Юрий Алексеев: Нынешний год на рынке ипотеки России – исторический. Объем продаж впервые превысил отметку в 5 триллионов рублей. Казалось бы, можно порадоваться такому развитию событий, ведь наши граждане массово решают пресловутый квартирный вопрос. Но доходы людей падают, а ипотечная задолженность растет. Чем это грозит? Ищем правду. Мы пригласили в студию ведущих экспертов. Присоединяйтесь! Меня зовут Юрий Алексеев. Господа, на ваш взгляд, льготная ипотека дала больше вреда или пользы простым гражданам? Алексей, ваше мнение? Алексей Кричевский: Если бы ее закрыли в октябре, то было бы очень хорошо. Давайте вот так поставим вопрос. Юрий Алексеев: Наталья, а вы как ответите? Наталья Селиванова: Я, наверное, не соглашусь. Обычным гражданам это принесло большую пользу. Многие успели накопить первоначальный взнос и, естественно, купить свое единственное жилье, для себя или для детей. Юрий Алексеев: Алексей, вы свою точку зрения чуть подробнее проясните. Алексей Кричевский: Все очень просто. Рост цен на недвижимость – это фактически благодаря льготной ипотеке. Давайте сейчас чуть-чуть отойдем от ключевой ставки, которую у нас убрали в 2020 году, весной, практически на дно. Это все – льготная ипотека. Когда начали повышать ключевую ставку, то начали расти, соответственно, и проценты по ипотеке, которую выдавали банки. Если бы ее закрыли в октябре, за что очень много людей высказывалось, причем людей знающих, то сейчас не было бы такого коллапса именно с ценами. Потому что именно из-за цен на недвижимость сейчас наблюдается такой рост ипотечного портфеля. Юрий Алексеев: Какие мнения есть еще на этот счет? Потому что, действительно, цены выросли по всей России на новостройки, да и не только на новостройки. Я где-то увидел информацию, что за последние полтора года цены выросли на недвижимость больше, чем за предыдущие чуть ли не шесть-семь лет. Ваше мнение – только ли из-за ипотеки? Ирина Радченко: У нас была стагнация на рынке после 2014 года, когда рубль обвалился почти в два раза, и рынок недвижимости в качестве сохранения и приумножения капитала был не интересен в России. В принципе, он и сейчас не интересен, потому что валюта слабая, рубль, если мы про инвестиции говорим. В общем, есть гораздо более интересные на фондовом рынке. Пожалуйста, там есть где разгуляться с гораздо большей доходностью, с большей надежностью и так далее. Юрий Алексеев: Но это именно с точки зрения инвестиций? Ирина Радченко: Да. Юрий Алексеев: А с точки зрения решения квартирного вопроса? Ирина Радченко: Поэтому не соглашусь. Что значит «в октябре закрыли»? Ее, извините, кастрировали, я бы даже так сказали, в июне, когда для городов, таких как Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Санкт-Петербургская область, в четыре раза уменьшили размер кредита – с 12 до 3 миллионов. Послушайте, что вы можете в Москве купить за 3 миллиона? Ну, плюс первоначальный взнос – миллион. За 4 миллиона – что? Ну, только туалет с кухней. Все! Больше вы… Юрий Алексеев: То есть льготную ипотеку несколько раз продлевали… Ирина Радченко: Ее уже сократили давным-давно. Юрий Алексеев: Это своего рода такая работа над ошибками или что? Ирина Радченко: Слушайте, это маркетинг был. И он очень успешный, потому что деньгами граждан, которые боялись за свои рублевые накопления… Я напомню, в марте 2020 года рубль рухнул на 20%. И те, у кого были сбережения (вот сейчас банкир подтвердит), просто все взяли и переложили из банковских депозитов в котлован. Вот в чем причина. Ну, тут подоспела и льготная ипотека. А какая она льготная, если у нас ключевая ставка была 4,5%? Юрий Алексеев: Ключевая ставка – этот тот кредит, под который ЦБ дает кредиты коммерческим банкам. Ирина Радченко: Это стоимость денег. Стоимость денег – 4,25%. Плюс еще маржа банка. Ну, на самом деле они еще и зарабатывали. Поэтому просто были такие рыночные условия. То, что выросли цены… Поскольку я являюсь опять же экспертом не только рынка недвижимости… Ну, в общем, в мире выросли цены, в большинстве стран: в Америке, в Австралии, в Канаде. Во всем мире. Турбулентность на рынке связана с ковидом, с экономикой, печатание денег, везде происходит сейчас инфляция, в Америке то же самое. И все несут на рынок недвижимости, поэтому там тоже двузначные цифры роста. Россия в этом смысле не исключение. Поэтому все валить на эту несчастную льготную ипотеку я бы не стала. Юрий Алексеев: Послушаем комментарий Леонида Дзюника, актера и продюсера. ВИДЕО Леонид Дзюник, актер, продюсер, общественный деятель: Брать сегодня ипотеку – я считаю, что это смерти подобно. Если в советское время, например, да, мы брали в кредит одну вещь, да даже не в кредит, а в рассрочку одну вещь, вторую вещь как бы, мы понимали, что мы платим от общей суммы так называемой рассрочки 0,6% всего – не в годовых, а именно всего под 0,6% нам давали, то теперь вы покажите мне хотя бы одного человека, который бы взял ипотеку под 5,5%, как нам рассказывают в рекламах практически всех банков, которые на сегодняшний день имеются в нашей стране. Как же получается так, что Владимир Владимирович Путин призывает рожать, потому что нам необходимо население, русских людей, предлагает получить материнские капиталы, а банки не обращают внимания, не обращает ни один банк внимания на то, что говорит наш президент? Они ведут свою политику, и все. Только в рекламе рассказывают, что 5,5%, а придешь к ним – они тебе накручивают страховки, «фиговки», всякие выплаты. И получается 11%! Ну мыслимо ли молодой семье, у которой двое детей, взять квартиру на расширение, расширить свои жилищные условия под такой процент? Ну это же просто абсурд! Ну так же нельзя, в конце концов! Юрий Алексеев: Вот такой крик души российского гражданина. Ну, тем не менее. Да, Сергей. Сергей Гордейко: Можно проанализировать? Когда вы задали вопрос, Юрий, вы его задали с подвохом, и никто этот подвох не заметил. У нас четыре льготных федеральных программы и штук двести региональных, поэтому на ваш вопрос надо было ответить: «А какую вы программу имели в виду?» Вы имели в виду программу господдержки для приобретения в новостройках так называемых под 7%, которые стали 6,5%. И по мнению ряда экспертов, на часть роста цены она повлияла. Насчет ставки. Вы спросили: «А для граждан?» Для граждан, особенно учитывая, что рост цен в регионах был неравномерный и стоимость приобретения стала более доступная… ну, не стоимость приобретения, факт приобретения стал более доступным, поэтому однозначно говорить, что она сделала цены выше и выросла недоступность, нельзя. Есть брать Владивосток, то одна ситуация, Рязань – вторая, Кемерово – третья, Москва – четвертая. Там вообще диапазон, поэтому такую оценку делать нельзя. Относительно других программ и мнения коллеги. Во-первых, у нас 30% кредитов (ну, в моменте) выдаются с помощью льготных программ: дальневосточная – 2%, сельскохозяйственная – 3%, вот эта, которая 7%, и семейная. Все они имеют ставку намного ниже, чем… Ну, было заявлено – 11%. Плюс, если посмотреть рейтинг всех банков, то, как правило, коммерческий банк предлагает своим клиентам, с маркетинговой точки зрения, условия лучше. Например, когда по дальневосточной ипотеке… Виноват. Ну, по дальневосточной стоит 2%, а некоторые банки предлагают 1,7%. То есть, как бы сказано: «Президент сказал – никто не послушался», – это неверно. И таких кредитов в стране 30%. При этом все эти кредиты, кроме льготной ставки, имеют нормальный кредитный анализ, кредиты по ним выдаются не автоматически, по ним по всем есть первоначальный взнос как минимум 15%. Правильно? Соответственно, это стандартное кредитование, которое отдельным категориям населения дало доступность. Единственная критика, которая существует, – что программа, с которой мы начали (и Алексей высказывался о льготном приобретении в новостройках), она вселенская, то есть она всем. Она не содержит льготу, например, семьям с детьми, тем, которым 35 лет… Юрий Алексеев: Потому многие за нее и ухватились, за эту программу. Сергей Гордейко: Поэтому в этой программе… Вот люди, работающие с недвижимостью. Наталья, наверное, скажет, что если года три назад людей, которые покупали для себя с целью инвестирования, то есть условно для себя, было процентов десять, то в прошлом году было процентов тридцать людей, которые покупали с целью небольшой инвестиционной наживы. И эта программа привела к большому приобретению иногородними в других городах. Ну, в зависимости от того, как считать… Юрий Алексеев: В первую очередь – в крупных городах, где больше шансов заработать на этой квартире. Сергей Гордейко: Ну конечно. Процентов пятнадцать людей приобретали в других городах. Поэтому части населения она очень помогла, для части она была инвестиционной заменой акций, облигаций и другого, а для части выросли цены. То есть оценка очень комплексная. Юрий Алексеев: Вы, Сергей, вспомнили про дальневосточную ипотеку под 2%. Сергей Гордейко: Да. Юрий Алексеев: Послушаем комментарий жителя Владивостока Вадима на эту тему. Сергей Гордейко: Цены выросли на огромный размер! Юрий Алексеев: Вот сейчас посмотрим, да. ВИДЕО Вадим: Когда у нас ввели вот эту льготную дальневосточную ипотеку под 2%, у нас очень резко подскочила стоимость квадратного метра жилья в новостройках. Если до этого стоимость квадратного метра составляла порядка 60–70 тысяч рублей за квадрат, что, в принципе, для России в целом достаточно дорого уже и так, то сразу после того, как ввели эту льготную ипотеку, у нас ценник на новостройки подскочил до 100–120 тысяч рублей за квадратный метр, в тех же самых домах. Поэтому идея, конечно, хорошая с льготной ипотекой, но, во-первых, эта льготная ипотека под 6% по всей России все равно сильно дороже, чем, допустим, в развитых европейских странах, а с другой стороны, работает это опять же, к сожалению, не так, как хотелось бы, потому что, по сути дела, за счет подъема цены на сами квартиры платить вы будете примерно ту же стоимость, что и до введения этой ипотеки. Юрий Алексеев: То есть правда разные льготные программы есть: и семейная, и дальневосточная, и для сельских жителей. Сергей Гордейко: Вот товарищ дал абсолютно правильный и справедливый комментарий. Именно во Владивостоке это произошло, и не только во Владивостоке. Причина крайне простая: эта программа имеет ограничение – приобретение жилья у застройщиков либо по договору купли-продажи, если юридически сдан дом, или по договору долевого участия. И если в Дальневосточном регионе мало строится, то получилась определенная провокация. Это как раз неудачный пример (Владивосток), где программа выступила в качестве отрицательного провокатора. Вот прав абсолютно, он слово в слово сказал то, что, в принципе, как бы эксперты знают. Юрий Алексеев: Но это именно Владивосток, на ваш взгляд, неудачная история? Сергей Гордейко: В тех городах, где жилищное строительство отстает от потребностей населения катастрофически, что получается? Дополнительное финансовое плечо приводит к еще большему дефициту. То есть там, где строят много, этого не происходит – такого роста цен. А именно в тех городах… Ведь почему стали вводить на Дальнем Востоке, в Магадане и на Чукотке, разрешения покупать на вторичке, эту программу расширили? Потому что – черным по белому – в тех городах (читаем между скобок) нет жилищного строительства. Если бы была вторичка, то этой проблемы бы не было. Ирина Радченко: К сожалению, я не соглашусь, потому что не только ипотека провоцирует цены. Например, в Сочи (риелторы подтвердят) такой же астрономический рост. Сергей Гордейко: В Сочи то же самое, да. Ирина Радченко: В Краснодар у меня недавно родственник переехал. Он говорит: «Я хотел три года назад купить квартиру». Вот то же самое – с 60 тысяч на 120 подскочило. И не было там никакой льготной ипотеки, просто спрос. Все северяне, те, у кого были накопления… Кто-то – в Москву, в Питер. В принципе, все поближе к солнцу. И Краснодарский край, я считаю, в этом году тоже собрал вообще «урожай» достаточно большой, «пропылесосил» всех инвесторов достаточно хорошо. И цены там тоже очень сильно выросли. Юрий Алексеев: Мы про инвесторов говорим… Наталья Селиванова: Можно добавить к коллегам? Юрий Алексеев: Да, Наталья. Наталья Селиванова: Все-таки я считаю, что программа повлияла на рост цен. Наверное, говорить, помогло ли это гражданам обычным – да, помогло приобрести свое жилье. Но есть одно «но»: очень сильно на рост цен повлияли инвесторы, которые воспользовались этой программой. Мы не можем говорить, что вовремя ее закрыли или не вовремя. Ее надо было каким-то образом ограничивать, количество квартир… Юрий Алексеев: Но ее же продлили пока до лета 2022 года, так или иначе, эту программу льготной ипотеке. Наталья Селиванова: Я говорю про крупные города – Москва и Санкт-Петербург, где 3 миллиона. И та ситуация, которая была во время пандемии, когда все-таки сумма была 12 миллионов… Юрий Алексеев: Я поясню просто. 3 миллиона – это максимум. Наталья Селиванова: Да, размер кредита максимальный. Юрий Алексеев: Да, размер кредита по льготной ипотеке. Наталья Селиванова: Когда было 12, цены на недвижимость были более ниже, и люди действительно могли купить на предлагаемую сумму кредита (плюс первоначальный взнос) достойное жилье. Если бы программу ограничили количеством квартир, которые необходимо было приобрести, наверное, было бы проще. Люди воспользовались бы и брали бы квартир и две, и три, и более – до десяти. Также Краснодарский край. Также дальневосточная ипотека. Инвесторы на этом заработали большие деньги. Юрий Алексеев: А сейчас тем людям, которые планируют решать этот свой пресловутый квартирный вопрос, есть смысл брать ипотеку? Валерий Золотухин: По поводу доходности инвесторов. Я хотел сказать, что эти люди просто доходно считать не умеют в валюте. То есть если в валюте пересчитать, то люди, инвестирующие в квартиры, как правило, ничего не зарабатывают, ну, может быть, кроме каких-то спекуляций. Это первое. И второе… Юрий Алексеев: А что касается граждан – есть ли смысл сейчас входить в ипотеку? Валерий Золотухин: Очень интересный момент. За последние два года рынок дал уникальную возможность – он очень быстр опал и очень быстро V-образно восстановился. То есть те люди, кто смекнули, заработали 100–200% в долларах (в долларах, потому что доходность нужно в твердой валюте считать). Те, кто этого не понял… Все, что нужно знать о финансовой грамотности в нашей стране: в этот уникальный период, которым можно было воспользоваться, у нас выросла на 30%, соответственно, инвестиционное использование ипотеки. То есть, на мой взгляд, если человек рассматривает покупку квартиры или инвестиции, то сейчас ситуация такова, если считать в процентах доходности… Я могу по себе сказать. У меня нет квартиры и нет ипотеки, но у меня есть около миллиарда рублей ликвидных активов, разложенных, соответственно, в быстрорастущие компании по всему миру. Соответственно, это позволяет мне арендовать любую квартиру, пентхаус, не пентхаус. Если бы я покупал такую квартиру, то, с точки зрения окупаемости (в ипотеку или нет, неважно), это было бы 20–25 лет, а то и 30 лет окупаемости. А в стоимости этой квартиры на горизонте 10 лет я бы потерял, если в валюте пересчитать. Юрий Алексеев: Ну, многие мечтают жить на ренту или вкладываться в фондовый рынок, но не у всех есть возможности. Валерий Золотухин: Это ответ на вопрос. То есть, с инвестиционной точки зрения, это не имеет смысла. Если человеку так комфортно: «Вот мое жилье. Мне так комфортно, я сплю спокойнее», – тогда да. Но как инвестиция… Это самое глупое, что можно сделать, с точки зрения приумножения капитала, – начать инвестировать в квартиры. Юрий Алексеев: Считайте внимательнее и считайте кропотливее. Валерий Золотухин: Считайте в валюте, считайте в валюте. Юрий Алексеев: Алексей, а что касается обычных граждан, которые хотят свой квартирный вопрос решить, надо сейчас что делать, какие действия? Ждать? Или спешно что-то покупать, в эту самую ипотеку ввязываться? Алексей Кричевский: В инвестиционном плане – уже коллега тут все сказал. Юрий Алексеев: Ну, в инвестиционном, да, разобрались. Алексей Кричевский: Единственное, что можно добавить – это то, что реальная доходность просто будет или ноль, или ниже нуля. Юрий Алексеев: С этим, да, все понятно. А граждане, которые хотят просто квартиру купить для себя и семьи своей? Алексей Кричевский: Если говорить о том, человеку нужно решить жилищный вопрос, то просто нужно решать. Это мнение, с которым, я так думаю, не стоит спорить. Если есть какая-то проблема в этом плане… У кого-то рождается ребенок, нужно расширение. Еще какие-то обстоятельства есть. Если есть возможность это сделать – пожалуйста, вперед! Тут как бы вопросов нет. Если есть возможность как-то этот момент немного оттянуть, то, по крайней мере в текущей ситуации, я бы сделал именно так. Юрий Алексеев: Павел, а если оттягивать, то по какой причине? Не станут ли позже ипотечные кредиты выше, ну, процентные ставки? Павел Неумывакин: Я, во-первых, хотел бы дать два небольших комментария по предыдущим вопросам. Первое – по конкретике, по ставкам, во-первых. По данным Центрального банка Российской Федерации, средняя ставка по выданным в третьем квартале ипотечным кредитам по новостройкам в целом по стране составила 6,3%. То есть никаких 11% даже и близко нет. По вторичке – 8,3%. Произошел рост где-то на 0,3–0,4%. Юрий Алексеев: Но это без учета страховок и дополнительных выплат, которые сопровождают кредит? Павел Неумывакин: Это по кредиту. То есть второй вопрос: будет ли повышение ставок? Да, оно будет. Потому что на следующей неделе предполагается, что Центральный банк поднимет ключевую ставку до 8–8,5%, то есть с начала года она вырастет в два раза. Соответственно, «Сбербанк» с начала декабря уже повысил ставки по ипотечным кредитам, не по льготным программам. Сейчас, в общем-то, ставка и по новостройкам, и по вторичному рынку составляет у «Сбера» по вновь выдаваемым кредитам 9,3%. На «Сбербанк» на сегодняшний день приходится половина всех выдач ипотечных кредитов в России. Юрий Алексеев: Алексей, а почему в таком случае вы сказали, что если есть возможность, то лучше повременить с этими ипотеками? Алексей Кричевский: Потому что такие ставки, в том числе и ставка ЦБ, вечно не смогут иметь место… Юрий Алексеев: А сколько же придется ждать? И понизятся ли эти ставки? Алексей Кричевский: Здесь надо смотреть с двух ракурсов. Во-первых, с точки зрения самой ставки ЦБ, потому что «ястребиная» политика просто не может быть в таком формате вечно. Когда ставка увеличивается в два раза за год – это перебор. И я очень жду коррекцию именно на рынке недвижимости. Ирина Радченко: Не будет никакой коррекции, потому что, как уже говорили, подорожали металл, дерево. Алексей Кричевский: Понятно, что не будет глобальной. Инфляция, металл – да, это все понятно, вопросов нет. 30% сейчас… Юрий Алексеев: А еще кто-то ждет эту коррекцию? Ирина Радченко: Нет. Никто не ждет. Алексей Кричевский: Хорошо. Значит, ждут два человека из шести. 30% рынка в Москве – это квартиры с обременениями. Это раз. Второй момент. Я думаю, кто-то из экспертов здесь знает, сколько квартир в ипотеку – и в новостройках, и на вторичке – взято без первоначального взноса. Что я имею в виду? Юрий Алексеев: Вы намекаете на то, что пузырь-то раздувается на ипотечном рынке? Нет? Алексей Кричевский: Я имею в виду – без первоначального взноса. Это или завышенная цена на пару миллионов, или потребительский кредит в виде первоначального взноса. Сколько? Ирина Радченко: Я считаю, что это незначительно. Такие случаи есть, но это банку нужно просто выстрелить самому себе в ногу, потому что это… Я знаю, что Центральный банк очень жестко отслеживает. И если у тебя нет даже 15% по льготной программе и 20% по обычной, соответственно, для него достаточно обременительно такую ипотеку выдавать. Юрий Алексеев: А почему вы не верите в коррекцию на рынке недвижимости в ближайшее время? Ирина Радченко: Потому что себестоимость строительства очень сильно выросла. Уже говорили, что стройматериалы подорожали во всем мире. Но самая главная проблема: мы расстались с половиной гастарбайтеров, которые трудились на стройках. Первая причина – коронавирус. Они, естественно, уехали. А вторая причина – опять же обвалившийся рубль. Нигде, ни в одной нашей бывшей союзной республике так местная валюта не просела, как рубль. Им просто невыгодно сюда возвращаться. И у нас не хватает… Ну, это все говорят: и Хуснуллин, и, соответственно, Собянин. У нас некому сейчас работать на стройках. Пытаются заменить их россиянами, но, извините, россияне не будут работать за эти деньги, ютиться в вагончиках. Поэтому именно фонд оплаты труда – это такая болевая точка сейчас всех застройщиков, и он даст достаточно большой рост. Поэтому все, что случилось с этой льготной ипотекой, выросли цены – это просто сейчас дало застройщикам продержаться наплаву, чтобы не обанкротиться. Потому что если бы не было этой льготной ипотеки, я думаю, мы бы хоронили застройщиков еще в мае 2020 года. Юрий Алексеев: Валерий, а у вас какие доводы? Вы говорите, что… ну, надеетесь, что коррекция все-таки произойдет и ценник на недвижимость снизится. Валерий Золотухин: 2008 год, Америка – почему лопнул пузырь недвижимости? И полопалась куча банков: Merrill Lynch, Lehman Brothers и так далее. Там выдавались некачественные… то есть кредиты выдавались «некачественным» заемщикам в огромном количестве. Юрий Алексеев: Заемщики перестали платить – и все. Валерий Золотухин: Плюс банки лепили еще много структурных продуктов транспортных, которые они «некачественные» займы паковали в пакеты и продавали их пакетами, потом перепродавали по кругу много-много раз. Юрий Алексеев: У нас тоже может произойти что-то подобное, на ваш взгляд? Валерий Золотухин: У нас подобное произойдет вряд ли. Но, соответственно, наше население (я видел статистику) тратит больше половины своих доходов на выплаты по ипотекам. То есть финансовая грамотность у нас крайне низкая, в отличие от Америки теперь. То есть Америка уже прошла все эти кризисы, там люди научились. Там все инвестируют в акции – 60%. У нас меньше 5%, по-моему. Соответственно, люди плохо считают доходы и расходы. Мне кажется, что «прилететь» может с этой стороны – со стороны дефолтов, с одной стороны. Мелкие строительные компании все побанкротились и так вот сейчас, а крупные, соответственно, стали еще сильнее, повыходили на IPO и так далее. Если брать два последних года, то… Юрий Алексеев: На IPO – это на фондовый рынок? Валерий Золотухин: Да, вышли на биржу. Крупные стали еще сильнее. Они получили огромные объемы капитала и развернули гигантские стройки. Соответственно, в какой-то момент может образоваться так, что, с одной стороны, очень много будет некачественных заемщиков, которые платить не смогут, потому что они доходы и расходы не считают, в какой-то момент просто не смогут выплатить. А с другой стороны, крупные компании понастроят кучу жилья, которое… соответственно, не будет столько покупателей по текущим ценам, которые и так очень высоки за счет стройматериалов и всего остального. Может быть, два эти фактора и сыграют. Но опять же я повторюсь, что я смотрю на эту ситуации с точки зрения возможностей. И если рассматривать акции строительной компании или жилье, которое она понастроила, то я выберу акции. Юрий Алексеев: Это мы поняли, да. Сергей, на ваш взгляд, с точки зрения возможностей, надувается этот ипотечный пузырь в нашей стране или нет? Сергей Гордейко: Нет, не сыграет. Юрий Алексеев: В Госдуме уже даже заявляют о том, что люди начнут терять работу, платить нечем будет за ипотеку. Сергей Гордейко: Госдума меняется, а мы на этом рынке 20 лет. Мы смотрим, что происходит. Поэтому надо все-таки вспомнить… Первое – у нас нет сопрайма, как был в Америке. Это выдача кредитов, не обеспеченных вообще доходом. И сумма кредита – больше стоимости недвижимости на 20%. Это Америка. У нас этого нет и не было. Дальше. Когда мы говорим… Вот Алексей сказал комментарий по поводу первоначального взноса. У нас все-таки оценку ни один приличный оценщик больше чем на 10% не завысит, а подавляющее большинство ведущих банков в день выдачи кредитов ипотечных залазят в кредитную историю. И если человек накануне взял «потреб», они ему откажут. Вот надо знать практику нашу. Наша практика и Центробанк ведут себя очень жестко и изысканно, заставляя банки за кредиты с первоначальным взносом у заемщика меньше 20% жесткую нагрузку на капитал увеличивать. То есть давят по-взрослому. Это один момент. Говорят, что льготная ипотека погубит рынок. В общем ипотечном портфеле льготной ипотеки, ну, 20%. А 20% ни один рынок не погубят. И следующий момент. На наших глазах мы справлялись с тремя кризисами. Мы – это имеются в виду бизнес, государство и в некотором смысле граждане. Это кризис 2008 года, условно, 2014 года и так далее. У нас в государстве есть программа реструктуризации, которая успешно применяется. Это когда заемщику тяжело, ему дают отсрочку. Теперь эта программа внесена в рамки закона «О потребительском кредитовании», когда человек может взять. У банка существуют свои программы, причем массовость этих программ намного больше, чем финансированных государством. Плюс ипотека у нас все-таки, если посмотреть влияние политического руководства, относится к продукту, привлекающего внимание. То есть кризис и ипотечный пузырь у нас невозможен. У нас ипотека – социально-политический продукт. То есть мы умеем проходить кризисы. Объем относительно ВВП нашего кредитного портфеля – 11 триллионов. А просрочек у нас сейчас меньше 1%. Это позволяет нам справиться с любыми вызовами. И еще последний штрих. У нас не Америка, у нас не принято: «О, не получается платить? На тебе кредит!» У нас люди платят до последнего. Потому что только в последний период выросло много инвесторов в новостройках, а на вторичке таких людей практически нет. А за свое жилье будут платить до последнего. Кстати, по статистике НБКИ (есть такое бюро кредитных историй) и некоторых банков, например «Росбанка», когда были закончены кредитные каникулы, 90% вернулись в график. О чем это говорит? Инструментарий у нас работает. Юрий Алексеев: Павел, правда? И банкиры могут спать спокойно, и не надо бояться этой армии ипотечников, которая теперь такая весьма весомая? Павел Неумывакин: По всем сегментам кредитного рынка ипотека – самый надежный финансовый инструмент. Опять-таки сейчас доля кредитов, так называемый показатель NPL90+, составляет за девять месяцев всего 0,9%. Для сравнения: по «потребам», то есть необеспеченным кредитам, о которых сейчас беспокоится Центральный банк… Юрий Алексеев: Потребительские кредиты, да. Павел Неумывакин: …этот показатель – 8%. То есть, по сути дела, в 10 раз больше. Поэтому ипотека в этом плане – самый защищенный инструмент. Я еще просто хотел вашу цифру, которую вы озвучили вначале, немножко подтвердить. Вот то, что по росту цен вы приводили. Да, это данные Росстата: за семь лет – с 2013-го по 2019 год – рост цен на жилье в России был всего на 33%. За полтора года пандемии – 39% в среднем по стране. То есть на самом деле за полтора года цены на недвижимость выросли гораздо больше, чем за предыдущие семь лет. Юрий Алексеев: Послушаем комментарии наших соотечественников, которые живут за границей. Как там можно приобрести жилье? ВИДЕО Вадим Дятленко, житель Картахены: Обычно здесь ипотеку испанцы берут, потому что это очень выгодно: 300–400 евро в месяц против 500–600 евро аренды, которые в воздух просто платятся. Поэтому, конечно, при зарплате 1 200 евро у какого-нибудь продавца в местной «Пятерочке» вполне себе имеет смысл взять ипотеку. Цены здесь – 35–40 тысяч евро на четырехкомнатную квартиру в приморском городе, и 80–90 тысяч на хороший, нормальный пятикомнатный дом с гаражом. Можно сказать, что Испания – это страна ипотеки, где почти у каждого дом не выплачен и не будет выплачен до старости. Арина Туркатенко, жительница Лондона: Мы живем в Лондоне. Мы в данный момент снимаем жилье, потому что для нас пока нереалистична покупка. У нас нет, к сожалению, еще денег на первый депозит. Да и вообще в Лондоне, возможно, никогда не будет такого времени, чтобы было легко и дешево купить жилье. Сергей Комар, житель Лондона: Да. Мне кажется, в Лондоне значительно больше люди снимают. Это совершенно нормально. Огромное количество молодых и даже людей, которым за 30, снимают комнаты в Лондоне. То есть haus-sher – это очень популярная опция. И разница есть, действительно, между Лондоном и провинцией. В провинции я гораздо больше знаю ситуаций, где люди в молодом возрасте покупают дом. Марина Митрович, жительница Парижа: Прежде всего, чтобы купить жилье в Париже, нужно иметь стабильно большую зарплату на протяжении многих лет. Жилье в Париже и в пригородах стоит очень дорого. Цена квадратного метра в 2021 году составила примерно 11 тысяч евро. Средняя зарплата по Франции – 2 600 евро «чистыми» в месяц. К стоимости жилья нужно прибавить еще примерно 15% от цены квартиры на выплаты нотариусу и на другие сопутствующие покупки и расходы. Банковская ставка по кредиту составляет обычно чуть меньше 2%. Также будут ежегодные немаленькие выплаты по разным налогам и страховке на квартиру. Съем жилья, если не замахиваться на супердорогую для вашей зарплаты квартиру, стоит все же ощутимо дешевле. Юрий Алексеев: В общем, хорошо там, где нас нет, но дьявол, как известно, он кроется в деталях. Но я хочу вот на что обратить внимание. Наши банки и за рубежом тоже предоставляют свои продукты, ну, так или иначе. И вот каким наблюдением поделился Леонид Дзюник, продюсер и актер, мы его уже слышали. Еще один его комментарий. ВИДЕО Леонид Дзюник: Мы приехали с зятем и внуком в Германию, идем по Берлину. И там банк. А зять раньше работал в «Сбере», смотрит и говорит: «О, папа, смотри! Это дочерняя компания «Сбербанка». Висит огромный плакат, на котором написано, что там предлагаются кредиты такие, такие, такие. Ипотечный кредит – 3,4% годовых. В Германии, в Берлине наш «Сбер» несчастный предлагает под такой процент. Юрий Алексеев: Вот объясните мне. Я – обычный гражданин. На эмоциональном уровне я тоже говорю: почему там наш банк предлагает под 3,4%, а здесь совсем другие ставки? Сергей Гордейко: Давайте я отвечу, потому что это разговор немножко пустой, надо отвечать коротко. Первое. В нашей стране работают иностранные банки: «Юникредит», «Райффайзенбанк Банк»… Ну, можно продолжить. Ирина Радченко: Société Générale. Сергей Гордейко: Société Générale, целая группа. Ну и так далее. В общем… Юрий Алексеев: Суть? Сергей Гордейко: Суть в следующем. Они работают по российскому законодательству, созданы юридические лица в России, имея те возможности фондирования, которые в России, даже если материнская компания помогает им капиталом. Вообще обычно идет отток капитала. Наши «Райффайзенбаны» помогают своим австрийским, вообще-то говоря, уже давно. Соответственно, ни один из этих банков не работает по их ставкам, потому что у нас свой рынок привлечения, фондирования и так далее. Соответственно, если какой-то наш банк создал юридическое лицо по законодательству ФРГ упомянутой, то он будет работать по тем правилам… И так далее. Юрий Алексеев: И еще один комментарий миллиардера, предпринимателя Игоря Рыбакова по поводу ипотеки. ВИДЕО Игорь Рыбаков: Ипотека выглядит как безобидная такая штука – типа надолго взял, потихонечку платишь и так далее. На самом деле это вид современного рабовладения. Мало того что они сами становятся рабами в этой системе банковской, но они еще и детей своих приучают к тому, что рабом быть – а как еще? «Вот мы так живем, вы так живете». По воспитанию, по «ментальным консервам», которые вот здесь, в башке у людей, иметь свою квартиру – это некое сакральное что-то. «А как еще? Надо иметь». Плюс ко всему банки так красиво и умно подают рекламу, что платеж по ипотеке, мол, равен аренде квартиры. На самом деле это все не так. И здесь как бы любой человек, обладающий финансовой грамотностью или простым математическим аппаратом, просто может проверить и убедиться в этом. Альтернатив, кроме ипотеки, навалом. Взять в аренду квартиру и платить месячные платежи гораздо дешевле, чем взять ипотечное рабство, плюс вложиться все равно в ремонт, нести квартплатные эти все платежи. Если все это дело посчитать по кэшу, по выплатам денег, то получается, что взять в аренду квартиру, просто в аренду – гораздо выгоднее! Юрий Алексеев: А вы согласны с этим тезисом, что альтернатив навалом? Ирина Радченко: Слушайте, эта чушь уже какой год гуляет. Если честно, я бы за такие… Вот как сейчас антиваксеров привлекают к ответственности, я бы его привлекла к ответственности. Человека, если может сам себе позволить купить квартиру, ну не надо равнять вообще на 140 миллионов россиян, понимаете, у которых возможности нет. Ипотека существует во всем мире. Вот вам из Испании рассказывали, что у всех ипотека. Слушайте, они все – рабы? Ну, это чушь какая-то! И вообще я просто еще раз хочу сказать: с точки зрения финансовой грамотности, нужно считать, потому что рынок волатильный. Когда-то стоимость аренды будет равна ставке в банке. Слушайте, ну конечно, лучше платить за свою квартиру, чем «обогревать вселенную» своими денежными средствами. Нужно брать ипотеку. Но когда это в два раза больше, как сейчас уже ставка растет, квадратный метр на продажу вырос, а аренду упал и до сих пор не восстановился, конечно, может быть, этот период нужно поснимать и покопить в тех же облигациях ОФЗ. Понимаете? Но это финансовая грамотность должна быть. Юрий Алексеев: Облигации федерального займа. Ирина Радченко: А не так: «Это плохо, это рабство». Это чушь вообще! – вот то, что я сейчас услышала. Юрий Алексеев: Наталья, ваш комментарий? Наталья Селиванова: Ну, у нас рынок арендный еще не развит до конца. Если мы опять сравниваем с европейскими странами, то нам еще к нему долго идти. Юрий Алексеев: Но свое все-таки как-то ближе? Наталья Селиванова: Аренда? Юрий Алексеев: А если покупать самому, то только ипотека. Правильно? Или альтернативные способы все-таки какие-то существуют, чтобы приобрести жилье? Наталья Селиванова: Нет, аренда есть, можно найти, сдают физические лица. Но кто сказал, что это покупка своей квартиры? Одно дело – работать на карман какого-то дяди. Ты можешь работать 10 лет, 15, 20, но это никогда не станет твоей собственностью. И в любой момент тебе придется сменить. Потеря работы? Точно так же арендодатель выставит. А с ипотекой все-таки другая ситуация. Рано или поздно ипотечный кредит гасится, а недвижимость становится твоей. Конечно, это будет проще уже, доходы возвращаются. Ремонт? Это опять же свой ремонт, ты делаешь его для себя. Поэтому, естественно, покупка своей недвижимости всегда будет выгоднее, чем аренда. Молодежь, да, она снимает, пока они не обзавелись семьей. Ну, вообще молодое поколение за аренду, потому что они не привязаны. «Сменил работу, сменил место жительства, поменял квартиру. Мне так удобнее». Но когда появляется семья, появляются дети, любое поколение ищет какой-то стабильности, привязывая это к спортивным школам, к обычным образовательным школам, к детским садам. И уже не важна в принципе удаленность от работы. Ипотеку надо брать. Действительно, правильно сказано, не все себе могут позволить, к сожалению. Среди моих знакомых очень мало людей, которые пошли и купили квартиру, заселились в нее. Юрий Алексеев: Я где-то любопытное исследование нашел о том, что количество разводов среди семейных пар, которые взяли ипотеку, в 10 раз меньше, чем в среднем по стране. Наталья Селиванова: Ничего так не объединяет людей, как финансовые обязательства. Юрий Алексеев: Вот именно! Ну а какие риски все-таки надо просчитать? Времени совсем мало осталось. Вот человек, который решает: «Все, ввязываюсь в эту историю под названием «ипотека». Павел Неумывакин: Есть хороший показатель как раз, о котором уже говорили, – это доля семейного дохода в данном случае к объему кредита. Существует общебанковский термин, что в идеале это не должно превышать 50% совокупного семейного дохода на обслуживание ипотечного кредита. Если больше, то это уже появляется, в общем, риск. Соответственно, по данным опять-таки того же Центрального банка по выдачам, в третьем квартале доля таких кредитов повышенного риска составляет на сегодняшний день порядка трети. То есть это люди, у которых либо долговая нагрузка больше 50%, либо первоначальный взнос – 10% и ниже. Юрий Алексеев: А многие ведь и на первоначальный взнос берут тоже кредит. Алексей, а ваши рекомендации? Как не нажить себе проблем в будущем? Алексей Кричевский: В идеале, чтобы долговая нагрузка от ипотеки была не более 35%, а не 50%, во-первых. Во-вторых, здесь опять-таки нужно… Юрий Алексеев: Спешно гасить, досрочно? Срок кредита? Или тело кредита? Алексей Кричевский: Срочное погашение – это отдельная история. Там опять-таки тоже нужно отталкиваться от возможностей. Если есть понимание, что доход вырос и будет таким же на протяжении долгого времени, то можно гасить срок. Если нет такого понимания, то можно пригасить чуть-чуть именно сумму, чтобы каждый месяц платить чуть меньше. Но это не об этом. Юрий Алексеев: Гасить срок, потому что на процентах таким образом экономишь? Алексей Кричевский: Да. Но здесь нужно чуть о другом говорить – говорить именно о том, что нужно смотреть непосредственно по обстоятельствам. Юрий Алексеев: Господа, благодарю всех за разговор. Время подошло к концу. Ипотека – это, конечно, штука серьезная. И прежде чем на нее решиться, не поленитесь и прямо на бумаге распишите все грядущие траты, переплаты и возможные способы решить проблемы, если что-то пойдет не так. Ну а если вы уже в игре под названием «ипотека», то желаю как можно скорее из нее выйти со своим жильем на руках. Смотрите ток-шоу «ПРАВ!ДА?». С вами был Юрий Алексеев. До скорого!