Петр Кузнецов: Давайте обо всем об этом поговорим с Натальей Смирновой, она финансовый консультант. Наталья, приветствуем вас в эфире. Наталья Смирнова: Да, здравствуйте. Петр Кузнецов: То, что фиксируется уже однозначно и как будто бы бесповоротно, вот то, что аренда в 2 раза дешевле ипотеки получается... Ну, кому как, или ипотека в 2 раза дороже... Меняет ли это глобально подход к вечному вопросу, арендовать или взять ипотеку? Наталья Смирнова: В целом немножко, но не кардинально. Потому что, во-первых, всегда нужно смотреть, о какой ипотеке мы говорим, потому что на сегодня если мы это говорим про вторичную ипотеку, ипотеку на вторичную недвижимость, то там ставки, да, немного космические, это около 15% годовых. То есть если бы меня спросили, брать ли сейчас ипотеку под 15%, при прочих равных я сказала бы хорошо подумать, потому что рефинансирование под меньший процент может быть вам доступно года через 2 или больше. Если мы говорим про льготную ипотеку, скажем, для IT-специалистов, для семей и пр., ставка там ниже, и надо смотреть, какая сумма у семьи, у человека накоплена, о какой недвижимости мы говорим. Понятно, что про ипотеку на пять квадратных метров я бы не стала говорить, потому что мне сложно понять, кто это потом будет покупать, т. е. это действительно вариант неликвида. Но если это какая-то льготная ипотека и накоплен достаточный капитал, то ежемесячный платеж может быть немного больше, чем аренда, и тогда, если семья определилась, где она хочет жить, то в принципе это может быть выгоднее, чем аренда. Поэтому в целом надо смотреть. Если человек не имеет особых накоплений, не знает, где он будет жить, в какой стране, в каком городе, в каком районе, не знает, какой у него социальный статус, в смысле, выйдет он замуж, не выйдет, будут у него сейчас в ближайшее время дети или нет, наверное, я бы сказала, аренда лучше: это больше мобильности и нет обязательств, ну и это действительно дешевле при прочих равных. Если семья имеет некоторые накопления, если есть уверенность, насколько это возможно, в завтрашнем дне, если работают оба члена семьи и платеж по ипотеке занимает не более 40% ежемесячного дохода на все семейство уважаемое, то в принципе, наверное, если ежемесячный платеж опять же комфортен, я бы сказала, ипотека лучше, потому что на выходе вы получаете актив, а при аренде вы актив на выходе не получаете. Поэтому все зависит. Петр Кузнецов: То есть в любом случае есть категория, когда выгоднее, комфортнее арендовать, выгоднее, комфортнее, удобнее ипотека, и в любом случае, какая бы разница ни была, все равно понимание и отношения в этих категориях не изменятся? То есть тут дело не в растущей разнице? Наталья Смирнова: Дело именно в конкретной финансовой ситуации семьи. Потому что вот, например, я: у меня нет своего жилья, я снимаю. Почему? Потому что я не могу вам сейчас сказать, где я буду жить через 5 лет. Я не могу вам назвать страну, город, я не могу вам назвать состав семьи, будем мы вдвоем или у нас будут дети и в каком количестве. И я понимаю, что есть накопления, и я понимаю, что на эти накопления я зарабатываю больше, чем стоимость аренды, поэтому мне выгоднее капитал разместить, жить на пассивный процентный доход и, собственно, оплачивать аренду и иметь гибкость, нежели сейчас все накопления вбухать в недвижимость, которая мне, возможно, больше и не пригодится. Но если бы я знала, что все, вот я живу здесь, у меня есть накопления, я уверена в завтрашнем дне, своих доходах и т. д., я бы взяла, купила квартиру, потому что зачем мне отдавать третьему лицу деньги, мне проще было бы купить себе актив, который, справедливо говоря, перешел бы по наследству. Но опять же, все зависит от конкретной ситуации, и покупать актив просто чтобы было мое, если нет накоплений, нет уверенности в доходах и т. д., – это тоже странно, потому что, простите, если вы не расплатитесь по ипотеке, квартиру у вас заберут, даже если это единственное жилье. Петр Кузнецов: Да, не забываем, что она не ваша до финального платежа, это все еще собственность банка. Наталья Смирнова: … Петр Кузнецов: Это просто напоминание, я ждал, что Наталья скажет «совершенно верно». Мария Карпова: Ты как эксперт выступил в данном случае. Петр Кузнецов: Но все-таки вернемся, мы сейчас больше о вторичке. Совершенно верно, справедливо вы заметили, что 15% – это сильно высокий процент, но, как правило, это мы по автомобильному рынку выясняем, что где вторичка, там и первичка, т. е. первичный так же отрегулирует, и в любом случае это тревожный сигнал для застройщиков, мы тоже об этом говорили. Что, как они могут повлиять? Поползут вниз в итоге проценты? Потому что продавать же построенные нужно. Наталья Смирнова: Дело все в том, что первичка и вторичка сейчас – это разные рынки. Первичка – это рынок, на который распространяются льготные ипотечные программы; вторичка – это то, где бо́льшая часть льготных программ не работает. Поэтому первичку вы можете взять еще под ставку ниже 10%, но надо смотреть опять же, а вторичка – это 15%. И соответственно, если это стоит примерно сопоставимых денег, вторичка – это еще и возможный ремонт, и если у вас нет накоплений, это потребительский кредит, где ставки еще многократно выше, чем 15% годовых, и тогда вы уйдете в довольно серьезную кредитную нагрузку с ипотекой под 15% и «потребом» под 20+%, сильно плюс. И соответственно, вам нужно взвесить все за и против. Если вы берете первичку, да, там будет ремонт, но ипотека будет под меньшую ставку. Безусловно, это не значит, что нужно сейчас срочно, что называется, ломануться и покупать первичку, потому что нужно сравнивать цены и нужно ответить на вопрос «зачем?». Потому что если вы покупаете первичку ради покупки, чтобы типа сохранить деньги, то это тоже не совсем верная стратегия. Во-первых, все деньги в один актив – это не очень хорошая тема с точки зрения диверсификации. Во-вторых, если вы покупаете первичку, то нужно очень детально смотреть, что в округе, чтобы не получилось, что, когда ЖК будет достроен, потом таких же умников, как вы, будет много, будет выставлена куча квартир на продажу, и мне очень сложно сказать, по какой цене вы будете это продавать в таком объеме и кто это у вас потом купит, потому что покупать-то будут кто? Это уже будет вторичка. И ипотечного спроса, если ставки останутся долгое время такими же, как они есть сейчас, уже рынка вторички не будет. Поэтому покупать первичку имеет смысл скорее не для инвестиций, а для решения личных вопросов либо для инвестиций на срок от, так скажем, наверное, лет 3–5, лучше от 5, потому что на этот срок можно надеяться на существенное снижение ключевой ставки в России и восстановление вторичного рынка ипотеки. Петр Кузнецов: Еще один вопрос, но он может быть из такого космического будущего, но тем не менее задаются им наши телезрители. Ипотека, как бы к ней ни относились, это экономический рост, потому что это строительство жилья, тут связь очевидна. Там есть вопрос, почему же у нас в таком случае мало инструментов поддержки ипотечных, не знаю, меньший первоначальный взнос, ну вот что-то, более гибкие какие-то условия, позволяющие это сделать все большему и большему числу людей... И второе: может ли у нас появиться государственная ипотека если не с нулевой процентной ставкой, то с минимальной ставкой? Что этому мешает? Наталья Смирнова: Ну, у нас есть, скажем, льготные ипотеки опять же для семей с детьми, для определенных категорий, для айтишников... Петр Кузнецов: Да-да, согласен, все-таки программ поддержки здесь много. У нас 30 секунд. Наталья Смирнова: Здесь не нулевая ставка, но все-таки... Петр Кузнецов: Я согласен, да: нельзя говорить, что инструменты отсутствуют. А вот по поводу минимальной ставки? Наталья Смирнова: Под нулевую – друзья мои, а что у нас тогда с инфляцией будет и с ростом цен? Мы с этого начали. Петр Кузнецов: Ну да, да. Наталья, спасибо большое! Мария Карпова: Спасибо! Наталья Смирнова была с нами на связи, финансовый консультант.