Что ждать будущим владельцам квартир в новостройках

Гости
Олег Филиппов
председатель Комитета по строительству Московского отделения «ОПОРА РОССИИ»
Ирина Жарова-Райт
управляющий партнер Инвестиционной группы SESEGAR
Елена Николаева
председатель Комиссии по градостроительной политике, государственной собственности и землепользованию Московской городской думы
Дмитрий Трунин
председатель Общества защиты прав потребителей и охраны окружающей среды «Принципъ»

ВИДЕО

Анастасия Урнова: Так выглядит стена новой квартиры. Изменения в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», по мнению одних депутатов, защищают интересы покупателей квартир в новостройках, а по мнению других – отбирают у них единственный инструмент контроля над застройщиком. Это две строчки текста, а в итоге граждане не смогут отказаться принимать квартиру с недостатками.

Что дадут дольщикам поправки в закон? Насколько будет растягиваться время устранения недочетов? Кто будет платить коммуналку за этот период? И как будут меняться цены на квартиры? Обсудим сегодня в ток-шоу «ПРАВ!ДА?». Меня зовут Анастасия Урнова. И вот мои гости:

Елена Николаева, депутат Мосгордумы. Ее позиция: недоделки в новостройках стоит разграничивать на препятствующие эксплуатации жилья и на несущественные.

Дмитрий Трунин, председатель общества защиты прав потребителей. Его мнение: изменения в федеральный закон вносятся в интересах строительной мафии.

Олег Филиппов, председатель Комитета по строительству Московского отделения «Опоры России». Уверен: на рынке недвижимости существует такой вид бизнеса, как потребительский терроризм.

Ирина Жарова-Райт, эксперт рынка жилья. Считает, что покупателям следует в первую очередь внимательно читать договор долевого участия.

Елена, вот по поводу этих нововведений звучат просто противоположные мнения. Одни говорят, что покупатели квартир теперь замучают строителей своими претензиями (хотя я не совсем понимаю, почему так), а другие говорят, что, наоборот, это закон против дольщиков, и они теперь не смогут защищать свои права. С вашей точки зрения, все-таки чьи интересы защищают эти поправки?

Елена Николаева: Ну давайте начнем с того, что эта драматическая ситуация, которую вы показали в сюжете… Давайте назовем это скорее исключением из правил. У нас на сегодняшний момент вводится больше 90 миллионов квадратных метров. Просто для понимания: сколько на сегодняшний момент в России есть судебных исков по поводу качества строительства? Вот как вы думаете, сколько на всю Россию?

Анастасия Урнова: 100?

Елена Николаева: 862. Это там, где у граждан есть замечания по качеству, и они требуют от застройщика, но они не нашли общий язык самостоятельно. То есть это не просто малое, а это ничтожное количество по сравнению с тем объемом – с десятками, сотнями тысяч квартир, которые вводятся в эксплуатацию. Поэтому ситуация не столь драматичная, как может показаться на первый взгляд.

Вместе с тем давайте посмотрим, а что на самом деле, какие права есть у потребителей и что обязаны делать застройщики, в случае если они работают по закону «О долевом строительстве». Напомню, закон «О долевом строительстве» – достаточно сложный инструмент. Это был сначала 214-й федеральный закон, потом дополнения в 218-й федеральный закон. Создан специальный Фонд дольщиков, введены эскроу-счета.

То есть большая и серьезная машина создавалась для того, чтобы защитить права граждан, которые вкладывают денежные средства на ранней стадии, подписывают договор, в котором прописано, какой будет объект недвижимости, какие у него будут характеристики, какие особенности. И это все является частью договора.

И вот наступает счастливый момент, покупатель приходит в свое жилье и вдруг обнаруживает, что есть какие-то недоделки. Что происходит на сегодняшний момент? Тут же без каких-либо вопросов формируется акт о недоделках. По моей практике, не было ни одного случая, чтобы отказались сформировать акт о недоделках, по всей Российской Федерации.

Анастасия Урнова: Акт, пожалуйста, сформировали. А дальше-то что?

Елена Николаева: Подождите. Это принципиальная вещь. После этого идет анализ этого акта, потому что любые недоделки в квартире делятся на те, которые мешают ее дальнейшей эксплуатации, и те, которые не создают препятствий для ее дальнейшей эксплуатации.

Поясню на примере. Если там стена разваливается, жить там невозможно – значит, объект не соответствует техническим требованиям. И здесь одна ситуация, стратегия поведения. Если сломалась ручка от оконного блока и нужно просто заменить фурнитуру, то это другая ситуация.

Поэтому в акте прописываются все нормы. Стандартно, по опыту работы по всей Российской Федерации… Я просто возглавлялся рабочую группу Совета по правам человека как раз по обманутым дольщикам, поэтому я в этой теме немножко «плавала».

Анастасия Урнова: Разбираетесь.

Елена Николаева: Так вот, на сегодняшний момент в среднем сроки устранения недостатков – от 30 дней до двух месяцев.

Анастасия Урнова: Дмитрий, а ваша практика подтверждает вот такую позитивную историю, картину?

Дмитрий Трунин: Я соглашусь с Еленой в том смысле, что количество судов очень мало. Соответственно, когда суд выносит решение… А решение выносит именно суд. И решение выносится, как правило, на основании судебной экспертизы, не просто так, применяются ГОСТы, стандарты. Изменения, которые сейчас планируется внести в закон, мне кажется, они не основаны ни на законодательстве, то есть они противоречат Гражданскому кодексу, закону «О защите прав потребителей». То есть совершенно сырые изменения. Мне кажется…

Анастасия Урнова: То есть вы как раз негативно оцениваете?

Дмитрий Трунин: Негативно. Мне кажется, это в интересах строительной мафии все принимается.

Елена Николаева: А я смею утверждать, что они ни о чем. Они ни в плюс, ни в минус.

Анастасия Урнова: Я просто не совсем понимаю. Мы как покупатели сохраняем за собой право составить этот акт о недочетах. Но при этом у нас нет никакого инструмента давления на застройщика. Он может устранять эти недочеты месяцами.

Дмитрий Трунин: А может обанкротиться и уйти с рынка.

Анастасия Урнова: Кроме того, я думаю, многие знают, что иногда бывает… Ну, когда вот так блоки вытаскивают, то это вообще, конечно, кошмар. Мне кажется, в такой дом опасно заходить. Но огромное количество людей вам расскажут на личных примерах, как они приходили в свою новую квартиру и могли помахать соседям сверху или снизу, потому что вот такие огромные дыры. И что? И ты принимаешь квартиру?

Дмитрий Трунин: И не только квартиры, но и общее имущество. То, что нам обещают на буклетах, совершенно расходится с реальностью. То есть обещают, что там будут и зеленые зоны, и какие-то другие вещи, благоустройство, парковки, а всего этого нет по факту. Мы с этими вещами судимся и в суде очень часто находим защиту, защищаем права потребителей. Но этот закон существенно ограничит возможности для защиты потребителей.

Анастасия Урнова: Прекрасно просто. Ирина, и вы не согласны?

Ирина Жарова-Райт: Дмитрий, ну я прямо… Вот вы говорите «буклеты». Вы адвокат, и вы говорите… Вот матчасть. Слушайте, учите матчасть. Мы же не с буклетом продаем. У нас есть проектная декларация, у нас есть договор, четко прописанная проектная декларация. Просто гражданам (ну и нам с вами) нужно более внимательно читать документы, которые они подписывают. Проектная декларация полностью описывает, в каком виде, как передается то или иное имущество.

Здесь был приведен пример не только тех дольщиков, которые по ДДУ, но и покупавшие апартаменты по такому странному договору, как продажа будущей вещи, никакого отношения не имеющего ни к счетам эскроу. В принципе, необходимо это сделать.

Анастасия Урнова: Ну давайте пока на ДДУ зафиксируемся все-таки, на дольщиках.

Ирина Жарова-Райт: Хорошо.

Анастасия Урнова: Мы говорим о том, что это какая-то строительная мафия. А я вообще хочу понять, зачем и почему появился этот закон. Как раз мы заговорили про счета эскроу. Может быть, дело в том, что застройщик хочет как можно быстрее получить деньги свои?

Елена Николаева: Можно я попытаюсь объяснить логику? Несмотря на то, что автором является мой однофамилец и коллега Николаев…

Анастасия Урнова: «Это не я». Да?

Елена Николаева: Это не я, сразу говорю, я этого не писала. Но какова логика? Еще раз. Есть три варианта дальнейших действий, если вам что-то не нравится. Вам могут устранить недостатки. Второй вариант – вам могут вернуть деньги.

Анастасия Урнова: За что?

Елена Николаева: Если эти недостатки вы готовы устранить сами. Третий вариант – вы можете возмещение своих расходов… Вы говорите: «Я сам найму строительную бригаду, а вы мне возместите эти расходы». То есть возможны три варианта развития этой ситуации.

А теперь – о чем идет речь? Именно из-за того, что есть эскроу-счета, они закрыты застройщика до того момента, пока не подписан акт приемки-передачи объекта. Это означает, что застройщик до этих денег дотянуться не может, эти деньги лежат в банке.

А теперь, внимание, вопрос. Застройщику выгодно как можно быстрее построить дом, сдать объект и получить, соответственно, свои деньги кредитные, на которые он строил этот дом, чтобы проценты не шли. Для потребителя нужно получить качественное жилье.

И кто во всем этом деле заинтересован? Не поверите. Банки. Банки заинтересованы в том, чтобы эти эскроу-счета максимально долго не раскрывались. Поэтому я смею предположить, что, как ни странно, здесь определенную роль они играют. Но мне кажется, что…

Анастасия Урнова: Так это как раз закон, который позволит эти счета раскрыть поскорее?

Елена Николаева: Еще раз…

Дмитрий Трунин: Это как раз мафия – банки, застройщики, власти, депутаты. Это мафия.

Елена Николаева: На мой взгляд, эта поправка, которая предлагается, на сегодняшний момент никоим образом ни в одну, ни в другую сторону не изменяет ситуацию. Если вдруг кто-то из потребителей, например, злоупотребляет правом и занимается так называемым потребительским терроризмом, вымогательством, то по моей практике…

Анастасия Урнова: Разрешите я вас прерву, потому что мы обязательно об этом еще поговорим. Я предлагаю послушать, что о законе говорит ваш однофамилец, депутат Николаев.

Елена Николаева: Автор, автор.

Анастасия Урнова: Автор этого законопроекта. Вот как он видит ситуацию.

ВИДЕО

Анастасия Урнова: Олег, у меня сразу хитренький вопрос такой. Тянуться это все может долго. Квартиру я уже приняла. И кто все это время будет платить за ЖКХ, за какие-то еще коммунальные услуги, за управляющую компанию, пока пользоваться по факту квартирой я не могу, но она моя?

Олег Филиппов: Мы все работаем и живем в поле действующего законодательства. И если жилец, покупатель приобрел жилье, если он подписал акт ввода и поставил имущество собственное на кадастровый учет, то, конечно, в процессе устранения недостатков оплачивать все коммунальные расходы будет он.

Анастасия Урнова: А не принять жилье он теперь не сможет?

Олег Филиппов: По поводу принять/не принять жилье, по поводу так называемого потребительского терроризма. 860 исков, которые сейчас находятся в производстве, составляют на сегодняшний день действительно небольшую сумму – 480 миллиардов рублей… миллионов, полмиллиарда рублей всего. Это 0,3% от общей исковой массы так называемых добропорядочных взыскателей. Потому что не секрет, что среди потребителей, которых мы все защищаем, и мы все являемся потребителями…

Дмитрий Трунин: …есть террористы, да? Террористы, экстремисты, иностранные агенты. Так, что ли?

Олег Филиппов: Это не та программа. Есть потребители…

Дмитрий Трунин: Ну как можно потребителей называть террористами?

Олег Филиппов: Можно я закончу? Спасибо.

Дмитрий Трунин: Это Елена сказала.

Олег Филиппов: Есть представители, для которых это своеобразный бизнес, как бы вы это ни называли. Ну, есть своеобразный бизнес. Люди вкладывают средства. После этого начинается череда бесконечных претензий, совершенно бесконечных, которые заканчиваются бесконечными тяжбами. Вот эти 0,3% – их, скорее всего, с большой долей вероятности и можно отнести к так называемым «бизнесменам».

То, что касается подавляющей массы, добропорядочных граждан. Все стараются идти на разумный компромисс. Разумных компромиссов, когда блоки вываливаются из стены, не бывает. Разумный компромисс состоит в том, что если, не дай бог, при подписании акта приемки квартиры… Через год вас залили соседи, а квартира не принята, то кто будет отвечать?

Дмитрий Трунин: А если крыша течет?

Ирина Жарова-Райт: Застройщик.

Олег Филиппов: Правильно. Ваш акт подписан, вы платите за ЖКХ. Если поставили на учет…

Анастасия Урнова: При этом застройщик продолжает устранять какие-то недочеты?

Олег Филиппов: Да, при этом застройщик пытается… Здесь вы правы, каждый застройщик, в зависимости от состоятельности, пытается устранять. Но мы не должны забывать, что застройщик тоже гражданин.

Дмитрий Трунин: Какой же он гражданин? Это коммерческая организация.

Олег Филиппов: И в моей практике сами застройщики как физлицо попадали в эти курьезные ситуации, приобретая то или иное жилье. Поэтому для разумности компромисса, для того чтобы все стороны были разумно довольны, точнее говоря, разумно недовольны, и существует как раз эта поправка, которая ограничивает именно тот сегмент, как я считаю, который делает из этого бизнес с бесконечными походами в суды от посягательств на качество, на сроки и на реноме застройщика.

Анастасия Урнова: Дмитрий, тогда вопрос. Я правильно понимаю, что есть 0,3% людей, которые злоупотребляют правом?

Олег Филиппов: 0,3% от общих исков.

Анастасия Урнова: 0,3% от общих исков людей, которые злоупотребляют правом.

Олег Филиппов: Но злоупотребления надо доказать.

Анастасия Урнова: И ради того, чтобы защитить застройщиков от них, мы ставим в уязвимое положение всех остальных?

Дмитрий Трунин: Ноль процентов этих людей. Почему? Потому что все эти дела проходят судебный контроль. И если мы говорим о тех, кто злоупотребляет, то… У нас скоро террористами станут пациенты, террористами станут туристы, которых обманывают турагенты.

Олег Филиппов: Вы не должны так говорить о тех, ого вы защищаете.

Дмитрий Трунин: Не должны так говорить. Поэтому не должно быть… Людей нельзя сталкивать в эту область.

Олег Филиппов: Нельзя. Для этого поправка и сделана, чтобы они не сталкивались.

Дмитрий Трунин: Я считаю, что поправки вообще не нужны, потому что иначе людям не в суд уже придется идти доказывать, а дойдет до мордобоя на стройке или что-то такое.

Елена Николаева: Вы знаете, на самом деле в этой поправке есть такая опасная норма, которая будет… ну, может быть прочтена застройщиком как обязательная норма со стороны покупателя принять что бы то ни было. Во-первых, это не так. Никто не отменял ни Гражданский кодекс, ни, тем более, Уголовный, особенно когда будут кого-то к чему-то понуждать.

Олег Филиппов: Ни нормы. Извините, что перебиваю.

Елена Николаева: Поэтому я сразу хочу успокоить всех наших телезрителей: заставлять никого не будут. Но вместе с тем иллюзия такая будет. И если кто-то не очень юридически подготовлен, он может попасться на эту удочку.

Что бы я могла рекомендовать федеральным парламентариям, которые дорабатывают эту инициативу ко второму чтению? Еще раз разграничить недоделки на существенно значимые, которые не дают возможности эксплуатировать данный объект недвижимости. И в этом случае вы не имеете права заставлять покупателя принимать незавершенный объект.

Второй момент – если там есть недоделки, но они несущественные. Так вот, уважаемые законодатели федерального уровня, пропишите, что вы считаете несущественными недостатками. И в этой части пропишите порядок их устранения, не знаю, постановлением Правительства, если хотите, но чтобы нормы были прописаны.

Анастасия Урнова: И какие-то сроки.

Елена Николаева: И сроки ограничьте. И после этого…

Олег Филиппов: Елена, они уже прописаны. Их нужно взять…

Елена Николаева: …за основу. Конечно.

Олег Филиппов: Что ваши «террористы» больше всего не любят? «Регуляторную гильотину». Вся документация по строительству, в том числе и правки к федеральным законам и нормативным актам, сейчас разрабатываются на основе результатов «регуляторной гильотины», исключающей возможность противоречий, исключающей возможность роста количества недовольных. И не потому, что они «режут» требования, а потому, что требования, которые будут включены, в том числе и в ваше предложение…

Есть еще, помимо существенных и несущественных, много чего. Одни из них – влияющие на безопасность или не влияющие. Но все это уже есть. И граждане, покупатели, которые будут приобретать жилье, будьте уверены, они получат закон, который полностью удовлетворяет их интересам, но не дает возможности выкручивать руки строителям.

Елена Николаева: Злоупотреблять правом.

Дмитрий Трунин: Смотрите. Существенность или несущественность недостатков – не вопрос законодателя, это вопрос экспертный. Когда судья назначает экспертизу по недостаткам…

Олег Филиппов: Не согласен!

Дмитрий Трунин: …вопрос ставится эксперту. Первое – определить недостатки. Второе – установить существенность этих недостатков. И решить, кто прав – потребитель или застройщик.

Анастасия Урнова: Ну почему? Мы же можем сказать, что, например, недостатки таковы, что этот объект эксплуатировать нельзя. Разница же – у меня дырка в полу, я вижу соседей или у меня стеклопакет поцарапан.

Дмитрий Трунин: Да это же все… Вот автомобиль у вас сломался. Вы же не знаете, существенно или несущественно, до того, как эксперт автосервиса…

Олег Филиппов: Можно я упрощу? Простите, что перебиваю. Есть такой документ, как разрешение на ввод в эксплуатацию. Если у застройщика есть такой документ, то это значит, что он миновал…

Дмитрий Трунин: Это ничего не значит. Это коррупция.

Олег Филиппов: Извините, извините!

Елена Николаева: Это комиссионно проходимая процедура. Там достаточно большое количество госорганов.

Олег Филиппов: Да. В данном случае она работает в сторону потребителя.

Елена Николаева: Мне больше всего не нравится, когда адвокат рассказывает о том, что у нас норма – нарушение закона.

Олег Филиппов: Секунду! На ключевом слове перебили…

Дмитрий Трунин: Ну мало ли что вам не нравится.

Анастасия Урнова: Вы знаете, я думаю, что как раз адвокаты довольно часто рассказывают о том, что к судебной системе есть некоторые вопросы.

Дмитрий Трунин: К чиновникам, которые принимают эти дома.

Олег Филиппов: Это не чиновники принимают.

Дмитрий Трунин: То есть дома совершенно не соответствуют ни проекту, ни разрешению на строительство, ни метражу даже. Понимаете?

Олег Филиппов: Я закончить не могу.

Анастасия Урнова: Коллеги, давайте Олег закончит, и мы перейдем к следующему вопросу.

Дмитрий Трунин: Мы выиграли суд в Щелковском суде буквально на той неделе. Извините.

Анастасия Урнова: Олег, пожалуйста.

Олег Филиппов: Ничего, ничего. Так вот, наличие этого документа – это как у ребенка в 14 лет. Тебе может быть сколько угодно лет, но если ты паспорт не получил, то тебе не 14 лет.

Дмитрий Трунин: Почему?

Олег Филиппов: Потому что нет документа легитимного, удостоверяющего твой возраст. Так вот, если у застройщика есть разрешение на ввод в эксплуатацию, а контролирующие и регулирующие государственные органы сейчас его выдают также на основании «регуляторной гильотины» (нет), то это значит в соответствии с действующим законодательством, которое в данном случае императивно, что существенных недостатков нет. А это, в свою очередь, значит, что если есть разрешение на ввод в эксплуатацию, но найдены существенные недостатки, которые не эксперты находят, а они уже все прописаны в нормах, в правилах, в специальных распоряжениях, то их нет. Понимаете? Существенных.

Анастасия Урнова: Коллеги, очевидно, что мы сейчас не договоримся по вопросу, насколько честно проходит экспертиза и вводится объект в эксплуатацию.

Олег Филиппов: Всегда честно. Ее назначает суд. Это всегда третья сторона.

Анастасия Урнова: Так или иначе, принять квартиру – это одно. А бывают еще большие проблемы с местами общественного пользования. И кто будет исправлять их – мы поговорим далее.

Давайте посмотрим, как может выглядеть подъезд в новостройке.

ВИДЕО

Елена Николаева: Это правда ужас!

Анастасия Урнова: Ирина, что может быть причиной?

Олег Филиппов: Прогоны лестничные уложены не совсем верно.

Дмитрий Трунин: Ужас. Я тоже могу так сказать.

Анастасия Урнова: Видите, какая еще проблема – построили не очень хорошо. Тем не менее, это стройнадзор мог вступить в сговор со строителями? Жаловаться на него надо куда-то? Откуда такие события страшные?

Ирина Жарова-Райт: Я не эксперт строительный, сто процентов. Но произвести экспертизу по видео – это было бы просто…

Анастасия Урнова: Разумеется, разумеется.

Ирина Жарова-Райт: Слушайте, может быть, просто авария. И это красивая картинка для того, чтобы мы с вами сейчас подискутировали.

Возвращаюсь… ну, не возвращаюсь. Отделка общих площадей, как и квартир. Сейчас тенденция, особенно в сегменте эконом-класса, – это квартиры с отделкой. И здесь мы расширяем этот список претензий… Вот здесь, может, цвет стены не понравился кому-то. Здесь, наверное, что-то текло. Наверное, что-то заморозилось. Странно, что нарушена гидроизоляция. Я к строителям обращаюсь.

Олег Филиппов: А если кто-то в сердцах из покупателей сверху…

Елена Николаева: …что-то сделал.

Олег Филиппов: Да. Тут необъективно дана информация. Мы говорим о технической стороне или о чем?

Анастасия Урнова: Мы говорим о том, почему такая ситуация могла произойти.

Дмитрий Трунин: Химки, Московская, 21 – элитный дом, люди переплачивали. Соответственно, лифты не работают уже десять лет. Четыре лифта в подъезде, поставил застройщик китайское барахло. Управляющая компания, можно сказать, назначенная застройщиком, не устраняет недостатки. Жители, которые не глядя приняли… Кстати, госкомиссия тоже приняла.

Олег Филиппов: Надо было смотреть.

Дмитрий Трунин: Да. Но госкомиссия-то п