Антон Липовский: Итак, мы анонсировали – приступаем. Депутаты действительно хотят упорядочить застройку коттеджных поселков. Для этого в Подмосковье, именно там в качестве «пилота», предложили провести законодательный эксперимент. В план войдут параметры для застройки, а это минимальные отступы от границ земельного участка, предельное количество этажей и высота зданий, а также максимальный процент застройки в границах участка. Нюансов очень много у этой инициативы, есть сторонники, есть и те, кто считают, что будут серьезные нюансы появляться, – все сейчас обсудим, все нюансы. Сегодня у нас в гостях Елена Гладышева, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг». Мария Карпова: Елена, здравствуйте. Антон Липовский: Елена, здравствуйте. Елена Гладышева: Здравствуйте. Мария Карпова: Проходите, пожалуйста. Как мы с вами... Антон Липовский: Вы гармонируете, да. Мария Карпова: А Антон немножко выбивается, по-моему. Антон Липовский: А я капитан команды. Смотрите, суть вроде бы простая, как расшифровывают, после того как эксперты уже все сформулировали: собственник участка после покупки его под строительство получает от властей Подмосковья через «Госуслуги» (ну или любым другим способом, через «Почту России», у кого нет «Госуслуг»), градостроительный план земельного участка, т. н. ГПЗУ. И все, и дальше, собственно, начинается сама работа, строительство дома. Но тут очень возникает много вопросов, у нас на два листа этих вопросов. Есть нюансы про коррупцию, контроль не контроль, как будет формироваться этот ГПЗУ, насколько можно будет менять само вот это вот ГПЗУ так называемое. Давайте начнем с того, что сама вот эта вот мера насколько способна что-то изменить в этом хаосном варианте застройки? Елена Гладышева: Давайте начнем с того, что градостроительный план земельного участка и требования к нему существуют очень-очень давно. Другой вопрос, что мы, приобретая земельный участок, простые обыватели, не всегда знаем, какие требования предъявляются к застройке данного земельного участка. Как мы привыкли делать? Вот он, участочек, здесь мы посадим редисочку, здесь мы поставим сарайчик, там мы поставим это, и вроде как все хорошо и все замечательно. Антон Липовский: Да. Елена Гладышева: На самом деле данный вопрос достаточно давно урегулирован, и первое, с чего необходимо начинать строительство, – это с заказа именно ГПЗУ. Антон Липовский: А где это надо делать? Как выяснилось, не все даже знают. Елена Гладышева: «Госуслуги». Открываем «Госуслуги», заказываем ГПЗУ в отношении земельного участка... Антон Липовский: То есть сегодня даже бежать никуда не надо? Елена Гладышева: Не надо никуда бежать, абсолютно никуда бежать, ничего дополнительно получать. Что мы видим в ГПЗУ? Мы видим ограничения по этажности, верхние и нижние, т. е. есть ограничения еще и на возможность строительства, простите, бункера тоже, бункер нельзя на каждом земельном участке... Антон Липовский: Это все прописано? Елена Гладышева: Это все прописывается в ГПЗУ. Антон Липовский: Так. Елена Гладышева: Необходимые отступы... Дело в том, что исторически так сложилось, что в разных районах даже Московской области ранее это регулировалось, когда-то, давным-давно, административными регламентами, и даже в Московской области в разных административных единицах разные были отступы от строений соседних, от границ участка. Антон Липовский: От границ участка, да. Елена Гладышева: Да. И соответственно, всегда был в этом небольшой хаос, и ГПЗУ у нас на самом деле это все урегулировал. Но это все урегулировало, все юристы в курсе, все законодатели в курсе, а вот простые обыватели немножко не в курсе. Антон Липовский: Расскажите, а почему тогда такая хаосность была вообще в этой сфере, если мы сейчас говорим про вот это законотворчество в Подмосковье как про «пилот»? Елена Гладышева: Нет, «пилот» заключается только в одном – в том, что это ГПЗУ ранее выдавалось, получалось в рамках заявления. То есть для того, чтобы его получить, необходимо было подать заявление, если вы о нем знали. Антон Липовский: А теперь автоматом. Елена Гладышева: А теперь это происходит в автоматическом режиме. То есть прошла регистрация, Росреестр автоматически делает, видимо, какую-то отметку, и это направляется в «Госуслуги». Это очень удобно, потому что это необходимо, это первично необходимо. Мария Карпова: Я хочу призвать наших телезрителей задавать свои вопросы, если вы владелец загородного участка, любые юридические вопросы, пожалуйста, задавайте, пишите на 54-45, это номер для СМС-сообщений, по номеру 8-800-222-00-14 также вы можете задать свой вопрос в прямом эфире. Антон Липовский: Давайте тогда разбираться. Собственно, вот эта инициатива должна как будто бы упорядочить. И потом, говорят: «Мы заберем этот опыт в другие регионы, если вдруг в Подмосковье это будет хорошо работать». Потому что, действительно, мы видим, иногда (а особенно в коттеджных поселках, но и в других поселениях с другими статусами) периодически происходит какой-то хаос, в т. ч. нарушаются взаимные права друг друга. Но вопрос: если просто вот этот план, ГПЗУ, будет выдаваться автоматом, но сейчас-то он тоже существует – что, сейчас не предусмотрено ответственности? Елена Гладышева: Ответственность была предусмотрена всегда, при любых обстоятельствах. Любое строительство, предполагается всегда сначала получение ГПЗУ, далее проектирование в рамках требований, установленных этим ГПЗУ. Не все этим пользовались, поэтому у нас появилась, соответственно, т. н. дачная амнистия, безусловно. А здесь я хотела бы еще обратить внимание на следующее. Коттеджные поселки как раз с ГПЗУ всегда дружили, потому что коттеджные поселки – это массовая застройка... Антон Липовский: Там все строже как будто бы. Елена Гладышева: Да, это массовая застройка от одного застройщика, который реализует уже, соответственно, готовые дома. Самая большая проблема – это всегда в СНТ, ДНП и пр. Потому что с этого года, в апреле, если я не ошибаюсь, или в марте 2025 года введено требование относительно общего вида существующей застройки, введены требования, с 1 сентября этого года вступают в силу требования о порядке использования земельного участка. Соответственно, мы помним, что этим законом предусмотрена безусловная ответственность: если в течение 3-х лет вы не используете земельный участок, он может быть обращен в пользу государства, т. е. прекращено право собственности. То есть 2025 год у нас в принципе отличается тем, что наконец-то дошли до вопросов урегулирования именно... Антон Липовский: У нас закручивают, да, вот эти гайки? Елена Гладышева: Они всегда были зарегулированы, но почему-то до простого обывателя не всегда это доносилось, и это большая-большая ошибка. Антон Липовский: Теперь наконец-то взялись, да? Елена Гладышева: Да. Антон Липовский: Большое количество судебных дел ведь, правильно? Елена Гладышева: Судебные дела между соседями – это, наверное, самое любимое... Антон Липовский: Классика. Мария Карпова: Да, вот сообщение... оно у меня, к сожалению, улетело... «Приобрел участок и приобрел головную боль одновременно»... К сожалению, не могу сказать, откуда было сообщение. Елена из Липецкой области до нас дозвонилась. Елена, здравствуйте. Задавайте ваш вопрос. Зритель: Здравствуйте. Елена Гладышева: Здравствуйте. Зритель: Хотелось бы задать такой вопрос. Вот у меня границы участка выделены, а у соседки – нет. Она утверждает, что это ее земля. Если у нее границы участка не выделены, является ли эта земля муниципальной собственностью, собственностью сельсовета, допустим, или как это считается? Антон Липовский: Хороший вопрос, таких ситуаций много. Спасибо вам за звонок. Елена Гладышева: Спасибо. Антон Липовский: Есть же кадастровая карта. Как это происходит? Елена Гладышева: Это происходит достаточно просто – вопрос в том, каким образом было зарегистрировано соответствующее право. Если не установлены границы, то необходимо проведение кадастрирования: значит, на кадастровый учет не поставлен соответствующий земельный участок. Это никак не означает, что прекращено право собственности частного лица, т. е. у нас кадастрирование началось только в начале 2000-х гг., реальное кадастрирование, до этого этого не существовало. Большое количество участков до сих пор существует, которые не поставлены на кадастровый учет, либо не учтены общие границы, либо не учтены новые границы... Особенно это касается территорий Новой Москвы, потому что ранее это была Московская область, теперь это территория Новой Москвы, и измененные адресные ориентиры мешают зачастую внести соответствующие изменения. На самом деле ваше действие достаточно простое: вы вызываете кадастрового инженера, кадастровый инженер проводит, соответственно, замеры, восстанавливает координаты, и с использованием его услуг (т. е. здесь даже юрист, в общем-то, не нужен), через кадастрового инженера подается соответствующее заявление на уточнение координат. И в рамках уточнения... Антон Липовский: Елене сейчас вот это и надо сделать? Елена Гладышева: Это не Елене, это соседке. Антон Липовский: Соседке, чтобы урегулировать. Елена Гладышева: Если нарушаются права Елены, это порядком использования соответствующего земельного участка, например, заходят строения соседки на ее, то в данном случае либо досудебное урегулирование спора, либо в судебном порядке. Но первичные действия в любом случае – это кадастровый инженер. Антон Липовский: «Изъятие земли государством – в виде выкупа или даром отнимут?» – сообщение из Московской области, вам вопрос. Елена Гладышева: Изъятие – это безвозмездно. Антон Липовский: Безвозмездно, т. е. даром, как в мультике известном. Мария Карпова: Да. Антон Липовский: Так, у нас есть еще один звонок. Мария Карпова: Геннадий еще дозвонился. Геннадий, здравствуйте. Зритель: Я архитектор, член Союза архитекторов, член Союза художников. Антон Липовский: Здравствуйте. Зритель: Хоть и на пенсии, но очень, так сказать, много я сделал разрешений на строительство домов, помог людям сделать разрешений на строительство, с начала 2000-х гг. Я что хочу сказать? Все было поставлено на очень правильной, хорошей, законной основе: схема планировки и организации земельного участка, делалась съемка геодезическая с нанесением границ участка, делался позже градостроительный план земельного участка – все по списку. Даже представлялся проект, так сказать, заказчикам строительства, который согласовывал главный архитектор города. Я очень много сделал таких документов. Там соблюдались и пожарные, и санитарные, и градостроительные нормы, все было отлично. Но потом все это упрощалось, упрощалось, упрощалось и пришло к тому, что сейчас ты строишь какой-то дом и в уведомительном просто порядке заявляешь об этом в МФЦ. Антон Липовский: Вот в чем и проблема, да, о чем мы говорим. Зритель: Вот ты построил этот дом, нарушил санитарные, пожарные, градостроительные нормы, в итоге, значит, человек должен принять его в эксплуатацию, а ему говорят: «Извините, вы нарушили». Вот в этом коррупционная основа, понимаете: «А что мне теперь делать?» – «Сносите». – «А нельзя ли не сносить?» – «Ну, мы подумаем», – понимаете? Я не понимаю причину упрощения этого процесса, которое произошло за эти годы, абсолютно. И проект не нужен, ни ГПЗ, ни СПОЗУ, ничего не нужно, и люди от этого, так сказать, просто очень сильно на этом... Антон Липовский: Спасибо, Геннадий, за ваше экспертное мнение! Мария Карпова: Елена? Антон Липовский: Давайте прокомментируем, проблема обозначена ярко. Елена Гладышева: Безусловно. В отношении коррупционной не коррупционной составляющей. Дело в том, что, во-первых, предполагается, что все зарегистрированное до 2026 года подлежит т. н. дачной амнистии. Если действительно строение реализовано с нарушениями санитарных, пожарных норм, есть действия, направленные на то, чтобы устранить, если они устранимы, допустимы... Например, нарушен пожарный отступ – предполагается, что в целом для устранения данного нарушения можно построить пожарную стену, т. н. противопожарная стена, это такое сооружение... Антон Липовский: Фатально чтобы не... Елена Гладышева: Да. Это такое капитальное сооружение, которое является отдельным, самостоятельным объектом, который ставится на кадастровый учет, но тем не менее это нарушение может быть, скажем так, минимизировано, устранено. А неустранимые нарушения, какая бы ни была коррупционная составляющая, как бы вам ее ни ввели, как показывает практика последних 3-х лет, нарушение будет выявлено и все равно рано или поздно вас... Антон Липовский: ...привлекут к ответственности. Елена Гладышева: ...заставят снести и привлекут, соответственно, к ответственности. Поэтому и вот эта вот рассылка этого ГПЗУ как раз и направлена на то, чтобы предупредить последующие действия. Антон Липовский: Конечно, информировать фактически, по сути. Елена Гладышева: Информировать, да. Соответственно, коррупционная составляющая здесь для меня представляется достаточно сложной, по каким критериям возможно будет кого-либо коррумпировать, если в результате все равно, на конце, через 3–4 года, вы получите то же самое. Антон Липовский: Много сообщений, эксперты тоже про эту тему много говорят, мы еще сейчас к ней вернемся. Давайте выслушаем мнение Ольги из Костромы, она до нас тоже дозвонилась. Здравствуйте. Мария Карпова: Ольга? Зритель: Доброе утро, здравствуйте. Рада, что дозвонилась. Вот такой вопрос. Коттеджный поселок, у нас дом трехэтажный, поделенный, не блокированный, сразу оговорюсь, потому что по этому поводу много споров, у нас идет сейчас неблокированный, поделенный на две части, как бы два коттеджа, но они в одном доме. Земля поделена, поделена юридически судом, в собственности каждая половина. Мой вопрос в чем – возможна ли реконструкция здания, серьезная реконструкция, только на одной половине? Антон Липовский: По типу таунхауса, видимо, что-то. Мария Карпова: Спасибо, Ольга. Елена Гладышева: Да-да. Без согласия второго собственника – нет, невозможно. С согласия второго собственника, при условии соблюдения всех норм, правил и требований, которые предусматривают и пожарные, и технические, и санитарные, и прочие нормы, теоретически возможно. Надо смотреть проект реконструкции, надо смотреть возможность, соответственно, проведения этой реконструкции и какой конкретно объект будет реализован в результате этой реконструкции. Антон Липовский: То есть нужно проводить какое-то обследование, что ли, сначала? Елена Гладышева: Да-да-да. Сначала вызываются проектировщики, проектировщики вместе с кадастровыми инженерами определяют возможность соответствующего проекта... Антон Липовский: А потом и разрешение. Елена Гладышева: Архитектор сначала нарисовал, а потом уже надо смотреть, можно ли такое реализовать. Мария Карпова: Вопрос из Москвы: «Постройка вышла за пределы участка в деревне, ИЖС, это место принадлежит деревне. Как оформить на себя?» Елена Гладышева: Ой, это самый сложный, самый популярный вопрос на самом деле. Потому что есть нормы законодательства, которые предусматривают т. н. нормальное запользование, которое составляет 10 квадратных метров по всей длине забора. Но для того, чтобы вы могли нормально использовать и зарегистрировать строение с выходом за пределы, будет максимально сложно, придется уточняться, либо выкупать, либо брать в аренду, соответственно, эту часть земли, эту часть участка выкадастрировать, т. е. выделить этот участок... Необходимо будет получение согласия всех жителей этой деревни, потому что это общественные земли... Мария Карпова: Ничего себе... Елена Гладышева: Может быть, общественность хотела там поставить цветник, а вы заняли его своим гаражиком либо стеной какой-то... Соответственно, это проблематично. В 99% случаев это разрешается в судебном порядке, т. е. сначала проводится общее собрание, в рамках общего собрания уточняются границы... Здесь же еще вопрос следующий может возникнуть: вполне возможно, что ваши соседи вас сдвинули на эти, не знаю, 30–40 сантиметров, и вы посчитали, что вы тоже можете сдвинуться на эти 30–40 сантиметров, но так оказалось, что вы крайний дом и в рамках крайнего дома вы захватили чужую землю. То есть если вы захватываете случайно... Случайно, потому что это нормально, когда улица, в рамках улицы кто-то чуть-чуть пошире, себе 5 сантиметриков, следующий – 10 сантиметриков и прочее, прочее, прочее... Мария Карпова: Еще, да... Антон Липовский: В итоге «съели» сколько-то метров. Елена Гладышева: В итоге, да, «съели» сколько-то метров, десятки там очень редко происходят, но тем не менее. То есть если бы это были соседские участки частные, можно было бы это разрешить простым соглашением о порядке использования, соответственно, т. е. это какая-то незначительная выплата, это какая-то реализация, не знаю, дополнительного объекта или еще что-то. А вот с общественной землей необходимо получение согласия всех жителей этого населенного пункта, этого СНТ, ДНП и пр. Антон Липовский: Даже если там 3, 5, 7 тысяч человек, да? Елена Гладышева: То есть выносить этот вопрос, если это большое [поселение], на общее собрание всех членов соответствующего ДНП, СНТ, если это самоопределение произошло... Антон Липовский: А если это деревня или село, тогда надо идти в местную администрацию, насколько я понимаю? Елена Гладышева: А если деревня и село, надо идти в местную администрацию, местная администрация, соответственно, в соответствии с административным регламентом проводит публичные слушания относительно перевода, предоставления в безвозмездное пользование либо в возмездное пользование (опять же это аренда), в рамках которого будет оплачено. Вопрос с регистрацией возможно решить, только если опять же на этой общественной земле возможно было строительство. Если нет... Антон Липовский: Нет запланированного чего-то, а то вдруг там что-то в рамках нацпроекта вообще запланировали построить. Елена Гладышева: Да. Мария Карпова: Киров на связи, у нас Наталья оттуда дозвонилась. Наталья? Антон Липовский: Здравствуйте. Зритель: Алло? Мария Карпова: Да, слушаем вас, Наталья. Елена Гладышева: Здравствуйте. Антон Липовский: Мы вас приветствуем. Зритель: Добрый день. Нашему коттеджному поселку, это город Киров областной, почти 35 лет. Когда нам выделяли земельные участки, на них росли небольшие березки, сосенки; сейчас они достаточно большие деревья. Вот вопрос: это же не садово-огородническое хозяйство, коттеджный поселок и коттеджный участок? Что понимается под использованием земельного участка? Обязательно ли там должны стоять теплицы и расти картошка? Антон Липовский: Вот о чем вы сказали. Спасибо вам за звонок. Елена Гладышева: Вид разрешенного использования. Необходимо смотреть, для каких целей у вас, соответственно, выделен земельный участок. И вот здесь вот как раз я начала, в самом начале сказала, что весной этого года был принят законопроект, теперь это федеральный закон, относительно как раз привлечения к ответственности за нарушение вида разрешенного использования. То есть не во всех СНТ можно строиться и регистрировать, а кроме того, все построенное подлежит обязательной регистрации, прохождению кадастрирования, подлежит обязательной государственной регистрации. И с апреля этого года, я хотела бы обратить внимание, даже теплицы, если они отвечают требованиям капитального строения, подлежат точно так же кадастрированию и становятся отдельным объектом. То, что касается заданного вопроса, здесь вид разрешенного использования необходимо смотреть. И использование предполагает как минимум ограждение, выкашивание травы, соблюдение норм санитарной безопасности. То есть если, например, у вас в собственности находится земельный участок, на нем ничего не построено, то вы должны как минимум скашивать траву, тогда вопроса об изъятии не встанет. А вопрос о выросших деревьях на общественной части земель соответствующего коттеджного поселка либо на территории частного маленького участка, принадлежащего физическому лицу, – это вопрос уже не совсем порядка использования земли, поскольку у нас деревья можно вырубать, в т. ч. большие, только с разрешения местной администрации. Антон Липовский: Обязательно. Елена Гладышева: Да, обязательно. Антон Липовский: Как в городах, так и в отдельных населенных пунктах. Елена Гладышева: Да, вплоть до уголовной ответственности можно получить за вырубку несчастной березки, если она была здоровая и целенькая. Антон Липовский: Елена, вы знаете, вопросов у нас очень много, у меня лично много вопросов, и наш портал буквально раскалился от этого. Однозначно нужно еще раз поднимать эту тему и продолжать обсуждение. Елена Гладышева, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг». Спасибо вам за ответы на вопросы! Обязательно будем еще возвращаться, тем более мы видим, сколько ситуаций. Елена Гладышева: Спасибо. Антон Липовский: Дальше у нас новости и второй час программы, не переключайтесь.