Александр Цыганов: Льготную ипотеку необходимо сохранить хотя бы в тех регионах, где есть конкуренция среди застройщиков. Она там не разгоняет цены

Гости
Александр Цыганов
руководитель Департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве Российской Федерации», доктор экономических наук

Иван Князев: Ну вот, говорили мы не так давно о демографии. Еще одна новость, которая, ну, может быть, косвенно, во всяком случае, тоже с этим связана: Центробанк предложил не продлевать льготную программу по ипотеке. Очередное заявление главы регулятора Эльвиры Набиуллиной. Давайте послушаем.

Эльвира Набиуллина: Широкомасштабное продление льготной ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает доступность жилья, и мы видим такого рода последствия.

Иван Князев: Эльвира Набиуллина говорит о повышении ключевой ставки. Сейчас она у нас в стране 7,5% и, возможно, вырастет в следующем году, значит, все кредиты также подорожают.

Марина Калинина: Вот вопрос: вообще как тогда людям покупать себе жилье и решать квартирный вопрос? А что дальше будет с ценами за квадратный метр, обсудим с экспертами. Звоните, высказывайте тоже свои мнения, задавайте вопросы, присоединяйтесь.

Иван Князев: Да, у нас на связи Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансирования инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России. Здравствуйте Александр Андреевич.

Александр Цыганов: Добрый день. Рад видеть вас.

Иван Князев: Александр Андреевич, смотрите, сворачивать льготную ипотеку, по мнению главы Центробанка, нужно потому что бешеный спрос, не бешеный спрос, а бешеный рост цен на жилье у нас возник в последние месяцы – год уже, и рынок перегрет, как говорят эксперты.

Александр Цыганов: Ну, вы знаете, рынок, может быть, и имеет свойство перегретого, хотя и не полностью. Но связано это не только с ипотекой. Мы понимаем, что в начале пандемии были проблемы с курсом рубля, были некоторые панические настроения. Плюс ко всему население всегда старается купить, ну да, просто доступное, как средство сбережения относительно больших средств – это квартиры. Других инструментов, так, по-хорошему, не так легко найти.

По депозитам достаточно маленькие ставки были на протяжении времени, какие-то средства на рынке ценных бумаг иные не всем доступны, не все понимают, не все достаточно грамотны, да и рисков много. Поэтому недвижимость действительно дорожала, она была популярной и остается популярной, я думаю, что и будет оставаться еще длительное время популярным средством инвестирования и сохранения капитала, поэтому говорить, что это случилось только из-за льготной ипотеки, я бы не рискнул, здесь причин значительно больше.

Марина Калинина: Александр Андреевич, но когда задумывалась эта льготная ипотека, когда все это только начиналось, в том числе приводилась в качестве причины, для того, чтобы вводить помощь застройщикам, чтобы они, значит, там у них появились деньги, чтобы они строили больше жилья, чтобы люди это покупали и так далее и так далее.

Иван Князев: А что в итоге?

Марина Калинина: Сейчас что получилось, да?

Александр Цыганов: Вы знаете, это тоже правда, на счет того, что представьте себе ситуацию, что остановились бы стройки на территории России. Я понимаю, конечно, что значительное количество мигрантов было занято, которые всегда имеют возможность отъехать к себе на родину, найти какую-то иную занятость. Но у нас огромное количество и жителей России занято и в строительной отрасли, и в различных смежных отраслях.

Это и металл, и добыча песка, и так далее и тому подобное. Поэтому поддержка здесь была, и действительно поддержали строительную отрасль, застройщиков банки, ничего в это плохого нету, потому что работают везде жители России. Поддержали, самое главное, население, потому что стремление к новой квартире, оно у нас есть у каждого, я думаю. Вот нас виртуально в студии три человека, и у каждого есть какая-то квартира мечты или дом.

Марина Калинина: У нас еще операторов несколько есть.

Александр Цыганов: Я говорю, кто видит, уверен, что у операторов будет примерно так же.

Иван Князев: Да, у каждого есть потребность в улучшении жилищных условий. Так вот в том-то и дело. Смотрите, какой момент, Александр Андреевич. Для населения льготная ипотека – хорошо, для застройщиков – тоже неплохо, тоже поддержали, умереть не дали. Вопрос: а почему бы нам, чтобы не разгонять цены, не создавать больше предложения на рынке жилья?

Александр Цыганов: Это вообще очень правильно, и для этого периодически и достаточно часто проводятся совещания в том же Минстрое. Потому что вот такие меры поддержки спроса, как льготная ипотека, которая действительно спрос поддерживает, они должны находить свое предложение, то есть развиваться конкурентная практика в регионах, чтобы был не один застройщик, а два, три и больше, одновременно сдавались дома.

И надо признать, что закладка новых домов сейчас происходит, учитывают застройщики, но они же испытывают опасения, вот эти все разговоры летние, что льготная ипотека отменится, и она поменялась, продолжение этих разговоров сейчас, оно к чему приводит. Застройщики смотрят достаточно аккуратно и начинают снижать предложения, а сниженные предложения означают рост цен, тут очень простой закон рынка.

Марина Калинина: Александр Андреевич, но тогда получается, что ипотекой мы как бы застройщиков поддержали, они радостно на этой волне подняли цены на квартиры. Сейчас, если ипотека закроется, то вообще люди не смогут приобретать жилье?

Александр Цыганов: Ну, ожидать большого снижения цен при отмене льготных программ ипотеки я бы не стал.

Марина Калинина: Так я про это и говорю, что цена-то останется, а ипотеки-то не будет.

Иван Князев: Тогда вот вообще в чем смысл вот этих всех действий. То есть, если вот со слов Эльвиры Набиуллиной: «Широкомасштабное продление льготной ипотеки поддержит высокий рост цен на жилье, который снижает доступность жилья». Но мы видим, что если свернуть ипотеку, цены на жилье все равно не упадут. И вы же говорите, что застройщики с осторожностью смотрят в будущее, и не будут выводить новые квадратные метры на рынок.

Марина Калинина: И снизят предложение.

Иван Князев: И снизят предложение. Тогда мы и льготную ипотеку не получим, и жилья не получим. Тут, как ни крути, а везде тупик.

Александр Цыганов: А здесь просто разные инструменты экономической политики. Одно дело строительная отрасль, другое – денежно-кредитная. Их надо сочетать, это вопрос уже правительственный. И, соответственно, решать министру финансов, премьер министру на заседаниях совета министров и так далее. Главное – понять, что нужно льготную ипотеку сохранить как минимум в тех регионах, где есть конкуренция среди застройщиков. Она не разгоняет цены, чуть-чуть, может быть, более аккуратно.

Вот то, что летом сделали с понижением суммы льготной ипотеки для Москвы и Санкт-Петербурга, показало достаточно хороший эффект, потому что в спекулятивных целях не покупают. Но, тем не менее, это все равно мера поддержки, и мера, которая выравнивает рынок, коммерческие кредиты тоже не повышаются, ставки не повышаются, глядя на эту льготную ипотеку. Ну, или повышаются, но в меньше степени. Поэтому такие программы, а к ним еще нужно добавить дальневосточную ипотеку, сельскую ипотеку, для военнослужащих, там есть программа для учителей и так далее, они очень важны.

И, когда мы рассматриваем заявление госпожи Набиуллиной, она говорит про инструмент, но и в то же время надо менять в принципе, льготную ипотеку, которая пошла, которая востребована. Но почему, собственно говоря, граждане России не успевшие получить этот кредит должны страдать? Они тоже хотят получить возможность купить себе квартиру. Это и семьи с детьми, и так далее и тому подобное. Можно достаточно точно настроить этот инструментарий, я уверен, что у института развития в жилищной сфере Дом.РФ на это хватит и возможностей, и сил, и умения.

Марина Калинина: Александр Андреевич, но вы как раз вот до этой темы обсуждали тему демографии. Ее основная проблема в том, что людям негде жить с детьми, они бы и рады родить там и двух, и трех детей, но условия жилья не позволяют. Если сейчас, допустим, доступность жилья снизится из-за того что и ипотека отменится, и так далее. Может быть, тогда уже государству задуматься о социальном жилье, как-то расширить строительство социального жиля, чтобы люди имели какую-то возможность, имели какую-то схему жить вот в нормальных квартирах.

Александр Цыганов: Не только это. Это вопрос социального жилья и социальной аренды. Эти вопросы обсуждаются, но я бы сказал, здесь очень важная программа, которую опять же Дом.РФ разработал, это программа кредитования индивидуального жилищного строительства. Даже можно назвать это кредитное индустриальное ИЖС. Вот это на демографии скажется, на мой взгляд, очень даже хорошо. В пригородах крупных городов можно будет простроить свой дом, а в большом доме больше детей – это уже просто такая жизненная практика, назовем так.

Марина Калинина: Давайте телезрителей послушаем.

Иван Князев: Послушаем.

Марина Калинина: Владимир из Оренбургской области, здравствуйте.

Зритель: Добрый день. У меня есть свое личное мнение, и это мнение мое на фактах. Во-первых, в начале лета – почему вот цена поднялась на жилье – в начале лета подорожал металл, в два, а то и с лишним раза. Да, я имею в виду кровельное железо. Второе, так же, с таким же успехом подорожал лес, все строительные материалы. Вы слышите меня, да?

Марина Калинина: Да-да, мы вас слушаем.

Зритель: Ну, вот поэтому и жилье поднялось в цене. А то, что ипотеку там не давать или какими-то другими путями – это проблему не решит. Все, что нужно – сдерживать цены. На все. И регулировать их. Если их регулировать не будут, то и цены будут расти. Я вам даже пример один приведу, вот смотрите, вот мы платим за капремонт в Оренбурге или еще в других городах. Перекрывает крышу подрядная организация, заказчик заключает, допустим, с ней договор. Договор заключили на определенную сумму, он должен купить, подрядчик, и железо, и лес купить, и рабочим заплатить. А когда цены прыгнули, они посчитали, да им даже не то что рабочим заплатить деньги, им даже денег не хватит на стройматериалы. Поэтому цены и растут на жилье.

Марина Калинина: Понятно, спасибо. Александр Андреевич.

Иван Князев: Да, спасибо большое.

Марина Калинина: Вот, по поводу цен, действительно, такой скачок и на металл, и на дерево, и вообще на стройматериалы, да еще и мигранты уехали, и пришлось больше платить, наверное, рабочим, которые вот местные. Оно вообще потолок где-то есть вот этого всего? Или это бесконечный процесс и уже просто квартиры будут, ну, только мечтой для всех.

Александр Цыганов: Знаете, до некоторой степени, я сам от этого процесса пострадал, потому что втянулся в дачное строительство и вижу, как дорожает металл. И не только кровельное железо, но и металл, который используется как конструкционный элемент работы и цемент, и дерево, и все остальное. В некоторых позициях за лето, практически в полтора-два раза подорожало. Это и привнесенная инфляция, потому что за рубежом она достаточно серьезна. И когда дорожают материалы, которые можно продать за рубеж, они, естественно, продаются за рубеж, тогда в России их становится меньше, и тоже дорожают в свою очередь.

Плюс к этому пандемия привела к тому, что многие стали строиться за городом, вспомнили о своих дачах, об участках, купили новые и так далее. Соответственно создался спрос, предложение не до конца успело ответить. Достаточно тяжело из Сибири привезли лес в Европейскую часть и так далее. И плюс к этому мигранты, которых стало меньше, которые стали думать о том, как заработать больше, и норма в час подорожала, это действительно сказывается на строительстве, и не только индивидуальном, но и на таком массовом домостроении. Учитывать надо, здесь это и миграционная политика, смотреть, кого привлечь, кого не привлекать в большей или меньшей степени.

Это и поддержка предпринимательства, потому что если о каких-то железобетонных конструкциях трудно себе представить производство их в гаражах, то малые предприятия, индивидуальные предприниматели, деревянные конструкции изготавливать могут быстро и успешно. Не буду говорить, что здесь ничего не делается, но делается все-таки еще недостаточно быстро, недостаточно эффективно, и это проявляется на росте цен на стройматериалы. Он действительно есть, это объективная реальность.

Иван Князев: Александр Андреевич, давайте немножко вперед тогда посмотрим. Отталкиваясь от заявления главы Центробанка по поводу сворачивания льготной ипотеки, по поводу повышения ключевой ставки, да, хорошо, пускай это немного охладит рынок, как они там считают, возможно, цены даже упадут. Это долгосрочно будет или все-таки мы вернемся когда-нибудь к низким ставкам по ипотеке?

Александр Цыганов: Ну, к низким ставкам мы шли десятилетие. Если мы вспомним 10 лет назад, ставки были двузначные. Было и 20% ставка по ипотеке была. К этому мы шли и даже если сейчас отойдем, я думаю, будем возвращаться. Соответственно, это задача, которая идет в национальных проектах и в программах развития. Есть и институт развития, как я говорил Дом.РФ. Поэтому некоторый оптимизм при взгляде в будущее, он действительно присутствует. Ключевая ставка растет, это тоже понятно, если она отстает от инфляции, ничего хорошего не случится.

Пандемия закончится и закончится инфляционная гонка. Соответственно, ключевая ставка в какой-то момент, не готов сказать в какой, как быстро и когда, но она все равно начнет снижаться. Соответственно, ипотечная ставка на не субсидируемые кредиты, а просто на обычные, на коммерческие, в какой-то момент стабилизируется, а потом начнется конкурентный процесс уже между банками, она начнет снижаться. Увы, я сейчас не могу сказать, как долго ждать, но что это произойдет, это просто экономическая реальность, которая будет подталкивать к таким изменениям, могу сказать.

Иван Князев: Ну, просто одни эксперты говорят, что нам 2022 год нужно пережить, к 2023 уже, возможно, мы опять назад отыграем.

Александр Цыганов: Ну, я присоединюсь к примерно такому же, может чуть-чуть больше пессимизма. Я бы сказать так, 2022 может и не хватить, но очень бы хотелось, чтобы этот год был годом, когда мы переживем поднятие ставок, ухудшение условий по ипотечным кредитам, а в 2023 вернемся к старому. Это было бы очень хорошо, но это зависит скорее не от индустрии ипотечного кредитования, а от общеэкономической ситуации, даже не только в России, но и в мире. А это уже зависит еще и от пандемии, которая пока, увы, все никак не прекращается.

Марина Калинина: Ну, Александр Андреевич, тут же, понимаете, как снежный ком: увеличится ставка по ипотечному кредитованию, льготной не будет – увеличится ставка, естественно, и по обычным кредитам.

Александр Цыганов: Ну, я не уверен, что льготная ипотека все-таки прекратится. Она трансформируется, очевидным образом, изменения в ней действительно нужны, потому что любая программа, которая реализуется уже больше года, изменения накапливаются. И внимание того, где стоит ее усилить, а где, может быть, наоборот, притормозить. Поэтому, это решение еще не принято, это решение рассматривается. Есть как «за», так и «против» с позиции государственной политики.

Марина Калинина: Спасибо. Посмотрим, что будет в итоге, какое решение будет принято. Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.

Иван Князев: Марина Калинина работала для вас последние три часа.

Марина Калинина: Иван Князев с вами был. Спасибо, что были с нами. Много тем успели обсудить, завтра вернемся, будем обсуждать еще много разных тем. Оставайтесь с нами. Берегите себя.

Иван Князев: Вечером встречайте наших коллег. В 18:00 вечернее ОТРажение стартует. Ждем вас.

Марина Калинина: Пока.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать

Ваш комментарий будет опубликован после проверки модератором

Комментарии (0)