коммуналка, а какое-то другое… Анастасия Семенова: Алименты, например, да? Петр Гусятников: Алименты – да, они также материализуются в исполнительное производство, можно просто в день сделки получить на эту квартиру арест, то есть вроде все было хорошо, а тут – раз. Анастасия Семенова: И слезы. Петр Гусятников: Если у текущего собственника есть какие-то долги – это прямо красный-красный флаг. Если вдруг есть короткий период владения квартирой у текущего собственника, и у предыдущего собственника есть какие-то проблемы, есть какие-то долги – это тоже красный флаг, нужно смотреть на масштаб этих долгов, потому что не каждые долги у нас могут привести к банкротству. То есть для физического лица у нас порог для банкротства – 500 тысяч рублей, но, опять же, мы же не знаем, мы видим по открытым базам, например, что в ФССП, у приставов, долг – 50 тысяч рублей, а вдруг этот человек еще назанимал у кого-то, допустим, пять миллионов, просто это еще не материализовалось, то есть на него еще никто в суд не подал, ничего не взыскал. Далее, следующий красный флаг – это кто-то в цепочке собственников является банкротом, причем он может быть еще не признан банкротом, но в суд уже подано заявление о его признании банкротом, это тоже очень нехорошая ситуация. И, может быть, какие-то косвенные признаки, которые могут нас натолкнуть, скажем так, на более повышенную степень подозрительности, это нерыночная цена. Опять же, сама по себе нерыночная цена не является чем-то плохим. Но тогда возникает вопрос: что это значит, почему оно так, существенно нерыночная цена, например, на 30-40% дешевле, чем рыночная стоимость, возникает вопрос: почему так. Анастасия Семенова: Но часто, то, с чем я сталкивалась, я какое-то время смотрела, что это связано с тем, что в квартире сделана неузаконенная планировка, и понимают, что в ипотеку эту квартиру будет сложно взять, потому что банк не одобрит, либо собственнику надо что-то переделывать, поэтому, кто готов за наличные, поэтому делают скидку в 10-15%. Это красный флаг или нет? Петр Гусятников: Наверное, если говорить, опять же, 10-15% меньше – да, красный флаг, потому что, если этому действительно есть объяснение и это может быть не очень ликвидный объект, это может быть действительно объект с какими-то подводными камнями, но эти камни не являются фатальными, то да, здесь может быть неузаконенная перепланировка, но ее можно согласовать, да, понятно, что это время, это деньги, нужно сделать проект, потом по этому проекту переделать или восстановить незаконное переустройство, но это решаемо, просто, например, текущий собственник действительно не хочет этим заниматься. Но обычно это не приводит к существенному снижению цены, то есть в дисконт в 30-40% из-за неузаконенной перепланировки верится слабо. И обычно это не приводит к тому: «Давай-давай, быстрей-быстрей, надо прямо сегодня, срочно заключать эту сделку», то есть, если собственник, все-таки недвижимость в любом случае не терпит какой-то прямо срочности. Руслан Арсланов: Этот, кстати, фактор, когда продавец подгоняет: «Давайте прямо сегодня, наверное, мы уже готовы, давайте прямо сегодня заключим». Анастасия Семенова: «Давайте аванс сегодня, уже завтра сделка». Руслан Арсланов: «Вам нравится? Нравится. Нам тоже все нравится, мы хорошие люди» – это тоже звоночек? Анастасия Семенова: Это тоже такое, такая точка? Звоночек, да. Руслан Арсланов: То есть на это не стоит покупаться, лучше все-таки все взвесить? Анастасия Семенова: Как будто бы хотят избавиться и это начинает тебя останавливать. Петр Гусятников: Лучше никому не верить, к сожалению, на вот этом рынке точно. Анастасия Семенова: Доверяй, но проверяй. Петр Гусятников: Потому что у нас, даже пару недель, был такой пример, когда текущий собственник говорит: «У нас все в порядке, у нас никаких долгов, никаких проблем, ничего», и мы видим, что сделка была в ноябре, а за два месяца до этого он переоформил квартиру на своего отца, и у его отца действительно нет никаких проблем, а у предыдущего собственника более двух миллионов долгов. Анастасия Семенова: Понятно. Петр Гусятников: Поэтому верить на слово, к сожалению, на этом рынке нельзя никому. Анастасия Семенова: Валентина из Челябинска нам дозвонилась, вопрос есть, у нас две минуты. Валентина, здравствуйте. Руслан Арсланов: Доброе утро. Зритель: Здравствуйте. Анастасия Семенова: Слушаем вас. Зритель: Я хотела бы спросить, почему государство не защищает добросовестного покупателя? Получается, что покупатель сам должен справляться с этой ситуацией. Получается, его деньги через транзит, то есть через продавца, передаются мошенникам. Анастасия Семенова: Валентина, мы вас услышали, просто у нас прямо две минутки, чтобы Петр ответил. Руслан Арсланов: Да, мало времени. Я так понимаю, что вы говорите о том, как государство вообще защищает, как оно включается в эти процессы. Анастасия Семенова: Потому что сейчас же говорится, что и банк проверяет, и все проверяют, и все равно мы знаем истории, которые сейчас на слуху. Петр Гусятников: Давайте так, государство, на мой взгляд, должно защищать людей тем, что принимать какие-то законы, и потом эти законы должны исполняться в рамках судебной защиты своих прав. И здесь уже в каждом конкретном случае просто надо смотреть, какие были фактические обстоятельства. Если денежные средства передаются продавцу, то в случае признания сделки недействительной, конечно, должна иметь место так называемая двусторонняя реституция, то есть деньги тогда должны в полном объеме возвращаться покупателю. Анастасия Семенова: Мы, по-моему, уже отвечали, но еще раз: если покупатель признан банкротом и продает свою квартиру, это опасно? Если он уже на факт продажи признан банкротом. Петр Гусятников: Если он уже признан банкротом, ни одна из сделок не может быть совершена без ведома арбитражного управляющего, более того, если это стадия реализации имущества, то только через торги, на торгах покупать можно с определенными оговорками. То есть, если имущество выставляется на публичных торгах, это нормально, это правильно, единственное, что надо смотреть, что на нем нет никаких арестов, потому что оно может продаваться с арестами. А вот приобретать что-либо у человека в предбанкротном состоянии, когда он фактически уже банкрот, а юридически еще нет решения суда о признании его банкротом, в этой ситуации в теории можно, но это должна быть покупка строго по рыночной стоимости, с оплатой по безналу для того, чтобы можно было точно отследить наличие денежных средств, и этот банкрот никак не должен быть аффилирован с вами, то есть это должен быть действительно банкрот, которого вы не знаете, такая сделка не оспаривается. Анастасия Семенова: А как это проверится? Петр Гусятников: Проверится что именно? Анастасия Семенова: Что вы никак с ним не связаны. Руслан Арсланов: Что он не твой родственник. Анастасия Семенова: А, не родственник. Петр Гусятников: Имеется в виду, что это не какой-то междусобойчик, договорнячок, как это сейчас правильно говорить. Анастасия Семенова: Спасибо большое. У нас в гостях был Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании. Вопросов много, коллеги на следующей неделе на все ответят.