Руслан Арсланов: «Ну а мы за город переехали», – согласитесь, фраза, которую часто слышим мы от друзей или родственников. Звучит она достаточно просто и, я бы даже сказал, легко, но, думаю, все эти загородные жители расскажут, что за этой самой фразой стоит очень много тонкостей, сложностей и подобных вещей. Хотя бы начать с покупки земельного участка. При выборе, конечно, понятно, стоит обратить внимание на назначение земли, транспортную доступность, близость к инженерным коммуникациям, социальную инфраструктуру, но бывают и нюансы, которые приходится решать потом в т. ч. и с юристом. Именно такие непростые ситуации мы обсудим сегодня с нашей гостьей. Знакомьтесь, ну или, точнее, добро пожаловать вновь к нам – Полина Гусятникова, старший управляющий партнер юридической компании. Здравствуйте, Полина. Полина Гусятникова: Здравствуйте, доброе утро. Руслан Арсланов: Приятно вас видеть здесь. Такая тема, непростая сегодня у нас витает, мы ее хотим разобрать – участок. Вот мы решили, что мы переезжаем за город или хотим купить дачу, выбрали участок. Что делать дальше? Какие нужны документы? На что обратить внимание? Где могут быть сразу, на первом этапе, подвохи? Полина Гусятникова: На первом этапе в первую очередь в любом случае, неважно, какую недвижимость вы приобретаете, вы должны проверить, что данный человек, который хочет вам продать данную недвижимость, является собственником, т. е. что у него есть все соответствующие правоустанавливающие документы. Это может быть либо договор купли-продажи, либо договор дарения, либо это может быть судебный акт или свидетельство о праве на наследство – неважно: у него должен быть документ, на основании которого он стал собственником. Если сделка возмездная, например, договор купли-продажи, он должен подтвердить, что он произвел оплату данного земельного участка и, соответственно, потом ему передали этот участок по акту. Кроме того, у него должно быть либо свидетельство о том, что он является собственником этого земельного участка, либо, если он приобретал участок в последние годы, то это уже выписка из ЕГРН. Также необходимо запросить свежую выписку из ЕГРН, потому что у него могли остаться документы, что когда-то он являлся собственником этого участка... Руслан Арсланов: ...а уже давно... Полина Гусятникова: Да, он уже не является и, например, пытается повторно кому-то продать этот земельный участок. Руслан Арсланов: Хитрец. Полина Гусятникова: Да. Поэтому помимо правоустанавливающих документов вам необходимо получить от него свежую выписку из ЕГРН, что он и сейчас является собственником, который хочет вам продать участок. Кроме того, обязательно необходимо запросить градостроительный план на земельный участок. Это очень важный документ, потому что он вам поможет подтвердить, что на данном земельном участке можно вести строительство. Помимо этого, будет четко обозначено, в рамках каких границ этого земельного участка можно вести, а где – нельзя, потому что у вас либо могут проходить какие-то коммуникации по земельному участку, либо, например, у вас может быть водоохранная или еще иная охранная зона, и тогда у вас, соответственно, вести строительство на всем земельном участке не представляется возможным. Руслан Арсланов: То есть ты можешь купить земельный участок 10 соток, условно говоря... Анастасия Семенова: ...а строить можешь... Руслан Арсланов: ...а строить можно только метр на метр... Анастасия Семенова: ...у забора. Руслан Арсланов: ...у забора: там строить нельзя, потому что... Ну это тоже отдельная история. Полина Гусятникова: Да. Анастасия Семенова: А где это смотреть? Полина Гусятникова: Это градостроительный план земельного участка. К счастью, это все получается сейчас максимально легко, через Госуслуги; единственное, что готовится он довольно долго, к сожалению, где-то месяц придется потратить на то, чтобы его получить. Анастасия Семенова: Ну не год, уже хорошо. Полина Гусятникова: Да, не год. Руслан Арсланов: Но лучше сделать, не вестись на эту историю, что «ну слушайте, у меня покупателей очень много, я месяц ждать вас, честно говоря, не буду», – значит, тут есть какой-то подвох. Полина Гусятникова: Да-да-да, все так любят говорить, но, к сожалению, лучше, когда покупаешь недвижимость, это все-таки вещь дорогая... Руслан Арсланов: Перестраховаться. Полина Гусятникова: ...поэтому нужно перестраховаться и проверить все документы. Анастасия Семенова: Хотим напомнить, что вы можете позвонить и задать вопрос Полине в прямом эфире по номеру 8-800-222-00-14, а также можете написать на наш СМС-портал 54-45. Вот из Нижегородской области: «Можно ли участок земли приватизировать?» Полина Гусятникова: Да, конечно, можно приватизировать. Нужно смотреть, что за ситуация, почему земельный участок не в собственности у данного гражданина. Очень часто распространены случаи, когда у граждан было право на строительство, которое выдавалось в начале 1990-х или ранее, и, например, до 1998 года, до 15 мая, у них был построен дом, но по каким-то причинам земля не оформлена в собственность. Вот для таких граждан даже предусмотрена специальная процедура до 2031 года, они могут по упрощенной процедуре получить право на землю, близлежащую землю, также право собственности, потому что они являются собственниками строения на этой земле. Анастасия Семенова: А площадь-то такая же останется? Полина Гусятникова: Что касается площади, здесь нужно смотреть, потому что так или иначе, все равно этот человек не должен был прийти на этот земельный участок, выбрать его самостоятельно и построить на нем все что угодно – все равно какие-то предварительные документы, на основании которых он в принципе начинал эту стройку, они выдавались. Соответственно, на основании них уже будет приниматься решение, что и как. Анастасия Семенова: Еще вопрос: «Земельный участок предназначен для ведения огородничества. Можно ли строить на нем дом или коттедж?» Полина Гусятникова: Дом и коттедж можно строить, только если у вас определенные виды разрешенного использования. Если это огородничество – нет, садоводство – да, но это будет садовый дом. Но садовый дом вы можете переоформить уже в дом жилой под капитальное строительство, тоже предусмотрена соответствующая процедура: делается заключение, подается, регистрируется. И даже в таких домах для садоводства сейчас можно регистрироваться. Руслан Арсланов: То есть садоводством... Я сейчас правильно говорю, мы можем сейчас подойти к этим аббревиатурам, СНТ и ИЖС? Полина Гусятникова: Да, конечно. Руслан Арсланов: То есть садовый дом строится в СНТ, да, в основном? Или нет, или там могут быть и коттеджи? Полина Гусятникова: Там могут быть и коттеджи. Если этот дом предназначен для круглогодичного использования, вы можете, соответственно, собрать все необходимые документы, что он предназначен для круглогодичного использования, что там можно проживать, и, соответственно, оформить его уже как жилой. И, как я говорила, в т. ч. вы можете даже получить там регистрацию. Анастасия Семенова: И в СНТ, и в ИЖС, да? Полина Гусятникова: Да, все верно. Анастасия Семенова: «Здравствуйте. Живу в поселке городского типа, – это Башкирия с нами на связи. – На окраине есть садовые участки. Купила две сотки, но они не оформлены, без документов. С чего надо начинать процесс оформления?» Полина Гусятникова: Начнем с того, что если человек купил земельный участок... Анастасия Семенова: А как он его купил? Да, очень интересно. Полина Гусятникова: ...но у него нет документов, значит, он его не купил, поэтому, к сожалению, тут дать совет проблематично... Анастасия Семенова: То есть мошенничество, да? Полина Гусятникова: Непонятно просто. Возможно, это была, например, аренда какая-то, которую переоформили на другого человека, но люди между собой называют это куплей-продажей, потому что они за это друг другу заплатили. Но на самом деле к сделке купли-продажи это не имеет ровным счетом никакого отношения. Анастасия Семенова: А, т. е. мы совершаем ошибку, когда думаем, что «если я вот отдала деньги, все, я у вас купила»? Полина Гусятникова: Да. К сожалению, это не так. Анастасия Семенова: А акта... Полина Гусятникова: Пока нет договора купли-продажи, пока нет акта, вы ничего не купили. Руслан Арсланов: Ничего не купили – это тоже такая определенная хитрость, скорее всего. Анастасия Семенова: Вот как раз про администрацию: «Возможно ли законно продать или купить земельный участок, если из всех документов на него договор аренды с администрацией города на 3 года? Больше никаких прав на эту землю у людей нет, но они ее продают и покупают друг у друга. Огромное спасибо», – вот из Пермского края. Руслан Арсланов: Про арендную землю, да, еще хотелось бы сказать. Полина Гусятникова: Да, к сожалению, это не единичный случай. Более того, мы даже сталкивались с такими судебными спорами даже в Москве на присоединенных в свое время территориях, и таких участков было довольно много. Люди переподписывали договоры аренды, переоформляли на себя, но между собой действительно называли это как купля-продажа земельного участка. Надо смотреть, предусматривает ли договор с администрацией смену стороны, если да, то на каких условиях. Если это возможно, соответственно, оформляются соответствующие документы с администрацией, но между собой, да, стороны пусть называют это куплей-продажей, но на самом деле это просто смена стороны в договоре аренды. Анастасия Семенова: Светлана нам дозвонилась из Рязанской области. Здравствуйте, Светлана. Зритель: Здравствуйте. Анастасия Семенова: Слушаем вас. Зритель: У меня такой вопрос. У нас пентхаус, соответственно, земли немного, и квартира угловая, хотели докупить участок еще в две сотки. Разговор в прошлом году был с собственником, в итоге договорились, но потом, в дальнейшем он отказался, ссылаясь на то, что нельзя приобрести меньше пяти или шести соток по законодательству. Это так ли? Руслан Арсланов: Спасибо. Полина Гусятникова: Да, действительно, в разных субъектах предусмотрены разные нормы минимального земельного участка. Соответственно, в каких-то случаях, да, действительно, нельзя приобрести участок меньше определенной площади. То есть если бы у этого человека было бы, например, несколько участков и он бы их уже мог объединить и как-то дальше ими распоряжаться, да, действительно, возможны такие ограничения, что не разрешат продавать две сотки. Здесь возникает как бы встречный вопрос, откуда у человека в собственности также две сотки, которые он хочет продать. Возможно, он в свое время как-то выделил их из другого, более большого участка или еще что-то, поэтому здесь надо в принципе смотреть, что за документы. Но да, такие ограничения действительно существуют. Анастасия Семенова: И еще один звонок, Татьяна из Волгограда. Здравствуйте, Татьяна, доброе утро. Зритель: Здравствуйте. Руслан Арсланов: Доброе утро. Анастасия Семенова: Слушаем вас. Зритель: Мы живем в Волгограде в этом доме с 1962 года. Получал этот дом мой покойный отец. Мать в 1992 году приватизировала. До 2015 года она не смогла оформить бесплатную приватизацию, все время оттягивали то оформление дома, то земли, и т. д. и т. п. В 2008 году она мне переписала дарственную, до этого она написала завещание на меня. Когда она умерла в 2015 году, меня объявили самозахватчицей, я заплатила больше 24 тысяч штрафа, а потом навязали аренду. Справедливо это или нет? И имела ли право моя мама на бесплатную приватизацию этого земельного участка? А мне потом он должен был... Вернее, имела ли я право на его владение как наследница и как одаренная? Руслан Арсланов: Спасибо. Разберемся. Полина Гусятникова: Опять-таки, перед тем как отвечать на соответствующий вопрос, конечно, надо смотреть документы, что и как было. Скорее всего, да, действительно, было право на приватизацию, если они действительно проживали в этом доме. Скорее всего, просто по каким-то причинам чисто формальным эта земля под строением не была оформлена. Не очень понятно насчет того, что телезрительница говорит о том, что земля не приватизирована, но при этом опять-таки была дарственная, непонятно, что кому дарилось, если земля была ничья... Анастасия Семенова: Кто кого приватизировал. Руслан Арсланов: А может, речь идет про дом? Как раз это история, про которую мы говорили, когда дом приватизирован и оформлен, а земля никак не оформлена? Полина Гусятникова: Возможно, возможно, да, но, к сожалению... Анастасия Семенова: ...надо видеть документы. Полина Гусятникова: Да, надо видеть документы. Руслан Арсланов: Здесь нужно разбираться более детально. Анастасия Семенова: Хороший вопрос: «Здравствуйте. Получили участок, так как ребенок-инвалид. Есть ли установленный срок, в который на нем нужно что-то построить, или он может стоять пустым любое время?» Полина Гусятникова: Да, у нас есть такая норма в гражданском законодательстве, 284-я статья, и она существует довольно давно, что если вы не используете участок по назначению в течение 3 и более лет, он действительно у вас может быть изъят. Но, к счастью, она по факту не применяется. Все-таки я думаю, что она может быть применена в исключительных случаях, когда ваше неиспользование участка уже непосредственно вредит правам соседей. Если у вас там все настолько заросло или настолько все испорчено, вы там устроили свалку бытовых отходов или еще что-то, вот как только ваша деятельность не по целевому назначению начинает уже вредить, в таких случаях, да, действительно, участки надо изымать. Когда по каким-то финансовым причинам участок не используется, все-таки такой судебной практики на данный момент нет, чтобы эти участки изымались. Анастасия Семенова: То есть если просто в принципе там человек поставит теплицу или посадит картошку, этого достаточно, а дома самого не будет? Полина Гусятникова: Да, конечно. Самое главное, чтобы он просто ухаживал за этим земельным участком. Руслан Арсланов: Вот здесь вопрос, мы ожидали таких вопросов, из Воронежской области: «Постройка стоит на меже (видимо, на линии между участками). Какое будет наказание, если сосед не согласится его сносить?» Как я понимаю, это, видимо, считается как незаконная постройка. Полина Гусятникова: Да, у вас самовольная постройка, постройка, построенная, соответственно, на чужом земельном участке. Надо разбираться, как такое в принципе могло произойти, потому что если... Руслан Арсланов: Ну там, знаете, такая постройка, не то чтобы прямо солидная. Полина Гусятникова: Просто как так получилось, что у вас в принципе дом, оформленный в собственности, оказался на двух земельных участках сразу. Руслан Арсланов: Это не дом, это какая-то дополнительная постройка. Анастасия Семенова: Маленькая. Руслан Арсланов: Маленькая такая, небольшая постройка. Полина Гусятникова: В любом случае, скорее всего, этот вопрос придется решать в судебном порядке, потому что будет назначена экспертиза и будет определено, все-таки чьи границы правильные, чьи границы неправильные. Потому что у вас могла быть просто допущена, например, реестровая ошибка. Анастасия Семенова: Ага, очень часто. Полина Гусятникова: Вам кажется, на плане вроде как дом выходит за границы, но на самом деле это не так. Поэтому, к сожалению, скорее всего, здесь только судебный порядок. Руслан Арсланов: То есть что нужно человеку, которого мучит этот вопрос? Во-первых, разобраться... Полина Гусятникова: ...с соседом напрямую попытаться. Руслан Арсланов: Напрямую. Но вот, как я понимаю, он не хочет его сносить... Анастасия Семенова: Не разобраться, а поговорить, а то «разобраться» звучит как-то уже... Руслан Арсланов: Он сносить эту постройку не хочет и, видимо, апеллирует к тому, что она совсем небольшая, т. е. это не дом, не какая-то целенаправленная, а просто вот здесь она у него стоит. То есть можно обратиться... Куда, кстати, можно обратиться? Полина Гусятникова: Я боюсь, что здесь придется обращаться в суд, потому что надо будет обязать снести эту постройку. Руслан Арсланов: Спасибо. Анастасия Семенова: «Здравствуйте. Есть земельный участок, выделили как многодетной семье. Хотим всей семьей отдать его старшей дочери, все дети уже взрослые, совершеннолетние. Что и как делать? Как можно поступить? Дарить или что? Спасибо», – вот из Ульяновской области такое сообщение. Полина Гусятникова: Дело в том, что у нас законодательство, в рамках которого предоставляются земельные участки тем или иным гражданам, оно живое, и оно регулярно меняется, поэтому все-таки надо смотреть по документам, какие все-таки обязанности на вас возлагались, когда вам этот земельный участок предоставляли, есть ли там какие-то ограничения. Если нет ограничений, у вас все собственники совершеннолетние, то абсолютно так же, как и с любой другой недвижимостью, вы можете ею распоряжаться по своему усмотрению. Но надо проверять документы, на основании которых вам этот участок предоставлялся. Анастасия Семенова: Как многодетной семье, я так поняла, выделили. Полина Гусятникова: Да, но опять-таки там могли быть особые условия по тому, что вы, например, обязаны... Анастасия Семенова: Читайте все, что мелким шрифтом. Полина Гусятникова: Да, обязаны выделить какую-то долю каждому ребенку и т. д., и т. д. Руслан Арсланов: У меня вопрос про дополнительные постройки продолжается. Из Томской области: «Можно ли строить гараж для тракторов среди жилого сектора и огородов?» Анастасия Семенова: Причем «огородов», не «огорода», а «огородов», среди всех. Руслан Арсланов: Видимо, там актуально, чтобы был трактор, как будто это какая-то история для бизнеса. Можно ли строить там гараж? Полина Гусятникова: Я боюсь, что у нас гараж для трактора будет отличаться от любого иного гаража только своей высотой... Руслан Арсланов: Только размером, скорее всего. Полина Гусятникова: Вот. У нас есть ограничения, но они опять-таки для, собственно говоря, домов, для строений, это 20 метров в высоту, и я думаю, что это единственное препятствие, которое станет проблемой для возведения соответствующего гаража. Анастасия Семенова: И еще такой вопрос. Часто вот многие пишут, что много построек на участке, допустим, ты покупаешь, уже дом, гараж, хозблок, баня, и бывает такое, что ты видишь, что баня, допустим, оформлена на вас или на меня, т. е. разные собственники. Такое может быть? И как себя обезопасить? То есть между собой родственники договорились, фамилии разные; получается, ты покупаешь у одного, собственник – Руслан, а я вот, не знаю, как бывшая его жена баней владею. Как тут быть? Полина Гусятникова: К сожалению, такое возможно, но такого по закону быть не должно. Руслан Арсланов: Разделили. Полина Гусятникова: Такое возможно. У нас есть общее правило единства судьбы земли и, соответственно, строений на нем, т. е. если у вас два собственника у земельного участка, то и у строений те же два собственника должны быть у всех строений. Руслан Арсланов: Не получится так. Полина Гусятникова: Да. Но, к сожалению, у нас есть определенные проблемы, проблемы с присвоением кадастровых номеров, с присвоением адресов... Анастасия Семенова: Вот, с планом вот этим проживания. Полина Гусятникова: Да, все верно. У вас очень долгое время постройка может существовать просто как точка на карте, не привязанная к земельному участку, в этот момент вы каким-то образом могли, например, оформить на себя собственность или еще что-то. Поэтому вроде как будет один собственник, здесь – другой, но по закону такого быть не должно: в любом случае, перед тем как распорядиться такой недвижимостью, все собственники должны будут привести документы в порядок. Кто является собственником земли, тот и должен являться собственником строений на ней. Руслан Арсланов: Она забрала у меня все, даже баню. Анастасия Семенова: Даже баню. Бывает еще такой момент. Участок, не знаю, 12 соток; человек незаконно себе присвоил, чуть-чуть, знаете, отодвинул границы забора; ты покупаешь у человека, ты видишь план, но... Ты должен кого-то вызвать, чтобы тебе перемерили участок, измерили заново? Потому что ты же потом будешь не прав по отношению к соседу, ты же теперь собственник, ты отвечаешь за эти незаконно присвоенные сотки. Это частый, мне кажется, вопрос, момент. Полина Гусятникова: Да, это очень частый момент... Анастасия Семенова: Особенно если участок у леса: «Да ладно, заберу еще себе часть». Полина Гусятникова: Да, все верно. Такой обязанности у вас не возникает, но всегда есть возможность вызвать кадастрового инженера, он просто посмотрит по точкам, как у вас все должно быть согласно Росреестру и как у вас стоит, соответственно, забор по факту. Анастасия Семенова: А получается как? Ну хорошо, две сотки лишние – я должна их как-то узаконить, или хозяин, у которого я покупаю, это он должен сначала все это оформить верно, и потом, только после этого я куплю у него этот участок с домом? Полина Гусятникова: Лучше, конечно, чтобы продавец сначала все правильно оформил, а потом вы приобрели. Но, соответственно, опять-таки сможет ли он это сделать? Скорее всего, нет. Если он не сделал это ранее, скорее всего, это что-то из разряда самозахвата, поэтому, скорее всего, там просто стоит забор. Более того, когда вы покупаете земельный участок, людям кажется, что они покупают тот земельный участок, который они видят перед собой, а на самом деле это не так. Вы покупаете тот участок, который зарегистрирован в Росреестре: он может иметь другую площадь, другую конфигурацию и т. д. Поэтому если вам кажется, что вы покупаете именно то, что вы видите перед собой, это абсолютно не так. Руслан Арсланов: Вот, это еще одно заблуждение: нужно обязательно посмотреть... Анна из Иркутской области, здравствуйте. Зритель: Здравствуйте. У меня вот такой вопрос. Я, значит, являюсь собственницей дачного участка. Мне приходит с налоговой инспекции за 2021-й, 2022-й и 2023-й годы налог на землю. Я пенсионерка, инвалид II группы – должна ли я оплачивать налог? Руслан Арсланов: Спасибо. Полина? Полина Гусятникова: Налоговая в любом случае абсолютно законно может начислить налоги за последние 3 года. Если у вас есть соответствующие льготы, но по каким-то причинам налоговая их не видит, вы должны обратиться непосредственно в инспекцию и решить все эти возникающие вопросы. Руслан Арсланов: Прийти к ним и спросить. Анастасия Семенова: Такое может быть, да? Полина Гусятникова: Да, такое может быть, потому что за последние 3 года есть у налоговой право. Вам в этом году по каким-то причинам налог может не прийти, но за последние 3 года налоговая может взыскать все что угодно. Анастасия Семенова: Давайте еще звонок, Татьяна из Тюмени. Руслан Арсланов: Вот как раз про перемер земли. Анастасия Семенова: Здравствуйте. Зритель: Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, у меня два участка в собственности, у одного 12 соток, у второго – 2,5. Я теперь их хочу объединить в единый участок, они потому что как бы граничат вместе. Анастасия Семенова: Рядом. Зритель: Нужно ли мне вызывать инженера для перемера этого общего теперь участка? И второй вопрос. Вот есть еще закон, что 10% земельного участка можно или уменьшить, или увеличить. Мне хочется увеличить. Можно ли это сделать при этом перемере? Анастасия Семенова: Спасибо. Руслан Арсланов: Спасибо. Полина? Полина Гусятникова: На самом деле это не совсем так: мы не можем по собственному усмотрению просто подвинуть границы участка... Анастасия Семенова: Все бы так захотели 10%. Полина Гусятникова: ...и присвоить себе собственность. Речь там идет не о 10%, а, насколько мне известно, все-таки о 5%, это речь идет об определенной погрешности, которая у вас возникла по тем или иным причинам при оформлении документов в собственность. То есть, например, у вас забор стоял одним образом, потом при перемере возникло расхождение, это расхождение составляет не более 5%. И вы, соответственно, непосредственно обращаясь просто напрямую в Росреестр, без обращения в суд можете все эти нюансы устранить. Если вы хотите объединить новый земельный участок, поставить его на кадастр, вам все равно придется предоставлять межевой план на этот земельный участок, соответственно, все равно вам так или иначе обмер придется сделать. Руслан Арсланов: То есть инженера вызывать. Анастасия Семенова: То есть нельзя просто снести забор и сделать участок 12 плюс 2,5, т. е. 14,5 соток? Полина Гусятникова: Вы все равно должны предоставлять межевые планы, а межевые планы делаются только кадастровым инженером в электронном виде, поэтому... Анастасия Семенова: То есть это на нашей совести. Полина Гусятникова: Да. Руслан Арсланов: На совести жителей этих участок. Полина Гусятникова: Жителей, да. Руслан Арсланов: Полина, спасибо вам большое! Анастасия Семенова: Спасибо большое! Руслан Арсланов: Полина Гусятникова, старший управляющий партнер юридической компании, была у нас в гостях, обсуждали мы сегодня участки. Много еще осталось вопросов, наверное, надо будет эту тему... Анастасия Семенова: Да, весной повторим. Руслан Арсланов: Да, весной обязано повторим. Анастасия Семенова: Далее небольшой перерыв, потом новости, и будем с вами обсуждать зимнюю детскую одежду, так что задавайте вопросы, есть время, и мы обязательно их зададим эксперту. Не переключайтесь, оставайтесь с нами.