Тамара Шорникова: В ближайшие полчаса будем обсуждать квартирный вопрос, как его решить. Строим много. 2022-й стал рекордным по объему вводу жилья в эксплуатацию – 101,5 миллиона квадратных метров. В Правительстве планировали выйти на показатель в 120 миллионов уже в следующем, 2024 году. Виталий Млечин: Да, он растет даже с учетом санкций, но не без проблем все равно с реализацией – построить построили, а вот спрос. По данным аналитиков ЦИАН, спрос на новостройки в прошлом году оказался на 26% ниже, на четверть, чем в 2021-м. Для кого строят жилье? Можно ли решить жилищный вопрос без ипотеки? И что у нас с социальным жильем? Давайте попробуем разобраться. Пожалуйста, не оставайтесь в стороне, звоните нам в прямой эфир, пишите SMS-сообщения. Если вы купили свое жилье, необязательно квартиру, это может быть и дом, либо планируете это сделать, то поделитесь своим опытом. Расскажите, сколько стоит квадратный метр в вашем регионе и достаточно ли предложения на рынке. А у нас в гостях Александр Пузанов, генеральный директор фонда «Институт экономики города». Александр Сергеевич, здравствуйте. Тамара Шорникова: Здравствуйте. Александр Пузанов: Здравствуйте. Виталий Млечин: Александр Сергеевич, ну, казалось бы, ставится задача – строить больше. Ну, логично, потому что большое количество жилья ветхого, все это прекрасно знают, проблему надо решить. Но получается, что построили много, а даже не очень спросом пользуется, потому что где-то просто перебор, а где-то очень дорого стоит. Почему так? И есть ли какой-то выход? То есть если продолжать дальше строить много, то будет появляться еще большее количество невостребованного жилья. Александр Пузанов: Да. Ну, во-первых, насчет того, что строят много. Если мы говорим о профессиональном жилищном строительстве специальными организациями, то здесь объемы у нас в последние годы стабильные, у нас нет роста. Это примерно 42–43 миллиона квадратных метров. Весь прирост объемов жилищного строительства – это индивидуальное жилищное строительство, доля которого в прошедшем году составила уже порядка 60%. Это люди, которые решают самостоятельно свою жилищную проблему. Это в том числе, может быть, те, кто не находит того продукта, который они ищут, на рынке профессионального жилищного строительства многоквартирных домов и так далее. Спрос, наверное, действительно падает, по аналитическим данным, но огромных объемов непроданного жилья у нас нет. Жилье пока все покупается. Другое дело, что застройщики, наверное, видят предел спроса на тот ограниченный, достаточно ограниченный набор жилищных продуктов – в основном это, скажем так, малогабаритная квартира в периферийном районе города, – который, что называется, на горизонте маячит, но пока еще этот «час икс» не наступил. И то, что в 2022 году все-таки реальные цены пусть и резко замедлили свой темп роста, но все-таки продолжали расти, свидетельствует о том, что, да, мы на пороге каких-то фундаментальных изменений, но пока еще, что называется, строители могут строить так, как привыкли. Виталий Млечин: А вот нам из Краснодарского края пишут: «В Минстрое заинтересованы лишь в росте цен на все жилье и в непрерывном возведении дорогих новостроек. А продажа недорогого жилья обычным людям государство и банки не интересует». Действительно, если не экспертным взглядом посмотреть на новостройке, и не только в Москве, но и в других крупных городах, ведь действительно получается, что строят практически только очень дорогое жилье, которое, соответственно, задорого потом и пытаются продать. А вот это самое… Не знаю, правильно ли это назвать «социальное жилье». Ну, «доступное» – понятно, в кавычках. Жилье не может быть дешевым в принципе. Ну, по крайней мере, более доступное, чем элитное жилье, у нас сейчас строится? Александр Пузанов: Оно сейчас строится. Более того, массовое строительство многоквартирных домов… Да, застройщик заинтересован в получении максимальной прибыли, которую могут дать, наверное, более дорогие сегменты жилья. Но поскольку он уже видит ограничение спроса, баланса пытаются достигнуть за счет уменьшения размера этой вновь вводимой жилой единицы, поэтому у нас сейчас бум малогабаритных квартир, квартир-студий – что не есть хорошо, потому что это какое-то жилье, купив которое, надо сразу же думать о покупке следующего жилья. Чтобы нормально семейной жизнью жить и воспитывать, растить детей, конечно, этого недостаточно. Что касается социального жилья, то это немножко отдельная история – она не столько зависит от цены, от себестоимости строительства, а сколько от условий его пользования. То есть у нас сейчас есть унаследованная нами еще с советских времен государственно-муниципальный жилищный фонд, который предоставлен по договору социального найма. Это бесплатное, ну практически, подлежит бесплатной и бессрочной приватизации. И такое жилье практически не строится, очередь на него составляет два миллиона семей и движется крайне медленно. А новый институт социального жилья, такой более приближенный к существующим рыночным условиям, так называемое некоммерческое жилье, которое у нас законом введено с 2014 года, оно практически не строится. Есть единичные так называемые наемные дома социального использования в Санкт-Петербурге, в Кузбассе, в Ханты-Мансийском округе и в еще нескольких регионах, но массовым это, к сожалению, не стало. А там, ну, какие-то более доступные и интересные формы обеспечения жильем различных категорий, которые не могут самостоятельно купить жилье на рынке сегодня. Тамара Шорникова: Вы знаете, мы сегодня все-таки говорим прежде всего о том, как сделать жилье доступным, чтобы люди со среднестатистической зарплатой (в каждом регионе она своя) могли каким-то образом решить свой квартирный вопрос. Сейчас для многих, судя по SMS, это просто запредельная история. И тут дело в том, что мы говорим о разграничении элитного жилья и не элитного. Такое ощущение, что любое жилье, даже самого низкого качества и малого метража, становится элитным для большинства россиян. Я, кстати, буквально накануне смотрела тоже квартиры в Москве – ну, готовилась к теме, изучала, что там на рынке и так далее, как раз по поводу малогабаритных. Я не помню, когда и зачем начали строить однокомнатные квартиры по 17 квадратных метров и двухкомнатные по 33, но это нечеловеческие условия. При этом стоят космически – по 17 миллионов однокомнатные, 17 квадратных метров. Не может бетонная коробка столько стоить. Я согласна с телезрителем из Ленинградской области. Что, по вашему мнению как эксперта, нужно все-таки сделать государству, бизнесу, нам, чтобы вместе решить этот квартирный вопрос? К зрителям тоже обращаюсь: как вам кажется, вам бы что помогло в решении этого вопроса? Какую помощь от государства нужно получить, чтобы вы могли позволить себе купить квартиру любым из возможных способов сейчас? Подключайтесь к разговору. Александр Пузанов: Значит, смотрите. Во-первых, фундаментально доступность жилья зависит от макроэкономической ситуации – какова производительность национальной экономики и так далее. И в прошлое десятилетие (мы как-то не очень этого заметили) мы жили в ситуации достаточно высокой и постоянно улучшающейся доступности жилья, если смотреть соотношение цен и доходов. Ситуация изменилась за последние буквально два года. Тамара Шорникова: Александр Сергеевич, извините, 17–20 миллионов – это за 100 тысяч ежемесячный платеж. Александр Пузанов: Да. Тамара Шорникова: У нас никогда даже в «жирные» годы не было таких массовых зарплат в регионах. Виталий Млечин: Да, в регионах никогда не было. Александр Пузанов: Тем не менее, соотношение цен, если мы будем говорить не о конкретных примерах… Тамара Шорникова: Да и в Москве тоже. Виталий Млечин: Ну, в Москве, например, если на семью, то еще может быть. А в регионе… Александр Пузанов: Да. Но речь идет – и в Москве, и в регионах. Мы смотрели, мы в институте ведем анализ доступности жилья по 17 крупнейшим агломерациям. Действительно, за последние два года большинство агломераций перешли в категорию относительно недоступного жилья, где соотношение цен и доходов составляет более пяти лет (это международная классификация). То есть ситуация, да, действительно, макроэкономическая ситуация ухудшилась. А теперь – что делать и как выходить из этой ситуации? Да, действительно, требуется, объективно требуется более активное государственное участие в решении проблемы доступного жилья и, может быть, изменение приоритетов. Потому что до последнего времени основной посыл и основная форма поддержки – это доступная ипотека, льготная ипотека и так далее. И мы дошли… Действительно, там ситуация менялась. Сейчас более 40% домохозяйств, по статистике, могут купить квартиру, исходя из рыночных условий ипотечного кредитования, и тратить менее 30% своего дохода на платежи по ипотеке. Но если посмотреть, что… Ну, мы достигли здесь уже предела, и льготная ипотека дальше за пределы этих 40% наиболее обеспеченных домохозяйств не продвинется. А большинство из них уже так или иначе решили свой жилищный вопрос (наверное, будем давать себе в этом отчет). Потому что даже при условиях льготной ипотеки после этого платежа остаточный доход на все остальное, как показывают расчеты, – это меньше двух прожиточных минимумов. Это уже не жизнь тоже, как и в этой бетонной коробке. Поэтому, если мы смотрим вокруг, что происходит в других странах, особенно в столичных городах, мы видим, что это в основном различные форматы наемного жилья, в том числе с государственной поддержкой. В Берлине более 80% жилья – это наемное жилье, никакая не собственность. Что нужно для того, чтобы наемное жилье развивалось, в том числе чисто рыночное? Гарантированный спрос. Но это и достаточно длительные сроки окупаемости – 10, 15, 20 лет. Виталий Млечин: Но кто-то же должен владеть еще этим жильем. Александр Пузанов: Специализированные компании. Они могут быть коммерческие, они могут быть некоммерческие, в том числе специально учрежденные органами публичной власти, например, как жилищные ассоциации где-нибудь в Нидерландах, в Великобритании, в других странах. Но они, раз вложившись в это, в эти некоммерческие организации, и жестко их потом контролируя, они начинают функционировать как обычные операторы рынка и обеспечивать самоокупаемость. Доходы, которые они получают, они вкладывают в строительство нового жилья и так далее. Но это длительные сроки окупаемости, и они предполагают достаточную уверенность в будущем и доверие между участниками рынками, в первую очередь между бизнесом и государством. Пока есть возможность построить, сразу же продать по этой цене, и это купят, то как бы резонов идти в какие-то более сложные схемы у бизнеса пока недостаточно. Когда вот это ограничение спроса уже проявит себя в полной мере, когда люди перестанут покупать эти малогабаритки в периферийных районах города, где жизнь совершенно другого качества и класса, то тогда бизнес начнет шевелиться и придумывать. Он прекрасно все понимает, все возможности давно просчитаны. Тогда начнется гораздо более серьезное развитие других форматов обеспечения жильем. Виталий Млечин: Дожить бы только… Валентина из Оренбургской области нам звонит. Валентина, здравствуйте. Зритель: Здравствуйте. Виталий Млечин: Вы в эфире, слушаем вас. Зритель: Я думаю, почему наше государство не думает о своей молодежи, почему не дает им жилье? Как раньше было? Сертификаты давали молодым. Или же наем, как вы говорите, социальный наем. Вы посмотрите, молодежь не рожает. Кто будет Родину защищать? Думает об этом наше правительство? Нужно давать даже бесплатно молодым. Виталий Млечин: Понятна ваша мысль, спасибо большое. Очень много сообщений, кстати, по этому поводу. Давайте еще Аллу из Забайкалья тоже сразу послушаем. Алла, здравствуйте. Алла, вы в эфире, слушаем вас. Зритель:Алло. Виталий Млечин: Да, говорите, пожалуйста. Тамара Шорникова: Да, мы слушаем вас. Зритель: Чита. У нас ипотека стала 2%. Очень хорошо для молодых! Но цены на квартиры моментально увеличились в два раза. В два раза! Виталий Млечин: А сколько у вас квартиры стоят? Зритель: Сейчас – 3 миллиона, 2,5–3 миллиона. Это однокомнатная квартира. Буквально два года назад она стоила 1,5 миллиона, 1,8 миллиона. Виталий Млечин: А строят много сейчас у вас в регионе? Зритель: Что? Виталий Млечин: Строят много сейчас жилья? Зритель: Строят. Я даже не могу сказать сколько, но строят. Дело в том, что… Почему строят двадцатипятиэтажные дома у нас в России? Для чего? Почему государство не регулирует цены? Виталий Млечин: Понятно, спасибо большое. Вот много жалоб на то, что, соответственно, эта льготная ипотека, а цены взлетели. Александр Пузанов: Ну, я собственно об этом уже и сказал: резервы всяких льготных ипотечных программ исчерпаны. Мы работаем, пытаемся вовлечь одну и ту же категорию, что называется, на грани платежеспособности. И каждая следующая льгота влечет повышение цены. Виталий Млечин: Понятно. Но экономическая теория нам говорит о том, что цена растет там, где недостаточно предложения. А если получается, что строят много, то есть предложение, в общем, есть, почему же тогда так цены сильно выросли? Александр Пузанов: Ну, во-первых, значит, все-таки не очень много строят, значит, спрос уменьшается. Но неудовлетворенный спрос у нас, если его посчитать по количеству семей, которые имеют совершенно неадекватную жилищную обеспеченность в сегодняшних условиях, он по-прежнему высокий. И по-прежнему есть категория людей, которые готовы купить вот что продается за любую цену, только бы сейчас решить свою жилищную проблему. Плюс есть инвестиционный спрос, с которым тоже надо работать, когда люди обеспеченные вкладывают – «про запас», что называется – во вторую квартиру. Это тоже не очень хорошо влияет на рынок жилья. И с этим надо работать. Что касается молодых семей, то на самом деле важно помнить, что самая главная мера жилищной поддержки не в сфере жилищной политики реализуется. У нас есть в сфере жилищной политики программа обеспечения жильем молодых семей, где 20 тысяч семей в год обеспечиваем. Есть семейная ипотека, которая влечет за собой рост цен. А есть материнский (семейный) капитал, и ежегодно примерно 60% семей направляют его на улучшение жилищных условий. Это означает, что ежегодно примерно 750 тысяч семей улучшают свои жилищные условия при помощи материнского (семейного) капитала. Здесь скорее нужна координация. Как бы три программы, направленные на молодые семьи, наверное, как-то консолидировать, скоординировать их действия, потому что основной, конечно, ресурс и помощь идет через материнский (семейный) капитал. Виталий Млечин: Еще одно мнение сейчас услышим. Галина Хованская с нами на прямой связи, член Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству. Галина Петровна, здравствуйте. Галина Хованская: Здравствуйте. Виталий Млечин: Галина Петровна, вот наши зрители нам говорят и пишут: «Где же государство? Почему государство о нас не заботится?» Вот есть идея – давать квартиры бесплатно или давать сертификаты, или хотя бы социальное жилье сдавать в аренду. Вот что из этого можно было бы реализовать реально в нашей стране? Галина Хованская: Ну, такие вопросы задают те, кто не читает Жилищный кодекс. Я в настоящее время являюсь председателем Комиссии по обеспечению жилищных прав граждан. И я совершенно согласна с предыдущими выступающими в отношении того, что так называемый ипотечный ресурс исчерпан. В основном там идет забота о тех, кто квартиры приобретает как инвестицию. И это создает проблему не только для рынка, но и для последующей эксплуатации, потому что этих так называемых «инвесторов» сложно найти в процессе эксплуатации и платежей, чтобы не было задолженности. Хочу сказать, что на самом деле очень медленно, но уже шел процесс в предыдущие годы строительства наемных домов социального использования. Пример – Санкт-Петербург. Пример – Екатеринбург. Пример еще нескольких регионов, в которых думали о том, чтобы обеспечить граждан, стоящих на учете и нуждающихся, социальным жильем. Из них 46% согласны уйти на вот такое некоммерческое жилье в наемном доме. Выросло новое поколение за 20 с лишним лет, что они стояли в очереди. Понимаете? Да, это молодые, как правило, семьи, которым не нужна сейчас собственность, а им нужно отдельное жилье, они хотят жить отдельно от родителей. Вот для них идеальный вариант – это наемная квартира, которая находится в собственности публичной власти. Да, долго окупаются эти квартиры, но тем не менее ресурс земельный, ресурс налоговый есть в руках публичной власти разных уровней. И вот этот процесс сейчас очень активно стал развиваться, понимаете, именно строительство наемных домов. Я думаю, что на освобожденных территориях это будет основной вариант улучшения жилищных условий для людей, потерявших жилье. Понимаете, вот в чем дело. Тамара Шорникова: Галина Петровна, законодательный механизм для строительства наемных домов с 2014 года действительно существует. Сейчас (это из найденной статистики) около 60 домов на всю страну. Кажется, что этого маловато. Галина Хованская: Да, 68. Ну, это действительно смешная цифра для нашей страны. Понимаете? Тем не менее, этот процесс очень тяжело, очень медленно, но начал развиваться. А сейчас к нему интерес возник по экспоненте, скачок, понимаете, потому что, в отличие от договора социального найма, где практически государство и публичная власть тянет всю нагрузку, в данном случае эти дома на самоокупаемости. Построить такой дом и получить там квартиру – это значит платить меньше, чем на рынке жилья, когда ты снимаешь у постороннего человека, который завтра может тебе на дверь показать. И жить в этом жилье можно столько, сколько ты сочтешь нужным. Хотя договор заключается до 10 лет, но если ты не разбогател за эти 10 лет, то живи и дальше, пока не улучшается твоя ситуация, пока на тебя не свалится квартира в наследство или ты не разбогатеешь. Вы понимаете? То есть это прекрасный инструмент, который работает во многих странах. К счастью великому, только с помощью президента после выхода 600-го указа вот этот процесс пошел на законодательном уровне, а сейчас уже имеет и практическое применение. И потом, он не создает привязку к собственности в конкретном месте, потому что если молодая семья нашла работу более выгодную в другом регионе (ну, естественно, при наличии этой сети наемных домов по стране), они могут туда переехать и там получить эту квартиру. Очень хорошо развивается процесс там, где территории опережающего развития. Вот сейчас у нас в Ставропольском крае, в Невинномысске вот такой процесс пошел, будет пилотный проект по наемным домам. Виталий Млечин: А как вы думаете, когда это распространится все-таки на всю страну и как-то более или менее массово заработает? Тамара Шорникова: И что для этого нужно? Галина Хованская: Это пятнами, пока пятнами по региональным центрам и по территориям, которые идут по такому критерию, как «территории опережающего развития». Это на Дальнем Востоке развивается, только там неправильно называют арендой. Ну, не в этом суть.Суть в том, что это жилье, которое находится как ресурс у публичной власти, которым она распоряжается. Это жилье не идет в приватизацию, не подлежит отчуждению. Это постоянный ресурс у публичной власти для решения проблемы, такой социальной острой проблемы. Я хочу напомнить, что у нас на жилье по договору социального найма стоят несколько миллионов человек. А эти обязательства надо выполнять. К счастью, за счет такого инструмента это будет как пылесос высасывать из этой очереди тех, кто может платить, но не может платить на рынке. Понимаете? Тамара Шорникова: Галина Петровна, и такой вопрос. Вот инструмент, который массово предлагают наши телезрители: вспомнить советский опыт и раздавать квартиры, которые не будут в собственности, допустим, у жильцов, но будут в долговременном пользовании. Возможно, так стимулировать определенные отрасли, определенных профессионалов так поощрять. Может государство к этому опыту вернуться сейчас? Галина Хованская: Так об этом я именно и говорю. Потому что у нас в социальном фонде сейчас два вида возможных договоров: договор социального найма для малоимущих и договор найма (ну, мы его условно называем некоммерческим), где просто человек живет в квартире, принадлежащей публичной власти, по договору. Договор этот срочный, в отличие от бессрочного договора. Договор этот не дает права на приватизацию. Тамара Шорникова: В данном случае человек все-таки платит аренду, он снимает жилье, а не получает его в пользование, как было в Советском Союзе? Виталий Млечин: Бесплатно. Тамара Шорникова: Бесплатно. Галина Хованская: Это аренда, это наем. У нас граждане – наниматели жилых помещений, а юридические лица у нас – арендаторы. Это просто я Гражданский кодекс вспоминаю. Ну, бог с ним, дело сейчас не в терминологии, а в том, что это действительно альтернатива ипотеке. То есть это меньшие затраты уже публичной власти, не стопроцентные. Но с ее стороны льготы, конечно, есть по земле – что составляет очень приличный процент, очень приличный процент при проектировании и строительстве жилья на первом этапе. Налоговые послабления, налоговые льготы, причем длительного действия. Вот это все. К сожалению, по налоговым льготам мы не успели еще сделать этот блок. По земле сделано, да, по земле есть такая уже возможность. И это, кстати, даже у муниципалитетов, которые у нас, мягко говоря, не в лучшем финансовом положении, даже по сравнению с субъектами, а тем более с федеральным бюджетом. Тем не менее, и там есть, в общем-то, этот ресурс. Виталий Млечин: Спасибо большое, Галина Петровна. Галина Хованская была с нами на прямой связи, председатель Комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан. Давайте попробуем резюмировать. Все-таки хочется давать даже на самые сложные проблемы, в общем, простые ответы. И главное, что рецепты, видимо, известны, потому что и вы, и многие другие эксперты, в общем, говорят примерно об одних и тех же вещах: наем, какая-то минимальная плата, социальное жилье и так далее. Но пока, несмотря на то что сейчас нам говорила Галина Хованская, не очень известны эти примеры, к сожалению. Вот как вы считаете, все-таки какой срок мог бы уйти на то, чтобы хотя бы начать решать эту проблему, чтобы хотя бы люди узнали даже, что у них есть такая возможность получить квартиру в наем? Александр Пузанов: Этот срок очень сильно зависит от стартовых вложений государства, в первую очередь федерального бюджета, потому что (я об этом уже говорил) нужны стартовые затраты на то, чтобы создать какую-то основу, которая потом будет развиваться. Вот на Дальнем Востоке… Почему упомянули Галина Петровна Дальний Восток? По итогам Восточного экономического форума было поручение президента – построить не менее 10 тысяч квартир такого доступного арендного жилья. И под это выделяются деньги из Фонда национального благосостояния. Там ДОМ.РФ будет оператором этой программы. Это вложения из федерального бюджета под конкретную цель. Когда это будет, ну, на чуть более системной основе, эти процессы гораздо более активно пойдут. Это не будет постоянно ежегодная новая статья расходов при существующих бюджетных ограничениях. Это разовое вложение, чтобы построить первые несколько домов в каждом субъекте Российской Федерации. Тогда это пойдет. Мы еще не затронули жилищно-строительной кооперации, возрождения советских жилищно-строительных кооперативов, которые мы потеряли и которые сейчас практически не видны, а это тоже очень серьезный резерв для улучшения и качества жилищного строительства, чтобы оно было именно то, которое нужно людям, поскольку люди сами выбирают, где и какой дом построить. Есть еще несколько инструментов. Но главное, что должен существенно расшириться спектр, во-первых, форм государственной поддержки (и не только поддержка ипотекой, про это мы сказали), и должна быть четкая политика, позиция по отношению к каждой категории граждан, чтобы они понимали, сколько лет ждать обещанной жилищной поддержки. Речь идет не только об очередниках в целом, но и об отдельных наиболее социально уязвимых категориях. Сейчас очень большая проблема с обеспечением жильем детей-сирот, семей с инвалидами, имеющих детей-инвалидов. Вот по ним тоже должны быть какие-то отдельные решения, в том числе финансовые решения, чтобы эта проблема не была вот такой острой и не очень приятной для обсуждения на национальном уровне. Виталий Млечин: Спасибо. Александр Пузанов: Эти проблемы надо решать. Виталий Млечин: Спасибо вам большое. Александр Пузанов, генеральный директор фонда «Институт экономики города», был у нас в гостях. Говорили о жилье. Естественно, полностью тема эта себя не исчерпала, поэтому будем продолжать обсуждать ее в этой студии. А сейчас на минутку прервемся. Оставайтесь с нами.