Дмитрий Лысков: Правительство разрешило льготную ипотеку на дома, которые граждане строят себе сами, без привлечения профессионального застройщика. Социологи утверждают, что продукт будет пользоваться высоким спросом: 31% опрошенных готовы строить свой дом, но не готовы привлекать для этого коммерческих строителей. Таким образом, подсчитали исследователи, около 50 тысяч семей в стране готовы возводить дом своими руками. Марина Калинина: Теперь на эти цели они смогут получить кредит: до 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, и до 6 миллионов рублей в других регионах по ставке 9%. В пилотном режиме программа запущена с 1 июня этого года. Так во сколько обойдется дом? Нужно ли его возводить действительно в буквальном смысле своими руками? Кто и как это будет контролировать? Что банк может попросить в залог? Об этом и о других льготных ипотечных продуктах поговорим с нашим экспертом. Александр Цыганов у нас в студии, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве Российской Федерации. Здравствуйте. Дмитрий Лысков: Александр Андреевич, здравствуйте. Александр Цыганов: Здравствуйте. Дмитрий Лысков: Спасибо, что пришли. Марина Калинина: Ну давайте разбираться. Дмитрий Лысков: Действительно, давайте разбираться, в первую очередь в льготной ипотеке для самостоятельного строительства. Имеется в виду, что человек действительно своими руками должен строить дом от начала до конца? Александр Цыганов: Ну, в теории такое, конечно, тоже возможно, но… Дмитрий Лысков: Но вот мне кажется, что это странно немножко, да? Александр Цыганов: Ну, такие случаи бывают, хотя это и нечасто. Дмитрий Лысков: Ну, чаще нанимают. Александр Цыганов: Скорее всего, все-таки нанимают, нанимают строителей: кто-то – местных, кто-то – может быть, гастарбайтеров, с разной степенью успеха. И в этом как раз кроется риск этой программы. Откуда, собственно говоря, и некоторые опасения. И очевидно, что будут вопросы от банков, прежде чем выдавать эти кредиты. Дмитрий Лысков: То есть я понимаю прекрасно смысл. Если мы берем профессионального застройщика, видимо, фирму какую-то, которая занимается строительством, то раньше под такое строительство можно было получить кредит. Приносишь договор с застройщиком – и получаешь кредит. Теперь смысл в том, что договор не нужен вроде бы. Но банк-то контролировать как-то будет, а кто собственно строит? Потому что я предполагаю, что люди пойдут просто без договора, заключат какое-нибудь устное соглашение со строителями, как вы сказали, местными – и все нормально будет. Александр Цыганов: Давайте разберемся подробнее, потому что это, действительно, как минимум важно для многих, а по большому счету – для всех, потому что кто-то будет строить, кто-то будет участвовать в строительстве, кто-то будет жить рядом, кто-то будет наблюдать и думать о будущем. Поэтому это вопрос действительно животрепещущий. И первое, с чего стоит начать обсуждение, – это вопрос земли. Если мы помним, семнадцатый год, но вопрос земли и сейчас такой же важный. Почему? Потому что есть земля, которая явно ликвидная. Есть условно ликвидная, которая в периоды спроса возникает, который возник, например, после пандемии, и она стала более ликвидной. А есть, которая для жилищного строительства в теории пригодна – например, земли бывших поселений, которые заброшены уже 20–30 лет. Мы все это видели, все можем представить. И приходит человек, у которого есть земля в таком поселении. Там уже с электричеством вопросы, газа нет, дороги постоянной тоже нет. Выдавать кредит или нет? Вопрос. Дмитрий Лысков: А вот выдавать или нет? Александр Цыганов: Это первый вопрос. Очевидно, что здесь требуется андеррайтинг, который будет говорить о том, что, в случае если эта земля перспективна для жилищного строительства, ее оценили, понятно, что здесь удобно жить, понятно, что есть инфраструктура, понятно, что можно ездить на работу или работа будет в этом районе, рядом, то эту землю, конечно, стоит принимать как залог и выдавать эту ипотеку. Мало того, ипотека изначально – это залог земли, если берем классику. Это то, что изначально разрабатывалось. Следующий вопрос: если эта земля, на взгляд банка, не сказать, что уж сильно ликвидная и не такая уж перспективная, и коттеджного поселка здесь нет, соответственно, нет коммуникаций. И вопрос еще: а будут проводиться или нет? А человек настаивает, он хочет строить. И он имеет право настаивать, потому что это может быть земля его предков, ему хочется именно здесь, у него прекрасный вид, или кладбище, где похоронены бабушки и дедушки. Он хочет жить на этой земле. И здесь возникает вопрос: что будет, если он в процессе строительства разорится, не сможет построить до конца, не сможет построить так, чтобы это было интересно для кого-то еще, не сможет вообще там жить? Дом-то построит, но поймет, что жить он дальше там не может. И вот здесь возникает вопрос изначально: а) кто же строит, чтобы это были стандарты? И, если позволите, чуть позже я вам расскажу о примерах, когда эти стандарты не соблюдались. Дмитрий Лысков: Конечно. Александр Цыганов: И б) чтобы это действительно было интересно, чтобы там было жить возможно. И в этом случае… Марина Калинина: Ну а если учесть еще как раз цены на стройматериалы у нас в стране, поэтому тут можно разориться в любой момент вообще. Александр Цыганов: И риски растут. Соответственно, банк вполне может предложить залог сделать не на землю, а на что-то еще. Марина Калинина: А на то жилье, в котором человек живет. Дмитрий Лысков: Жилье, да. Александр Цыганов: Мало того, такие программы были и до того. То есть если кому-то вот очень захотелось построить на Таймыре с видом на Ледовитый океан себе резиденцию… Причем я понимаю, почему это может быть: там отличная рыбалка, еще что-то. И бизнес можно делать, и такие примеры были. Но залогом эта земля или залогом незавершенное строительство там, ну, крайне сомнительно. Если что-то есть еще, то это может быть залогом. Но тогда у заемщика риски растут. Он строится, он тратит деньги. Если что-то не получается, он должен будет отдать что-то иное. Это может быть машина, может быть гараж, может быть другая квартира, как вы сказали, или дом. И, конечно, заемщику здесь нужно очень хорошо подумать и очень хорошо взвесить свои силы, чтобы понять. Да, льготная ипотека – это прекрасно! И отлично, что государство задумалось и решило дать такие возможности. Тем не менее, стоит прислушаться и к кредитору, который будет говорить: «Этот населенный пункт – земля ликвидная. Да, возможно, пожалуйста. Мы берем землю в залог, стройтесь». Если же будет отказ и требование что-то иное дать в залог, то стоит как минимум задуматься. Марина Калинина: Ну смотрите… Сейчас, Дима. Правительство утвердило, разрешило эту льготную ипотеку, да? А банкам-то это выгодно? Это же достаточно большие риски для них. Александр Цыганов: Ну, банк участвует в льготной программе, где ставка субсидируется государством. Соответственно, риски у него пониженные. Если мы берем ликвидную землю, то тоже мы понимаем, что в последние годы цена растет. Марина Калинина: Ну, более или менее. Александр Цыганов: Хотя… Я хотел привести примеры, и я один из них приведу. Дмитрий Лысков: Конечно. Александр Цыганов: Один из крупнейших банков (он сейчас работает) продавал загородный дом, который кредитовал на 1 миллион евро, но сумел его продать за 17 миллионов рублей. Человек его сумел построить, сумел отделать, но не смог расплатиться с банком. А не смог расплатиться – что? Значит, жилье выставляют на продажу. Но оказалось, что за вложенные средства его продать нереально. Несмотря на то, что локация очень приличная, рядом Николина Гора. Ну, для зрителей: это Рублево-Успенское шоссе, один из самых таких дорогих районов в Подмосковье и в России, наверное. Дом каменный, приличный, и тем не менее. Вот здесь риски действительно высоки. От этого у нас всегда достаточно тяжело развивалось кредитование загородного строительства. Дмитрий Лысков: Может быть, я ошибаюсь, но, по-моему, из ваших же слов следует, что если где-то эта льготная ипотека и будет работать, то, может быть, действительно в Москве, в Подмосковье, в Петербурге и в Ленинградской области. Александр Цыганов: Ну, я бы этот список расширил до пригородов крупных городов… Марина Калинина: Ну почему? Есть Краснодарский край. Александр Цыганов: Краснодарский край, действительно. Вы отвечаете за меня, и это тоже хорошо. Это по-любому Юг России: Ставропольский край, Краснодарский край. Это пригороды крупных городов. Это те места, может быть, даже и не пригород крупного города, но там, где есть работа и развивается. И есть, кстати, обратный эффект, тоже позитивный: если местность привлекательная, в ней получается возможность построиться, то и работодатели приходят. Только это чуть-чуть более отсрочено. Ну, здесь важно все правильно угадать и понять. Программа заработает там, где действительно есть спрос на землю. И важно объяснять людям, что не нужно пытаться через эту программу построиться там, где нет коммуникаций, нет инфраструктуры, далеко до крупного города, нет дороги. В теории это, конечно, возможно, но на практике это может вылиться в то, что будет построен прекрасный дом в отрыве от всего остального. Дмитрий Лысков: То есть, действительно, такая программа, к которой нужно подойти со всем вниманием, чтобы, не дай бог, не попасться на какую-нибудь такую историю, вроде строительства на земле, которая не имеет никаких перспектив. У нас есть телефонный звонок, давайте послушаем. Марина Калинина: Да. Игорь из Ленинградской области нам звонит. Игорь, здравствуйте. Зритель: Здравствуйте. Марина Калинина: Слушаем вас. Зритель: У меня такой вопрос. Возможно ли данной льготной ипотекой воспользоваться, так сказать, для доведения дома до ума? Есть и дом, и земля. Ну, допустим, забор построить нужно. Допустим, какие-то надворные постройки, отопление провести и так далее. Дмитрий Лысков: Спасибо за звонок. Давайте мы зададим ваш вопрос Александру Андреевичу. Александр Цыганов: Хороший вопрос. Ну, по поводу забора я бы воздержался. Все-таки стрелять из пушки по воробьям – это будет чрезмерно. Хотя забор может стоить приличных денег. Марина Калинина: Ох, еще каких! Александр Цыганов: Да. И миллион, и полтора может стоить забор на обычном участке. Подведение коммуникаций – это доводка дома. Я не готов сейчас обнадежить слушателя по причине, что все-таки еще условия до конца не прояснены. Тем не менее, могу предположить, что что-то ему предложено будет в банке по сопоставимой ставке. Пока же мы говорим все-таки про строительство дома как такового, а не про его достройку. Хотя могу предположить, что в дальнейшем это будет учитываться. Дмитрий Лысков: Вот сейчас есть много льготных ипотечных программ, причем действительно прогнозируется неплохой спрос. А давайте посмотрим, как люди вообще в целом относятся к ипотечным программам. Мы на улицах российских городов спросили у прохожих: «В вашей жизни была ипотека? Чего вам это стоило? Взяли бы еще раз?» Ну давайте посмотрим, что нам ответили. ОПРОС Дмитрий Лысков: Вот такие ответы. Марина Калинина: У вас есть комментарий? Дмитрий Лысков: Удовольствия никто не получил, и это мягко выражаясь. Александр Андреевич, у нас сейчас (еще из новостей) программу льготной семейной ипотеку продлили до 2023 года. Я еще раз говорю: программ льготных много. Может быть, нам сейчас шире даже расскажете, какие еще есть льготные программы. Ну, правда, люди говорят: «А вы процентную ставку видели?» И даже когда мы говорим про льготную ипотеку для самостоятельного строительства жилья, льготная ставка – это 9%. Ну, это же… И это льготная, льготная процентная ставка. Ну правда хочется за голову схватиться. Александр Цыганов: Ну, с одной стороны, да. С другой стороны, я позволю себе принять участие в вашем опросе как тоже заемщик. Я когда-то брал ипотеку. Не буду говорить, что мне доставляло несказанное удовольствие относить деньги в банк, потому что берешь чужое, а отдаешь свое. Марина Калинина: И больше. Александр Цыганов: И это как раз проявляется в опросе. Но я решил свой вопрос, и этим я доволен. Ипотека… Марина Калинина: Но вы бы взяли еще раз? Александр Цыганов: Да, взял бы при необходимости – это раз. И второе – соизмеряя свои возможности. Ведь мы видим в ответах первое что? Что людям не очень нравилось относить эти деньги, и не всегда удобно, не всегда комфортно. И это нормально. Второе: все, кто отвечал по процентным ставкам, не сильно рады такой ставке. Всем, конечно, хочется 1–2%. Дмитрий Лысков: Вот как раз пишут: «В настоящее время с моей зарплатой ипотеку брать страшно. Под 3% – еще может быть». Александр Цыганов: Вот! Один, два, три. Кто-то скажет: пять. А кто-то скажет: вообще полпроцента. Понятно, что каждому хочется платить меньше. И понятно, что чем крепче экономика будет, тем будет дешевле такой ипотечный кредит. Тем не менее, ипотека – это способ решения жилищных вопросов сегодня. Не нужно ждать завтра. Если ты решил жить в этом городе, решил, что хочешь купить здесь квартиру, то можно задуматься как минимум и соразмерить свои возможности с тем, сколько оплачивать. Беда приходит у тех, кто так сильно хотел квартиру, что придумал какие-то вещи, как ему с первым взносом сделать так, чтобы как-то решить, а он не накоплен – а это очень плохо. Нужно все-таки первый взнос вносить готовый, имея эти деньги, имея опыт накопления. Кто не рассчитал или хотел взять как можно больше квартиру или как в можно лучшем месте, и при этом подписался на такие ипотечные платежи, что денег оставалось только на совсем чуть-чуть, чтобы хватило доехать до работы и что-то такое съесть, – понятно, что этот период жизни будет восприниматься как страдания, лишения, удовольствия он вызывать не будет. Наверное, где-то проблем в том, что у нас ипотека не так давно стала развиваться, если берем Российскую Федерацию. Где-то у людей не хватает понимания, как соразмерить свои силы, возможности и желания. Где-то, может быть, стоило построить стратегию: взять квартиру поменьше, потом ее использовать как первый взнос и дальше. А другой мне скажет: «Да вы что? Всю жизнь платить кредит и переезжать из квартиры в квартиру?» Марина Калинина: Вот смотрите, есть несколько цифр. Средневзвешенный срок ипотеки россиян составил рекордные 23 года и 3 месяца. Дмитрий Лысков: Ну, это из позитивных новостей. То есть можно брать все более длинные кредиты. Марина Калинина: Да. Но – 23 года! Александр Цыганов: Я бы не стал здесь интерпретировать 23 года в принципе. В чем причина? Люди берут длинную ипотеку, берут ее на 30 лет. И больше даже бывает. Но при этом мы не знаем, сколько времени они будут ее выплачивать. Как правило, срок выплаты сильно меньше, чем тот срок, который поставлен по ипотечному договору. Длинный срок позволяет сократить ипотечный платеж. У человека поднимается доход (а такие случаи, к счастью, не редки), и он расплачивается вперед. Марина Калинина: Вы очень позитивный человек. Александр Цыганов: Я стараюсь. Марина Калинина: А если вернуться к тому, что Правительство разрешило вот эту льготную ипотеку на строительство дома, то не очень понятно, зачем нужна такая оговорка, что этот дом нужно обязательно строить своими силами, без оформления договора подряда с профессиональными строителями. Если я уже, допустим, взяла эту ипотеку, я плачу эти проценты, выплачиваю тело кредита, то какая кому разница, кто мне строит этот дом? Александр Цыганов: Это оговорка для банков, чтобы они допускали таких застройщиков. У нас есть программа «деревянной» ипотеки, и тоже действует уже не первый год. Вот она была завязана на то, что человек должен был взять обязательно подряд от определенного застройщика (их был перечень). И получалось, что дом, ну, процентов на пятьдесят дороже, чем если строить таким хозяйственным способом самостоятельно. Это указание, что так не будет. И, если позволите, я хотел бы привести пару примеров… Марина Калинина: Да-да-да. Александр Цыганов: …почему все-таки важно, если не заключаешь договор на строительство, тем не менее соблюдать строительные нормы, и почему это важно для банка. Если банку придется продавать эту недвижимость – не получилось расплатиться, еще как-то… И это, кстати говоря, не каждый раз так уж плохо для заемщика. Он жил и решил, что ему не хочется, решил продавать, и он сам это будет делать. Я в своей практике встречал: дом в приличном подмосковном поселке с потолками 2,30. Его нельзя было продать. Он не продавался, потому что слишком низкие потолки. И это ему при кредитовании сказали бы. Но человек строил сам, без кредита. И он продавал до пандемии порядка 10 лет, не мог продать. Дмитрий Лысков: Вот это очень важный, между прочим, аспект. Я прямо хочу, чтобы на него наши телезрители обратили внимание. Вот эта ипотека под самостоятельное строительство вовсе не подразумевает, что вы будете строить дом как хотите, по каким хотите правилам, нормам. Все-таки нужно соблюдать. Александр Цыганов: Нужно соблюдать. Дмитрий Лысков: И банк будет… Кстати говоря, а как банк будет следить за этим? Уполномоченный будет приходить, смотреть, чтобы соблюдали все строительные нормы? Александр Цыганов: Это еще вопрос. Но, скорее всего, скорее всего, при заявке на кредит нужно будет подложить некое обоснование, что же человек предполагает построить. А потом, по уму, будет право периодически посмотреть. Мало того, если это жилье… Марина Калинина: Проект должен быть? Дмитрий Лысков: Проект, скорее всего. Александр Цыганов: Мало того, если это жилье (а это жилье, строится не дачный домик и не садовый), то его, вообще-то говоря, положено сдавать в эксплуатацию. А это уже местные органы будут смотреть соблюдение: и размещение на участке (нельзя по границе построить), и размещение по этажности, чтобы не было пять этажей вниз и семь вверх, есть ограничения, и соблюдение строительных норм. Дмитрий Лысков: Ничего себе какой массив подводных камней мы только что проговорили! Александр Цыганов: Ну, частные застройщики с этим сталкиваются постоянно. И все-таки еще один пример, он мне представляется важным, и он покажет людям, что банки будут смотреть на качество земли. Если кто-то купил участок дешевле и радуется этому, но этот участок, например, рядом с кладбищем или коровником, то не надо удивляться, что банк не захочет кредитовать строительство на нем. Ликвидность такого участка будет сильно понижена. Или первая линия вдоль какой-то шумной трассы – какой-нибудь Щелковское шоссе возьмем или Минское, без разницы. Первая линия не будет пользоваться популярностью. И это тоже должно попасть в ограничения от банков на кредитование. Или придется давать другой залог. Дмитрий Лысков: Вот у нас телезрители интересуются: «Какие требования для получения такой льготной ипотеки? Каким требованиям нужно соответствовать? Кто может ее получить?» Ну, может быть, поясню. Любой человек, который желает строить дом своими руками, может прийти и попросить такую ипотеку? Или все-таки есть какие-то дополнительные требования к заемщику? Александр Цыганов: На сегодня об этом чуть-чуть преждевременно говорить, пока выделены деньги для такой программы. Я бы ориентировал людей на сайт ДОМ.РФ. Это финансовый институт развития в жилищной сфере, у которого есть возможность растолковывать, объяснять те условия, которые будут предлагаться по таким льготным кредитам. Банк ДОМ.РФ (это дочерний банк этой структуры) всегда выступал за развитие ипотеки на ИЖС. Даже был такой термин, еще год назад он был выдвинут, – «индустриальное ИЖС», то есть некоторые требования к земле, некоторые требования к домам. Разработан был каталог стандартных строительных проектов, он обширный. Не нужно пугаться, что всех заставят одинаковые хрущевки строить. Он действительно большой. И вот эти требования можно было смотреть (и сейчас можно) на сайте ДОМ.РФ, получать разъяснения. И если человек выбирает из этого каталога дом, то будет все проще. Там же описано, там есть стандарт застройки. Можно посмотреть требования к земле. Опять же, если ты соответствуешь, то будет легче получить. Марина Калинина: Александр Андреевич, а нельзя ли… Ну, чисто гипотетически. Если государство выделяет на это деньги, если есть каталог этих домов на том же ДОМ.РФ, то, может быть, государству построить эти бюджетные дома уже по стандартам, которые нужны? Александр Цыганов: Ну, это другая программа уже будет. Марина Калинина: Да. Дмитрий Лысков: Ну, захочет ли человек в них жить? Александр Цыганов: Ну, он же сам выбирает себе дом, а потом по льготной ипотеке как бы выплачивает. Александр Цыганов: Это другая программа была бы. Я думаю, что она тоже вполне вероятная для реализации. И когда год назад эти вопросы обсуждались, предполагалось, что, может быть, не так красиво, как вы описали, что уже готовые дома, сразу заезжай, но там был сформирован куст требований к земле, к поселкам, чтобы точно было понятно, что оттуда удобно ездить на работу, эта работа есть. Чтобы была дорога разная – и для транспорта индивидуального, и общественного. Требования по коммуникациям: по электричеству, газу, в том числе канализации. Как ни удивительно, при индивидуальной застройке больной вопрос для Подмосковья и Ленинградской области – это вопрос канализации. Магистральная есть крайне редко, и ее делать довольно сложно. Ну, это дорого стоит на самом деле при индивидуальном подходе, если делать правильно. А здесь надо делать правильно. Мало того, у человека может быть желание жить в каком-то ином месте. Вот мы предусмотрели ему поселок: раз, два, три. А ему хочется: четыре, пять или семь даже. А там не построено. И плюс ко всему здесь идея, которая привлекает многих: возможность построить самим, что представляется дешевле. А это действительно дешевле, но соблюдать все нормы. Дмитрий Лысков: Да. Ну, нет накрутки, условно говоря, от застройщика. Марина Калинина: Ну смотрите, мы почти за полчаса столько подводных камней и вопросов нашли! Дмитрий Лысков: Я и говорю, что просто гора какая-то получилась. Марина Калинина: Правительство уже разрешило. И вроде как уже можно идти и брать. А куча всего непонятного! И как это будет работать? Дмитрий Лысков: Не определено еще. Александр Цыганов: Работать будет, потому что при выдаче кредита будет проводиться андеррайтинг. Андеррайтинг – это процесс исследования рисков. Кредитный андеррайтинг в данном случае. И специалист будет смотреть, насколько эта земля перспективная, насколько соответствует проект дома этой земле, и потом говорить «да» или «нет». Если «нет», но человек все равно хочет, то предусмотрена опция, что он может заложить что-то иное. Дмитрий Лысков: Несмотря на то, что у нас буквально минутка остается, не могу не спросить. Очень много вопросов! Почему у нас вообще такой высокий процент? Вот в Европе под 2% можно взять ипотеку, а у нас только на Дальнем Востоке. У нас большое количество льготных ипотек – и таких, и сяких. Вот для «Дальневосточного гектара» есть, например, двухпроцентная ипотека. А почему не по всей стране? Александр Цыганов: Есть еще «Сельская ипотека» по всей стране, где тоже низкий процент, но она за исключением Московской области и Москвы, Санкт-Петербурга. Дмитрий Лысков: Давайте все ипотеки наконец сделаем льготными под 2%! Почему нельзя? Александр Цыганов: Ну, потому что у нас цена денег на сегодня дороже. Ключевая ставка Банка России большая, сильно больше, чем 2%. И если мы начнем безоглядно (что хотелось бы) раздавать ипотеку, то возникнет вопрос: а за чей счет субсидировать? И общество должно будет решать: всем или при каких-то условиях. Вот эти условия – это льготные программы для многодетных, для семей с детьми, для развития Дальнего Востока, для развития села. Это приоритеты общества. Дмитрий Лысков: Целевые программы. Александр Цыганов: Да. Дмитрий Лысков: То есть государство ставит цель и финансирует именно эти целевые программы. Марина Калинина: Ну, еще один вопрос, чтобы просто как-то закольцевать эту тему: будет работать эта схема? Александр Цыганов: Будет. Желающих построиться на своей земле много. И вот через такие итерации: на такой земле – хорошо, на такой – не очень; есть какие-то проблемы с землей, проходит газопровод слишком большой, подводка электричества не та, карстовые воронки, – это все потихонечку вовлечет землю в оборот, что на самом деле очень и очень хорошо. Марина Калинина: Спасибо. Дмитрий Лысков: Спасибо. Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России, был с нами в студии.