Ольга Аржанцева: Ремонт или стройка – это всегда радость обновления. Но что, если через пару месяцев эта радость обернется судебными исками, штрафами и запретом на продажу квартиры или дома? К сожалению, многие собственники узнают о последствиях незаконной перепланировки или самостроя уже постфактум. Снесенная стена в квартире, достроенная веранда на участке без разрешения – все это может стать не просто бюрократической ошибкой, а реальной угрозой вашим вложениям и безопасности. Антон Липовский: Да. И между тем, согласно недавнему опросу, каждый второй хотел бы сделать перепланировку своего жилища. То есть очень часто. При этом дополнительными согласованиями почти никто себя утруждать, естественно, не хочет, а значит, рискует стать злостным нарушителем. Друзья. И чтобы вы не оказались в такой ситуации, мы собрали как раз таки главные вопросы, которые стоит задать специалисту до того, как вы решились на какие-то обновления. У нас в студии Светлана Гоненко, эксперт в сфере перепланировок и реконструкций. Светлана, здравствуйте! Ольга Аржанцева: Светлана, здравствуйте! Светлана Гоненко: Здравствуйте! Ольга Аржанцева: Давайте вначале разберемся с терминами «перепланировка» и «переустройство». Чем они отличаются друг от друга? Светлана Гоненко: Да. Понятие «перепланировка» установлено Жилищным кодексом. И если понятным языком объяснить, то перепланировка – это все, что касается внутренних стен, перегородок, конфигурации помещений. И если мы ставим перегородки, меняем что-то, расширяем кухню, санузлы, убираем стену в коридоре, объединяем помещение – это все является перепланировкой. И с 2024 года к перепланировке отнесли также любое изменение площади помещений. Сейчас, даже если вы обшиваете трубы в санузле, создаете короб – меняется же конфигурация санузла? Меняется. Площадь его меняется. И это тоже перепланировка. И это тоже нужно оформлять. А переустройство – это все, что связано с инженерными сетями, коммуникациями или переносом сантехнического оборудования. Поменяли унитаз с раковиной местами, заменили ванную на душевую кабину или наоборот – это все является переустройством. И это тоже нужно оформлять, так же как и перепланировку. Да. Ольга Аржанцева: То есть в своей же квартире я не могу лишнего шага и движения сделать без согласования? Правильно я понимаю? Светлана Гоненко: Да. Такие требования. Ольга Аржанцева: Скоро и диван мы будем переставлять с места на место и тоже просить на это разрешение? Светлана Гоненко: Да. Сейчас, даже если вы выравнивали стены и обшили стены, и за счет этого вы уменьшили площадь своих комнат, когда выедет БТИ, вам нарисуют красные линии. А красные линии – это как раз говорит о том, что у вас незаконные изменения, несогласованные изменения площади. Ольга Аржанцева: Так, хорошо. А что мне будет, если я не согласую ни с кем? Я не собираюсь квартиру продавать. Светлана Гоненко: Серьезные сейчас последствия: независимо от характера перепланировки, сложная она или несложная, ответственность единая. Первое – это штрафы. Второе – обязанность вернуть в первоначальный вид, если пожалуются соседи. В основном соседи жалуются друг на друга. Управляющая компания, газовщики, когда приходят и видят между кухней и комнатой открытый проем, они сразу обращаются в инстанции. И обязывают вернуть в первоначальный вид. Дают срок. Через суд обязывают. И нужно исполнять это решение суда. Если не вернуть в первоначальный вид, то самое суровое – это продажа квартиры с торгов. И даже такая судебная практика уже имеется. И меня удивляет то, что люди не ходят в суды. Они не ходят в первый суд о приведении в первоначальный вид. А такие решения сотнями выносятся ежегодно по всей России. Соседи активно жалуются. Управляющая активно жалуется. Не пришел на первый суд. Решение вынесли заочно, даже без ответчика. Оно вступило в законную силу. Не исполняет длительное время – следующий суд. И продают объект с торгов. Иногда люди об этом узнают, когда уже вот новый собственник приходит. Ольга Аржанцева: То есть, подождите: допустим, я сделала неправильную перепланировку. У меня по этой причине не получилось продать квартиру, потому что ее не согласовали. Тогда суд берет и просто так мою квартиру продает через аукцион? Как это? Светлана Гоненко: Тут даже никак не связано это с продажей. Перепланировка – это обязанность, установленная законом в целях безопасности всего дома. Эксплуатации там. Люди нарушают вентиляцию часто, разбирают ее. Там даже необязательно несущие затрагивать. И это не связано с продажей. У наследников могут возникнуть проблемы. Суд продает с торгов объект. Далее, разница в деньгах за вычетом всех расходов на восстановительный ремонт. Новый собственник должен восстановить первоначальный вид объекта недвижимости. Все эти расходы отнимаются, и предыдущему собственнику возвращается сумма денег. И даже есть судебная практика. В 2014 году в Омской области было вынесено такое решение: даже единственное жилье было продано с торгов. Даже единственное жилье. Предполагается, здесь же возвращается сумма денег, на которую можно что-то купить. Закон суров, но он таков. Потому что сейчас реально очень много обрушений из-за перепланировок. Выносят несущие стены. Даже не несущие стены в старых домах, бывает, несут нагрузку: их разбирают и обрушиваются перекрытия. В прошлом году в Санкт-Петербурге погиб человек: обрушилось перекрытие. Как раз таки это было связано с неузаконенной перепланировкой. Если собрать все обрушения, которые происходили за последние там 10–15 лет, кто-то сделал перепланировку. Иногда по стояку в панельных домах умудряются. Вызывают строителей. Строители говорят: «Не несущая. Трогай». Строителю надо взять заказ. Они не вникают. Думают: «Тоненькая стена панельная. Вырежу». Вырезали. Все соседи друг к другу в гости сходили. Им понравилась перепланировка. Убрали стену между кухней и комнатой, к примеру. И все под копирку сделали. И потом сложился подъезд. Ольга Аржанцева: Хорошо. А есть какие-то шансы на сохранение такого объекта, если он не угрожает жизни? И соседям, например, тоже? Светлана Гоненко: Любую перепланировку нужно оформлять. Есть процедура, установленная законом. И, конечно, это нужно делать до ремонта, соблюдая все нормы. Это будет дешевле и быстрее. Это не такая дорогая процедура, чтобы ее игнорировать. Ремонт стоит в десятки раз дороже. Ольга Аржанцева: ... Допустим, признали, что так нельзя. Может быть, уже суд проходят. Но есть шанс доказать, что это все не так страшно и никому вреда не принесет такая перепланировка? Светлана Гоненко: Если суд еще не вынес решение о приведении в первоначальный вид, еще можно успеть. Но если уже суд вынес решение, и оно вступило в законную силу – уже поздно. Нужно объект приводить в первоначальный вид. Обычно это делается, конечно же, если на вас поступила жалоба. Нужно идти оформлять перепланировку, собирать доказательства, что она не угрожает. Предпринимать все меры по ее легализации, не дожидаясь, что суд вынесет решение. Иначе потом просто будет поздно. Решение нужно исполнять. Антон Липовский: Я напомню, что Светлане можно позвонить и задать вопрос в прямом эфире: 8-800-222-00-14. Пока мы еще эту тему обсуждаем, есть возможность. А второе: Светлана, есть ли вообще смысл перечислять, на что мы имеем право в плане изменений внутри жилья? Потому что такое ощущение, что права мы ни на что и не имеем. Ну, максимум чайник переставить. Нет? Светлана Гоненко: Да, закон ужесточается. С каждым годом мы видим, что все больше урегулируется эта область. Потому что это связано с безопасностью. Это все-таки многоквартирный жилой дом, и есть такие перепланировки, которые затрагивают общее имущество. И в целях сохранения и безопасности. И дома ветшают. Ну о чем говорить? Если даже вот бывает, несущую стену убрал, а она уже подбирала перекрытия. Поэтому здесь все, что касается перегородок, переустройств, это нужно оформлять. Что не требует согласования? Это отделочные работы. Допустим, вы обои поклеили, поменяли. Материал пола поменяли. Окна заменили, но при этом не поменяли проемы, не поменяли цвет, сохранили единый облик фасада. То есть все, что вы делаете внутри, связанное с отделкой помещения, улучшением характеристик. Но как только меняются перегородки, делаются проемы или меняются инженерные сети, коммуникации, то вы уже подпадаете под необходимость согласования. Антон Липовский: «Если частный дом в поселке? Хочу сделать пристройку для кухни». То есть кухня уже есть. Просто ее, я так понимаю, расширить, видимо. Нужно ли согласовывать с администрацией? Пермский край. Светлана Гоненко: Да, здесь уже речь идет о реконструкции. У нас появилось третье понятие сегодня с вами. Реконструкция – это уже более серьезное изменение параметров объекта. Это пристройки, надстройки этажей. Когда у нас меняется площадь застройки или высота объекта недвижимости – это реконструкция. Пристройка кухни, веранда и так далее... Антон Липовский: В общем, слово «стройка» – мы все согласовываем? Светлана Гоненко: Конечно. Нам нужно получать уведомление. Только сейчас это называется не разрешение на строительство, а уведомление на строительство. Но суть не меняется. Также нужно обращаться в администрацию с заявлением. С обоснованием, что вы хотите сделать. Нужно соблюдать отступы от границ земельного участка. Антон Липовский: А вообще любые? Любые пристройки? Даже если это вот что-то совсем незначительное? Светлана Гоненко: Любые пристройки. Антон Липовский: Легкая конструкция. Какие-то пара квадратных метров. Все равно? Светлана Гоненко: Некапитальные не нужно. Но если капитальные. Ну, кухня предполагает: теплая, отапливаемая. Антон Липовский: Капитальные. Но некапитальные – не нужно? Светлана Гоненко: Некапитальные – да. Ну как сказать, не нужно? Если вы хотите добавить площадь в ЕГРН, увеличить площадь своего объекта, то нужно получать уведомление. Но многие это не делают. Это, наверное, отдельная история. Пытаются оформить в упрощенном порядке. Но по закону нужно сделать. Почему? Потому что администрация посмотрит: а соблюдаете ли вы отступы до границ участка? Минимальные отступы – три метра для дома, для хозпостроек – один метр. Не нарушаются ли права соседей? Нет ли там охранных зон? Вдруг там газопровод проходит? И охранная зона газопровода, где нельзя строить, там в пределах пяти метров, допустим. А вы построите, и газовщики подадут в суд о сносе части вашего дома. Поэтому это необходимо сделать для вашей же безопасности и сохранения вашей недвижимости. И зарегистрировать потом в Росреестре. Антон Липовский: Спасибо! Ольга Аржанцева: Светлана! Давайте сейчас звонок примем. Наталья из Читы к нам дозвонилась. Наталья, доброе утро! Зритель: Да. Я слушаю, да. Ольга Аржанцева: Какой у вас вопрос? Зритель: У меня вопрос такой. У нас сплошные перепланировки идут. Я не знаю, где какие надзорные органы? В прошлом году... Я живу: Северная, 12-27. В прошлом году долбили 50-ю квартиру: что-то сносили там, все лето что-то делали. И нас затопили понимаете? Затопили нас. Антон Липовский: Это уже серьезно. Зритель: Сейчас у меня перепланировка над нами. У меня лопнули стены, сыплется штукатурка. Ну, мне 78 лет, мужу – 80. Он после инсульта. Я как бы на инвалидности. Я понимаю: ремонт. Хорошо, красиво. Молодым. Стены – я поднялась – там 70% стен снесено. А нам-то как доживать? Нам-то чего делать? Ну что делать-то? Обидно! Даже слово обидно-то не подходит. Антон Липовский: Наталья, мы поняли. Мы поняли. Ситуация действительно непростая. С учетом того, что мы видим, что и конструктивные изменения. И это просто режим сна, возможно, там нарушен и так далее. Что, Светлана, в такой ситуации делать? Надо идти писать все-таки куда-то? Правильно? Светлана Гоненко: Да. Обязательно нужно обратиться в контролирующий орган. Таким органом является Государственная жилищная инспекция. Нужно написать заявление, жалобу о том, что в квартире номер такая-то проводится незаконная перепланировка. Госжилинспекция обязана отреагировать, направить своего специалиста – инспектора. И вам должны ответить. Что бывает на практике? Нам тоже часто пишут и говорят: «Вот мы везде жалуемся. Ноль реакции. Ничего не происходит». Если жилищная инспекция не реагирует, не отвечает – вы можете уже написать в прокуратуру на бездействие жилищной инспекции. Антон Липовский: Здесь, наверное, стоит напомнить, что если вы обращаетесь к ЖИ, то все надо фиксировать. Светлана Гоненко: Обязательно. Да, обязательно. Антон Липовский: То есть это ... в письменном виде, чтоб вы понимали, что у вас есть уже один отказ. Светлана Гоненко: Да, да. Либо письменно подавать заявление, либо через Госуслуги подавать заявление. И это все фиксировать обязательно. Да. Далее – обращаться в прокуратуру на бездействие. Иногда приходится писать везде. Особенно когда связано с безопасностью, люди пишут везде, потому что страшно: вдруг дом обрушится. Антон Липовский: Ну конечно. Светлана Гоненко: Иногда там... Антон Липовский: Здесь затопило уже. Ну, куда больше? Светлана Гоненко: То есть управляющая компания часто не реагирует тоже. Хотя управляющая компания – первая, кто должен среагировать. То есть в управляющую компанию пишете. Пишете в жилинспекцию. А на бездействие управляющей компании можно в жилинспекцию написать. В прокуратуру. Везде, где только можно, нужно писать. И в вышестоящие инстанции. Только так иногда срабатывает. Потому что, бывает, не реагируют на самом деле ни управляющая компания, ни жилинспекция. У них нехватка кадров и так далее проблем. Поэтому в прокуратуру пишем, добиваемся. Либо сразу идти в суд. Тогда собственники начинают реагировать. Иногда можно просто в суд подать о том, что нарушаются ваши права. И можно взыскать убытки. Это нужно обязательно делать. Поэтому здесь, скорей всего, помощь юриста вам понадобится. Или вот обратиться. Я думаю, что есть же бесплатные адвокаты, юристы. Да, оказывают помощь. Чтобы вас провели по всем этим шагам, чтобы вам тоже много не пришлось ходить. Но это нужно сделать, потому что это безопасность всего дома. Антон Липовский: Эх! Тема очень большая. Светлана, вы не представляете, у нас на самом деле очередь из звонков уже сейчас выстроилась. И очень много сообщений на наших порталах. Но время, к сожалению, закончилось. Да, мы продолжим. Это наша будет регулярная рубрика. Обязательно. Светлана Гоненко сегодня с нами была в студии, эксперт в сфере перепланировки и конструкций. Светлана, спасибо большое! Ну а мы сейчас предлагаем посмотреть результаты нашего опроса. Коллеги спрашивали: «Вы или ваши соседи делали перепланировку? И что думаете о согласовании таких работ в БТИ и жилконторах?». Давайте посмотрим, что отвечали на улицах Чебоксар и Курска. ОПРОС