Мария Карпова: Спасибо Лене Медовниковой, мы продолжаем. У нас впереди серьезная тема, слово Антону. Липовскому, если что. Антон Липовский: Как раз-таки да, первая из анонсированных. Спасибо, Мария Карпова. Мария Карпова: Уточнила, мало ли. Антон Липовский: Но сейчас юридически все должно быть точно, потому что тема серьезная. Мария Карпова: Да, согласна. Антон Липовский: Здесь каждая формулировка имеет большое значение, на вес золота фактически. Потому что в последнее время вал случаев, когда уже состоявшуюся сделку, как сказали, по продаже квартиры, опротестовывают в суде. Вроде как это? Состоявшуюся и опротестовывают в суде, лично у меня в голове не укладывается. Покупатель остается и без денег, и без квартиры, как такое возможно? Будем разбираться. В Госдуму внесут законопроект, направленный на борьбу с так называемыми бабушкиными схемами при продаже квартиры. Предлагается ввести период охлаждения при продаже недвижимости, недельный, кажется. Также предусматривается возможность регистрации сделки продавцом-физлицом не ранее, чем через семь дней после заключения договора. Мария Карпова: Очень сложно. Антон Липовский: Поэтому давайте разбираться в этой теме детально. Я тоже не все понял, как раз-таки как именно состыковываются некоторые процессы. К нам для этого присоединяется опытнейший юрист Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании. От вас мы ждем, как всегда, вопросы в текстовом варианте на наших порталах и, конечно же, звонки в прямой эфир. Мария Карпова: Здравствуйте, Петр. Петр Гусятников: Здравствуйте. Антон Липовский: Вас поприветствуем, доброе утро. Мария Карпова: Здравствуйте. Петр Гусятников: Здравствуйте. Антон Липовский: Бабушкины схемы. Мы знаем, что такое так называемые бабушкины квартиры, а бабушкины схемы? Мария Карпова: С бабушкиным ремонтом. Антон Липовский: Для тех, кто, может быть, не в курсе, или все-таки, как это работает детально, как, простите за сленг, отжимаются эти квартиры, давайте просто поясним. Петр Гусятников: Давайте, да, попробуем вместе разобраться, потому что, действительно, термин новый и, наверное, еще не сложился, то есть, если пошутить, наверное, это схема с бабушкиными квартирами с бабушкиным ремонтом. Но давайте по порядку. Первое. Наверное, стоит разделить волну каких-то негативных новостей в средствах массовой информации и сам факт того, что сделки с квартирами оспаривались всегда. То есть, так или иначе, по различным основаниям, сейчас мы об этом поговорим, сделки с квартирами можно оспаривать. И оспаривать их обязательно в суде, потому что просто так, зарегистрировав сделку, заключив договор купли-продажи, прийти к покупателю и сказать: «Нет, давай квартиру обратно», так это не работает, то есть это действительно всегда оспаривание через суд. Через суд, соответственно, это может быть либо расторжение договора купли-продажи в определенных ситуациях, либо признание этого договора недействительным, опять же, по разным основаниям. Второй момент. Помимо того, что сделку в том или ином виде можно оспорить, возникает очень важный момент, связанный с тем, а должен ли тогда продавец вернуть деньги, которые он получил. Потому что мы сейчас столкнулись в новостях с некоторыми ситуациями, когда получается, что квартиру вернули, а деньги по каким-то причинам не вернули, это тоже очень важный момент. Поэтому давайте попробуем действительно разобраться. Мария Карпова: А что, таких случаев стало больше? Просто почему вдруг? Понятно, были какие-то резонансные истории. Но действительно стало больше случаев? Или стало проще таким образом? Петр Гусятников: Наверное, скажем так, они стали более интересны средствам массовой информации, потому что официальной статистики, настолько детальной, не ведется. То есть у нас есть ежегодная статистика Верховного суда по очень укрупненным категориям дел точно сказать, сколько таких дел было и сколько таких дел стало после определенных событий, наверное, невозможно, было бы просто ненаучно говорить, что их стало намного больше. Возможно, к ним просто сейчас больше привлечено общественное внимание. Антон Липовский: Нет, просто определенные дела были преданы огласке, да еще вдобавок, насколько я понимаю, как раз-таки недавно завершилось одно из дел, по-моему, в Алтайском крае, все-таки не в пользу пенсионерки, а суд все-таки отклонил апелляцию, и деньги остались у того, кто эту квартиру приобрел, а до этого деньги все-таки возвращались. Давайте разберемся, почему же бабушкина-то? Петр Гусятников: Давайте разберемся. Еще одна маленькая ремарка. То есть, если мы говорим именно про схему, то схема – это обычно некая последовательность действий, которая рассчитана на многократное применение, то есть нужно одну и ту же квартиру продавать несколько раз. Честно, я в массовые ситуации именно с многократной продажей квартир не очень верю, потому что любая проверка юридической чистоты при покупке, а это обязательно надо делать, то есть любой человек, который приобретает квартиру, должен обратиться к риэлтору, к юристу и проверить юридическую чистоту. Если эта квартира уже продавалась, и сделка с ней оспаривалась, это обязательно будет в базе судебных актов, и уже можно будет посмотреть и увидеть, что это такая немножечко подозрительная квартира, особенно посмотреть, по каким основаниям. Мария Карпова: Нехорошая. Петр Гусятников: Да, нехорошая квартира. Соответственно, если говорить именно о какой-то массовой схеме, когда продают одну и ту же квартиру много раз, я не очень в это верю. Единичные случаи, когда один раз квартиру продали, и потом продавец по каким-то причинам передумал, такие ситуации, как я говорил, они бывали всегда. Основания могут быть разные, это тоже очень важный момент, потому что у нас, к сожалению, в той шумихе, которая сейчас есть в средствах массовой информации, делается не очень большой акцент, не очень большое внимание, по каким причинам вообще сделки можно оспаривать. И самых распространенных оснований на самом деле три, и они очень разные. Есть основание, статья 177 Гражданского кодекса, это когда человек в момент сделки находился в состоянии, когда он не мог осознавать последствия своих действий и руководить ими. То есть это либо некое временное психическое расстройство, либо какое-то измененное состояние сознания, то есть человек формально подписывает договор, но он не понимает, что он делает. Мария Карпова: Как это можно доказать задним числом? Петр Гусятников: Да, задним числом или, как по науке говорят, ретроспективно. Мария Карпова: Да, ретроспективно. Петр Гусятников: Это можно доказать, не всегда, конечно, то есть, если человек просто был в каком-то измененном состоянии сознания под воздействием каких-то веществ, конечно, ретроспективно, спустя какое-то время, это понять нельзя, установить достоверно нельзя. Если у человека, например, было психическое расстройство, он стоит на учете в ПНД, у него целая медицинская карта с кучей диагнозов, потому что мы встречали случаи, когда, например, у человека 20 лет шизофрения, после этого он идет продавать квартиру. В этой ситуации можно на основании медицинских документов установить в том или ином виде более-менее достоверно, для этого назначается судебная экспертиза, можно установить, в каком же состоянии был продавец. Более того, такие экспертизы проводятся даже посмертно. Чаще всего это оспаривание завещаний, либо ситуация, когда перед смертью человек что-то подарил или продал. Мария Карпова: Так, измененное сознание. Какие еще? Петр Гусятников: Есть еще. Статья 178 – это заблуждение, а статья 179 – это обман. У нас, к сожалению, тоже в большинстве случаев средства массовой информации, да и некоторые суды, к сожалению, не делают разницы между этими понятиями. Заблуждение – это когда человек заблуждался сам относительно того, что он делает. То есть, как в некоторых громких делах, он сам не понимал последствия того, что он делает, но не вследствие какого-то измененного состояния сознания, а вследствие какого-то общего непонимания, какие же последствия повлечет. Антон Липовский: Подождите, формулировка какая-то абсолютно такая обтекаемая. А к чему она может привести? Потому что юридически точные моменты как будто бы говорят про другое, что нужна фактология, а здесь: «я заблуждался», что это значит? Петр Гусятников: Да, именно. Это очень важная ремарка, потому что такая конструкция, как заблуждение, она очень труднодоказуема. И можно сказать по поводу чего угодно, то есть я сначала прихожу на сделку, подписываю договор, веду себя абсолютно адекватно, как любой нормальный продавец получаю деньги, и в какой-то момент говорю: «Я заблуждался, извините». Мария Карпова: «Я что-то не понял». Антон Липовский: И что, верните мне квартиру или верните мне деньги, так можно? Петр Гусятников: Так одновременно можно и нельзя. То есть закон говорит следующее: если вот это заблуждение было распознаваемым со стороны покупателя, то человек действительно вел себя очень подозрительно, например, он на сделке ходил и говорил что-нибудь: «Сейчас я заберу деньги, переведу их мошенникам», или «Я сейчас заберу эти деньги, переведу их на безопасный счет» и так далее, тогда, наверное, покупатель действительно мог засомневаться, что же это делает продавец, может быть, он действительно не понимает, что происходит. Если же заблуждение не было распознаваемым, то есть продавец ведет себя полностью естественно, в этой ситуации нам закон говорит, что такую сделку оспаривать нельзя. Антон Липовский: Скажите, а кто естественность поведения определяет? Какое-то мерило есть? Петр Гусятников: Здесь мы уходим в некую экзистенциальную категорию, то есть здесь уже суд со своей стороны в рамках рассмотрения дела должен дать оценку тому, что происходило, то есть насколько продавец действительно заблуждался, и в чем это заблуждение. У нас, к сожалению, очень многие суды, когда выносят такого рода решения, они не описывают в решении суда, в чем именно заблуждение. То есть заблуждение – это когда я думал одно, а на самом деле – другое. Вот в чем именно заблуждение заключалось, у нас, к сожалению, если брать решения судов, далеко не всегда суд на это указывает, он просто пишет: «Продавец заблуждался», в чем именно, не очень понятно. И он должен оценить поведение покупателя, насколько покупатель мог распознать это заблуждение, то есть насколько подозрительным было поведение продавца. И пока мы не ушли слишком далеко, есть еще третья категория – это обман. Обман отличается от заблуждения тем, что продавца обманывают некие третьи лица, и это другое основание. Если на бытовом уровне сказать, то заблуждение – это самообман, а обман – это обман, когда человека обманывают третьи лица. И это очень разные категории. И валить все дела в одну кучу просто некорректно. У нас, к сожалению, когда читаешь различного рода новости, там пишут, что обманули, при этом одновременно не обманули, а не взяли справку из ПНД, поэтому там бабушка не понимала, что делать. В каждом конкретном случае надо разбираться. И по-хорошему в каждом конкретном случае суд должен дать точную квалификацию. Все-таки какое основание нужно применять и в чем заключалось, например, заблуждение или в чем заключался обман. Особняком стоит как раз вот эта статья 177 Гражданского кодекса, которая описывает чисто медицинские критерии, то есть понимал человек или не понимал с точки зрения психиатрии. Антон Липовский: Как раз-таки ряд экспертов в таких критических статьях утверждают, что в законодательстве есть такие лазейки, когда человек, в итоге проводя операцию, получает отклонение, опять-таки через суд, и в итоге остается и без денег, и без объекта. Я не понимаю, как это-то возможно. Петр Гусятников: Я тоже не понимаю. В отдельных случаях мне кажется, что решение судов, мягко говоря, неправильное. В случае, если оспаривается сделка, по общему правилу применяется так называемая двусторонняя реституция, то есть каждая из сторон должна вернуться в то состояние, в котором она была до сделки. Что это означает? Если я купил квартиру, заплатил за нее деньги, и вдруг эта сделка была оспорена в судебном порядке, это означает, что хорошо, мы возвращаем квартиру продавцу, но тогда продавец должен вернуть мне деньги. Как минимум это должно быть написано в решении суда. Мария Карпова: Естественно. Петр Гусятников: Абсолютно верно, это естественно. Антон Липовский: То есть с чем-то же ты должен остаться, есть же две стороны сделки. Петр Гусятников: Совершенно верно. Поэтому это и называется двусторонняя реституция, то есть каждая из сторон должна получить назад то, что она передала по этой сделке. Далее, опять же, начинают возникать нюансы. К примеру, если расчеты производились наличными денежными средствами, есть ли у покупателя на руках расписка о том, что продавец эти деньги получил. Может же быть такая ситуация: квартиру передали, деньги передали, а расписку взять забыли. Что должен в данной ситуации сделать суд, если расписки нет? Вполне может в этой ситуации сказать: «Хорошо, квартиру передавали, действительно, квартиру надо вернуть. А деньги? У вас же расписки нет, деньги возвращать не надо». Могут быть такие случаи. То есть, к сожалению, в каждом конкретном случае надо разбираться отдельно. Если у нас зафиксирован факт передачи денежных средств, должна применяться двусторонняя реституция, деньги должны возвращаться. Если вдруг есть какие-то сомнения в суммах, нет четких документов, лучше, конечно, когда проводится безналичный расчет. Мария Карпова: Можно какие-то пункты включить в договор купли-продажи, чтобы сделку никаким образом нельзя было бы отменить, заранее обо всем позаботиться? Антон Липовский: Я бы даже сказал «какие нужно включить». Петр Гусятников: Знаете, мне очень нравится, когда мы смотрим различные художественные фильмы, когда они пишут: «Я, находясь в здравом уме, в трезвой памяти». И очень многие любят вставлять эти красивые пункты в договоры, после этого договор действительно смотрится солидно. Мария Карпова: Полноценно, скажем так. Антон Липовский: Как будто бы солидно. Петр Гусятников: Но давайте так. Если сделка оспаривается, опять же, например, на основании того, что у продавца есть психиатрический диагноз, то все, что он пишет, не имеет никакого правового значения. Мария Карпова: А мы сразу попросим у него справку о психическом здоровье. Петр Гусятников: Если мы попросим справку, тогда другое. Но тогда, опять же, если он подписался под договором, и он психически здоров, тогда не так важно, написаны ли в договоре эти красивые слова. Если вдруг он психически болен, и его психическое расстройство не позволяет понимать, что он делает, тогда не так важно, что он там написал. То есть он может написать: «Я не болен ни шизофренией, ни темной триадой, ничем». Антон Липовский: Но это не имеет значения, если он просто написал. Петр Гусятников: Это просто не повлечет значения, так же, как и любой договор, который он подписал. Антон Липовский: Да, как раз-таки про пакет документов поговорим. Времени остается все меньше, давайте примем звонок, Виктория нам дозвонилась. Здравствуйте, Виктория. Зритель: Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, вот такая ситуация: мой отец несколько лет назад подарил другу квартиру в тот момент, когда, скажем, находился в сложной жизненной ситуации, ну как сложной, там где-то нечем было платить или что-то. Мы узнали об этом буквально полгода назад. В той ситуации этот друг его подловил и сказал: «Не хочешь ли ты избавиться от проблем так и так?». То есть ни дети, ни родственники не были в курсе этой ситуации, не были в курсе, что у него какие-то трудности с оплатой, и так далее. Что в данной ситуации можно сделать и оспариваются ли такие сделки? Папа был в таком не совсем хорошем состоянии, в плане... Антон Липовский: А, вот оно что, вот главный факт, который хотелось услышать. Спасибо. Мария Карпова: Спасибо большое. Антон Липовский: Петр, но полгода... Мария Карпова: То есть это, я так понимаю, дарственная оформлена. Антон Липовский:: Да, дарственная, полгода, его состояние. Петр Гусятников: Не совсем полгода, потому что, как я услышал, это было несколько лет назад, а полгода назад только узнали. Антон Липовский: Они полгода назад узнали. Петр Гусятников: Да, это важный момент, потому что, во-первых, кто узнал. Все-таки у нас есть такая вещь, как срок исковой давности для оспоримых сделок, то есть для тех сделок, которые нужно оспаривать через суд, он составляет один год. И это один год для того, кто совершил эту сделку. Это очень важный момент, потому что, если сам продавец совершил эту сделку несколько лет назад, а его родственники только об этом узнали, он сам же должен оспаривать эту сделку. У него уже сроки, к сожалению, на оспаривание этой сделки прошли. Антон Липовский: А как раз-таки тут речь идет, что он находился в не очень хорошем состоянии. То есть, может быть, он уже и не способен это оспаривать. Мария Карпова: Но срок все равно действует, даже в данном случае? Антон Липовский: Здесь совсем тяжело же, в этой ситуации? Петр Гусятников: Вы очень точно подметили. Не хотелось мне усложнять, потому что мы уже уходим в юридические дебри. Если человек находится вот в этом состоянии психического расстройства, и он находится в нем длительное время, для него срок исковой давности не течет. Антон Липовский: Да? Петр Гусятников: Да, есть такие ситуации, когда у нас были... Антон Липовский: Интересно. Петр Гусятников: Он не может прибегнуть к судебной защите, потому что он находится в таком состоянии, что он не понимает с юридической точки зрения, что он делает. И, кстати, я сталкиваюсь с тем, что немногие юристы это понимают, и даже немногие судьи. То есть, если у человека действительно психическое расстройство, которое не позволяет ему осознавать последствия своих действий, он совершил какую-то сделку, и дальше он продолжает в этом состоянии находиться, у этого человека не течет срок исковой давности. И более того, например, если это ситуация с наследованием, то есть человек еще и умер и вплоть до смерти не понимал, что он делает, тогда наследники действительно могут оспаривать эту сделку. Антон Липовский: В данной ситуации что делать? Петр Гусятников: В данной ситуации, если папа жив, если это действительно связано не с каким-то тяжелым состоянием, то есть это то, что больше относится к категории «кабальная сделка», когда вследствие стечения каких-то тяжелых жизненных обстоятельств человек эту сделку совершил, но при этом он был психически здоров, тогда сроки уже пропущены. Если он был именно психически нездоров, тогда можно попробовать оспаривать эту сделку опять же на основании того, что в момент совершения этой сделки он не понимал, что делает. Большая часть психических расстройств только прогрессирует, то есть лучше людям не становится, у него, скорее всего, и до настоящего момента он тоже не понимает, что происходит. Его родственники могут обратиться в суд за оспариванием. Антон Липовский: Петр, у нас остается три минуты, даже чуть меньше. Давайте, наверное, составим такую памятку, какой-то алгоритм действий, как же все-таки, есть бабушкины схемы, есть другие схемы, на что нужно обратить внимание, какие ошибки не совершить, и что чаще всего люди делают неправильно. Давайте как-то пройдемся по основным этапам, чтобы не стать жертвой. Петр Гусятников: Наверное, если говорить о том, что люди кардинально делают неправильно, главная ошибка – это не проверять юридическую чистоту квартиры и юридическую чистоту продавца. Более того, если продавец непродолжительное время владеет квартирой, лучше проверять и предыдущих продавцов. То есть это обязательная вещь, которую при покупке квартиры должен сделать каждый: проверить юридическую чистоту. Привлеките специалиста, привлеките либо в риэлторском агентстве юристов, либо стороннего специалиста, проверьте обязательно. Потому что квартира – это всегда дорогостоящая вещь, и будет очень неприятно, если вдруг что-то не проверили. Например, у нас бывают ситуации, когда у текущего продавца все в порядке, никому ничего не должен, нет потенциальных банкротств, но предыдущий владелец… Мария Карпова: Натворил дел. Петр Гусятников: Натворил дел и сейчас, например, ему светит банкротство, и в его банкротстве будет оспариваться сделка по продаже той квартиры, которой он сейчас уже не владеет. Антон Липовский: То есть можно выкупить проблему таким образом. Петр Гусятников: Да, можно выкупить проблему, а далее опять начнутся судебные разбирательства между тем человеком, который продал вам эту квартиру, между вами, между банкротом. То есть обязательно проверка юридической чистоты снимает 90-95% проблем. Справка из ПНД при любых малейших сомнениях в психическом здоровье продавца – обязательно. Мария Карпова: Кто может запросить эту справку? Петр Гусятников: Непосредственно сам человек, то есть мы не можем проверить, это медицинская тайна, это все охватывается. Непосредственно сам продавец должен ее предоставить. Антон Липовский: Интересно. Мария Карпова: По нашей просьбе. Может ли он отказаться? Петр Гусятников: Он может отказаться. Более того, иногда продавцы обижаются, говорят: «А вы тоже принесите справку». Мария Карпова: Конечно. «Сам ты ненормальный». Петр Гусятников: Да, но тем не менее, если человек отказывается, это означает, что это некий красный флаг, то есть не надо покупать такую квартиру. Антон Липовский: Это должно быть мощным сигналом. Петр Гусятников: Да, абсолютно. Антон Липовский: И я думаю, что все-таки совсем жути не надо добавлять. Я так понимаю, что все равно при двусторонней сделке, когда есть объект недвижимости, есть человек с деньгами, то переживать не стоит. То есть с чем-то ты все равно должен остаться, если ты проверил чистоту сделки. Петр Гусятников: Абсолютно верно. Антон Липовский: А то сейчас напугаем. Петр Гусятников: Более того, опять же, мир не стал опаснее. Просто мы, возможно, стали больше об этом говорить в последнее время, но сделки оспаривались, сделки будут оспариваться. Задача при покупке недвижимости – максимально исключить проблемные объекты, максимально снизить вероятность того, что вы приобретете что-то плохое. Мария Карпова: Спасибо большое. Антон Липовский: Поэтому привлекайте таких специалистов, как Петр Гусятников. Петр, спасибо вам огромное. Старший управляющий партнер юридической компании Петр Гусятников. Проводите сделки грамотно, чисто и красиво, а мы вернемся после новостей. Мария Карпова: Спасибо. Петр Гусятников: Спасибо.