Мария Новикова: Вчера в этой студии мы много говорили о том, стоит или не стоит брать ипотеку, в рамках дневного «ОТРажения» тоже обсуждали рынок труда. А вот тут такая история тех, кто взял ипотеку давно и даже выплатил, бывает и такое, но не стоит радоваться пока за этих людей. Представьте, вы шесть лет исправно платите, наконец-то становитесь полноправным хозяином своей квартиры, и тут выясняется, что вы не владелец, а постоялец, которого выселяют на улицу. Именно это произошло с семьей из Москвы, они купили трешку в Бутово, закрыли ипотеку, а вместо долгожданной справки о собственности получили иск из мэрии с требованием освободить жилье. Оказалось, прошлый хозяин был мошенником, он приобрел недвижимость у города по поддельным документам. И самое шокирующее: суд заявил, что семья сама должна была все проверить. Давайте сегодня мы подробно разберемся, на какие формальности при покупке недвижимости важно обращать внимание в первую очередь, какие документы – красные флаги, а какие справки – гарантия безопасности. И разобраться во всем нам поможет наш гость, Елена Гладышева. Елена, здравствуйте. Адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро. Елена Гладышева: Здравствуйте. Руслан Арсланов: Елена, здравствуйте, пожалуйста. Елена Гладышева: Спасибо. Мария Новикова: Не только ответит на наши вопросы, но и расскажет, как избежать подобных ситуаций. Руслан Арсланов: Про другие тонкости. Мария Новикова: Здравствуйте. Елена Гладышева: Здравствуйте. Руслан Арсланов: Вообще звучит как какая-то нереальная история. Казалось бы, люди сделали все по закону, приобрели жилье, выплатили ипотеку, и здесь вот такие новости. Вообще, у меня первый вопрос, который возник, почему это всплыло спустя вот такой большой период времени, спустя шесть лет? Мария Новикова: А самое главное, они достаточно быстро выплатили долг, шесть лет – небольшой период. Руслан Арсланов: Небольшой период, да. Мария Новикова: Да, рассчитались, казалось бы, вот оно, счастье, а тут. Елена Гладышева: На самом деле, сейчас это вообще бич системы, потому что количество оспариваемых сделок, вне зависимости от того, это ипотечная сделка, это была прямая сделка или еще что бы то ни было, к оспариванию идут порядка одной из десяти совершаемых сделок. Официальной статистики такой нет, но, если посмотреть количество поступающих исков в суд об оспаривании сделок, именно связанных с приобретением объектов недвижимости, на текущий момент зашкаливает. Это оспаривание в результате мошеннических действий, это оспаривание в результате предоставления недостоверных сведений и прочее. Можно ли от этого защититься? Можно предотвратить и понимать, есть ли риски. Защититься до конца максимально сложно, вне зависимости от того, насколько вы добросовестный приобретатель. Потому что вы можете досконально проверить все документы, но вы никогда не узнаете, отвечал ли этот человек признакам несостоятельности (банкротства) на дату приобретения, соответственно, вами у него квартиры, потому что признаки несостоятельности (банкротства) – это не вступившие в силу судебные акты, а наличие обязательств, которые уже наступили, о которых может человек на этот момент и не знать. Например, если он был поручителем за какой-то бизнес, и он не знает, тот, за кого он поручился, способен выполнить обязательства перед банком или не способен, а это уже признаки несостоятельности (банкротства), и вероятность того, что эта квартира, которую он сейчас продает, это оспаривание сделки будет в течение следующих 10 лет. Конечно, такой сценарий негативный, для утра, наверное, не совсем подходящий, но тем не менее. Проверить можно, нужно, есть в этом необходимость. Большое количество компаний при банках предлагают дополнительные услуги по проверке, соответственно, так называемой юридической чистоты сделки, дают даже какие-то гарантийные страхования. Есть возможность страхования титула, утраты титула, но, насколько я видела страховые продукты, более чем на три года утрату титула никто не страхует. Утрата титула – это утрата права собственности, как в данном случае, в новости, в инфоповоде. Но бывают ситуации, когда и проверка чистоты этой сделки, вот этих гарантий, тоже не срабатывает. В нашей практике была ситуация, когда к нам обратился доверитель, который приобрел квартиру в ипотеку, у другого собственника в рамках этого же банка, которая тоже была в ипотеке, оказалось, что две сделки назад, это порядка 10 лет назад, то есть была совершена сделка порядка 10 лет назад и далее квартира постоянно передавалась в рамках приобретения с использованием заемных средств и, соответственно, ипотеки. Оказалось, что пожилую женщину обманули мошенники, совершили с ней сделку купли-продажи, денежные средства, которые она получила, вырученные от купли-продажи, она направила мошенникам и квартиру вернули. И семья осталась с невыплаченной ипотекой, но без квартиры, без ничего. На что стоит обращать внимание в первую очередь? Это на стоимость, все-таки это основное. Руслан Арсланов: Слишком ниже рынка – это уже подозрительно? Елена Гладышева: Даже если не слишком ниже рынка, необходимо выяснять причину, почему квартиры, которая находится в одном подъезде, но на разных этажах, одна стоит 2 миллиона, другая стоит 3 миллиона. Руслан Арсланов: 600 тысяч. Елена Гладышева: Нет, 2 миллиона и 3 миллиона, то есть она может стоить в рамках кадастровой стоимости. Если ниже кадастровой стоимости, то это однозначно подозрительная сделка, я бы не рекомендовала, в принципе, рассматривать даже вариант подобного рода сделок. И, соответственно, смотреть, действительно ли соответствует рынку или не соответствует рынку, провести самостоятельно хотя бы небольшое исследование. Спросить знакомого риелтора, сколько такая квартира может стоить и чем может быть обоснована соответствующая цена. Безусловно, самостоятельно поговорить, не через риелтора, с собственником. Любой человек, когда приобретает недвижимость, он же придет и посмотрит, соответственно, собственника в любом случае увидит. Мария Новикова: Кстати, правильно ли я понимаю, Елена, что чем меньше собственников перед тобой было до этой сделки, тем меньше рисков, условно, если я приобретаю квартиру? Когда-то жильцы ее получили, потом приватизировали, оформили в собственность, и теперь они ее продают, казалось бы, чистая история, тем меньше рисков, нет? Я ошибаюсь? Елена Гладышева: Риски есть всегда. Количество собственников перед вами, безусловно… Мария Новикова: Или количество сделок. Елена Гладышева: Количество сделок и собственников перед вами, оно, конечно, влияет на наличие риска, это фактор риска, безусловно. Для этого необходимо у вашего риелтора запросить так называемую историческую справку, выписку с момента самой первой регистрации права собственности и последующие. Но, если это имущество было приобретено через приватизацию, здесь возникает вопрос, здесь уже есть вопросики, потому что, как мы помним с вами, как проходила приватизация жилья, если мой ребенок прописан с моими родителями, а мои родители решили приватизировать эту квартиру, они просили что? Руслан Арсланов: Выписать ребенка. Елена Гладышева: Правильно. Но здесь большой вопрос, нарушено право несовершеннолетнего ребенка на приватизацию или не нарушено. Если это внук, то формально не нарушено, а если это ребенок, то нарушено. Руслан Арсланов: То есть, получается, он может претендовать на эту квартиру как незаконно выписанный из нее? Елена Гладышева: Да, в течение 10 лет по достижении 18 лет, то есть до 28 лет ребенка, снятого с регистрационного учета, то есть выписанного, если обывательски, есть риск того, что может быть оспорен факт приватизации, поскольку не участвовал в приватизации. Мария Новикова: Наследники могут объявиться какие-нибудь, незаявленные ранее, какой тут срок действия? Елена Гладышева: С наследниками на самом деле все сильно проще, потому что у нас есть пресекательный срок – это полгода на вступление в наследование, либо он может быть в судебном порядке восстановлен в течение одного года с даты открытия наследства. Открытие наследства у нас происходит в дату смерти, не в дату, когда пошли к нотариусу, открыли наследство, открытие наследства у нас происходит в дату смерти, соответственно, наследодателя. Наследники здесь неожиданные, как мы это называем, может быть несколько, и вот здесь большой вопрос, один-единственный вариант, в котором может вас ждать сюрприз. Если наследодателем была женщина, уж простите, то сюрприза такого масштаба может и не быть, вернее, не может быть. А если наследодателем был мужчина, то вероятность появления несовершеннолетних наследников либо совершеннолетних наследников уже после даты смерти, после наступления 18 лет, достаточно большой, высокий риск. Потому что если у мужчины были дети помимо тех, о ком известно прямым наследникам, то эти несовершеннолетние наследники, к дате смерти наследодателя тоже являются как раз наследниками, которые могут оспорить эти сделки. Но это очень редкие ситуации, честно говоря, не такие частые. Руслан Арсланов: Я прошу прощения, Елена, мы тут заслушались этими историями. Мне кажется, для многих, даже для нас, это оказалось таким удивлением, что так может произойти. Я хочу напомнить, что вы тоже можете задать свои вопросы: 5445 – номер нашего СМС-портала, там уже есть вопрос, я, кажется, предполагаю, что Маша его сейчас прочитает. Мария Новикова: Да-да-да. Руслан Арсланов: 925-762-44-48 – наш WhatsApp. И вы можете позвонить в студию и задать вопрос Елене напрямую: 8-800-222-0014, так что присоединяйтесь. Я думаю, что наверняка могли быть какие-то, надеемся, что не похожие истории, но связанные с недвижимость. Елена Гладышева: Да, и, соответственно, при таких обстоятельствах нам надо просто проверить наследственное дело, запросить наследственное дело, и формально мы проявим достаточную осмотрительность для того, чтобы в будущем не потерять. Потому что наследник, который не получил свою долю в натуре, в принципе, может претендовать на денежную компенсацию, но это все уже в судебном порядке разрешается, поэтому квартиру здесь не утратишь, то же самое в отношении приватизации. Если действительно в судебном порядке рассматривать надлежащим образом с профессиональным помощником, с адвокатами, с юристами, которые занимаются подобными делами, то отстоять право можно, с большой долей вероятности здесь просто присудят компенсацию. Мария Новикова: Придется отдать какие-то деньги. Елена Гладышева: Да, какие-то деньги, но не потерять. А потерять можно в условиях, когда была приватизирована квартира лицами, находящимися в местах не столь отдаленных, кто был прописан. Потому что в соответствии с правилами регистрационного учета, ранее, если срок составлял более 10 лет, снимали с регистрационного учета, сейчас, по-моему, я могу ошибаться, здесь могут возникнуть другие сроки, по-моему, сейчас порядка двух лет и уже снимают с регистрационного учета. И вот здесь неучет как раз вот этих потенциальных собственников, потенциальных наследников, хотя судебная практика, кстати говоря, по наследникам, которые были осуждены и не вступили в права наследования, в большей степени отрицательная, потому что у наследника была возможность направить соответствующее заявление из мест отбывания, мест лишения свободы, то есть мест отбывания наказания. Есть судебные споры, в которых восстанавливали сроки вступления в наследство, но это были максимально исключительные ситуации. Поэтому при приобретении, если вы приобрели со скрытым прописанным, скажем так, или незаконно снятым с регистрационного учета, здесь вопрос в оспаривании сделки, да, может быть, но при условии, что это был собственник. Если там было лицо прописано, зарегистрировано, то максимум, на что у него возникают претензии, требования, они могут возникнуть к новому собственнику, они возникают к вашим продавцам. Но потаскать вас по судам, да, могут, вполне возможно. Руслан Арсланов: То есть все равно может добавить негатива? Елена Гладышева: Судебное разбирательство может быть, да, в судебном разбирательстве вас могут назначить ответчиком, придется защищаться, и это тоже нормально, безусловно, что суды не смотрят при судебном разбирательстве, никто не говорит о том, что априори кто-то мошенник, априори кто-то не мошенник. Судебное разбирательство проходит в условиях состязательности, оно проходит в условиях того, что каждая сторона вправе доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, и вопросов не возникнет. Мария Карпова: В общем, кто доказал свою правоту, тот и выиграл. Из Удмуртии комментарий от наших телезрителей: «Могут продавцы, хозяева и из психиатрической больницы нарисоваться через 10 лет». Это тоже риск? Или здесь попроще? Елена Гладышева: Здесь чуть проще, потому что у лиц, находящихся на реабилитации в психоневрологических диспансерах, все-таки ограничение дееспособности, им назначаются опекуны и вопрос к их опекунам. Поэтому, если из подобной больницы кто-то возвращается, и он выздоровел, то он может предъявить претензии только к опекунам, которые не обеспечили его законное право на сохранение соответствующего имущества. Но, опять же, добросовестный приобретатель может быть вовлечен в судебное разбирательство между выздоровевшим членом общества и его опекунами, на которых была возложена обязанность по обеспечению сохранности его имущества. Руслан Арсланов: У нас есть звонок, Наталья из Петербурга к нам дозвонилась. Наталья, здравствуйте, мы вас слушаем, вы в прямом эфире. Мария Новикова: Здравствуйте. Зритель: Очень приятно. Скажите, пожалуйста, у меня такой вопрос: умер собственник квартиры, у него осталась жена, у которой со здоровьем проблемы в психическом плане, у нее пока справки нет, но, если ее привести к нотариусу, он сразу заметит, что у нее деменция, то есть она повторяет одно и то же и так далее. У них осталась дочка, взрослая уже, и сын. Соответственно, дочка – это родная дочка собственника квартиры, а сын, он даже ему не отчим, никто никак не оформил, он просто сын его жены, получается. Каким образом оформить вот это вот, не наследство, получается, а просто, чтобы квартира не отошла никуда, а досталась, соответственно, жене и детям? Руслан Арсланов: Спасибо. Мария Новикова: Спасибо за вопрос. Елена Гладышева: Такая сложная, но достаточно стандартная ситуация. Во-первых, то, с чем мы сталкиваемся, то, что мы видим, я не врач, я не обладаю специальными медицинскими познаниями, но, исходя из той информации, которая нам становится известна в рамках судебных разбирательств по деменции, деменция не является психиатрическим диагнозом, в рамках деменции не предполагается ограничения дееспособности или лишения дееспособности в судебном порядке. Можно попробовать подать заявление, соответственно, ее близким родственникам, это дети, неважно, сколько их, оба ребенка могут подать. Один ребенок может подать на ограничение дееспособности в связи с тем, что она не может до конца отдавать отчет в своих действиях, это совершается не у нотариуса, это осуществляется в судебном порядке. Это не предполагает ограничение ее свободы, это не предполагает каким-либо образом помещение ее в специальный стационар, если она не опасна для общества, но это предполагает установление так называемого опекунства. То есть просто человек под наблюдением, без согласия опекуна ничего не сможет этот человек сделать со своим имуществом, потому что эта категория риска достаточно большая, потому что, еще раз повторюсь, к сожалению, почему-то по непонятным причинам деменция не входит в список психиатрических заболеваний, которые априори предполагают полное отсутствие дееспособности. Нотариус, безусловно, должен отказать в совершении любой сделки с таким человеком, но нотариусы тоже люди, они могут это не усмотреть, могут не понять. Не хочется думать, что кто-то из нотариусов может совершить противоправное действие, но бывают ситуации, когда такие люди выдают доверенности, и это уже вопрос не гражданского права, это уже вопрос уголовного права и далее. И, соответственно, опекуны становятся, безусловно, наследниками в данном случае, поскольку собственником был муж вот этой женщины, которая болеет деменцией, она является наследником, в случае ее смерти, ее наследниками являются ее дочь и ее сын. Мария Новикова: Буквально 30 секунд у нас остается, одно сообщение, я думаю, еще успеем: «Бывшая жена моего мужа лишила его отцовских прав. Может ли в таком случае его дочь претендовать на наследство?», если коротко. Елена Гладышева: Лишение родительских прав в отсутствии того факта, что ребенок будет усыновлен, удочерен другим родителем, не лишает этого ребенка прав на наследство. То есть, если вы лишили родительских прав отца вашего ребенка и ваш ребенок остался с пропуском, с прочерком, то он вправе претендовать на наследство. А если Антон усыновил вашего ребенка, то уже все, уже прав на наследство не имеет. Руслан Арсланов: Жаль, жаль. Жалко Антона. Елена Гладышева, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро, была у нас в гостях. Мы попробовали разобраться, стало понятно только одно: тонкостей действительно очень много, нужно стараться проверять все документы, изучать этот вопрос и сделать так, чтобы ваша сделка была максимально безопасной, но при этом риск может быть всегда. Мария Новикова: Обращаться, мне кажется, нужно к проверенным специалистам в этом случае, к тем, кому ты доверишь эту историю. Руслан Арсланов: Надеюсь, надеюсь, что такие действительно найдутся. Ненадолго прервемся, в начале следующего часа продолжим.