Анастасия Семенова: В последнее время очень много вопросов у жильцов к управляющим компаниям, и большинство, конечно, недовольны. И как быть и что делать, подскажет наш гость Александр Васильевич Толмачев, доктор юридических наук, заместитель председателя Союза юристов Москвы. Здравствуйте, Александр Васильевич. Петр Кузнецов: Доброе утро. Александр Толмачев: Доброе утро, здравствуйте. Петр Кузнецов: И вопросы, я думаю, у наших телезрителей тоже есть. Анастасия Семенова: Конечно. Петр Кузнецов: Напомним просто координаты. По номеру 54-45 задавайте вопросы через СМС, но лучше сделать все-таки, вы знаете, лично Александру Васильевичу задать по телефону 8-800-222-00-14. Звонок мы услышим, сразу же вас в эфир, и получите расширенный ответ. Прямо вот с ответом Александра Васильевича можно просто приходить и разносить там все... Ну, в хорошем смысле... Александр Толмачев: Давайте блиц, давайте прямо вопрос – ответ, вопрос – ответ. Петр Кузнецов: Конечно. Давай, Настя. Анастасия Семенова: Где же найти вообще информацию? Многие даже не знают, что у них есть в доме, допустим, управляющая компания, которая обслуживает их дом. Петр Кузнецов: Кстати. Анастасия Семенова: Что, это должен быть стенд информации, я не знаю, как в советских школах? Александр Толмачев: Итак, порядок следующий. Для того чтобы узнать, что у тебя есть управляющая компания, посмотри свой договор, у тебя должен быть договор с этой управляющей компанией. А если человек говорит: «У меня этого нет», – значит, извините, вы не участвовали ни в собраниях, ни в чем. У тебя есть этот договор? Ты говоришь: «Нет». А у тебя есть? Анастасия Семенова: Нет... Александр Толмачев: «Нет». Поэтому либо вас подвели к этой управляющей организации чиновники... А у нас есть такое интересное в законодательстве правило, что если люди не собрались вовремя или сами не захотели в течение года собрать это собрание, то чиновник вместо тебя проводит свой внутренний конкурс, тендер, и назначает тебе постороннюю компанию. (Естественно, «посторонняя» – это всегда близкая к нему.) И поэтому у людей первый вопрос. Если у тебя нет такого договора, обратись к чиновнику в местную управу, в местную администрацию и скажи: «Ребята, а вы случайно на моем доме не проводили какой-то тендер без меня, для того чтобы назначить кого-то?» Ответ будет, скорее всего, положительный, потому что в основном так и выбирают, ну так получается: мы инициативу не проявляем, граждане, и поэтому вместо нас чиновники с радостью эту инициативу проявляют. Петр Кузнецов: И этот вопрос задается, задаешься этим вопросом: «Кстати, а что у нас с управляющей?» – это же не просто на пустом месте, а должно что-то произойти, когда ты понимаешь: «Так, а у нас вообще управляющий-то кто?» – и уже начинаешь... Анастасия Семенова: То есть есть какая-то... Петр Кузнецов: А так в принципе живешь и живешь себе и не знаешь. Александр Толмачев: Ну вот представь, сдали дом в эксплуатацию застройщики, ты только заезжаешь в дом, с тобой подписывают какой-то договор. А что это за договор? Анастасия Семенова: Какой-то. Александр Толмачев: Это и есть договор на управление. Причем чаще всего она называется «временная управляющая компания», которую застройщик свою «дочку» поставит. Для чего? Для того чтобы освоить эти самые деньги гарантийного срока (в течение 3 лет), когда вскрываются строительные недостатки. И вот тогда ты уже понимаешь, что ты вляпался в эту компанию. Но это не значит, что ты не можешь оттуда выйти. Очень просто: собери собрание, собери товарищество... Это сложно, 50% голосов. Есть второй вариант – собери пять человек, инициативную группу, создай жилищный кооператив и дальше в этот жилищный кооператив все желающие будут тебе просто заявление писать о вступлении. Как только половину голосов соберешь, таким образом вы переходите в самоуправление. Вот таким образом вы можете сменить то, что вам не нравится. И если вы понимаете, что вы непрофессионалы, вы можете подписать договор на эксплуатацию, а не на управление, с какой-то организацией либо, что сейчас люди чаще всего делают, берут тех же самых гастарбайтеров, которые работают в системе ЖКХ, и нанимают себе в свой кооператив за три копейки, те же самые три копейки. Петр Кузнецов: То есть важна здесь именно эксплуатация, да? Александр Толмачев: Дело в том, что вы должны четко знать, наши любимые телезрители, что у нас есть договор доверительного управления, это тот, который передается на 5 лет в управляющую организацию, и вот эта доверительная управляющая организация вынуждена отвечать за любую ошибку свою собственным имуществом. Хотят они такой договор подписывать? Конечно, не хотят. Поэтому они подписывают агентские договоры. Вот этот договор управления – это агентский договор. Но чиновники его отслеживают, каждый такой договор должен сопровождаться лицензией, это не одна сотня тысяч рублей, и для того, чтобы сэкономить деньги, просто не надо брать управление, а берешь договор на эксплуатацию, для чего лицензия не требуется. Анастасия Семенова: Давайте посмотрим, у нас есть свой опрос, спрашивали жителей нескольких регионов, довольны ли они своей управляющей компанией, и потом продолжим. ОПРОС Петр Кузнецов: Спасибо гражданам! И вот еще, Петербург: «Я добиваюсь того, что УК не очень хочет делать. Пишу им заявления, обращения потом в ГЖИ, и вуаля». Александр Толмачев: Дело в том, что в договорах управления, этих агентских договорах, скорее всего, и не написано то, что вы хотите. Например, некоторые люди говорят: «Ой, у меня сломалась канализация – можете починить?» Ответ: «Нет». – «Почему?» – «Потому что у нас в договоре на управление это не прописано. А если вы хотите починить, я готов предоставить своего человека за отдельную плату». Петр Кузнецов: За деньги, да. Александр Толмачев: Поэтому в договорах прописывается то, что они берут на себя; естественно, они впишут то, что им выгодно, а вам невыгодно. Петр Кузнецов: Понятно. Сейчас какой-то общий список того, что можно требовать от УК, мы не назовем, у каждого все индивидуально? Александр Толмачев: Индивидуально, потому что одно дело ты живешь в хрущевке, пятиэтажке, другое – в 40-этажном доме. Анастасия Семенова: Прекрасное сообщение из Ленинградской области: «Здравствуйте. Управляющая компания отказывается ремонтировать балкон, который находится в аварийном состоянии, ссылаясь на то, что у них нет спецтехники, и предлагают снести просто балкон». Петр Кузнецов: «Так, сносим дом». Александр Толмачев: Нет-нет, ребят, по инструкции они действуют правильно. Потому что я вам могу объяснить: как только ты касаешься балкона, это называется «работа по капитальному ремонту». Управляющая компания не имеет никакого отношения к капремонту. Кто имеет отношение? Тот, кто собирает ваши деньги, это фонды капитального ремонта той же самой Ленинградской области. Можете писать им приветы всевозможные, они вас поставят на ремонт вашего балкона на 2045 год. Анастасия Семенова: Супер! Петр Кузнецов: Так, про лифт вопрос: «В доме летом заменили лифты, новые лифты при этом постоянно ломаются. Кто же отвечает за установку новых плохо работающих лифтов?» – Москва. Александр Толмачев: Опять же, замена лифта связана не с управлением домом, жилищными услугами, чем занимается управляющая организация, а это связано с капитальным ремонтом. Занимаются этим только специализированные лифтовые компании. Часть ушла из западных, но у нас есть наши, свои лифтовые компании. Извините, качество... Ну, такое качество. Петр Кузнецов: Вот такие поставили, да, получается. Анастасия Семенова: Вот вопрос. У меня в доме был капремонт, сделали все, стены, подъезд... Петр Кузнецов: Это сейчас твой вопрос? Анастасия Семенова: Да, личный. Сейчас меняют лифт, но при этом все стены разрушены. Вот теперь что нам делать? Александр Толмачев: Дальше будет следующее. Дай бог, если поставят вам нормальный лифт и он начнет работать, а дальше скажут: «Деньги закончились. Либо берите кредит, либо собирайте новые деньги, либо ждите 2030 года, когда у вас очередь подойдет». Либо вариант такой, как я объясняю всем людям: создайте свой кооператив в своем доме и примите решение, что все деньги, которые вы отчисляли на фонд капремонта, теперь на вашем счету будут храниться, и вы в любой момент готовы эти деньги пустить на ремонт этих самых разрушенных стен. Я бы сделал так. Анастасия Семенова: У нас ТСЖ. Александр Толмачев: ТСЖ если уже существует, сделайте через ТСЖ. Проблема в том, что у вас есть ТСЖ, но, скорее всего, деньги вы опять же отчисляете на фонд капремонта, в закрома чиновников. Анастасия Семенова: Ну да. Александр Толмачев: Зачем это делаете? Ну верните их себе! Мы с 2014 года платим деньги, отчисления в фонд капремонта, а люди забывают, что у них есть свое право, и тогда не кто-то за тебя будет решать, а ты сам. Петр Кузнецов: Ася из Нальчика у нас на связи. Здравствуйте. Анастасия Семенова: Здравствуйте. Зритель: Здравствуйте. Александр Толмачев: Здравствуйте. Зритель: Скажите, пожалуйста, вот у меня два вопроса, можно будет два вопроса задать? Анастасия Семенова: Да-да-да. Зритель: Скажите, вот у нас, значит, ремонтируют в подвале канализационную трубу. Имеют ли право взимать деньги за этот ремонт с нас, с жильцов? Александр Толмачев: Значит, ответ – да, если это в рамках капитального ремонта. Если это не в рамках капитального ремонта и вы на это деньги не отчисляли, либо у вас уже были давно сделаны ремонтные работы и вы хотите, чтобы сегодня, это в аварийной ситуации, – это отдельные деньги. Любая аварийная ситуация – это отдельные деньги, это ваш риск. Любая ситуация, не связанная с договорами, которые есть по капитальному ремонту, сверх этого договора, – это отдельные деньги, никуда не денешься, вы обязаны будете платить. Либо живите, извините, в фекалиях. Петр Кузнецов: Второй вопрос. Зритель: Я живу, значит, в пристройке, у нас пятиэтажная пристройка к большому дому, где есть лифт, а у нас лифта вообще нет, и с нас взимают деньги за лифт. Александр Толмачев: Потому что вы являетесь по документам, скорее всего, если я не ошибаюсь, вы пристройка и у вас единое домовладение, а раз единое домовладение, то вы имеете отношение к общему имуществу не только своей пристройки, но также и всего остального домовладения, включая земельный участок, лифтовое хозяйство, чужую крышу над другой пристройкой, а не над вашей, и вы обязаны платить. Не хотите – тогда, извините, вам придется сделать реконструкцию этих домов и разделить этот дом на два. Такое тоже будет возможно только за очень большие деньги. Анастасия Семенова: За их же деньги? Александр Толмачев: Конечно, никто другой не пойдет на это. Анастасия Семенова: «Ответьте, пожалуйста, на вопрос. Отсутствие в нашем доме главного по дому является ли причиной отказа в ремонте тротуара и детской площадки?» Александр Толмачев: Обычно главный – это... Понимаете, какая штука, это не начальник тюрьмы, вы не забывайте, и не президент страны. Главный – это тот, который управляет вашим домом, которого вы выбрали на своем собрании. Если вы этого самого главного, как вы называете, не выбрали, а он может быть либо председатель вашего товарищества либо кооператива, то в этом случае вы, извините, отвечаете коллегиально все вместе и поэтому все вместе будете нести ответственность, понимаешь, какая штука. А если вы все вместе, 500 человек или 300 человек, приходите к чиновнику, он вас видит? Он вас не замечает. Петр Кузнецов: Вопрос из Нижегородской области: «Почему со злостными неплательщиками УК не работает? Могут ли на всех жителей их долг раскидать?» Анастасия Семенова: А, ну да, частый вопрос. Александр Толмачев: Оно, кстати, так и делается, только это делает не управляющая организация, а это делают ресурсники. Значит, наши люди не должны путать ресурсоснабжающие организации, это монополисты региональные, и в основном долги-то перед ними (99% долгов – это перед ними), и управляющая организация – это жилищные услуги, это, знаете, помыть подъезд, вот что такое жилищные услуги. Когда мы говорим о злостных неплательщиках, это по нашему законодательству люди, которые 6 месяцев не платят надлежащие платежи: туда входят «коммуналка», жилищные услуги, отчисления на капремонт и иные дополнительные расходы (например, на домофон, если вы приняли решение). Вот если злостный неплательщик появляется, то тогда управляющая организация либо любое заинтересованное лицо может их выселять. Но проблема-то в том, что их выселить в никуда нельзя, для них вначале надо купить 6 метров общей площади (называется «норма общежития»), и после того, как ты купил, только после этого пытаться продать их собственность через аукцион через суд. Эта процедура занимает обычно 1,5 года, занимаются адвокаты, и могу сказать, это дело дорогое. Одно дело в центре города, за это берутся, а другое дело – где-то на окраине, не берутся. Петр Кузнецов: Вот вы сейчас напомнили, кстати, как работает эта цепочка, потребитель – «управляйка» – РСО, и я помню, что от Минстроя была инициатива ликвидировать в этом звене управляющую компанию и непосредственно взаимодействовать с ресурсниками. Александр Толмачев: Чтобы вы знали, это, с одной стороны, да, а с другой стороны, это беда. Почему? Потому что ресурсоснабжающие организации являются монополистами и теперь нам не коммунальные услуги предоставляют, а ресурсы. А что такое предоставление ресурсов? Это односторонняя сделка. Они теперь дают тебе условия и говорят: «Завтра будешь платить 100 рублей, послезавтра – 200 рублей», – ты повлиять на это не можешь, это не двусторонний договор. Петр Кузнецов: Перед фактом ставят, да? Выставление счетов? Александр Толмачев: Понимаете, какая штука, мы поставлены как потребители в жутко невыгодные условия, поэтому я говорю: люди, любым способом сопротивляйтесь против этого. Лучше сформируйте свой кооператив, товарищество, чтобы они были прослойкой между монополистами и вами, только таким образом вы можете хоть как-то... Анастасия Семенова: ...победить. Александр Толмачев: Ну, победить не победить, но хотя бы как-то регулировать. А в противном случае, извините, вы будете всегда неправы. Анастасия Семенова: Из Москвы: «Севастопольский проспект, дом 83, корпус 1 – нет мусорных баков, в камере мусоропровода мыши, крысы, в подвале практически не убираются». И даже нам прислали фотографию вот этого всего ужаса... Петр Кузнецов: Жуть... Надеюсь, без крыс там? Анастасия Семенова: Вот тут что делать людям? Александр Толмачев: Очень просто. Есть три способа. Первый способ, то, к чему призывают наши чиновники, – жаловаться президенту, генпрокурору, мэру. Чем кончится? Ничем. Второй вариант – засучить рукава и самим все почистить, изгнать эту управляющую организацию (скорее всего, это ГБУ «Жилищник»). И третий вариант – это когда ты создал самоуправление, как я уже неоднократно говорил, и через это самоуправление нанял тех же самых работяг, которые не хотят бесплатно работать. Потому что в договоре на управление, я не удивлюсь, вот эти самые уборки, истребление крыс и тараканов не указаны; в некоторых указывают, в некоторых – нет. Петр Кузнецов: Так, у нас на связи Нина, Тамбовская область. Анастасия Семенова: Здравствуйте. Петр Кузнецов: Нина, доброе утро. Только мы вас просим сразу же от телевизора отойти или лучше выключить, потому что вы будете слушать, пока мы задаем этот вопрос, потому что задержка идет звука. Зритель: … Анастасия Семенова: Нина? Зритель: Здравствуйте. Петр Кузнецов: Здравствуйте. Александр Толмачев: Здравствуйте. Анастасия Семенова: Здравствуйте, слушаем вас. Зритель: Будьте добры, ответьте мне, пожалуйста, на вопрос. Мы вот живем в небольшом городке Тамбовской области, дом у нас четырехэтажный. Чтобы счетчик поставить на отопление, у нас якобы средств нет. У нас таких домов много. Мы платим полностью за начало отопительного сезона, за полмесяца, октябрь, и за окончание отопительного сезона, за апрель месяц, полностью платим. На основании чего, когда мы отопление получаем только с 15-го и по 15-е? Александр Толмачев: У меня еще к вам вопрос: скажите, а вы платите летом или нет? Вы летом не платите? Зритель: Нет, летом мы не платим. Александр Толмачев: Вот смотрите, у нас в стране по законодательству есть два способа оплаты. Первый способ – как вот у вас: есть зимний сезон – вы платите, нет сезона – вы не платите. Есть способ распределения как в Москве: взяли примерно общую сумму, раскидали в равных частях помесячно. И тогда, если вдруг слишком сильная зима, тогда в конце года у нас пересчет идет. Понимаете, для чего ввели вот эту самую более-менее равномерную помесячную [оплату]? Для того чтобы пенсионеры, у которых особо-то зарплата не скачет, у них просто жесткая пенсия, чтобы они не могли попадать в стрессовую ситуацию, поэтому вот распределили так. Но так, как у вас сегодня, вы платите так дорого и вы понимаете, что это дорого, но зато летом не платите, – это вот ваш способ распределения [оплаты] в Тамбовской области. Теперь вопрос № 2. Если вы не хотите с 15-го числа платить, потому что вы считаете, что уже тепло с 15 апреля, в этом случае вы тогда должны, извините, за свой счет поставить общедомовой счетчик... Да, он стоит ни много ни мало, там 20–30 тысяч рублей, никуда не денешься. Либо платите. Понимаешь, тут такой вопрос: либо ставишь счетчик и потом экономишь, либо не ставишь счетчик и не экономишь. Зритель: Понятно. Спасибо! Петр Кузнецов: Спасибо вам. Анастасия Семенова: Спасибо. Из Оренбургской области вопрос, про детские площадки очень много: «Детская площадка страшная, опасная, а дому всего 7 лет, никто никакой ревизией не занимается, не проводит – куда обращаться?» Александр Толмачев: Есть три ситуации. Ситуация № 1: детская площадка находится на вашей дворовой территории. Что такое дворовая территория? Это та территория, которая относится к вам как общее имущество вашего многоквартирного дома. В этом случае вы сами отвечаете, поэтому все претензии только лично к себе. Вы можете, хотите, сами починить эту площадку, хотите – поручите кому-то, но только за свой собственный счет. Второй вариант: площадка находится за пределами придомовой территории, городская территория. В этом случае, например, берем Москву, у нас отвечает ГБУ «Жилищник», такая вот управляющая крупная монстровая организация; может быть, в другом регионе другая организация. Они за счет бюджета это делают, и бюджет говорит: «Вот мы на площадку выделили миллион рублей, а нужно еще три миллиона – мы не можем в этом году, мы только через 3 года можем сделать». Это второй вариант. Как повлиять на это? Берите местных депутатов за шкирку и тащите их к бюджету. Вот сейчас, в октябре, принят бюджет на следующий год – значит, вы можете через год попробовать их заставить, чтобы они больше выделили. Это второй вариант. Третий вариант – детская площадка находится в особо охраняемой зоне, например, в парке, в лесу. Этим занимается в каждом регионе Департамент природной защиты, у них свой бюджет. Скорее всего, там вам отказ вообще дадут, потому что скажут: «Ой, вы знаете, зона отдыха, детская площадка неправильная, распугают бобров, распугают белок, поэтому мы лучше выделим денег, для того чтобы ее уничтожить». Поэтому если вы пожалуетесь в такой вариант, скорее всего, ее уничтожат, вот и все. Анастасия Семенова: Такое сообщение из Москвы: «Управляющая компания сняла ручки зимой в подъезде с окон. Окна открыть невозможно, подъезд не проветривается, душно, старым людям тяжело. Я купила на наш этаж ручку, теперь весь подъезд (а это 17 этажей) ходит ко мне за ручкой. Куда обращаться, чтобы вернули ручки на окна?» Петр Кузнецов: Странно. Зачем их снимать надо было? Чтобы не открывали, соответственно... Анастасия Семенова: Да, отопление... Александр Толмачев: Дело в том, что, скорее всего, это попытка, знаете, как против маленьких детей, значит, все розетки заткнуть, хотя они у тебя есть в доме. Петр Кузнецов: Да, очень похоже. Александр Толмачев: Что касается этих ручек, если вы понимаете, что у вас все взрослые, алкашей и наркоманов нет, то я бы попросил управляющую организацию за ваш счет приобрести эти ручки. Просто если вы пойдете в магазин, с вас за каждую ручку возьмут тысячу рублей; управляющая компания когда закажет сразу сто ручек, им скидка будет в два раза, например. Анастасия Семенова: Ну понятно. Александр Толмачев: Я бы сделал так. У вас третьего способа не дано, ну или остаться в том варианте. Анастасия Семенова: Отлично, спасибо. Ольга из Пензы. Петр Кузнецов: Ольга, здравствуйте. Только у нас совсем мало времени. Зритель: Я хотела бы обратиться по поводу управляющей компании, это Пенза, Кижеватова, 19. Дело в том, что в минувшую зиму у нас было очень холодно в домах, мы вызывали телевидение, приглашали всех представителей коммунальных, управляющих. Они сделали зимой [заключение], что у нас старые батареи, оттого у нас холодно. Весной у нас потекли крыши, я опять обратилась, что текла вода по люстрам, по стенам, по потолку. Оказалась случайно компания, написала заявление по восстановлению, по ущербу, там как в квартире... Александр Толмачев: Вы что хотите? Вы хотите денег получить с них? Что вы хотите? Зритель: Я хочу пожаловаться. Дело в том, что, когда крыли крышу летом, моя квартира опять осталась... Александр Толмачев: Послушайте, я уже понял, не продолжайте. Значит, итак, вы пожаловаться можете только на самих себя, потому что, скорее всего, вы не смогли создать свой собственный фонд, специальный фонд капитального ремонта, не накопили денег, а доверились, извините, фонду капитального ремонта своего региона, Пензенской области. Скорее всего, у них в планах было запланировано на ваш дом только 3 миллиона рублей вместо 30 миллионов рублей, поэтому они починили то, что могли починить. Скорее всего, тут не управляющая компания ваша виновата, а виноваты, извините, ресурсники, которые не дают вам давление в дом, боясь, что если они дадут в дом, рванет эта батарея и им зимой придется все отключать, – вот из-за чего. Поэтому жаловаться только на себя. Анастасия Семенова: Спасибо большое! Петр Кузнецов: Спасибо, Александр Васильевич! Благодарности от наших телезрителей. Приходите к нам еще, всегда рады! Вопросов много, ответы всегда найдутся. Александр Толмачев, доктор юридических наук, заместитель председателя Союза юристов Москвы, был у нас в гостях. Мы продолжим через пять минут.