Юрий Алексеев: Ставки по ипотеке в сравнении с мартовским пиком чуть снизились, но все равно остаются высокими. Материалы дорожают – из-за этого часть строек «заморожены». Есть риск новой волны обманутых дольщиков – застройщики хотят получить деньги от своих клиентов до сдачи дома. Что делать? Любыми силами решать квартирный вопрос сейчас, если он назрел давно, или ждать дальше? И что такое ипотека под ноль процентов? Ищем правду. Меня зовут Юрий Алексеев. Мы начинаем! СЮЖЕТ Голос за кадром: От 100 до 300 тысяч рублей за один квадратный метр – жилье на рынке продолжает дорожать. За первый квартал 2022 года цены на новостройки и на вторичку в среднем по стране выросли на 7–9%. – Кто-то ждет снижения цен на недвижимость. Написали в комментариях, что на 50% ждут. Понимаете, что это приведет к краху, вообще тогда ничего не будет построено, в принципе к краху приведет экономики в стране. Поэтому государство поддерживает строительный сектор, поддерживает банковский. И вот появляется льготная программа по ипотеке. Голос за кадром: По поручению президента ставка по льготной ипотеке была снижена с 12 до 9%. Изменения произошли и с лимитами по программам с господдержкой. Михаил Мишустин, премьер-министр: «Чтобы люди имели возможности для маневра а выборе жилья, правительство увеличило максимальный размер кредита для льготной, а также и семейной ипотеки соответственно до 30 и 15 миллионов рублей». Голос за кадром: Мартовский ажиотажный спрос на жилье сегодня остался для застройщиков лишь воспоминанием, на рынке недвижимости затишье. Так скоро ли ситуация изменится? Юрий Алексеев: А вот давайте с этого тезиса и начнем. Действительно ли затишье на рынке недвижимости? И если да, то как скоро ситуация изменится? Какие прогнозы вы делаете? Николай, ваше мнение. Николай Николаев: Вы знаете, ситуация достаточно сложная. И нельзя сказать, что она сложилась вот прямо сейчас, она начала еще с прошлого года складываться. Юрий Алексеев: Тем не менее, затишье сейчас? Николай Николаев: Затишье сейчас есть, действительно, как было сказано, после всплеска в начале весны. Но я думаю, что вот что-то начнет шевелиться не раньше чем к осени. Юрий Алексеев: То есть лето пройдет достаточно спокойно, каких-то новостей и движения особого не будет? Николай Николаев: Я думаю, что да, потому что все выжидают, что будет дальше и со ставкой, и со спросом, и с валютой, и, в конце концов, с ценами на стройматериалы. Потому что сейчас многие цепочки поставок нарушены, и поэтому вот сейчас, я бы сказал, такое время организации застройщиков, ожидание потребителей. Все ждут, а что же случится. Юрий Алексеев: Константин, согласны или готовы спорить? Потому что, по традиции, обычно же лето – такое время сделок, и снимают квартиры, и продают, и покупают. Константин Апрелев: Ну, на самом деле сезон… Лето все-таки не очень активное. Хотя на самом деле для потребителя лето – это очень хороший сезон, потому что, купив квартиру, пусть не на первичном рынке, а уже готовую, если мы говорим о вторичном рынке, то ее лучше ремонтировать летом. И вот это возможность маневра с использованием дачи. Это возможность маневра для того, чтобы освободить квартиру, не используя ее, сделать в ней ремонт. Как бы это самая лучшая история. Но, безусловно, сейчас складывается картина такая, что большая часть аналитиков рынка недвижимости говорит о том, что цены начнут корректироваться уже с лета. Я тоже придерживаюсь этой же позиции. А особенно, конечно, это касается вторичного рынка, потому что это реально можно назвать рынком. Первичный рынок на сегодня не является, на мой взгляд, однозначным рынком, где есть какая-то жесткая и сильная конкуренция. Ну, я думаю, что изменение ставки не повлияет существенно на увеличение спроса. И мы уже не говорим о возврате, например, к спросу, который был во втором и третьем квартале 2021 года. Я Николая поддержу – в том плане, что уже в четвертом квартале была существенная коррекция спроса. То есть у нас обычно всегда осенний рост, четвертый квартал – он просто сумасшедший, с точки зрения объемов сделок и продаж. Но в прошлом году этого не было. То есть в третьем квартале количество сделок было на 40% меньше… ой, в четвертом квартале было на 40% меньше, чем в третьем. То есть уже был рынок на тот момент перегрет предыдущим ростом, потому что состоялся реально за два года рост на 30–40%. Вот у меня вопрос к застройщикам: а куда этот рост делся сейчас? То есть мы не можем сейчас реально откорректировать цены? Юрий Алексеев: Прозвучал тезис о грядущей корректировке (вы на это ставите), ну, в первую очередь – вторички, но возможно, что и первички. Константин Апрелев: Но она не будет такая сильная. Юрий Алексеев: А все ли с этим согласны? Или ваша аналитика указывает на то, что, может быть, наоборот, цены продолжат расти, а не снижаться? Олег Филиппов: Вопрос к застройщикам прозвучал. Я думаю, что я выражу общее мнение застройщиков, людей с земли. Осень? Это мягко сказано. По нашим прогнозам, которые обусловлены в основном материальными ценностями, а именно индустриальным парком, отсутствием и быстрым сокращением запчастей, всего и всея, что у нас присутствует, что возводит все наши строения промышленные и гражданские, – застройщики, наверное, не смогут выдать даже того, что требуют нацпроекты. Поэтому то, что было перегрето до февраля-марта, то, что вводилось в эксплуатацию сейчас для того, чтобы граждане могли покупать, на языке экономистов, я думаю, это будет рецессия до следующего лета, и рецессия глубокая. Юрий Алексеев: То есть предложение будет меньше – соответственно, цены вниз, наоборот, не пойдут, а если и пойдут, то вверх? Олег Филиппов: Куда пойдут цены – это зависит от платежеспособного спроса. Гражданам надо на что-то покупать, и должна быть соответствующая зарплата, должна быть покупательная способность национальной валюты. Даже если будет спрос, то, скорее всего, предложение будет скупым. Юрий Алексеев: Дмитрий, ваше мнение насчет цен на этом рынке недвижимости. И радоваться ли, если действительно корректировка будет? Дмитрий Земсков: Что касается цен. Мы прогнозируем в новостройках снижение продаж в ближайшие месяцы на 35–50%. По корректировке цен. Корректировка цен, скорее всего, будет достаточно ощутимой на вторичном рынке – это, возможно, 15–20% по предложениям, которые не являются ликвидными, привлекательными и так далее. По новостройкам мы увидим большие дисконтированные предложения – это скидки до 15–20%. Они не будут постоянными. Это индикатив состояния дел у застройщиков. Юрий Алексеев: То есть реально какую-то хорошую квартиру можно найти, которая сильно подешевеет? Дмитрий Земсков: Да, можно найти. Юрий Алексеев: На первичном рынке? Дмитрий Земсков: На первичном рынке, да, можно найти. И если покупаете для себя – не теряйте времени, покупайте, потому что жизнь одна, и надо этим пользоваться. Юрий Алексеев: Александр, ваше мнение? Действительно заживем? Цены подкорректируются, и можно будет купить вместо двушки трешку за эти деньги? Александр Цыганов: Ну, если вопрос «заживем или не заживем?», то мы и сейчас живем все-таки. Все живы, и слава богу, улыбаются, могут себе такое позволить. Каждый раз, когда у нас было падение цен (а мы его сейчас ожидаем в том или ином объеме), снижение, коррекция, можно как угодно называть, то дальше будет зависеть от того, насколько сократившееся предложение будет соответствовать спросу, который начнет расти. Вот если это будет очень плавненько и хорошо соответствовать, то роста цен через какое-то время не будет, а будет некая стабилизация, которая на самом деле полезна. Это такой спокойный рынок без всплесков, без сильных падений, без сильных взлетов, он удобен для населения. Он, может быть, не удобен для жилищных инвесторов, но он удобен для населения, которому требуется жилье для жизни. А вот насколько это удастся – это уже вопрос. Насколько население будет смотреть в будущее с оптимизмом? Насколько население почувствует, что растут доходы? Насколько поймут, что те зарплаты, которые есть, сейчас соответствуют тем потребностям в жилье, тем потребностям в той же ипотеке, в кредите, который сейчас можно взять? И я дополнил бы коллегу по поводу того, что указывает на наличие скидок. Это не только прямые скидки, но и рассрочки, но и субсидированная ипотека, но не от государства, а от застройщика. Например, сейчас в Новой Москве можно получить под 1–2%, когда есть госпрограмма и еще достаточно большая субсидия от застройщика. Юрий Алексеев: Есть даже интереснее предложения. Я предлагаю посмотреть комментарий Владимира Недыхалова – это автор телеграм-канала «2%» – относительно ипотеки для новостроек. Вот что он раскопал. ВИДЕО Владимир Недыхалов: Ипотечные ставки на новостройки сейчас – в разгар кризиса – фактически равны нулю. Нулю! Ведь у застройщиков сейчас элементарно нет продаж, поэтому они из кожи вон лезут, лишь бы у них хоть кто-то купил квартиру. И они уже начали заманивать потенциальных покупателей в свои отделы продаж при помощи огромных скрытых скидок. Вот посмотрите, я даже сделал сравнительную таблицу. Слева – расчет ипотечного платежа за новостройку в 10 миллионов по ставке 0,1%. Это та ставка, которой заманивают застройщики. А справа – по рыночной ставке 17%. Посмотрите, насколько отличается ежемесячный платеж. В три с лишним раза! Можете сами прикинуть, насколько это огромная скрытая скидка. Но что-то мне подсказывает, что то ли еще будет. Если застройщики посидят без клиентов еще полгодика (а все к этому идет), то мы еще и не такую щедрость от них увидим. И я лично готов подождать, ведь поговорку «Успех любит терпеливых» никто не отменял. Я уверен, что я дождусь и нулевых ставок, и – что еще важнее – адекватных экономике цен на квартиры. Юрий Алексеев: Вот такое позитивное настроение у Владимира Недыхалова. Александр, вы разделяете или готовы спорить? 0%, 0,1% – это же вообще фантастика! Олег Филиппов: Немного фантастичный мужчина. Юрий Алексеев: Или дьявол кроется в деталях? Александр Моор: Каждый застройщик может предлагать, наверное, свои условия, если он хочет заманить к себе людей. Но все-таки вот такая позиция мне не совсем понятна, потому что мне кажется, что… Ну, застройщики сегодня могут предлагать свою цену, но ждать чего-то, когда что-то там завтра изменится, я думаю, смысла нет, потому что… Юрий Алексеев: Правда, под 0,1% совсем другая цена будет. Александр Моор: Правительство сегодня принимает все меры для того, чтобы поддержать отрасль. Все понимают, насколько это зависимая, насколько это ценообразующая, вообще образующая отрасль для экономики. «Шоковая терапия», я бы так сказал, которая произошла какое-то время назад, она проходит. И все понимают, что экономика устойчивая, и начинают потихоньку возвращаться. Да, было какое-то время, когда никто ничего не понимал, все стояли на месте и не знали, что дальше делать. Сейчас ситуацию мы видим, мы постоянно находимся в регионах, взаимодействуем с коллегами, с площадками. И мы видим, что потихоньку даже новые проекты начинают в рамках комплексного развития территорий. Сейчас только у нас с правительствами регионов прорабатывается больше чем в десяти регионах проекты больше чем на 10 миллионов квадратных метров. И они сегодня находятся в работе, в документах и так далее. Поэтому, я повторюсь, шок проходит. Что касается корректировки цен. Чем они, на наш взгляд, могут быть откорректированы? Цена на квадратный метр всегда росла. И, на мой взгляд, она всегда будет расти, потому что всегда вкладывали в недвижимость. Этот рынок достаточно устойчивый. Сказать, чтобы цена остановилась, либо прекратила расти, либо пошла вниз – только за счет каких-то конкретных факторов, на которые может повлиять государство. Юрий Алексеев: Ну, если 0%, 1%, 2% – как это повлияет на цены? Потому что многие специалисты говорят, что тогда цены вообще улетят в космос. Чем меньше процентная ставка по ипотеке, тем выше тогда ценник за квадратный метр. Константин Апрелев: Ну, на самом деле у нас действует «Дальневосточная ипотека» под 2%. Юрий Алексеев: Льготная ипотека. Константин Апрелев: Так вот, я хочу сказать, что даже 2% на сегодня, к сожалению, не являются стимулом для того, чтобы приобретать недвижимость, потому что уже с этими 2% в прошлом году весь платежеспособный спрос с рынка на Дальнем Востоке выгребли. То есть вопрос здесь в следующем. Можно до бесконечности снижать ставку, но вопрос в другом: а будет ли эта ставка отражением тех рисков завершения проекта, который начат? Понимаете, ведь когда мы говорим о вложении денежных средств, мы всегда говорим о том, что риск… Юрий Алексеев: А чьих? Покупателя, меня как дольщика? Или застройщика? Константин Апрелев: Аппетит инвестора, застройщика, он всегда на самом деле соразмерен рискам. И банк, который кредитует и выдает проектное финансирование, он не будет выдавать под 0%. То есть если у застройщика есть какой-то запас денежных средств, собственных, то он может себе позволить, с моей точки зрения, кредитовать ипотеку, но не на весь период в 20 лет, потому что горизонт в 20 лет вообще не понятен для застройщика. Юрий Алексеев: Ну, все равно, так или иначе, все эти траты он переложит на плечи покупателя. Константин Апрелев: Он может говорить только о периоде строительства. И вот когда в рекламе звучит информация о том, что на весь период, то надо задать вопрос: а на какой период – период строительства, сдачи и введения в эксплуатацию дома или все-таки на все 20 лет? Я подозреваю, что не на все 20 лет, потому что это слишком непредсказуемая история, потому что деньги всегда стоят денег. И где взять такие дешевые деньги на сегодняшний момент в нашей экономике? У нас есть много других секторов, которые нуждаются не меньше, но даже сектору IT, даже сектору каких-то высоких технологий, где мы абсолютно сегодня нуждаемся в финансировании, к сожалению, никто не предоставляет кредиты под 0%. Юрий Алексеев: Ну, я нашел застройщика, который правда под 0,1% продает квартиру. Но если ты берешь под эту ипотеку, то ценник совсем другой на эти квадратные метры. И лимитированное число квартир. Причем не до конца понятно, а где квартиры, вообще как они выглядят, насколько они ликвидные. Николай Николаев: Ну, бесплатный сыр… Известная пословица, что бесплатный сыр только в мышеловке. Понятно, что… Юрий Алексеев: Справедливо. Но ваш коллега же на днях сказал, что вообще предрекаем ипотеку под 0%, потому что рынок недвижимости надо разгонять. Николай Николаев: У меня 450 коллег, и у каждого есть свое мнение. Юрий Алексеев: Евгений Федоров по этому поводу высказался. Николай Николаев: Но вопрос в том, что… Вы представьте себе застройщика. Он в любом случае не будет играть в минус. Он будет… Либо он мошенник, и тогда он работает: «Просто дайте хоть что-нибудь, я потом просто схвачу и убегу». Но сейчас это невозможно сделать из-за эскроу-счетов. Либо это деньги, которые «зашиты», это такое маркетинговое красивое предложение. Поэтому здесь надо очень внимательно разбираться и, что называется, не бежать сразу туда, где говорят, что ноль, бесплатно, красиво, на всю жизнь. Вот это точно не надо делать. Юрий Алексеев: То есть надо читать мелким шрифтом и тысячу раз подумать? Николай Николаев: Обязательно. Юрий Алексеев: Да, пожалуйста. Александр Цыганов: Нужно, бесспорно, читать. Но вот эти маркетинговые предложения действительно есть. И мало того, они зачастую используются, чтобы раскачать ситуацию. Это могут быть на какие-то первые корпуса, которые будут построены, а потом придется людям жить еще долго-долго на стройке. И там даже бывают прецеденты, когда на весь срок кредитования, но, правда, не 20 лет, конечно, а, например, говорят, что на 5 лет, на 7 лет. Юрий Алексеев: И ты тысячу раз пожалеешь. Александр Цыганов: Тысячу раз пожалеешь, потому что в строительной грязи придется ходить весь период. Ну, по сути дела, это рассрочка на строительство всего проекта, не дома конкретного, а проекта всего. Это могут быть неудобные этажи. Это могут быть ошибки, когда построили дом, а с пятого этажа – вид на эстакаду Третьего кольца московского. И там тоже будут достаточно привлекательные ипотечные ставки. Юрий Алексеев: Лишь бы продать. Александр Цыганов: Лишь бы продать. А такие ошибки всегда есть в любых проектах. Это могут быть неудачные планировки, которые не пошли. Думали, что пойдут, а они не пошли. А человеку, который принимает решение, ему нужно не просто договор почитать два раза, три раза, а может быть, и больше, но еще и съездить. Готов он с этим мириться или нет? Юрий Алексеев: То есть вот эти заявления некоторых депутатов Госдумы – это частное мнение? И относиться к нему серьезно не стоит? 0% – это нереально? Олег Филиппов: Есть практический пример из жизни, так называемый антимаркетинг. Он не относится к заявлениям депутатов Госдумы, а он относится к действиям власти в некоторых субъектах. В одном из курортных городов, кстати, наконец-то завершился, слава богу, усилиями местных депутатов процесс над одним из застройщиков недобросовестных. А что сделала власть? Никакого маркетинга. Те люди, которые оплатили, те люди, которые внесли в свое время (и неважно, сколько лет назад) первичный взнос, получили 40% от рынка. Вопрос был поставлен радикально: либо вы в этом месте, которое стоит вот здесь вот так… Ну, все прекрасно понимают, сколько в каждом городе и что где стоит, да? Чем ближе к центру, чем дальше от центра. Вот простой пример антимаркетинга. О чем это говорит? О том, что застройщик постоянно на грани, застройщик постоянно рискует. Эскроу-счет, который страхует, как верно предыдущий оратор сказал, он страхует… Юрий Алексеев: Тут надо пояснить просто. Я покупаю квартиру, я кладу деньги на этот эскроу-счет, а застройщик на кредитные средства строит. А после того, как сдает дом, он может забрать эти деньги мои с этого эскроу-счета. Олег Филиппов: Да. Но перегибать палку в любом случае нельзя. Нельзя показывать бизнесу российскому, что если случится такой негативный момент, когда, допустим, привела к таким последствиям его деятельность, нельзя гражданам, застройщикам и малому бизнесу показывать, что мы берем и делаем то, что хотим. Юрий Алексеев: Но Николай утверждает, что введение этих эскроу-счетов решило проблему обманутых дольщиков. Олег Филиппов: Решило, конечно. Юрий Алексеев: Тем не менее, застройщики, апеллируя к тому, что сейчас для них трудные времена, стройматериалы повысились, просят разрешить им частично эти средства с эскроу-счетов забирать. Какие риски тут для граждан? Александр Моор: Эта тема давно поднимается, чтобы разрешили поэтапное раскрытие счетов. Юрий Алексеев: Правильно. И говорят все больше и больше об этом. Александр Моор: Но на сегодняшний момент их никто не раскрывает, потому что это повышает риски. Сегодня схема выстроенная, она четкая и понятная. Деньги людей защищены. Если начинать раскрывать – значит, до окончания строительства опять отдавать частично деньги этому застройщику. И повышаются риски. На это никто до сегодняшнего дня не пошел. И я надеюсь, во всяком случае, что и не пойдет. Коллеги говорили… Олег Филиппов: Хотя обещают. Александр Моор: Да никто не обещают. Я говорю, обсуждают достаточно давно. Коллеги говорили про «Дальневосточную ипотеку» и так далее. Вот Николай тоже сказал, что есть застройщики, надо сразу понимать, добросовестные, а есть недобросовестные. И у нас есть случаи, когда… Юрий Алексеев: И недобросовестные по-прежнему присутствуют? Александр Моор: Они присутствуют, они работают. Есть случаи, когда специально корректируют количество квадратных метров в регионе за счет того, чтобы держать цену, и больше не вводят. Есть очень много разных… Вот вы говорите, что один депутат то сказал, другой – то. Отрасль очень емкая, и с каждой стороны на нее посмотреть – вы найдете огромное количество разных факторов, которые мешают, и так далее. Юрий Алексеев: То есть эскроу-счета – тоже не панацея? Недобросовестные застройщики могут… Александр Моор: Нет, эскроу-счета – продуманная система, которая работает. Николай Николаев: На самом деле это панацея. Александр Моор: Она работает сегодня, вот эта система работает. Николай Николаев: На самом деле это панацея. Так как я реализовывал полностью с нуля вот эту реформу, я могу сказать. Вот абсолютно правильно коллега говорит, что огромное количество рисков у застройщика. И долгие годы все эти риски – риски профессиональных участников – они были перенесены на людей. Результат какой? У нас постоянно было порядка 200 тысяч обманутых дольщиков. У нас было постоянно порядка 2,5–3 тысяч домов, которые являются недостроями. И это колоссальные средства, которые нужны были. И количество вот этих трагедий – их невозможно описать, потому что люди закладывали свои квартиры, меняли их и так далее, и так далее. Эскроу-счета – это единственный механизм, который все профессиональные риски перекладывает с человека на профессиональных участников. Так, как это должно быть. И очень важно… Юрий Алексеев: Но стройки же останавливаются, ставятся на паузу? Николай Николаев: Это не важно. Юрий Алексеев: Цифра в 40%, по-моему, была. Николай Николаев: От этого не страдают люди. Вот это самое главное. Юрий Алексеев: А почему не страдают люди? Николай Николаев: Потому что деньги… Константин Апрелев: Стройки останавливаются еще и из-за банков, не только… Николай Николаев: Да, все правильно. Потому что деньги берут у банка. И еще очень важная вещь. Если, не дай бог, будет принято решение по поэтапному раскрытию счетов, то что произойдет? Дело в том, что сейчас на конце цепочки стоит государство – Агентство по страхованию вкладов. И оно страхует те средства, которые есть на эскроу-счетах. Если на эскроу-счетах денег не будет, их отдадут застройщику, то государство не сможет их страховать, поэтому мы опять вернемся к старой схеме. Если мы хотим получить еще сотни и сотни тысяч обманутых дольщиков – давайте будем поэтапно раскрывать эскроу-счета. Юрий Алексеев: Константин, ваше мнение – по поводу того, что стройки же все равно останавливаются. Как это защитит дольщиков? Константин Апрелев: По эскроу-счетам. Вот смотрите… Юрий Алексеев: Вернут? Я просто коротко. Вернут деньги, да, потому что эскроу-счет не распечатан, но это же будет сумма актуальная несколько лет назад, а сейчас ценники совсем другие. Константин Апрелев: Все верно, все верно. На самом деле эскроу-счета не закрывают всех рисков дольщиков, это однозначно. Они закрывают только риск утраты денег, которые дольщик положил на счет. Но дольщик не хотел положить просто эти деньги на счет для того, чтобы ему через пять лет вернули эти же деньги. Дольщик положил их для того, чтобы купить квартиру по той цене, которая была обозначена в проекте. Вполне может быть, что за эти деньги он уже не сможет купить такую квартиру, которая ему была обещана, прождав пять лет. Это первое. И второе – дольщику не гарантируют того, что в срок он получит жилье нужного качества, даже несмотря на то, что существует эскроу-счет. То есть эскроу-счет гарантирует только одно – сохранность денежных средств, но исполнения всех обязательств по всем договорам в срок и передачу квартиру он все равно не гарантирует. Поэтому на самом деле, на мой взгляд, сегодняшняя модель эскроу-счетов не докручена. Ее нужно однозначно докручивать. А что значит «докручивать»? Ну почему мы должны 100% денег брать у дольщика, которые он идет и берет в ипотеку либо в кредит, если можно на самом деле взять у него 10–15%, положить на этот эскроу-счет. И это является гарантией того, что по окончанию проекта ему дадут ипотеку, и он с помощью обычной ипотеки уже готовое жилье выкупит с понятными потребительскими свойствами, понятного качества и вселится в эту квартиру. С моей точки зрения, нужно в принципе уходить к другой модели, потому что на сегодняшний момент у нас все риски в проекте инвестиционные, строительные, да, к сожалению, несет застройщик. Банк при этом почти не рискует. Хотя на самом деле именно банк является инвесторов, управляющим рисками. Юрий Алексеев: И как отметил Олег, часто из-за банка стройки останавливаются. Константин Апрелев: Он получает кучу денег на счет, беспроцентно получает эти деньги от дольщика. Олег Филиппов: Он рискует только репутацией. Александр Моор: Вы забываете одну вещь… Константин Апрелев: Беспроцентно получает деньги. Юрий Алексеев: Секунду! Александр Моор: У нас есть еще дольщики… Константин Апрелев: Можно я договорю? Юрий Алексеев: Сейчас Константин коротко договорит, а потом вам слово. Константин Апрелев: И в том случае если проект не будет завершен, по идее, дольщик должен был бы получить компенсацию финансовую за нахождение этих денег и неполучение результата. Юрий Алексеев: Конечно. Процентик какой-то. Константин Апрелев: Но банк эти риски на себя не берет. Александр Моор: Вы забываете одну вещь… Юрий Алексеев: Да, Александр. Александр Моор: Есть застройщики, которые на этом наживаются. Сегодня есть целая категория… Константин Апрелев: Почему наживаются? Они ведут бизнес. Александр Моор: Есть целая категория так называемых дольщиков, которые тоже на этом зарабатывают, юристы и так далее. Вы говорите: вложить какую-то часть, а потом… Найдутся сразу умельцы, которые за эту часть… Вот он будет перепродавать гораздо дороже и так далее. Константин Апрелев: Вы знаете, я могу так сказать: весь мир строит ровно так. Александр Моор: Я понимаю, как строят. Я говорю… Николай Николаев: Мы проанализировали законодательства очень многих стран. И я могу сказать, что вот кальки нет нигде. Есть очень разные модели. Мы выбрали оптимальную модель, которая будет защищать и прежде всего дольщиков, и застройщиков, и государство именно в нашей стране. Потому что моделей можно перечислить огромное количество. Говорить о том, что весь мир строит так – нет. Изучите вопрос. Александр Моор: И потом, дополнение. Вы сказали, что нет других механизмов, кроме эскроу-счетов. Есть. Вы забыли о том, что, помимо эскроу-счетов, был создан целый Фонд дольщиков, который сегодня является Фондом развития территорий и достраивает проблемные объекты, и дает не только людям деньги, но дает и квартиры, он достраивает их. И большинство объектов… Константин Апрелев: Я говорю только о реальной справедливости, которая на сегодняшний момент, с точки зрения закрытия всех рисков, отсутствует. Не соглашусь с Николаем о том, что все риски закрыты. Не закрыты все риски. Абсолютно! Александр Моор: А я вот как раз соглашусь, что дольщики защищены. Константин Апрелев: Я перечислил те риски, которые не закрыты однозначно. Вот я хочу услышать, а как вы их закрываете? Вы их не закрываете. Что цена изменится. Что в срок будет построено. Олег Филиппов: Государство… Константин Апрелев: Нет. Государство, извините… 100 тысяч в Подмосковье обманутых дольщиков, и не все до сих пор получили жилье. Какими механизмами вы закрыли риски? Юрий Алексеев: Ну, это дольщики, которые появились до запуска этого проекта. Константин Апрелев: Давно, да. Более того, сейчас половина тех людей, кто инвестировал в стройку, они деньги клали не на эскроу-счета. У нас еще не все проекты покрыты эскроу-счетами по России, и это тоже проблема. Понятно, что ДОМ.РФ закроет часть проблем. Понятно, что страхование закроет… Николай Николаев: Ну, ДОМ.РФ не закроет. Это Фонд развития регионов. Константин Апрелев: Фонд обманутых дольщиков попытается закрыть. Юрий Алексеев: А ДОМ.РФ отвечает за вопросы помощи дольщикам? Николай Николаев: Это разные организации. Константин Апрелев: Но это все равно не будет в срок, который был предусмотрен договорами, по которым, например, обманутые… ну, не обманутые дольщики, а в связи с тем, что не справились с дефолтом застройщики не смогут в срок сдать дома. И это не даст возможности людям в тот срок, в который им обещали, получить жилье. И никаких механизмов компенсации им этих потерь нет. Николай Николаев: А вы читали закон? Вы меня простите, пожалуйста… Константин Апрелев: Я внимательно читал 214-й закон и все нюансы… Николай Николаев: Так вот, в законе написано (и это специально мы сделали таким образом), что если нарушается срок… Константин Апрелев: Николай, на заборе много чего написано, а там дрова лежат. Николай Николаев: Если нарушается срок, то автоматически через шесть месяцев этот объект становится проблемным. Юрий Алексеев: Автоматически? Это важно подчеркнуть. Ничего доказывать не нужно? Николай Николаев: Автоматически. Не надо ничего доказывать. Это новшество, которое было предложено нами. Константин Апрелев: Люди селятся туда? Люди куда селятся? Николай Николаев: И вот теперь реальные цифры, которые есть. Это к вопросу о справедливости. То, что было накоплено к декабрю 2021 года. Это последние данные. Государство заплатило и приняло решение в отношении 102 тысяч обманутых дольщиков. Это 1 253 дома недостроенных. Это колоссальные средства! Константин Апрелев: Николай, а сколько осталось еще обманутых дольщиков? Николай Николаев: 277 миллиардов рублей. Константин Апрелев: Сколько еще обманутых дольщиков осталось? Столько же? Николай Николаев: Столько же. Государство… Константин Апрелев: Так об этом и речь. Николай Николаев: А это как раз… Константин Апрелев: А почему государство-то за это все платит? Николай Николаев: А потому что приходится исправлять ошибки за застройщиков, за нерадивые банки и так далее. Олег Филиппов: Несовершенное законодательство. Николай Николаев: И это было до того… Это количество людей, которые накопились за весь период до реформы долевого строительства, до момента, когда были введены эскроу-счета. После введения эскроу-счетов никаких обманутых дольщиков у нас нет. И если у нас останется этот механизм, то так все и будет. Да, человек может не получить вовремя квартиру, но он может ее получить, я не знаю, через месяц, через полгода, через год, если случится что-то такое или с банком, или с застройщиком. Юрий Алексеев: Но он может судиться с застройщиком. А застройщик может сказать, что у него денег на счетах нет. И будут проблемы. Николай Николаев: Он получит или эту квартиру, или деньги. И таких случаев, когда годами люди должны были бегать за застройщиком, который убегал от них, и требовать свои деньги, никогда больше не будет. Только в этом случае… вернее, только в том случае, если… Юрий Алексеев: Тем не менее, застройщики продолжают говорить, чтобы разрешали частично эти эскроу-счета раскрывать. Николай Николаев: Категорически нельзя! Юрий Алексеев: Господа, еще есть что обсудить, поэтому двинемся дальше. Что сейчас с ценниками на стройматериалы? Олег, мы с вами месяца полтора назад встречались, и вы говорили, что за полтора месяца логистика будет отлажена, и что касается бюджетных домов, то проблем быть не должно. Мы нашли историю. Допустим, Пензенская область… нет, Нижегородская область заявляет, что цены на арматуру, силикатный кирпич и газосиликатные блоки даже снизились в среднем на 20%. Это капля в море? Что сейчас со стройматериалами? Насколько проблематично строить? Олег Филиппов: Конечно, это капля в море. Если в Пензенской области все так хорошо… Юрий Алексеев: Нижегородская. Олег Филиппов: Нижегородская, да. Если там все так хорошо, то в целом по стране все не так, как в Нижегородской области. К сожалению, склады пустеют. Те премиксы и те химикаты, которые мы добавляем, чтобы наш металл, наш бетон, наша плитка, наше все становилось соответствующими государственным стандартам, даже вне зависимости от того, что они носят рекомендательный характер. Логистика за полтора месяца не отладилась, к сожалению, и это объективная проблема. И прогноз по ценам на стройматериалы: рост до 15% до конца года. Юрий Алексеев: Еще? Олег Филиппов: Обусловлено это не тем, что мы все добываем у себя, не тем, что мы рудные и нерудные добываем у себя, а обусловлено это тем, что парк, индустриальный парк станков и механизмов, оборудования, в котором есть запчасти, – это первая большая проблема. Запчасти все, как правило, не российского производства, это объективно. И вторая большая проблема – это все, что необходимо для производства строительных материалов, все эти премиксы и прочие умные слова, которые делают из всего нашего рудного и нерудного, что можно потом лить. Поэтому так как логистика сейчас определяется определенными решениями, извиняюсь за тавтологию… Сами колеса, да, уже понятно, как поедут. Мы знаем, где север, где юг, где запад, где восток. Мы знаем, где Азия. Но ситуация остается таковой, что все, что необходимо для качественного производства (а строительное производство – это производство), все запчасти, к сожалению, дорожают. И премиксы, и стройматериалы будут дорожать. Юрий Алексеев: То есть и стройматериалы будут дорожать, и, соответственно, стройки тоже будут замедляться, в том числе и бюджетные дома? Правильно я понимаю? Александр Моор: Ну, смотрите, это только мнение. Что касается стройматериалов, бюджетных домов. Смотрите. За прошлый год, по итогам прошлого года было расторгнуто договоров с государственным бюджетом на строительство социальных объектов и так далее – по причине в большинстве случаев завышения цен на стройматериалы – 38 тысяч, на общую сумму более 1 триллиона рублей. Это по прошлому году. Юрий Алексеев: Это государственные? Александр Моор: Да. Тогда с логистикой еще было нормально. Цены росли постоянно на стройматериалы. И мы начали смотреть, в чем проблема, откуда они берут. То есть наценка на себестоимость – колоссальная! Помимо логистических маршрутов и всего остального. На этом зарабатывали очень большие деньги. Мы предложили два месяца назад Правительству и Мишустину создать у нас для госстроек (я подчеркиваю, это очень важный момент), для участия с бюджетом единого государственного поставщика, который бы эти цены регулировал, занимался и определял наценку, понятную и конкретную, на себестоимость, с учетом логистики. Юрий Алексеев: Вы про госстройки говорите? Александр Моор: Мы говорим сейчас про госстройки. Юрий Алексеев: А частники-застройщики – им-то какая разница? Александр Моор: Есть госстройки. И бюджет является основополагающим. Если в этой части будет выстроен понятный рынок и будут сформированы цены, которые будут понятны, все остальные будут вынуждены под них подтягиваться, иначе они будут просто вне конкуренции. Сегодня уже определено, Минстрой уже озвучил, что создается у нас, действительно, по нашему предложению единый государственный поставщик стройматериалов. Будет определено порядка 15 наименований товаров, строительных материалов, которые являются образующими в этой отрасли, ну, для строительства. И будет корректироваться цена. Вот с этой точки зрения, если удастся эту цену отрегулировать, снизить себестоимость, то тогда можно будет снизить и стоимость квадратного метра в совокупности, не уменьшая прибыли застройщика, потому что снижается себестоимость. Юрий Алексеев: Александр, вы согласны с этим или готовы спорить? Государство и госцены – отдельно, а застройщики частные и строительство домов – отдельно? Александр Цыганов: Я бы не смотрел столь оптимистично на возрождение Госснаба, который когда-то существовал. Юрий Алексеев: Про Госснаб в другой раз. Сейчас нам бы разобраться с застройщиками. Александр Цыганов: Нет, это и есть Госснаб, потому что его основная функция была в строительстве, если уж на то пошло. И я помню, как там делили, как ни удивительно, за счет того, что… Я общался с людьми, кто работал в этом Госснабе. Планировали в два раза больше, чем могли сделать, а потом еще и договаривались, как списать эти планы. Что было, то было. Юрий Алексеев: То есть такая схема – это лишние проблемы для застройщиков? Константин Апрелев: Надо понимать, что материалы в разных регионах просто могут кардинально отличаться. Александр Цыганов: Константин, секунду! Константин Апрелев: При чем тут государственный единый центр? Александр Цыганов: Поехали дальше. Мы делаем такого монополиста… Константин Апрелев: Нет, это важно. Юрий Алексеев: Дадим Александру высказаться. Александр Цыганов: Давайте, да. Следующее что? Сужение ассортимента. Потому что когда делают все на едином плане, то проще планировать, когда ассортимент меньше. Поэтому как мера временная, как мера на какой-то период, когда это действительно нужно, ну, можно себе представить. Но, в принципе, это не приведет в долгосрочной перспективе к чему-то полезному. Николай Николаев: Ну, кому-то может понравиться. Юрий Алексеев: Мы про ценники, про ипотеку, про стройку поговорили немножко. Аренда еще осталась. Что там на рынке аренды? Послушаем комментарий Александра Харыбина, автора телеграм-канала «Как жить – не тужить». ВИДЕО Александр Харыбин, автор телеграм-канала о недвижимости: Это лето, я думаю, что оно будет вполне себе рабочим, скажем так. Цены не вырастут, нет. Не будет каких-то… Никто не будет бежать и вперед себя бросать деньги. Но спрос будет. И это уже хорошо. Значит, будем работать, будем зарабатывать, будем сдавать квартиры, будем продавать квартиры. Кстати, в продажах, я думаю, тоже все будет в порядке. Аренда не умерла. Да, люди уезжают. Да, сильно выросло предложение. Да, многие из продажи вышли в аренду. Но, несмотря на все это, несмотря на тысячи новых квартир в аренде, упавший спрос. А цены на аренду упали всего на 10–20%. А что это значит? Это значит, что те, кто говорит, что сейчас много в Москве строят, что не нужно покупать квартиры под аренду, они не правы. Москва способна переварить еще очень много домов и квартир. Юрий Алексеев: Ну, Александр рассуждает с позиции инвестора, который зарабатывает на сдаче квартир в аренду. А если стоит выбор: или любыми путями, даже сейчас, покупать эту квартиру, или сдавать? В Интернете очень много расчетов. Если вникнуть в детали, то там противоречий тоже полно. Тем не менее, вы какой позиции придерживаетесь? Любыми путями приобрести и закрыть этот вопрос? Или же снимаешь эту квартиру, но живешь более свободно, правда, постоянно на чемоданах? Константин Апрелев: Экономически посчитать очень просто. Если вы арендуете жилье, то вместо того, чтобы его купить, вот если бы вы эти деньги не потратили на покупку, вы тратите в год примерно 4–5% от суммы покупки. Если вы покупаете жилье и берете ипотечный кредит, льготный, скажем, 5–6%, то, конечно, льготна ипотечная, субсидированный ипотечный кредит, он получается фифти-фифти с наймом. Это одинаково. Юрий Алексеев: Ну, сейчас еще надо найти такой процент по ипотеке. Константин Апрелев: Но вся остальная ипотека точно дороже. Поэтому получается, что если вы покупаете с ипотекой, то вы будете платить – ну, в зависимости от того, какой размер первого взноса – либо в два, либо в три раза будете платить дороже, чем аренда, ежемесячно. Это не считая возврата тела кредита, а только проценты. Но, естественно, при этом вы получаете свою квартиру, в которой вы живете сами, ремонтируете сами, делаете с ней что хотите сами, любой сумасшедший ремонт. Юрий Алексеев: И налоги за нее тоже сами платите. Константин Апрелев: В арендуемой квартире вы, вложив какие-то деньги, можете, в принципе, к сожалению, покинуть эту квартиру по желанию собственника. И в этом смысле это, конечно, немножко другие условия. Поэтому аренда стоит дешевле, но при этом у вас меньше прав, меньше возможностей. А покупка – конечно, больше прав, больше возможностей. Юрий Алексеев: Подобную арифметику можно спроецировать на все регионы или только крупные, как Москва и Питер? Александр Цыганов: На многие. Но я бы вернулся на шаг назад на самом деле. Потому что, прежде чем принимать решение – арендовать или покупать, надо понять, что ты хочешь от жизни, какая жизненная стратегия. Если приехал в Москву, в Питер, в крупный город, имея в виду заработать и вернуться к себе в какой-то приятный регион, в город Мышкин, например, то очевидно, что лучше снимать и построить что-то там, где ты собираешься жить дальше, может быть, какой-то бизнес развивать. Это стратегия мигрантов трудовых, по большому счету, которой они придерживаются. И среди них есть даже люди, кто придерживается стратегии «остаться и купить». Они берут ипотеку. Это не редкость уже, когда мигранты из Средней Азии покупают квартиры в той же Москве в ипотеку. Это абсолютно нормально и хорошо. Но если мы начинаем уже дальше говорить: «Я хочу в этом городе остаться. Я хочу здесь жить», – то для крупных городов (таких примеров, конечно, больше) уже надо принимать решение, исходя из того, что это регистрация, это медицина, это образование и так далее, которые завязаны на эту регистрацию. Много чего. И тогда баланс по-другому считается. Юрий Алексеев: Господа, я благодарю всех. Можно, конечно, долго жаловаться, что все дорожает и становится недоступным. А можно изучать рынок, условия, смотреть предложения, выжидать момента и в один прекрасный день совершить выгодную для себя сделку. И пусть вам в этом обязательно повезет! Смотрите ток-шоу «ПРАВ!ДА?» на ОТР. С вами был Юрий Алексеев. Увидимся!