Рынок найма жилья

Рынок найма жилья | Программы | ОТР

Останется ли он доходным после легализации? И как его может изменить строительство доходных домов?

2020-10-21T20:13:00+03:00
Рынок найма жилья
Счастье быть родителем
Кому выгодно получать оплату наличными, а кому нет?
Служу России: как меняется отношение к вооружённым силам?
Придержите дверь: есть ли в России социальные лифты?
Ждать ли проверок многоэтажек?
Дискриминация: в возрасте ли дело?
Долги за ЖКХ придется вернуть?
Современная музыка: эволюция или деградация?
Судебная реформа: что нового?
Как найти общий язык разным поколениям?
Гости
Надежда Косарева
президент Фонда «Институт экономики города»
Мария Жукова
управляющий директор сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ»
Артем Кирьянов
первый заместитель председателя Комиссии по общественному контролю Общественной палаты РФ
Александра Баязитова
журналист, автор блога «Адские бабки»

Елена Буданцева, специалист Гильдии риэлторов Москвы: «Если вы сдаете в аренду квартиру, не показывая свой доход, то рано или поздно это будет известно налоговым органам. И вы заплатите штраф не соразмерный тем налогам, которые вы бы выплачивали до этого. И конечно, мы ждем от нашего государства, чтобы приняли такие законы и нормы, которые защищали бы как собственников, так и арендаторов».

Юрий Алексеев: Многие сегодня сдают квартиры, чтобы получить хоть какой-то доход или накопить на старость. Как и любой вид деятельности, приносящий прибыль, этот доход облагается налогом. Правда, платят его единицы из тех, кто сдает квартиры. То есть, по большому счету, рынок этот в тени.

Как на нем навести порядок? И помогут ли в этом доходные дома, которые стали вновь появляться в России? Говорим об этом сегодня в ток-шоу «ПРАВ!ДА?». И вот мои гости:

Надежда Косарева – экономист. Ее позиция: для наведения порядка на рынке аренды жилья нужны низкие налоги и простая форма их уплаты.

Александра Баязитова – журналист. Считает: чтобы легализовать этот рынок, придется вводить госрегистрацию всех договоров аренды.

Артем Кирьянов – общественный деятель. Полагает: доходные дома могут изменить систему, но только в том случае, если их доля на рынке будет не меньше 20%.

Мария Жукова – специалист по недвижимости. Уверена: доходные дома не будут пользоваться спросом за пределами Москвы и Петербурга.

Гости сегодня по видеосвязи. Причины всем понятны. В общем, дистанцируемся.

Друзья, спасибо, что откликнулись на наше приглашение. Говорим о рынке найма жилья. Понятно, что коронавирусная инфекция затронула все сферы экономики. А как сказалась на рынке аренды жилья? Мария, вам слово.

Мария Жукова: Если говорить о той части пандемии, которая была в марте-апреле, то – в достаточной мере сильно, потому что часть арендаторов съехали с квартир, часть арендаторов не могли платить арендную плату, часть арендаторов просто перестала заниматься поиском, поскольку это было бессмысленно. Хотя в тот период очень сильно оживился рынок загородной недвижимости, потому что достаточно большое количество людей уезжали из Москвы в Подмосковье, чтобы жить на природе и подальше от зараженных, транспорта и всего остального.

Юрий Алексеев: Надежда, а если говорить о ситуации, которая разворачивалась весной, то она и для больших городов, и для городов не сильно больших была приблизительно одной и той же – ну, в контексте нашей темы, в контексте рынка найма жилья?

Надежда Косарева: Четких данных по дифференциации нет. Но та разрозненная информация, которой я обладаю, говорит о том, что в первую очередь, конечно, это затронуло крупные столичные города, в первую очередь Москву, потому что, во-первых, сам рынок найма частного жилья в наибольшей степени развит в таких городах, в первую очередь в Москве. И в Москве примерно 10% жилищного фонда сдается в такой частный наем.

Во-вторых, все-таки в первый период как раз в большей степени была затронута ограничительными мерами и пандемией именно Москва, поэтому в основном люди старались уехать из Москвы, если они раньше снимали квартиру, или, как уже было сказано, снять загородную недвижимость.

Поэтому, конечно, как рынок жилищной аренды, так и офисной аренды претерпел самое существенное воздействие именно в Москве. Сегодня немножко на жилищном рынке ситуация восстанавливается, а на рынке офисной недвижимости – в немножко меньшей степени пока.

Юрий Алексеев: Артем, по регионам можете что-то добавить и прояснить ситуацию? Как там складывается, точнее, складывалось, если говорить о первой волне, о лете? Да, из крупных городов вернулись в более мелкие города, но там тоже не у всех есть жилье. И там тоже студенты должны где-то жить, рабочие и так далее.

Артем Кирьянов: Я прямо скажу, что как раз в городах и в даже в регионах, которые близки к крупным центрам (если мы говорим о Москве, то это и Тверская, и Калужская, и Новгородская области, и целый ряд еще граничащих и не так далеко находящихся), конечно, они испытали даже такой подъем рынка сдающейся недвижимости, потому что очень много людей захотело переехать.

И даже вопрос был не в загородной недвижимости. Ну, загородная недвижимость в Подмосковье – она дорогая плюс-минус, стоит каких-то денег. А если переезжать, например, во Владимирскую область и снимать квартиру на тот же период удаленной работы, то… Вот люди этим пользовались. Поэтому здесь даже скорее не хватало той недвижимости, которую можно было бы сдать для людей, приезжающих из столицы. Я думаю, что примерно так же было в Ленинградской области и в Петербурге – вот такой переток был в сторону как раз аренды в Ленинградской области.

Но по остальным крупным городам картины такой полной нет. Хотя я бы так сказал: какого-то такого падения цен на аренду недвижимости, потому что вот эти не платят, плохо сдается, нет клиентов, его не произошло. Может быть, где-то что-то и снизилось, даже в Москве, но это не ощутимо. Может быть, процентов десять, пятнадцать, двадцать – снижение на квартиры. У меня такая картина.

Юрий Алексеев: Александра, есть что добавить? Меня интересует – те, кто сдают квартиры, они насколько шли на переговоры с теми, кто снимает эти квартиры? Потому что вроде бы денег у всех разом стало меньше, и надо выбирать, от чего отказываться, где идти на некие уступки.

Александра Баязитова: Ну конечно, шли, потому что очень многие арендодатели уже давно сдают, занимаются этим бизнесом, у многих по две, по три квартиры. И когда они долгое время не могут найти жильца, одна квартира освободилась, а они не могут найти жильца на эту квартиру, то, когда проблемы возникают у других жильцов, тут они, конечно, идут на переговоры, на какие-то скидки. Поэтому многие и не съезжали и торговались со своими хозяевами. Я имею в виду хозяев квартир, конечно.

Юрий Алексеев: Надежда, в этот горячий сезон, начиная с августа, который где-то в октябре, в ноябре обычно заканчивается, в этом году какое-то оживление наблюдалось? Как-то все проснулись, посмелели, начали снимать по новой квартиры по России?

Надежда Косарева: Некое оживление произошло в августе и в сентябре месяце. Но, по моим оценкам и данным, возврата на предыдущую ситуацию, на февраль, например, пока не наблюдаем.

И я бы хотела еще в контексте выгоды или невыгоды добавить такие два рассуждения.

Первое. Все-таки инвестиционных квартир, которые сдаются в аренду, относительно меньше, чем тех квартир, которые просто появились в семье в результате бесплатной приватизации, достались по наследству и так далее и тому подобное, – то есть тех квартир, инвестиционных расходов по которым не было. Поэтому при сдаче в аренду вы получаете компенсацию только текущих расходов, а остальные средства – это ваш полный дополнительный доход.

И очень часто большую долю тех, кто сдают квартиры, составляют не самые богатые люди. В первую очередь – пенсионеры, которые, когда возникает такая возможность и есть возможность переехать на дачу жить или к детям, то сдача квартиры в наем – это, по сути дела…

Юрий Алексеев: Не от хорошей жизни.

Надежда Косарева: …существенная часть дохода. И то, что они его потеряли в этот период – это очень существенно сказывается. Ну и вообще в целом падают реальные доходы населения. А у этой группы населения – еще в большей степени.

Юрий Алексеев: Мария, вот Александра…

Александра Баязитова: Еще не забывайте, что многие, когда были «тучные» годы, скажем так, некоторые арендодатели (я не имею в виду сейчас, конечно, пенсионеров, которых тоже очень значительная часть) брали ипотеки, покупали однушечку где-то и сдавали ее.

Юрий Алексеев: Инвестировали в недвижимость.

Александра Баязитова: Да-да-да. Их не так много, но люди, которые сдают эти квартиры, они есть. По крайней мере у меня таких знакомых двое. Им по наследству досталось жилье, они начали это сдавать, сами жить где-то за городом. Небольшую сумму прикопили на первоначальный взнос и решили расширять свой бизнес. Взяли в ипотеку однушечку – и «попали», потому что ипотеку надо платить, страховку за квартиру надо платить, а жильцы съехали. И вот они уже не знают, что делать. И это они еще налогов не платили (я имею в виду – со сдачи).

Юрий Алексеев: Как работает «серый» рынок аренды жилья? Об этом мы поговорим далее в ток-шоу «ПРАВ!ДА?». Оставайтесь с нами.

Ну, «серый» рынок аренды жилья – это, по сути, весь рынок аренды жилья в нашей стране, потому что, как я сказал вначале, налоги платят не так много людей, к сожалению. А какой масштаб? Можете ли его помочь обрисовать, чтобы понимать, что происходит?

Александра Баязитова: Минстрой недавно говорил эти данные. Он ждет давно уже «обеления» рынка аренды. И он давал цифру – 200 миллиардов рублей. Это доходы, которые в бюджет пойдут.

Юрий Алексеев: Это на налогах можно будет 200 миллиардов собрать, с помощью налогов в этой сфере, верно?

Александра Баязитова: Да.

Юрий Алексеев: Надежда, вы готовы что-то поправить или поспорить с какими-то цифрами?

Надежда Косарева: Самых последних данных у меня нет. Несколько лет назад мы делали оценки по Москве. Как я уже сказала, сдается примерно 10% жилищного фонда – это примерно 400 тысяч квартир. И если бы все платили налоги, если мне память не изменяет, то это порядка 25 миллиардов в бюджет Москвы.

Юрий Алексеев: А это много или мало – вот эти 10%, о которых вы говорите, если сравнивать с другими?

Надежда Косарева: 10% жилищного фонда?

Юрий Алексеев: Да.

Надежда Косарева: А что значит – много или мало? Ну, много. А что такое 25 миллиардов? Это много или мало? Ну, много, наверное.

Юрий Алексеев: Это был бы мой следующий вопрос. Ну смотрите. Допустим, нашел цифру: в России в арендованном жилье проживает 10%, как вы сказали, тогда как в Германии этот показатель составляет примерно 40%, а в США – 32%.

Надежда Косарева: А, с такой точки зрения? С такой точки зрения, да, это мало. С точки зрения не налогообложения квартир, а с точки зрения того, что у нас не развит сегмент цивилизованной аренды. И если только эти 10% частников в теневой зоне – это, конечно, мало.

В крупных городах практически во всех странах процент арендного жилья занимает 60–80%. В Берлине – 80%. В Нью-Йорке – близкая к этому цифра. А как раз доля жилья в собственности – так называемые кондоминиумы – как раз очень невелика. В собственности в основном находятся индивидуальные дома.

Поэтому у нас структура жилищного фонда перекошенная, во-первых, в результате того, что прошла бесплатная приватизация. По стране практически более 90% жилищного фонда находится в частной собственности.

Александра Баязитова: Но это же хорошо.

Надежда Косарева: Я бы с этим поспорила…

Юрий Алексеев: По очереди, пожалуйста, чтобы не было каши! Да, Надежда.

Надежда Косарева: Я бы с этим поспорила, потому что жилье в собственности доступно, по нашим оценкам, сегодня порядка 50% семей. А для остальных семей не доступно приобретение жилья в собственность, даже с помощью ипотеки. А для некоторых групп населения, даже если ставка будет нулевая, все равно приобрести жилье будет невозможно. Поэтому для повышения доступности жилья необходима не просто коммерческая аренда, а некоммерческая аренда.

Юрий Алексеев: Вот Александра сказала, что готова поспорить.

Надежда Косарева: Я сейчас доскажу свою мысль. Вот эта некоммерческая аренда занимает практически половину от арендного жилищного фонда в крупных городах в разных странах.

Юрий Алексеев: Александра, спорьте. А потом вы, Артем.

Александра Баязитова: Я брала ипотеку и выплачивала ипотеку, а кому-то квартира достанется за счет государства в государственную аренду. А кто за эту государственную аренду платить будет? Налогоплательщики, наверное.

Надежда Косарева: Налогоплательщики. А вы знаете, вообще-то, бюджет существует для того, чтобы перераспределять средства между богатыми и бедными.

Юрий Алексеев: Артем, ваша реплика.

Артем Кирьянов: Мы так зайдем очень далеко. Неверной тропкой к коммунизму идем, товарищи. Потому что если сформулировать вопрос примерно так: 50% граждан не имеют возможности купить жилье, поэтому другие 50% должны им купить его, – то это будет очень странно.

Я как налогоплательщик, который достаточно много платит налогов… Ну, так получилось. Адвокатская работа такая, что ты не можешь не заплатить налоги, потому что ты их платишь раньше, чем получаешь гонорар. Получается, что я в какой-то момент будут обязан купить квартиру такую же, как у меня, своему какому-то другу по переписке, которого я никогда не видел в глаза.

Юрий Алексеев: Ну а как налогоплательщик, Артем… Извините, перебью вас.

Артем Кирьянов: Это некорректно.

Юрий Алексеев: Как налогоплательщик какие вы выходы видите из ситуации, чтобы «обелить» этот рынок аренды жилья, чтобы больше людей были замотивированы платить налоги с дохода своего?

Артем Кирьянов: Ну смотрите, какая ситуация. Опять же все, что мы сегодня видим в России по жилью, по жилищному рынку – это ведь не вопрос сегодняшнего дня. Вы правильно сказали, Надежда, что итоги бесплатной приватизации, когда у нас не может быть больше 20% жилья в аренде, потому что у нас 82% собственников в стране, на минуточку.

Надежда Косарева: 92%.

Артем Кирьянов: Да, извините, 92%. И как? То есть аренда – это вопрос только больших городов, потому что в малых городах у всех так или иначе есть либо собственность, либо – ну как бы сказать-то? – претензии на эту собственность, потому что когда-то будет наследство.

Юрий Алексеев: Ну, 30 лет вообще такого понятия «собственность» не было. А сейчас ситуация, видите, поменялась. Вы спорите: 82% или 92%.

Артем Кирьянов: В России уже много-много десятков лет малоэтажная застройка, застройка частными домами отсутствовала. Единственный регион на сегодняшний день, в котором хоть как-то малоэтажка приближается к 50% (плюс-минус) многоквартирных домов – это Белгородская область, которая, собственно, за 25 лет сделала очень много для того, чтобы эта ситуация именно так развивалась. То есть осознанно они пытались выстраивать такие отношения, чтобы люди строили свои частные дома, коттеджи, хаусы тогда. Но это единственный регион в России, где пошло.

И вот сегодня говорить о том, что у нас такой перекошенный рынок… Ну нет, он не перекошенный. Это просто такое наследство.

Юрий Алексеев: Но, объективно, люди не платят налоги с дохода за сдачу квартир.

Артем Кирьянов: Что касается налогообложения. Во-первых, я бы не сказал, что все люди не платят. Это стало таким общим местом за последние много лет: у нас аренда квартир – она «серая», и можно, извините за выражение, легко «отмазаться» от того, чтобы эти налоги платить.

Юрий Алексеев: Хотя договоры люди, насколько я понимаю, между собой заключают для подстраховки. Но на этом все и заканчивается.

Артем Кирьянов: Они заключают на 11 месяцев – ровно для того, чтобы эти договоры не регистрировать, чтобы они не попадали в поле зрения, что называется, государственных органов. В договорах пишется любая сумма, часто не отражающая действительность.

Но те люди, которым, например, квартиру снимает их фирма, их компания, они, конечно, уже живут «вбелую». Соответственно, те арендодатели, которые заключают договоры с компаниями, они платят налоги. И платили их всегда, потому что по-другому никак. И это было 13%.

Сегодня для человека, который хочет сдать в аренду недвижимость, есть специальный режим, льготный режим по доходам на физические лица – это режим самозанятых, где они платят 4%, если сдают квартиру.

Юрий Алексеев: А если юридическое лицо для своего сотрудника платит за эту квартиру – в таком случае самозанятый тоже 4% или 6% платит?

Артем Кирьянов: Для работы с юридическими лицами у самозанятых ставка – 6%. Но в любом случае это либо в три раза, либо в два раза ниже, чем 13%, стандартная ставка. Этим люди пользуются.

Поэтому я бы сказал, что из тех, кто сегодня сдает квартиры в аренду, 10–15% уже совершенно точно платят налоги. И еще столько же мы ожидаем в ближайшие два-три года. Ведь ситуация…

Юрий Алексеев: Именно из-за введения этого статуса самозанятого повышается собираемость?

Артем Кирьянов: В том числе. Потому что люди морально готовы заплатить 4% с доходов. При этом будут иметь право предъявить, кстати, претензии к арендатору. Сегодня арендатор раскрошил всю мебель, забрал вещи и уехал – ну и какие к нему вопросы?

Юрий Алексеев: Но он на месяц вперед заплатил. Закладывается, как правило, эта сумма, если что.

Юрий Алексеев: Да. Но на месяц вперед – это не значит, что он оплатил все. Это во-первых. Во-вторых, любые другие споры, которые возникают, они, что называется, не могут быть решены в доходном порядке, потому что у вас нет даже какого-то свидетельства того, что это был договор аренды.

Юрий Алексеев: Артем, я вас прерву ненадолго. У нас комментарий Алексея Яловского-Корнилова – это гендиректор юридической компании. Послушаем, что он скажет.

Алексей Яловский-Корнилов, генеральный директор юридической компании: «У налоговой инспекции существует множество вариантов, каким образом выявить арендодателей, которые сдают свою квартиру в аренду, но при этом не уплачивают налог.

Здесь на помощь могут прийти соседи, которые сообщат о том, что данная квартира сдается в аренду, и Росреестр, который ведет реестр объектов недвижимости. И если у физического лица в собственности находится несколько объектов в недвижимости, то позиция налоговой инспекции заключается в следующем: остальные объекты недвижимости подлежат сдаче в аренду. Сами арендаторы при поступлении на работу либо в учебное заведение сообщают адрес фактического места нахождения и пребывания.

Миграционная служба. Арендаторы просят арендодателей заключить с ними договор и зарегистрировать по месту пребывания. Следовательно, информация из миграционной службы поступает на стол налоговому инспектору.

Риэлторы размещают информацию о сдаваемых объектах недвижимости в аренду в открытых источниках, в сети Интернет. Проверить, кому данная квартира принадлежит на правах собственности в настоящее время, абсолютно не представляет сложности. В данном случае у нас реестр открытый, и любое заинтересованное лицо может это проверить.

Коммерческие организации заключают договоры в целях предоставления объектов недвижимости своим работникам. Договор аренды поступает в бухгалтерию организации. При проверке организации данный договор может попасть на обозрение налоговому инспектору».

Юрий Алексеев: Мария, это такая идеальная картина, как оно должно быть. А на вашей личной практике налоговики «охотятся» за теми, кто сдает квартиры? Проверяют, есть ли договор, платят ли налоги? И хватает ли им ресурса, чтобы этим заниматься?

Мария Жукова: На моей практике, по крайней мере к нам, они не обращаются. От некоторых клиентов слышала, что приходит участковый и проверяет, есть ли договор, нет ли договора. «Собственно говоря, на каком основании вы в этой квартире живете?»

Если говорить о собственниках в принципе, которые платят или не платят налоги, то я совершенно согласна с тем, что те, кто сдают квартиры юридическим лицам и заключают договор аренды для заселения своих сотрудников – там без вариантов, там налоги оплачивает за собственника, собственно говоря, сама компания, выступая налоговым агентом.

На моей практике тоже достаточно большое количество собственников оформились как самозанятые (я имею в виду – те собственники, с которыми мы работаем) и точно так же платят налоги. Поэтому я не согласна с оценкой, что 10–15%. По моим прикидкам, это может быть даже 20% или 25%.

Юрий Алексеев: Однако!

Александра Баязитова: Я могу сказать одну цифру. Я могу ошибиться, но порядок я вам точно скажу. Год или два тому назад, когда я последний раз смотрела статистику налоговой службы, налоговая служба провела, по-моему, 174 выездные налоговые проверки физических лиц в год. То есть начислить какие-то налоги она может только в рамках выездной либо камеральной налоговой проверки.

Юрий Алексеев: У вас там котейка сзади тоже слушает по поводу того, сколько проверок было.

Александра Баязитова: Извините, пожалуйста. Только в рамках выездной налоговой проверки. Так как камеральную она не проводит, поскольку налогоплательщик, который не платит налоги, он не сдает декларацию, то только выездные. Вот выездных по всей России было 174 штуки.

Юрий Алексеев: Но это же капля в море получается, верно?

Александра Баязитова: Во-первых, это капля в море. Я вам скажу следующее.

Надежда привела цифру, что недостающие деньги в рамках бюджета Москвы – это всего лишь 25 миллиардов рублей. Да, это очень большая сумма для Воронежа. Но в Москве доходная часть бюджета – 1 триллион. И вот эти 25 миллиардов – это капля в море.

И налоговик будет вами заниматься только в том случае, если обиженный съемщик принесет ему договор. Потому что главное для налоговика – это рассчитать сокрытый доход. Чтобы рассчитать этот сокрытый доход, ему нужен договор, бумажка. Если обиженный квартиросъемщик придет в налоговую и принесет договорчик, то в этом случае налоговик, скорее всего, сам позвонит или, может быть, с участковым придет к собственнику и скажет: «Вот видите – у меня договорчик. Если вы завтра не принесете мне налоговую декларацию, где укажете за прошлый год все налоги, то тогда я приду к вам с налоговой проверкой. Видите – участковый рядом со мной. Он еще и уголовку на вас заведет».

Артем Кирьянов: Ну, смотря какая сумма.

Александра Баязитова: Это для пиара. Конечно, он не имеет права. Вы правы, Артем, да-да-да.

Юрий Алексеев: Артем, коротко, пожалуйста.

Артем Кирьянов: Если ты не платил налоги…

Александра Баязитова: Особо крупный размер только, я знаю.

Артем Кирьянов: Там размер для физических лиц. Но это именно налоги. То есть это должна быть дорогая недвижимость, за которую можно миллион в год получить налогов. То есть это надо ее сдавать примерно дороже, чем миллион в месяц.

Юрий Алексеев: У меня еще один вопрос. Извините, Артем. Надежда, вам вопрос. А вот эти базы правда как-то интегрированы, и налоговики могут смотреть базы ФНС, МВД или риэлторских контор? Или проблема софта есть, а доступ к этим базам у налоговиков отсутствует?

Надежда Косарева: Система информатизации у нас сейчас достаточно хорошо уже проникла в государственные базы данных. И в налоговой системе очень хороший уровень информатизации.

Но здесь дело даже не в этом. Дело в том, что напрямую не попадают в поле зрения (даже через любые информационные системы) эти сведения о том, что кто-то сдает и не платит налоги за квартиру. Утверждение о том, что «Росреестр видит, что есть две квартиры – значит, он знает, что вторую сдают», – ну, это на самом деле не факт. Мало ли почему у людей две квартиры. Может, они уже давно разбежались и живут не по месту прописки. Я, например, живу не по месту прописки. Хотя эта квартира в моей собственности, я ее не сдаю никому.

Поэтому проблема здесь не информатизации и даже, на мой взгляд, не карательных мер. Все эти карательные меры, конечно, нужны, но их реальное администрирование может быть дороже, чем сбор этого налога. Мне кажется, что в первую очередь должно быть три фактора: два простых и один очень сложный.

Юрий Алексеев: Коротко сформулируйте, пожалуйста, и идем дальше.

Надежда Косарева: Первое – низкая ставка налога. Второе – очень простая подача деклараций. Все, что связано с самозанятыми, все равно сложно, все равно еще сложно. Должно быть что-то очень элементарное и простое.

Юрий Алексеев: И третье?

Надежда Косарева: Третье… Я сейчас дам ссылку на аргумент, когда коллеги стали говорить: «Это возврат к коммунизму. Я плачу мои налоги – и они пойдут на бедных?» Вот если у всех будет самосознание налогоплательщика… Мы платим деньги для того, чтобы происходило что-то, что нам нравится, чтобы наши средства тратились на то, что прозрачно для нас, понятно, и мы все это поддерживаем. То есть – формирование осознанного налогоплательщика. Не то, что государство – враг, у нас отобрать наши налоги хочет, а что это мы делаем благо, отдавая налоги государству, которое тратит, с моей точки зрения, на поддержку нуждающихся. А с вашей точки зрения – не знаю, на что. У каждого своя концепция мироощущения.

Юрий Алексеев: Друзья, к сожалению, я должен вас прервать, потому что времени остается все меньше. Мы идем дальше.

А ждать ли революций на рынке аренды жилья? И вернутся ли в Россию доходные дома? И смогут ли они изменить ситуацию? Об этом поговорим через мгновение.

Вначале комментарий Евгения Большакова – это руководитель коммерческой службы арендного жилья компании «ДОМ.РФ».

Евгений Большаков, руководитель коммерческой службы арендного жилья «ДОМ.РФ»: «Сегодня арендные отношения по большому счету находятся в тени. Сделки по аренде квартир заключаются между владельцем и арендатором фактически на основании устных или письменных договоренностей, не имеющих юридическую силу, – что открывает широкий простор для возможных манипуляций и мошенничеств.

Появление арендных домов от государственных организаций или частных застройщиков – это эффективный инструмент санации рынка аренды, его оздоровления и вывода из «серой» зоны.

Какие могут быть минусы в аренде новой квартиры? Только суматоха от переезда. А вот плюсов в семье жилья в арендных домах несоизмеримо больше, чем у частников.

Во-первых, гарантированная безопасность сделки и фиксация ставки на весь срок действия договора. Во-вторых, дополнительный уровень сервиса от управляющей компании, сопоставимый с гостиничным обслуживанием. В-третьих, перед вселением новых жильцов квартиры полностью убираются и в случае необходимости ремонтируются. Не нужно начинать свое проживание на новом месте с уборки за предыдущими жильцами. Для многих это определяющий фактор.

И наконец, в наших проектах каждый житель может сделать временную регистрацию в любой удобный для него день, без необходимости подстраиваться под график собственника квартиры.

В арендных домах все наоборот, чем в семье квартиры у частника. Арендатор – главный, а собственник делает все возможное для повышения их уровня комфорта и безопасности».

Юрий Алексеев: Ну, компания «ДОМ.РФ» активно развивает это направление: арендные, доходные, наемные дома (они называются по-разному). То есть коммерческая компания строит дом, и этот дом, который неплохо оборудован, с консьержкой, с мебелью, с ремонтом, он сдается в аренду.

Александра, вы как-то заулыбались, когда я дал слово эксперту.

Александра Баязитова: Да. Ой, такое у вас замечательное, конечно, практически рекламное выступление «ДОМ.РФ». Я знаю про «ДОМ.РФ» две истории.

Первая история, которую я слышала: он действительно скупает довольно дорогое элитное жилье, потом преобразует его в арендное и с громадной скидкой сдает его своим же сотрудникам. Таким образом повышается благосостояние сотрудников «ДОМ.РФ».

И второе. По рынку ходят страшные слухи о том, что, да, покупает целые дома, элитные дома, очень дорогие дома, чтобы помочь одному очень серьезному банку этот неликвид сбросить со своего баланса. Да, он делает эти дома доходными, арендное жилье, элитное, очень дорогое, которое не сдается. Вы можете зайти сейчас на сайт «ДОМ.РФ» и посмотреть на эти элитные квартиры, которые не сдаются.

Юрий Алексеев: Ну а если о доходных домах как о явлении говорить? Ведь в царской России они правда были очень популярны. А сейчас?

Александра Баязитова: Что касается явления, то смотрите. Что касается явления доходных домов как полезного инструмента, то надо спросить вообще у жильцов района, где такой доходный дом может быть построен либо организован. Я не знаю, как там в других районах. Я живу в Москве, в Беговом районе. И у нас в районе есть достаточно много таких доходных квартир, которые преобразованы в хостелы. И вы знаете, не проходит недели, чтобы жители близлежащих домов не пытались…

Надежда Косарева: Вы вообще про абсолютно другое.

Юрий Алексеев: Хостелы – это действительно немножко другое. Мы о доходных домах. Артем, вам слово.

Мария Жукова: Хостелы – это совсем другое.

Артем Кирьянов: Я против хостелов в жилых домах. Но мы за арендное жилье все-таки, да?

Александра Баязитова: Мы за арендное жилье, конечно.

Юрий Алексеев: Артем, есть перспектива у доходных домов?

Артем Кирьянов: «ДОМ.РФ» – это не показатель просто потому, что это первая такая история с государственной поддержкой.

Юрий Алексеев: Это наиболее крупный игрок. И, да, действительно, государственная поддержка активная.

Артем Кирьянов: То, что делает «ДОМ.РФ», надо было делать лет двадцать назад.

Юрий Алексеев: Давайте не про «ДОМ.РФ», а про доходные дома в принципе. Выстрелит ли это сегодня на рынке?

Артем Кирьянов: Я тогда продолжу, два слова буквально.

История с социальным наймом, с социальным жильем – это правильная история, потому что у нас в городах практически исчерпан любой фонд: маневренный фонд, фонд очередников и так далее. Вот не хватает денег у муниципалитетов и у государства что-то строить. И эти комбинации, когда застройщик что-то строит и отдает 5, 10 или 15% для того, чтобы удовлетворить, например, решение суда по сиротам, по другим категориям, требования прокуроры, – это все расходится одномоментно.

И дальше опять ждут, когда застройщик придет. А он не приходит. В Магаданской области давно никто ничего не строит и не собирается новое строить. Есть депрессивные регионы, где квартира стоит один рубль. Кому угодно отдадут, муниципалитету отдадут, чтобы не платить квартплату, какие-то коммунальные вещи. То есть это нормальная история по России.

Социальный наем – это важное жилье. И если строить его много, то это отразится на рынке недвижимости в целом, на арендном рынке. И люди будут понимать, что если не хватает денег, если не хватает объективно денег, а ты заслуживаешь льгот и субсидий, то у тебя будет арендное жилье, поддерживаемое государством. И оно будет нормальное. А если у тебя все нормально с деньгами – ну, иди уже, так сказать, классом выше, в элитный сегмент и так далее, трать заработанные деньги.

Юрий Алексеев: Извините, извините, Артем.

Мария, если вернуться к доходным домам: могут ли они со временем потеснить частников, которые сдают свои квартиры или комнаты?

Мария Жукова: Вы знаете, у меня на этот счет достаточно большие сомнения, потому что доходный дом – он один, он строится в конкретном районе. Ну, туда могут заселяться люди, которым интересен этот район. Просто мои клиенты обращаются за поиском квартир по всей Москве. И какой-то конкретный доходный дом (а их сейчас по Москве не так уж и мало развелось) удовлетворить их запрос не может.

Что еще? Почему доходные дома сейчас, может быть, не настолько востребованы, кроме того что они жестко локализованы? В основном в последнее время это апартаменты, а в апартаментах нельзя зарегистрироваться даже просто по месту пребывания.

И второе – это квартиры студийного типа, в которых семья жить, на мой взгляд, не может. Вряд ли семье понравится жить в двадцатиметровой комнате… даже не в комнате, а в двадцатиметровой квартире, в которую входит и санузел, и кухня, и спальня… Что туда может войти? Я даже не знаю, что туда можно еще поставить.

Юрий Алексеев: Извините, Надежда…

Мария Жукова: Я сейчас просто договорю.

Юрий Алексеев: Да, договорите.

Мария Жукова: На мой взгляд, доходные дома могут, наверное, составить конкуренцию, но при одном условии: их должно быть много и они должны быть сосредоточены по всем районам города. Ну, я сейчас про Москву говорю, потому что про регионы я не знаю.

Второе – цена в этих квартирах должна быть либо на уровне рыночной, среднерыночной, либо ниже, чтобы заинтересовать арендаторов.

И третье – в этих квартирах, в этих домах должны быть абсолютно разные предложения: и студийные, и однокомнатные, и двухкомнатные, и трехкомнатные, и восьмикомнатные, может быть, потому что люди разные, семьи разные.

И, наверное, это должны быть все-таки не апартаменты, поскольку апартаменты очень серьезно ложатся на инфраструктуру района, забивая ее. То есть поликлиники, магазины, школы, детские садики – их же специально для этих домов не строят. Ну не знаю, что там еще должно быть.

Юрий Алексеев: Надежда, а может быть, это дело времени? Действительно, пройдет время – и появится больше этих доходных домов по всей России. Те, кто снимают жилье, будут больше защищены, будут тратить меньше денег на то, чтобы там ремонты делать и мебель закупать. Заехал, подписал договор – и живи спокойно. И государство еще налоги получает.

Надежда Косарева: Я просто апологет арендного жилья последние лет семь, наверное. Сначала я была апологетом развития ипотеки, она у нас развилась до своего предела. Теперь я систематически работаю над тем, чтобы убедить, что это очень хорошо.

В 2014 году был принят закон, мы участвовали в его написании, поправки в Жилищный кодекс, где определено два типа домов: наемный дом коммерческого использования (в дореволюционной терминологии – доходный дом) и наемный дом социального использования, в котором 50% квартир сдаются по льготным ставкам, а 50% – по коммерческой. За все время с 2014 года в стране создано порядка 12 наемных домов социального использования и 5 наемных домов коммерческого использования. И все пока.

И то, что там много чего-то развелось… Я бы не сказала, что где-то чего-то много развелось. Действительно, у «ДОМ.РФ» есть несколько апартаментов, которые не регистрируются как наемный дом коммерческого использования, а просто по факту там все квартиры сдают. А есть несколько жилых зданий. Законодательство, собственно говоря, позволяет не регистрировать статус наемного дома. Но проблема в том, что тогда вы можете опять половину квартир распродать – и опять получится хостел.

Александра Баязитова: Так они так и делают.

Надежда Косарева: Нет, пока такого нет, по крайней мере у «ДОМ.РФ» такого нет. Но никто не запрещает, если вдруг рынок не сложился (вот сейчас упал рынок аренды), продать половину квартиру. И здесь снова преимущество наемного дома пропадает.

Преимущество наемного дома состоит… У него огромное число преимуществ! Во-первых, этим легко управлять, не надо собирать собрания, там один собственник.

Юрий Алексеев: Надежда, буквально 30 секунд – и мы заканчиваем.

Надежда Косарева: Правовые отношения, легальные договоры, специальное обслуживание и так далее и тому подобное. Конечно, со временем будет конкуренция очень серьезная частному, вот такому индивидуальному рынку.

Юрий Алексеев: Но времени надо гораздо больше, потому что, как мы выяснили, всего несколько десятков такого типа домов.

Надежда Косарева: Да, к сожалению.

Юрий Алексеев: Спасибо.

Мы говорили о рынке найма жилья в нашей стране. Я только хочу всем пожелать, чтобы поскорее наступили те времена, когда каждый из нас сможет сдать в аренду еще одну свою квартиру, если захочет.

Это была программа «ПРАВ!ДА?». У каждого из наших гостей своя правда. Кто прав, а кто – нет, решаете только вы. Социальные сети в низу экрана. Меня зовут Юрий Алексеев. Всего доброго!

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)
Останется ли он доходным после легализации? И как его может изменить строительство доходных домов?