Анастасия Семенова: Покупка загородного участка или дома вызывает массу вопросов. Как же купить и остаться все-таки с землей и не быть обманутым? Какие есть тонкости при продаже или при покупке? И на какие вещи стоит обратить внимание? И от каких продавцов стоит бежать? Будем разбираться. В студии у нас Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners. Петр, доброе утро. Здравствуйте. Петр Гусятников: Доброе утро. Здравствуйте. Анастасия Семенова: Как мы уже сказали за кадром, оказывается, на эту тему можно говорить бесконечно, это лекция на три или четыре часа, как минимум. Петр Гусятников: А может быть, да, на три или четыре дня. Анастасия Семенова: Давайте разберемся, какие-то, может быть, такие, как вы сказали, по верхам пройдемся. На что стоит обратить внимание, если ты решил купить участок? Антон Липовский: Прежде всего. Петр Гусятников: Прежде всего надо, как это не банально звучит, посмотреть на документы. Потому что самая главная проблема с земельным участком заключается в том, что, во-первых, может не быть никаких нормальных документов вообще, то есть из самых распространенных вещей – это не оформлены границы участка, то есть участок неправильно подставлен на кадастровый учет или вообще не поставлен на кадастровый учет, в будущем это вызовет проблемы с соседями. У нас есть такая, можно сказать, национальная забава – спорить с соседом по поводу забора. Антон Липовский: Судиться по поводу земли. Петр Гусятников: Да, по поводу забора, где же должен проходить этот забор. Более того, часто так бывает, что есть огромное количество, например, СНТ, которые существуют еще с 1980-х годов, с 1990-х годов, и там эти земельные участки как-то централизованно на кадастровый учет не ставились. И кто первый встал, того и лишние сотки, то есть, кто первый успел поставить на кадастровый учет, кто первый успел поставить забор, у него участок 6 соток может превратиться в 6,5, в 7, а у соседа наборот. Антон Липовский: А как это узаконивается? Петр Гусятников: Это узаконивается следующим образом. Если вдруг выяснилось, что ваш участок должен быть чуточку побольше, то есть есть спор с соседом о местонахождении забора, о границах участка, это достаточно типовой спор, в судебном порядке решается, по-другому никак. Или, если уж удастся договориться с соседом, тогда перенести забор. Антон Липовский: Что бывает не так уж и часто. Петр Гусятников: Да, к сожалению. У нас в Подмосковье огромное количество споров. Анастасия Семенова: Или перенести соседа. Антон Липовский: Это тема другой программы. Петр Гусятников: Да, или решить купить у соседа участок, потому что соседу обычно дороже. Антон Липовский: Кстати, да. Петр Гусятников: Дальше в судебном порядке назначается экспертиза, где же на самом деле должны быть границы участка, получается решение суда, и уже в принудительном порядке перемещается забор. Самое главное, для начала нужно вообще проверить границы существующего участка. Антон Липовский: Как это проверяется технически? Петр Гусятников: У нас, слава богу, есть публичная кадастровая карта, то есть можно зайти на сайт Росреестра и посмотреть по кадастровому номеру, есть ли вообще у этого земельного участка границы, установлены ли они. Анастасия Семенова: А бывает же такое, что ты просто не находишь этот участок там, его как будто бы нет? Антон Липовский: Бывает. Я к этому и веду, да. Петр Гусятников: А он как бы есть? Анастасия Семенова: Но его как бы нет. Петр Гусятников: Да. Антон Липовский: Что делать, если нет конкретики? А земельный участок тебе вроде бы как нужен, а конкретики не хватает. Что тогда делать? Петр Гусятников: Да, бывает очень часто, что у участка есть кадастровый номер, потому что раньше можно было поставить земельный участок на кадастровый учет без оформления границ. Сейчас это сделать нельзя, сейчас обязательно делается межевой план, обязательно у земельного участка есть границы. Раньше было необязательно, поэтому огромное количество таких участков, в последнем Росреестр у нас до 70 миллионов объектов недвижимости, вдумайтесь просто в эту чудовищную цифру, до сих пор не оформлено надлежащим образом. Нужно либо убедить продавца сначала привести в порядок границы земельного участка, либо тогда, к сожалению, принять на себя риски, то есть у нас не запрещено заключить договор купли-продажи в отношении такого участка, у которого границы не установлены. Антон Липовский: Но затем? Петр Гусятников: Но затем тогда у собственника, то есть тот, кто собственник, тот и может получить каких-то проблем. Анастасия Семенова: Хлебнешь ты. Петр Гусятников: Это первая беда, которая чаще всего встречается. Следующая… Анастасия Семенова: Вторая беда. Петр Гусятников: Да, вторая беда, которая встречается, это какие-либо охранные зоны, которые проходят по территории участка. Их множество совершенно разнообразных, от наличия рядом газопровода, соответственно, там охранная зона, наличие линии электропередач, может быть надземная, может быть подземная линия, какой-нибудь трансформатор рядом находится. Это может быть что-то связанное с водоохранными зонами, например, ручей проходит где-то рядом, у него может быть, во-первых, вокруг самого ручья зонu 5 метров и еще 50 метров – особая водоохранная зона, хотя это может быть такой ручей, который никто не видел, подземный ручей, например, или слегка где-то какая-то лужица, летом высыхает, весной она все-таки есть. Но формально там строить нельзя либо можно строить с определенными ограничениями. Опять же, идеально было бы запросить так называемый ГПЗУ, градостроительный план земельного участка, получить официальный ответ, посмотреть, где можно, на какой части этого земельного участка вообще можно что-то строить, на какой часть нельзя. Но опять же, к сожалению, мало кто этим занимается, все смотрят, о, хороший замечательный земельный участок, замечательно, хочу купить, бегу покупать. А в идеале, конечно, надо проверить, можно ли вообще на этом участке строить. Анастасия Семенова: У нас есть звонок. Ольга из Мордовии нам дозвонилась. Ольга, здравствуйте. Зритель: Здравствуйте. Анастасия Семенова: Слушаем вас. Зритель: У меня вот вопрос. Вот мы живем с соседями, с обеих сторон у нас тоже есть соседи, они делали межевание. При продаже дома они не приглашали нас на межевание. И те соседи с другой стороны, у соседей соседей, короче, они тоже сделали межевание. Они им говорят, мы согласны, что будете делать межевание. Но когда они сделали межевание, они не пригласили их. Ничего. Пришел человек, который делает межевание. Они спросили, где у вас межа? Вот так вот сделайте. Ну и сделали. А у них не хватает земли, и у нас не хватает земли. И вот для чего же тогда существует вот это межевание? Отдают люди такие деньги, когда соседей не приглашают ни при продаже дома, ни при межевании. Анастасия Семенова: Да, мы вас поняли, какая-то такая черная схема, то есть ты там сказал ему, что вот мои границы, а сосед говорит «Как это, а это мой кусок земли?». Петр Гусятников: Нет, это мои границы. Анастасия Семенова: Да, нет, это мои границы. Петр Гусятников: По-хорошему, на самом деле, опять же, если мы говорим о том, как это должно быть по закону, необходимо согласовывать границы с соседом. Если у соседа границы уже установлены в Росреестре, тогда можно не согласовывать, можно ориентироваться на те границы, которые там есть. Если вдруг их нет, либо какой-то спор в межевом плане, кадастровый инженер, вот тот человек, который как раз... Анастасия Семенова: Инспектор, да. Петр Гусятников: Да, человек, который приходит и измеряет правильное местонахождение участка, он должен согласовать и получить подпись соседа, если там есть опять же какой-то спор, и граница берется не из сведений Росреестра. Анастасия Семенова: А если не договорились, то суд? Петр Гусятников: Если не договорились, то суд. И, конечно, бывают, наверное, какие-то черные схемы, например, кто-то там взял, сам за кого-то подписал, как это периодически бывает. То есть формальная процедура, как это делать по закону, все-таки границы должны согласовываться. Но, опять же, бывают ситуации, например, как я говорил, соседи еще не вставали на кадастровый учет, кто первый прибежал, ему не с кем согласовываться. Анастасия Семенова: Или, допустим, наследство досталось, еще даже люди не приезжали туда. Петр Гусятников: И такое бывает. У нас бывают участки, полученные в собственность еще в 1980-е, 1990-е годы, никто просто не занимался. Антон Липовский: В этой ситуации? Петр Гусятников: Это, к сожалению, суд. Антон Липовский: Это только суд. Анастасия Семенова: Еще один звонок, Ольга из Саратова нам дозвонилась. Здравствуйте. Зритель: Здравствуйте. Анастасия Семенова: Слушаем вас. Зритель: В 2017 году я купила в июне месяце дачу. Дачу оформили. Предыдущая хозяйка отдала мне документы, там стоял дом номер 28. Мой дом, 28. Когда мне оформили документы, я пришла, забрала, вроде бы все. И я пропустила это сразу. На следующий день я пришла, я говорю, оказалось, дом 29 мне поставили в документах в МФЦ. Пришла, я говорю, девушка, вот так и так, вчера получила документы, все. Она: «У нас не бывает ошибок, это разбирайтесь там, на месте, с председателем». Я дождалась, когда соседи приедут справа и слева, у них, да, у них 30 и там 28 с дробью. В общем, у всех все нормально. И теперь я не знаю, что мне делать. Председатель не знает тоже. Анастасия Семенова: То есть неправильно присвоили номер дома? Получается, продали... Зритель: Да. Анастасия Семенова: Да, мы вас услышали, продали номер 28, да, а поставили 29. Но, наверное, у МФЦ-то лучше знают, как, да? Петр Гусятников: Ну, на самом деле, МФЦ тоже могут не знать, потому что территория именно СНТ, это некое государство в государстве, назовем это так, то есть на территории СНТ есть некий план территории, есть некая адресация домов, и действительно, сведения поступают туда либо от председателя, либо в архивах где-то поднимается план, в котором была нумерация домов. Я сталкивался с этим даже в Москве и в Подмосковье, то есть до сих пор есть какие-то СНТ, у которых даже, например... Анастасия Семенова: Свои планы. Пет Гусятников: Да, свои планы, во-первых, причем в разных версиях существуют. И адрес дома действительно может не совпадать с адресом участка. То есть, например, у участка, если взять, как в выписке ЕГРН написано, там СНТ такой-то, участок номер, допустим, 19. А у дома, например, действительно номер дома 28. Вот как так? Непонятно. Анастасия Семенова: А вот если Ольга захочет перепродать, будут сложности? Петр Гусятников: Вот с этим, к счастью, обычно сложностей не бывает. Да, есть какое-то небольшое техническое несоответствие, но если правильно участок и дом поставлены на кадастровый учет, у них есть граница, с этим проблем не возникнет. Анастасия Семенова: Главное – граница. Петр Гусятников: Главное, чтобы дом все- таки стоял на кадастровом учете правильно, потому что тоже у нас люди любят ставить дом, например, ближе, чем 3 метра к границе участка, это вообще любимое занятие, потом не могут его оформить и не могут соответственно… Анастасия Семенова: Расширить, так сказать. Петр Гусятников: Да, кто-то еще потом приходит его сносить из соседей или из государственных органов. Анастасия Семенова: Уберите забор. Петр Гусятников: Да. Это, к сожалению, классика этих дачных споров. Анастасия Семенова: Еще звонок. Фаина, Московская область, здравствуйте. Зритель: Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, у нас участок, и на участке есть граница, где проходит электрощиток. И получается, щиток в начале участка и продолжение дальше, на границе нашего участка. Мы бы хотели построить дом, но там кусочек, где мы хотим построить, заходит на эту границу щитка. Но щитка там рядом нет, он впереди, в начале. Можем ли мы взять в аренду этот кусочек? Либо как нам сделать? Потому что у нас соседи вот этот уголок даже забором, не забор, который закрывает полностью, а как цепь или как это называется, им прикрыли себе, и там саженцы делают. Анастасия Семенова: Захват территорий, получается. Петр Гусятников: Ну, это тоже, да, самозахват — это добавить парочку соток к своему участку. Анастасия Семенова: Никто не заметит. Петр Гусятников: Да, никто не заметит, особенно с учетом того, если какие-то заборы, опять же, ставились очень-очень давно, и вроде бы действительно собственника нет. Но здесь правильный ответ такой – все-таки самозахват чужой земли незаконен, то есть у любой земли есть какой-то собственник. Если вдруг она не разграничена, по умолчанию считается, что это муниципальные органы Российской Федерации. Что касается электрического оборудования, все-таки любая линия электропередач, любой трансформатор, они имеют определенную зону – 10 метров, в пределах которой строить можно, но только с согласия той организации, которая занимается обслуживанием. Анастасия Семенова: То есть Фаине нужно получить согласие у организации, которая… Петр Гусятников: Да, если речь идет о строительстве в пределах как раз вот этой зоны. Анастасия Семенова: Да, дом она сказала. Петр Гусятников: То есть если дом будет чуть-чуть, даже там совсем капельку, да, заходить в эту зону, требуется согласие. В Москве, Подмосковье это ПАО «Россети», соответственно, нужно туда обращаться и получать разрешение. Анастасия Семенова: Быстро это, нет? Петр Гусятников: Зависит от конкретных обстоятельств. Если человек хочет прямо, не знаю, под самым трансформатором что-то построить… Анастасия Семенова: Опасно. Петр Гусятников: Ну, во- первых, это опасно, да. Анастасия Семенова: Скажите… Антон Липовский: При… Анастасия Семенова: Да, давай. Антон Липовский: Да, при составлении договора, интересно, что нужно учесть? Потому что многие юристы всегда подчеркивают, что мы неграмотно можем составить договор, что-то не прописать и так далее. Вот именно при юридическом процессе. Петр Гусятников: Очень важно для любого земельного участка – это коммуникации. Потому что земельный участок без коммуникации, не то что  не стоит практически ничего, им невозможно нормально пользоваться. То есть если в какой-то... Антон Липовский: Ничего не построишь, в общем. Петр Гусятников: На самом деле, построить что-то можно, но это будет совсем неудачный вариант. Антон Липовский: Условно, да. Петр Гусятников: Если в любой квартире, например, по умолчанию есть свет, есть вода, то в случае с участком обязательно нужно, если там СНТ, то помимо договора купли-продажи земельного участка, выяснить, как вообще функционирует СНТ, какие есть подключения, какие за это установлены взносы. Антон Липовский: Какие внутренние правила, в частности? Петр Гусятников: Да, у любого СНТ есть устав. По-хорошему он должен быть опубликован на сайте СНТ, сейчас у нас любое СНТ должно иметь хоть какой-нибудь, но сайт. Там должно быть все это указано, прописано, там должны выкладываться решения общих собраний, решения правления. Анастасия Семенова: Как с ТСЖ. Петр Гусятников: Абсолютно верно. То есть самое важное в земельном участке, помимо земельного участка, еще и не остаться без коммуникации. Для этого крайне желательно перед этим выяснить, все-таки это у нас населенный пункт или это СНТ. Потому что, если это населенный пункт, всеми вопросами, например, почистить снег зимой, проложить дорогу, будет заниматься местная администрация. То есть у вас нет отношения с каким- то там председателем СНТ. Если это СНТ, то, по сути, это некая отдельная частная территория. И в рамках этой частной территории у нас существует некое местное самоуправление, есть председатель СНТ, есть правление, есть общее собрание. И тогда уже все эти хозяйственные вопросы будут решаться там. Кого подключать к сетям, кого не подключать. Может быть, например, по уставу допускается подключение, но нет технической возможности. Например, трансформатор есть на поселок, но мощности закончились, не можем выделить. Анастасия Семенова: Понятно, электричество, да. Антон Липовский: Да, электричество. Анастасия Семенова: Вы будете лишним в нашем СНТ. Петр Гусятников: Да, и нам не хватит, и вам не хватит. Анастасия Семенова: И вам не хватит, и вы у нас отберете. Ольга из Москвы нам дозвонилась. Антон Липовский: Ольга из Москвы, здравствуйте. Анастасия Семенова: У нас одни Ольги сегодня прям. Здравствуйте. Зритель: Здравствуйте, здравствуйте. Анастасия Семенова: Слушаем вас, Ольга. Зритель: Вы знаете, в 1996 году нам был выделен участок в Дмитровском районе на постройку жилого дома в селе. Дом был построен, в 2003 году все было зарегистрировано. В 2018 году выясняется, что мой участок был переведен в 2006 году из индивидуального жилищного строительства в прочие постройки. Начали работать для того, чтобы перевести обратно. Подавали документы не раз исправить техническую ошибку, отказ. Потом нас попросили заплатить. Мы попросили, сколько это будет стоить, опять отказ. А потом выяснилось то, что наш участок стал вообще государственной собственностью. Что теперь делать? В суд подавать? Петр Гусятников: По-хорошему, в суд надо было бы подавать раньше, потому что просто так изъять в собственность государства тоже нельзя. Понятно, что в каких-то ситуациях действительно государство, и есть у нас соответствующая норма в земельном кодексе, допускает изъятие частной собственности. Например, самый яркий пример был – это Олимпиада в Сочи, когда действительно изымалось огромное количество земельных участков для того, чтобы там что-то построить, олимпийский объект. Или, например, строительство вот этих у нас федеральных трасс огромных, там же тоже они проходят через какие-то населенные пункты. Антон Липовский: В том числе через населенные пункты. Петр Гусятников: Да. То есть это допускается, но изъятие не может происходить просто так. Анастасия Семенова: Должна быть причина. Антон Липовский: И определенный механизм, конечно. Петр Гусятников: Да, во-первых, должна быть весомая причина, есть механизм, должна быть сделана рыночная оценка, должна быть выплачена компенсация, исходя из рыночной стоимости. С этим тоже можно спорить, то есть оспаривать вот эту сумму, потому что иногда эта компенсация может быть, мягко говоря, занижена. Поэтому просто так оно не происходит. Анастасия Семенова: Что сейчас Ольге делать? В суд? Петр Гусятников: Да, обязательно. Если она только выяснила, что у нее участок теперь оказывается не в ее собственности, обязательно в суд. Но для начала надо будет восстановить вообще картину, как так. Анастасия Семенова: Как это все так произошло. Антон Липовский: Я так понимаю, Ольге здесь нужен очень хороший юрист. У нас остается мало времени, еще один звонок успеваем принять. Анастасия Семенова: Да. Антон Липовский: Алексей из Москвы дозвонился. Здравствуйте. Зритель: Добрый день. Анастасия Семенова: Да, здравствуйте, задавайте вопрос. Антон Липовский: Приветствуем вас. Зритель: У меня вопрос. Я приобретаю участок, внес аванс и выяснил, что по участку планируется проведение высокоскоростной магистрали железнодорожной Москва – Санкт-Петербург. И, собственно, хотелось поинтересоваться, в случае наложения на участок ограничения, то есть если пройдет санитарная зона, какие для меня от этого могут быть последствия? В плане строительства и вообще ограничений на использование участков. Антон Липовский: Какой хороший вопрос. Алексей, спасибо вам большое. Слушайте, Петр, а давайте вообще с разных сторон, насколько это возможно, за две минуты этот вопрос посмотрим. Петр Гусятников: Да, с разных сторон. Антон Липовский: Да, какие вообще ограничения могут быть? Анастасия Семенова: Да, давайте Алексею ответим. Петр Гусятников: Как я говорил, совершенно разные ограничения могут быть, то есть это не только высокоскоростная магистраль, и они могут появиться впоследствии. То есть вы, например, купили земельный участок, на котором не было никаких ограничений, проходит какое-то время, кто-то рядом решил построить дорогу, проложить газопровод и так далее. Эти ограничения начинают появляться. Более того, как это ни печально, они могут появиться после того, как вы построили, например, дом. И выясняется, что с учетом этих ограничений дом там строить был нельзя. Тогда можно получить вплоть до каких-либо исков о сносе этого дома. Да, это, опять же, ситуация сходная с изъятием земельных участков в пользу Российской Федерации для каких-то инфраструктурных проектов. Но, к сожалению, от этого никто не застрахован. Крайне желательно, опять же, сейчас, уже сейчас, запросить все равно ГПЗУ, так называемый градостроительный план на земельный участок, посмотреть, может быть, там уже наложена какая-то зона, и, может быть, отказаться от покупки этого участка, потому что риски... Анастасия Семенова: Да, потому что Алексей сказал, что внес только аванс. Петр Гусятников: Да, иногда, конечно, надо смотреть, что написано в соглашении об авансе, потому что не всегда все ситуации предусматриваются, может быть, это некий невозвратный аванс. Но иногда лучше потерять аванс, чем потом потерять участок, дом или жить в десяти метрах… Антон Липовский: Хорошо, а если так коротко, тебя же не спросили, когда начинали строить, это принято решение где-то там? И если участок у тебя уже в собственности? Анастасия Семенова: Компенсация, да? Антон Липовский: Можно требовать компенсацию или что? Петр Гусятников: Опять же, если изъятие, то компенсация. Если вдруг появляется какая-то зона, которая запрещает строить дом, а дом уже построен, можно говорить об иске к Российской Федерации о взыскании каких-либо убытков. Ну, например, если гражданин действовал... Антон Липовский: Да, без меня меня женили, называется. Петр Гусятников: Построил дом там, где можно было строить дом, а теперь ему говорят, что здесь строить было нельзя. Антон Липовский: И плюс есть какие-то ограничения, а их раньше не было, когда ты начинал. Анастасия Семенова: Дальше, дальше надо строить от дорог дальше покупать. Антон Липовский: Дороги иногда появляются там, где мы не ожидали. Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners. Анастасия Семенова: Спасибо большое. Антон Липовский: Петр, спасибо, как всегда блестяще. Петр Гусятников: Спасибо вам. Антон Липовский: Надеемся, что мы ответили на все ваши вопросы. Петр, вас все благодарят. Анастасия Семенова: И признаются вам в любви и за конкретику. Петр Гусятников: Спасибо, очень приятно. Анастасия Семенова: Спасибо вам большое.А мы продолжим уже в следующем часе. Оставайтесь с нами, не переключайтесь.