Ипотечный пузырь?

Гости
Павел Неумывакин
исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков
Лев Ковпак
депутат Государственной Думы РФ
Ирина Радченко
президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН)
Александра Суслина
руководитель направления «Фискальная политика» Экономической экспертной группы

ВИДЕО

Анастасия Урнова: В России до сих пор остро стоит квартирный вопрос, и некоторые решают его с помощью ипотеки. И хоть с деньгами не шутят, ипотечные заемщики находят силы для юмора, порой даже черного. Люди вступают в долговые обязательства, но не теряют оптимизма. Безусловно, подстегнула интерес покупателей господдержка в виде льготной ставки под 6,5%. Однако ажиотажный спрос на жилье задрал цены.

Не стала ли выгода от низких ставок иллюзорной? Не чревато ли рекордное кредитование надуванием «ипотечного пузыря»? И когда покупка квартиры в ипотеку станет не многолетней обузой, а реальной возможностью для всех граждан? Обсуждаем сегодня в ток-шоу «ПРАВ!ДА?».

Меня зовут Анастасия Урнова. И вот мои гости:

Павел Неумывакин, исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков. Убежден, что ипотека стала драйвером экономики.

Александра Суслина, экономист. Предупреждает, что риск «ипотечного пузыря» связан в первую очередь с неплатежами.

Лев Ковпак, депутат Госдумы. Считает, что люди очень ответственно относятся к ипотеке.

Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости. Уверена, что ипотечный кризис России в ближайшее время не грозит.

Ирина, давайте начнем с плюсов программы льготного кредитования ипотеки. Ведь очевидно, что есть преимущества В конце концов, благодаря этому удалось просто сохранить строительство большого количества жилых объектов, удалось сохранить рабочие места, постоянное финансирование. Но, с другой стороны, возникает ощущение, что, возможно, от этой программы выиграл стройкомплекс, и только. Насколько это разумное предположение?

Ирина Радченко: От льготной ипотеки выиграли все. Конечно же, застройщики – в первую очередь. Для них эта программа и была предусмотрена в апреле месяце, для спасения строительной отрасли. Но выиграли также и банки – они получили большой объем новых клиентов, вполне себе платежеспособных. И, конечно же, выиграли покупатели, которые брали квартиры, ипотечный кредит под 6,5%, беспрецедентно низкие. В том числе выиграло и государство.

Если честно, я до сих пор удивляюсь, почему это льготная ставка, учитывая, что ключевая ставка была 4,25%. То есть, в общем, не такие уж и большие потери понесло государство (если вообще понесло).

Анастасия Урнова: Но мы же понимаем, что это кредит не на год, не на два, а часто на 30 лет, поэтому он не может соответствовать текущей ставке, правильно?

Ирина Радченко: Вы знаете, всегда выдают по тем условиям, которые есть. И в прошлом году они были вполне себе рыночные. 6,5% – это была вполне себе рыночная ставка.

Но я бы не стала, скажем так, на эту ипотеку льготную вешать все грехи, которые случилось, а именно: жилье по-прежнему стало недоступным.

Анастасия Урнова: Павел, уже начали говорить о том, что и банки выиграли. Действительно хочется понять, насколько сильно. Потому что сначала речь шла о том, что их в принципе надо поддержать. Но случился такой колоссальный бум интереса к этой ипотеке, что возникает ощущение, что банки-то как раз сейчас – одни из главных интересантов, чтобы программа не заканчивалась.

Павел Неумывакин: Ну, если так коротко в цифрах, то прошлый год стал рекордным за всю историю банковской системы, именно в части объемов ипотечного кредитования. За год было выдано кредитов ипотечных на общую сумму 4,3 триллиона рублей. Прирост выданных кредитов составил 51% по сравнению с 2019 годом. А общий портфель ипотечных кредитов увеличился за год на 21%. То есть это абсолютный рекорд. Никогда до этого в истории банковского сектора такого роста ипотеки не было.

И ипотека стала драйвером в целом роста потребительского кредитования в России. Поэтому для банков это, безусловно, в общем-то, плюс – с точки зрения новых клиентов.

С точки зрения экономики в целом, безусловно, это тоже плюс, потому что есть старая формула, которая звучит примерно так: 1 рубль в строительстве генерит вокруг себя прирост 5–6 рублей в сопутствующих отраслях, то есть связанных со стройматериалами, с товарами народного потребления, необходимыми для обстановки новых квартир, и так далее. То есть то, что строительный сектор в прошлом году оказался наименее пострадавшим из всех экономических секторов – это, безусловно, плюс.

Анастасия Урнова: Для всех?

Павел Неумывакин: Для всех. Но есть и минусы, потому что население в этой категории оказалось, наверное, наименьшим выгодоприобретателем.

Анастасия Урнова: Лев, как раз с вами хочется поговорить про население. Прошлый год был тяжелым. Мы знаем о падении реальных доходов. Мы знаем о пандемии коронавируса. Сложно не знать. Многие потеряли работу и так далее. И вот такой рекордный рост кредитования. ВЫ как оцениваете эту программу? Насколько она хороша именно для нас всех?

Лев Ковпак: У всех семей на территории Российской Федерации, у кого на сегодняшний день отсутствует свое собственное жилье, задача номер один – это, конечно, приобретение жилья. Соответственно, программа нам помогла запустить и строительную отрасль в период проблем в экономике, и, конечно же, поддержать банковский сектор.

Поэтому для молодых семей (и не только молодых), конечно, задача номер один – это квартира. Мы понимаем, что для молодых семей есть такая возможность, чтобы была понижена еще первоначальная ставка взноса до 15%. Также это привело к тому, что все больше людей получили возможность. Но я считаю, что программу надо улучшать, уменьшать и первоначальный взнос, и какие-то другие вещи дополнительно делать, для того чтобы больше и больше жителей нашей страны имели возможность жить в отдельном жилье.

Анастасия Урнова: То есть расширять программу?

Лев Ковпак: Конечно.

Анастасия Урнова: Но есть и алкогольное мнение. Говорят, что программа льготной ипотеки «перегрела» рынок недвижимости – и очень сильно взлетели цены на жилье. Давайте послушаем мнение.

ВИДЕО

Анастасия Урнова: Александра, действительно, как сильно менялась динамика цен на жилье? И стоит ли еще стремиться успеть что-то купить по этой льготной цене?

Александра Суслина: Мне бы очень хотелось ответить на ваш вопрос точно, но хочется немножко отступить назад, потому что я макроэкономист и смотрю на вещи более обществе.

Надо понимать, что, да, поддержка строительной отрасли с помощью льготной ипотеки, возможность семьям приобрести жилье – это очень важно, и особенно важно было в коронакризис. Но, к сожалению, все решения должны быть приняты в комплексе. То есть нельзя смотреть на вещи и думать: «Вот сейчас это было бы хорошо». Нужно смотреть на то, к каким последствиям то или иное решение приводит.

К сожалению, наше правительство грешит такой недальновидностью сегодня. Было принято решение поддержать ипотеку. И никто не подумал, что рыночная экономика работает так, что когда у нас повышается спрос на что-то, то цены растут. И вот это должно было быть в головах у тех, кто придумывал льготную ипотеку, кто планировал, какая именно ставка должна быть, и кто дал фактически толчок росту цен. Не только льготная ипотека повлияла на рост цен, не только она. И стройматериалы выросли в цене…

Анастасия Урнова: Наверное, и эскроу-счета новые, да?

Александра Суслина: Да. И несчастные наши мигранты уехали и не смогли вернуться. То есть были проблемы в строительной области, поэтому, действительно, был рост издержек. Плюс льготная ипотека, которая максимально повысила спрос.

Плюс ко всему не только семьи, которые давно хотели приобрести жилье, смогли приобрести жилье. Многие воспользовались льготной ипотекой как неким инвестиционным активом – ну, просто есть возможность купить подешевле. И это еще больше подстегнуло цены к росту, потому что застройщики увидели: отлично, студии пошли продаваться – те, которые обычно семьи не покупают, а именно инвестиционные такие активы.

Таким образом, у нас получилась ситуация, когда левая рука не знает, что делает правая, а правая не знает, что делает левая. То есть решение было не вполне продумано. То есть вот эти последствия не были до конца просчитаны. Поэтому, да, цены росли. Наверное, я вам не отвечу, каким точно темпом они росли, но это не так важно. Это заметно любому, кто заходит на сайт какого-нибудь «Циана» и прогнозирует, что он хотел купить вчера…

Анастасия Урнова: А сейчас он уже купить это не может.

Александра Суслина: Не может.

Анастасия Урнова: Ирина, хочется понять, насколько здесь значим вот этот спекулятивный элемент. Цены росли сами по себе просто потому, что спрос опережал предложение? Или, возможно, здесь игроки рынка поняли, что самое время делать деньги?

Ирина Радченко: К сожалению, никто из предыдущих выступающих не назвал самую главную причину этого ажиотажа. Я еще раз подчеркну: льготная программа существует на новостройки. То есть человек вкладывается в котлован, ждет три, четыре, пять лет…

Анастасия Урнова: В хорошем раскладе.

Ирина Радченко: Плюс еще делает ремонт. Хочу разочаровать вас: это не семьи, которые остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Это люди, которые вытаскивали с депозитов свои «кровные», потому что рубль обвалился на 25%. Обвал рубля – вот, к сожалению, что не знала правая рука, к чему это приведет. Повлияла льготная ипотека на спрос, но не это было главной причиной.

Анастасия Урнова: Павел, ну тогда нельзя не задать вопрос банкам. Еще раз. Рубль дешевеет – покупательская способность у людей падает – денег в принципе становится меньше. Сейчас, чтобы взять ипотечный кредит по льготной ставке, первоначальный взнос тоже можно меньше позволить – всего 15%. И то мы знаем, что многим людям приходится брать другой потребительский кредит на то, чтобы сделать тот самый взнос по ипотеке.

А не страшно ли банкам выдавать такие займы?

Павел Неумывакин: Есть классическая формула: нельзя выдавать кредит заемщику, у которого на обслуживание существующих кредитов, то есть ранее взятых, приходится более половины совокупного месячного дохода.

Анастасия Урнова: В общем, за банковский сектор волноваться не надо в данной ситуации?

Павел Неумывакин: Есть показатель – доля просроченных кредитов по ипотеке. Как ни парадоксально, при таком росте в 2020 году доля просрочки в ипотечном кредитном портфеле составила порядка 1%. Для сравнения: доля просрочки в потребительских кредитах (необеспеченных) – 9%. Ипотечные кредиты на сегодняшний день – это самый качественный среди всех видов кредитов (и не только физических, но и юридических лиц) портфель в банковской системе России.

Анастасия Урнова: Александра, ну столько плюсов! Может быть, нужно продолжать эту программу? Сейчас об этом много спорят. Вы как считаете?

Александра Суслина: Ну, в принципе, я не вижу ничего ужасного в том, чтобы продолжать программу льготной ипотеки. И называть ли ее льготной или не льготной, по рыночным ставкам она или не по рыночным – ну, это отдельный разговор. Нет ничего плохого в том, чтобы поддерживать семьи.

Но макроэкономисты всегда оперируют агрегированными цифрами – в общем. Вот мы говорим: с одной стороны, доходы населения упали, при этом ипотечный бум. Надо понимать, что когда мы так складываем, мы складываем всех людей вместе. Условно говоря, те люди, чьи доходы резко упали – это не те люди, которые покупают квартиры. То есть надо этих людей делить. То же самое, когда говорят, что доходы населения снизились на 3% с чем-то, надо понимать, что это средняя температура по больнице.

Так и здесь. Нет ничего плохого в принципе в инструментах помощи нуждающимся, какой-то адресной помощи – молодым семьям и так далее, и так далее. Надо просто делать так, чтобы были какие-то критерии, которые позволяли бы тем или иным мерам иметь минимальное количество негативных последствий. Но для этого нужно вдумчиво подходить к решению задач.

Нельзя принимать решение: сегодня решили, завтра приняли, а потом – ой! И оказывается… Ну, как заморозка цен: хотели как лучше, заморозили цены, а в результате цены пошли вверх. Потому что не хватает, я не знаю, финансовой грамотности или чего-то. В общем, не хватает некой прозорливости и оценки последствий тех или иных решений.

Поэтому в принципе в самой ставке льготной ипотеки, вообще в самой программе помощи нет ничего плохого. И я даже удивляюсь, почему нельзя было сделать ее раньше и почему бы ее не продлить. Ну, пандемия пандемией, но проблема с жильем, как вы правильно сказали, она всегда была. Поэтому тут вопрос не наличия меры, а забираемся вовнутрь и смотрим механизм, как это работает.

Анастасия Урнова: Лев, ну звучат практически обвинения: перед тем как запускать программу, плохо подумал. Вам как кажется, все было хорошо? Или действительно нужно «докрутить»?

Лев Ковпак: Ну давайте так. Изначально программа была, конечно, на поддержку строительного сектора, банковского и, конечно, тех людей, кто нуждается. Кто уж ею воспользовался, как нам Ирина сейчас рассказывала, – это уже второй вопрос. И если у тебя есть какое-то свободное плечо с денежными средствами, то ты, конечно, можешь воспользоваться.

Наш коллега Павел нам сегодня рассказывал про просрочку. Я тоже посмотрел ради интереса. 1,48% – просрочка по ипотеке. Все очень ответственно относятся к ипотеке. И в целом ажиотаж возник в плане того… Многие мои знакомые бежали: «Вот сейчас закончится! Быстрее надо бежать, брать деньги, любое жилье, лишь бы взять!» Конечно, когда такой спрос взлетает, то и цены летят наверх.

Но в целом (полностью с Александрой соглашусь) программу надо пролонгировать. И мы будем пытаться тоже на своем уровне поддерживать это решение.

Анастасия Урнова: Потрясающее единомыслие у нас в студии.

Ну а если вы давно задумывались об ипотеке, то вам будет полезно узнать, какие еще есть льготные программы ипотечного кредитования в России. Об этом мы и поговорим далее.

Павел, государство много говорит о том, что необходимо заботиться о демографии. А если ты хочешь заботиться о демографии, то тогда уж помогай молодым семьям. Действительно, есть специальные льготные ипотечные программы для молодых семей. И вроде бы как там довольно привлекательные условия. И чем больше у тебя детей, тем меньше ты платишь. Но почему-то такие программы не пользуются спросом. Отчего так?

Павел Неумывакин: Ну, вы знаете, мне кажется, просто тут проблема в том, что размер помощи, программы для молодых семей… Безусловно, часть материнского капитала можно использовать на ипотеку. Но, по крайней мере в столицах, в Москве, в Санкт-Петербурге (я не могу говорить про регионы), это мизер по сравнению с реальной стоимостью квартиры. Ну, просто берем классическую многодетную семью – то есть папа, мама, трое детей. Это нужна, условно говоря, минимум трешка. Трешка в Москве, даже за пределами МКАДа, – это у нас, условно, от 10 миллионов рублей.

Анастасия Урнова: Сейчас уже совершенно точно. Год назад подешевле было.

Павел Неумывакин: Ну, посчитаем. Мы теряем материнский капитал. Ну, даже на этот льготный первоначальный взнос – 15%, 1,5 миллиона рублей – по-моему, не хватит.

Анастасия Урнова: То есть не берут, потому что просто нет никакого толка от этой программы? Я правильно понимаю?

Павел Неумывакин: Ну, скажем так: недостаточно. По крайней мере в регионах, где цена меньше, думаю, там спрос, естественно, больше. Здесь, еще и по сравнению с теми расходами, которые молодая семья должна нести на содержание, в общем-то, не работающей части семьи, где, как правило, отец – единственный кормилец (то есть это нужно содержать четырех человек), конечно, этого не хватает.

Анастасия Урнова: Ирина, Павел говорит в основном про материнский капитал. Мы и о нем обязательно поговорим. Но мой вопрос в первую очередь – именно про льготные ставки, когда чем больше у тебя детей, тем меньше ты можешь платить по кредиту. Например, с появлением третьего ребенка ты уже можешь рассчитывать на 5%. Тем не менее Центральный банк нам тоже говорит, что не пользуется это спросом, там буквально 100 кредитов таких выдано на всю страну.

Ирина Радченко: Да, конечно. Потому что льготная ипотека даже есть и под 5,8%. Разные банки могут немножко свои какие-то поправки делать. Есть 6%. Но это опять же на покупку новостроек. Слушайте, у семьи с тремя детьми больше нет проблем, как покупать новостройку, замораживать свои деньги, нервничать – достроят/не достроят, потом еще делать ремонт. Ну, как бы многодетные семьи обычно другим занимаются. Знаете, это когда ты хочешь помочь застройщикам, но типа подкладываешь под это такую социальную программу…

Анастасия Урнова: Подоплеку.

Ирина Радченко: «Мы за многодетных. Размножайтесь!» Обычно так и получается – ни вашим, ни нашим. Поэтому эта программа… Или уберите новостройки, ну или тогда признайтесь честно, что этот проект, такой экспериментальный…

Анастасия Урнова: …не для молодых семей.

Ирина Радченко: …он просто провалился и никому не нужен.

Анастасия Урнова: Лев, тут сразу два вопроса к вам. Стоит ли рассчитывать на то, что это признают провальным проектом? И почему не включают в такие программы вторичное жилье?

Лев Ковпак: То, что касается провального проекта – я думаю, не признают точно, потому что видите, какой рост цен на недвижимость. И я хотел бы отметить, что во многих регионах – например, в городе Уфе – более 60% всех покупок совершено по этой программе. Поэтому в каких-то регионах…

Анастасия Урнова: По какой?

Лев Ковпак: По льготной ипотеке.

Анастасия Урнова: Нет, мы сейчас с вами говорим про ипотеки для молодых семей.

Лев Ковпак: Если мы говорим про ипотеку для молодых семей, то часто нет никакой кредитной истории у молодых ребят и девчат, которые создали ячейку общества. И они физически не могут получить такие кредиты. Есть такая замечательная программа «Сельская ипотека». Я столкнулся с тем, что выдаются просто единичные денежные средства для этих людей. Конечно, есть защита, всякие эскроу-счета (мы уверены, что проект будет достроен), но это все равно не защищает семью окончательно.

Анастасия Урнова: Александра, я все-таки хочу потоптаться на теме молодой семьи. Ну ничего себе неожиданность, что у молодых людей нет какой-то кредитной истории! Это же было предсказуемо, когда вы запускаете такую программу.

Александра Суслина: Мне кажется, тут ключевой момент в том, что у нас в стране есть такая проблема, как очень низкие доходы населения, – для всех, но и для молодых в том числе. Условно, мальчик и девочка закончили институт, поженились. Ну и что? Даже если они оба работают и детей, предположим, еще даже нет, они в принципе не потянут ипотеку. Ипотека – это очень большое…

Анастасия Урнова: …обременение.

Александра Суслина: …обременение, да, которое, в общем-то, уровень жизни сводит просто к нулю. То есть либо ты все отдаешь на ипотеку и перебиваешься с хлеба на воду… Но молодежь хочет все-таки как-то жить, и она на это не идет. И тоже рассчитывают на то, что от родителей кто-то что-то как-то поможет.

Но в целом, если взять абсолютно отдельную молодую ячейку, если у нее появляется ребенок, то это огромные затраты на ту же медицину. Ну, я живу в Москву и просто знаю, сколько в Москве это все стоит.

Анастасия Урнова: Слушайте, я тоже живу в Москве. Мне кажется, ребенок здесь, как раз с точки зрения медицины, стоит минимально.

Александра Суслина: Это зависит от того, если вам повезло иметь здорового ребенка. А если, не дай бог, что-то, то тебе уже вообще не то что до ипотеки… Ты в нее вложишься, а потом у тебя банк, извините, отнимет эту квартиру, потому что ты, выбирая между финансированием здоровья ребенка и ипотекой…

Анастасия Урнова: Понятно, что ты выбираешь.

Александра Суслина: То есть я к тому, что наличие детей… Я к чему? Вроде как трое детей дают тебе льготную ипотеку. Но лишний ребенок – это такие расходы! Условно говоря, ты не будешь рожать ребенка только для того, чтобы получить эту льготную ставку.

Лев Ковпак: 1,5%.

Александра Суслина: И на самом деле еще не известно. То есть нельзя на весах взвешивать наличие дополнительного ребенка и…

Анастасия Урнова: …и те деньги, которые ты получишь.

Александра Суслина: Да. Поэтому тут сложный момент.

Анастасия Урнова: Но есть еще одна форма поддержки от государства для семей с детьми. И это не только маткапитал, но и другие выплаты. Давайте узнаем о них больше.

ВИДЕО

Анастасия Урнова: Лев, мы знаем про маткапитал то, что на самом деле, когда ты им пользуешься, там возникает огромное количество различных обременений. Тебе сложно получить рефинансирование, тебе сложно продать эту квартиру. В общем, кто с этим связывался, тот знает, что все не так лучезарно.

Когда мы слышим про дополнительные выплаты, то там тоже какие-то подводные камни? Или все-таки просто заплатили – и чуть-чуть легче стало?

Лев Ковпак: Ну смотрите. Сама сумма, конечно, 450 тысяч рублей – если для регионов это существенная сумма, то для городов-миллионников и, конечно же, нашей столицы Москвы это несущественная поддержка. Поэтому я бы хотел сказать, что хорошо, что есть какие-то дополнительные «плюшечки», но пока ты не выплатишь ипотеку, ты все равно с этой квартирой ничего не сделаешь.

Анастасия Урнова: Но проблема в том, что после того, как ты выплатил ипотеку, ты должен выделить там долю для ребенка. И вот здесь-то и начинаются все сложности.

Лев Ковпак: И потом соцзащита приходит и смотрит, все ли там в порядке. Поэтому сложности есть. Но государство, раз оно дает денежные средства, имеет право проверять.

Анастасия Урнова: То есть вы считаете, что, в принципе, да, сложности есть, но они обоснованные, так и должно быть? Рассчитывать на изменения не приходится?

Лев Ковпак: В ближайшее время, я думаю, нет.

Анастасия Урнова: Хорошо, здесь плюс-минус понятно.

Ирина, есть много разных других форм льготной ипотеки. Например, есть еще «Военная ипотека», она существует уже 16 лет и, в принципе, пользуется довольно широкой популярностью. А почему такие льготы есть только у военных? Может быть, стоит это распространить и на какие-то другие категории?

Ирина Радченко: Давайте я немножко так обобщу. Какие льготы существуют по ипотеке? Есть по классу жилья – на новостройки (мы подробно поговорили об этом). И есть еще интересная форма – на деревянное домостроение, 6%. Но она, к сожалению, пробуксовывает. Ну, это тема отдельной передачи. То есть это категория жилья.

Есть по населенным пунктам: «Дальневосточная ипотека», «Сельская ипотека». И она бьет все рекорды.

Анастасия Урнова: Там 2 и 3% соответственно.

Ирина Радченко: Я хочу сказать Льву, что… Ну, вы сказали, что не пользуется сельская спросом.

Лев Ковпак: В Свердловской области 102 кредита выдано. Население – 4,5 миллиона.

Ирина Радченко: Ну, мы только что до передачи с Павлом обсудили. За два месяца банки выбрали все, что было на год вперед по «Сельской ипотеке», то есть то, что предназначалось на год.

Лев Ковпак: Это сколько?

Ирина Радченко: 4,5 миллиарда рублей.

Лев Ковпак: Это сколько человек в масштабах страны?

Ирина Радченко: Это в масштабах страны смешно, но она пользуется спросом.

Лев Ковпак: Конечно, пользуется, только денег нет.

Ирина Радченко: Потому что пандемия, самоизоляция, все хотят жить на своей земле. Колоссальный рост на загородную недвижимость. Там даже 30–40%. Поэтому он пользуется спросом. И я считаю, что нужно на это обратить внимание обязательно – на «Сельскую ипотеку».

Есть по профессиям. В частности, военным, учителям и медикам, которые едут работать на село.

Ну и есть категории граждан, как многодетные или просто за рождение второго, третьего и последующих детей.

Поэтому я считаю, что у нас достаточно сбалансированная такая линейка всех льгот. Хотя ее можно дополнять. Например, в некоторых странах Европы, в частности во Франции, практически половину процентной ставки государство платит, если клиент покупает дом с энергосберегающими батареями и не зависит вообще от электричества.

Анастасия Урнова: Павел, говорят то, что «Дальневосточная ипотека», например, под 2% тоже пользуется популярностью. Но мне здесь не совсем понятно, почему там такое количество ограничений, в том числе по возрасту, например. Может быть, это то, что должно быть доступно абсолютно всем гражданам России? Или если ты старше 35, то ты туда уже не поедешь?

Павел Неумывакин: Ну, вы знаете, «Дальневосточная ипотека» – это же не только… это привлекательность Дальнего Востока в целом.

Анастасия Урнова: Только для молодых?

Павел Неумывакин: Ну, скажем так, как раз молодые более разборчивые. Потому что, помимо ипотеки, еще раз повторюсь, в общем-то, Дальний Восток – это, к сожалению, тот регион, в котором нам пока не удалось переломить тенденцию постоянного оттока населения, начиная с 90-х годов. И здесь, в общем-то, только ипотека не в состоянии решить эту проблему. Это то, что коллега говорила. Это касается комплексных вопросов развития региона – то, что называется инвестиционной привлекательностью.

И на сегодняшний день пока, в общем-то, Дальний Восток в целом, подчеркиваю, по сравнению с европейской частью нашей страны, а особенно с городами столичными, Москвой и Санкт-Петербургом, – ну, тут сравнение, к сожалению, в силу объективных причин не в его пользу. Поэтому ипотека – это в данном случае только маленькая часть вопроса.

Анастасия Урнова: Александра, мы сейчас услышали об огромном количестве различных программ. Мне кажется, что у телезрителя, возможно, сейчас немножко, скажем так, опухла голова, и он понимает, что в этом разбираться и разбираться. И возможностей у него существует гораздо больше, чем казалось.

В связи с этим один крупный банк выступил с предложением как-то всю эту историю унифицировать и создать службу так называемого единого окна, куда ты обращаешься – и получаешь все, что тебе может причитаться. Насколько это правильная и жизнеспособная идея?

Александра Суслина: Интересно, что это за такое интересное единое окно. Но, в принципе, любая служба единого окна – это всегда лучше, чем когда ты бегаешь сам, подаешь заявки, собираешь справки. Но опять же вопрос: с каким запросом ты приходишь туда? Потому что мы сейчас говорим о том, что есть льготная ипотека, и просто ее сложно получить или что-то такое.

Представим себе, что ее можно получить, ее легко получить. То есть ты пришел, отдал бумажку – и тебе банк выдал деньги. Но это же не единственная проблема. То есть проблема жилья и вообще проблема жилищно-семейная – это проблема макроэкономическая. Это проблема неравенства доходов. Это проблема отсутствия заработка. Это проблема уверенности в завтрашнем дне, инвестиционного климата и общей предпринимательской среды.

То есть, условно говоря, возьмем (ну будем уж честны) среднего выпускника какого-нибудь хорошего вуза. Вот он думает, что ему делать. Ну, может быть, он сейчас меньше так думает из-за коронавируса, но раньше он думал…

Анастасия Урнова: Я думаю, еще больше.

Александра Суслина: Нет, я скажу, о чем он думает. Он думает: «Так, что мне делает? Устраиваться на работу здесь и вкладывать в какую-то студию? Или вложить эти деньги в образование, уехать на PhD и остаться где-нибудь еще?» Потому что вот так сейчас, к сожалению, устроена наша предпринимательская среда. Все меньше и меньше людей хотят и готовы вкладывать в ту землю, на которой они живут.

Поэтому тут вопрос как бы: ипотека тем, кому она нужна, ипотека тем, кто хотел бы, но не имеет денег ее купить. И вопрос для тех, кто имеет возможность: куда они понесут свои деньги? Они оставят их здесь или при любой возможности куда-то выведут? То есть здесь очень… Как сказать? Опять же возвращаюсь к своему главному тезису: нужно смотреть комплексно. Мы не можем решать проблему жилья, не думая о том, что у нас такая дифференциация по доходам, и не думая о том, насколько люди уверены в завтрашнем дне. Ну не можем мы этого делать!

Анастасия Урнова: Понятно. Экономика – это сложная система. За одну ниточку тянешь – меняется сразу все.

Александра Суслина: Да, именно. Это очень важно понимать.

Анастасия Урнова: Ну а когда растет спрос на ипотеку, всегда начинают говорить о возможности возникновения «ипотечного пузыря». Насколько этот риск реален для России? Обсудим далее.

Лев, Центральный банк с вами не согласен и спорит в той части, что продление, например, программы льготного ипотечного кредитования очень рискованно и ведет не только к тому, что растут цены на недвижимость, но они говорят об очень большом риске возникновения «ипотечного пузыря». И мы знаем, что решать проблемы, когда случился он, гораздо сложнее, чем предвосхитить такую ситуацию. Вот вы согласны с Центральным банком или нет? Есть ли перед нами этот риск?

Лев Ковпак: Слушайте, на сегодняшний день удельный весь в ВВП всех ипотечных кредитов – менее 10%.

Александра Суслина: Это очень много.

Лев Ковпак: Если мы будем сравнивать с той же Восточной Европой, где на самом деле ВВП поменьше нашей прекрасной России, то у них там 20% и более. Поэтому… Конечно, такой риск есть. Как говорит моя коллега, макроэкономика очень важна. Мы не понимаем перспективу 50 лет. И от нас это может и не зависеть, потому что начнут каждый день новые санкции вводить – и вообще тут это может привести к какому-то нехорошему эффекту это все. Поэтому риски такие есть. Но на сегодняшний день и в перспективе 2–3 года я их точно не вижу. Надо продолжать.

Анастасия Урнова: Александра, у вас другие оцени?

Александра Суслина: Нет, просто когда мы что-то меряем в процентах ВВП… Это уже моя вотчина, тут я могу говорить. Дело в том, что у нас в России очень велика доля нефтегазового сектора в ВВП. И если мы это выкинем из ВВП и посмотрим долю ипотеки «очищенного» ВВП, то мы увидим, что мы сопоставимы со странами Восточной Европы. И тогда нельзя будет так сказать легко: «А вы знаете, у нас так все легко и просто».

Анастасия Урнова: Тогда, по вашим оценкам, риск «ипотечного пузыря» насколько высок?

Александра Суслина: На мой взгляд, риск «ипотечного пузыря» связан… Ну, я не специалист по ипотеке, но как я себе представляю?

Анастасия Урнова: Но – экономист.

Александра Суслина: Да. По моему мнению, риск связан в первую очередь с неплатежами. То есть, предположим, у нас неопределенность будет такова… Вот сейчас народ набрал ипотеку, набрал ее, получил, счастлив так или иначе. А потом вдруг по не зависящим от нас макроэкономическим или, не дай бог, политическим причинам что-то случится такое, что доходы населения начнут резко падать. И возвращать эти кредиты, не знаю, на протяжении даже… да даже долгосрочные обязательства, не знаю, через 15 или 10 лет, будет сложно. И что? Банки заберут обратно эти несчастные квартиры, которые к тому моменту наконец уже достроятся. И? Такой риск мы, к сожалению, не можем списать. Поэтому…

Я не говорю о том, что этот риск точно реализуется, но держать его в голове и понимать, что дополнительные льготы могут приводить к разрастанию этих рисков – это важно.

Анастасия Урнова: Это нужно обязательно.

Александра Суслина: Да.

Анастасия Урнова: Ирина, здесь еще есть риск. И хочется понять, насколько он реалистичен. Стоит ли ожидать, что цены на недвижимость со временем начнут падать? И насколько сильно? Потому что раз был бум и резкий рост, то ведь возможен откат.

Ирина Радченко: Поскольку я специалист по ипотеке, могу сразу сказать, что ипотечный кризис России в ближайшее время не грозит, потому что… Если посмотреть на Америку в 2008 году, то что там было? Там были такие продукты, когда выдавали практически всем подряд без первоначального взноса. У нас Центральный банк жестко держит планку – 20%. И только для льготных категорий – 15%. Это очень серьезная «подушка безопасности», подтверждающая, что у заемщика есть какие-то накопления, есть дисциплина и ему есть что терять. Ну, 20% – это несколько сотен тысяч рублей. Наверное, он десять раз подумает: «А может, все-таки выплатить?»

Второе – достаточно жестко контролируют кредитную историю. Конечно, мне иногда журналисты задают вопрос: «А вот взял кредит потребительский на ипотеку?» Может быть, какие-то единичные случаи и есть в каких-то банках-самоубийцах, среди менеджеров, но я считаю, что это равно арифметической погрешности. Как уже сказал Павел, есть кредитная история, всегда есть понимание. Если у тебя есть потребительский кредит, то какая тебе ипотека вообще? Она тебе противопоказана.

Анастасия Урнова: Ирина, я вас верну к своему вопрос – все-таки про цены на недвижимость. Помимо того, что это всем интересно, мы еще должны понимать, что если они упадут, то это…

Ирина Радченко: Цены на недвижимость могут стабилизироваться (вот сейчас они в такой фазе) и могут упасть, в случае если не восстановится экономика. Потому что за счет чего они росли в прошлом году? За счет тех, кто держал депозиты. У нас не увеличился доход у граждан, он упал. И он падает шестой год подряд. У нас граждане не богатеют. Это было, знаете, такое воспаление краткосрочное. Оно экономике не свойственно. Поэтому это раздувание цены, да, возможно, даст корректировку.

Но это в Америке человек бросает ключи на стол, если цены упали на 20%, и говорит: «Ну, теперь твои проблемы». У нас гражданин за квартиру будет до последнего держаться, даже если она обвалится в два раза. Поэтому думаю, что…

Анастасия Урнова: Ну, в России для человека все-таки недвижимость – это актив, а не пассив, как в той же Америке.

Ирина Радченко: Да. Думаю, что все-таки эти риски не такие большие. Это больше хайповая тема, чем реальность.

Анастасия Урнова: Павел, ну тогда – с точки зрения оценки ситуации. Мы знаем, что закончились уже ипотечные каникулы, нельзя отказаться от платежей, если твоя зарплата упала более чем на 30%, ты заболел коронавирусом. Да и мораторий на то, чтобы отнять у человека его единственное жилье, в случае если он не может платить по ипотеке, тоже завершен. Говорит ли нам это о том, что все, ситуация вышла обратно в стабильное русло, все хорошо? Или просто хватит терпеть эти программы?

Павел Неумывакин: Ну, отвечаю на вопрос: что будет с программой льготной ипотеки? Во-первых, она у нас действует до 1 июля.

Анастасия Урнова: Да.

Павел Неумывакин: Будет ли она, в общем-то, продлена? Ну, моя точка зрения: она будет видоизменена. То есть в столичных регионах, скорее всего, она продлена не будет, потому что, повторюсь, в Москве, Санкт-Петербурге и еще как минимум в десяти регионах (ну, есть уже статистические исследования) эффект от роста цен превысил экономию от снижения ставки.

Поэтому программа с большой степенью вероятности будет перенесена, на мой взгляд, на те регионы, где было минимальное подорожание стоимости жилья и где данная программа, в общем-то, пока еще не сыграла своей роли. А на сегодняшний день это большинство регионов Российской Федерации.

Анастасия Урнова: То есть она будет такой точечной?

Павел Неумывакин: Да. Второе – по ставкам. Почему? На сегодняшний день поменялась тенденция – Центральный банк впервые поднял учетную ставку. Пока большинство прогнозов исходят из того, что учетная ставка будет подниматься и дальше, как минимум до 5% в ближайшем диапазоне. И это, в свою очередь, потянет за собой рост вкладов населения. То есть хранить деньги в спокойном и безопасном месте, как это раньше делали, будет более спокойно.

Ну и в-третьих, бенефициарами льготной ипотеки выступили те, кто оказался впереди. То есть это те, кто брал эту ипотеку в первом полугодии 2020 года. Потому что уже в четвертом квартале 2020 года рост стоимости жилья, повторюсь, в среднем по стране составил 23% в новостройках.

Анастасия Урнова: Огромные цифры!

Тогда у меня к вам завершающий блиц-опрос, каждому из вас. С вашей точки зрения, сейчас стоит ли консолидировать все свои усилия и все свои средства и все-таки успеть взять ипотеку по льготной ставке, несмотря на то, что так сильно выросли цены на недвижимость? Или стоит все-таки подождать?

Лев Ковпак: Если у вас есть свободные денежные средства и есть необходимость, то надо покупать.

Анастасия Урнова: Берите сейчас?

Лев Ковпак: Да. Если вы чувствуете риски, то лучше купить какую-то инвалюту и посидеть в ней.

Анастасия Урнова: Отлично!

Александра, пожалуйста.

Александра Суслина: Не ожидала такой совет.

Ну, я бы сказала так. Каждая ситуация, конечно, индивидуальная, но в среднем я бы подождала немножко. Если нет острой необходимости и можно перетерпеть еще хотя бы полгода, то надо понять, что будет дальше. Потому что сейчас цены действительно на пике. Ну, покупать на пике как-то глупо. Мы не знаем опять же, в каком виде будет продлена или не продлена эта льготная ипотека. И когда немножко какая-то ясность появится, какие-то дополнительные знания к нам придут, то на основании этого уже делать какие-то решения. Потому что мне кажется, что принципиально уже не так выигрышно от нее сейчас, как было в начале 2020 года.

Анастасия Урнова: Спасибо, спасибо. Это очень важно.

Ирина, пожалуйста.

Ирина Радченко: Поскольку я еще и специалист в инвестициях, могу