Александр Толмачев: Покупку земли всегда начинайте с проверки баз данных

Гости
Александр Толмачев
заместитель председателя Союза юристов Москвы, доктор юридических наук

Ольга Арсланова: Мы продолжаем говорить о событиях этого дня. Вот сегодня группа москвичей подала в Госдуму обращение против нашумевшего законопроекта об изъятии земель под государственные и муниципальные нужды. Как раз сегодня он обсуждается в Госдуме во втором чтении, то есть это последняя возможность внести поправки перед уже формальным принятием в третьем чтении.

Петр Кузнецов: Власти утверждают, что закон необходим для улучшения местности или развития застроенных территорий. Сейчас можно изымать земли только для государственных нужд, например, как это было при строительстве знаменитых олимпийских объектов в Сочи.

Ольга Арсланова: С принятием этого закона решения уже смогут принимать местные власти, вот на таком уровне. Они получат право по сути снести любой жилой дом, даже не аварийный, и построить на его месте то, что сочтут нужным для развития этой самой территории.

Петр Кузнецов: Но и без этого закона бывают рядовые случаи изъятия по совершенно разным причинам. В редакцию нашей программы пришло письмо от зрителя из Московской области, я зачитаю: «Продали квартиру и дачу, продали землю в черте города, построили дом. Но оказалось, что администрация ошибочно продала мне чужую землю. Суд постановил снести дом и привести землю в первоначальное состояние. Нам с двумя детьми жить негде. Буду держать оборону и сидеть на крыльце с ружьем, но к дому никого не подпущу».

Ольга Арсланова: Мы решили разобраться в этой и похожих историях. Если у вас какие-то проблемы есть с купленной, как вам кажется, честно землей, построенным домом, позвоните и расскажите в прямом эфире. И можете задавать вопросы нашего гостю: у нас в студии сегодня заместитель председателя Союза юристов Москвы, доктор юридических наук Александр Толмачев. Здравствуйте, Александр.

Петр Кузнецов: Здравствуйте, Александр.

Александр Толмачев: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Мы обязательно посмотрим сюжет, что там, собственно, произошло, что за документы, как покупалась земля. Но сначала хотели бы узнать, часто с подобными вещами к вам приходят люди и жалуются, что вот купили честно, а потом оказалось, что не совсем?

Александр Толмачев: Когда люди говорят, что «я купил честно», сразу второй вопрос: «А ты почем это купил?» Обычно выясняется, что в 2-3 раза дешевле, чем в основном в этом районе покупается. Человек заранее всегда предчувствовал, если напрямую не знал, что там не все чисто, поэтому и дешевле.

Значит, давайте начнем с главного: люди наши думают, что земля является таким же товаром, как и любая вещь. Это не совсем так. Да, земельные участки имеют возможность быть в обороте, то есть их можно продавать и покупать, но с ограничениями. У нас земельное законодательство нашей страны говорит о том, что земля может быть, во-первых, изъята для государственных нужд, например, для строительства дороги. Вот ваш участок попал под расширение дороги, вам государство выплачивает компенсацию. Нравится вам, не нравится, вас все время оттуда уберут, потому что надо расширить дорогу, такая вещь есть.

Затем если вы неверно используете участок, у вас его отнимут. Например, вы взяли участок под строительство дачи одноэтажной, а построили 3-этажный себе многоквартирный дом. Сплошь и рядом, например, на территории Новой Москвы уже почти 400 с лишним дел о сносе таких домов. Люди визжат, кричат, что они обиженные дольщики, – все вранье, потому что люди прекрасно понимали, что когда ты покупаешь недвижимость в 2-3 раза дешевле, чем она реально на рынке, значит, в этом есть какая-то загвоздка.

Итак, земля есть товар, но товар особенный. Когда вы влезаете в какие-то отношения с властями, знайте, что власть – это такой же человек, как и вы, там чиновник сидит, который так же может не разбираться в этих вопросах, поэтому нужно проверять базы данных. Итак, для телезрителей главное узнать, что за базы данных, где проверить.

Ольга Арсланова: То есть найти свой участок посмотреть…

Александр Толмачев: Прямо вот записывайте под карандаш.

Ольга Арсланова: Давайте.

Александр Толмачев: Первое: база данных – это база Росреестра. Она, к сожалению, не так давно была создана, всего-навсего с 1999 года работает нормально. Другая база данных, которая была до того, эта база данных различных департаментов имущества, департаментов земельных ресурсов разных районов и регионов, по-разному они назывались. Эта база создавалась обычно в 1992 году с января месяца и жила до 1998 года. Почему 1998 год? – потому что у нас в 1998 году был принят закон о регистрации, и с 1999 года началась нормальная регистрация примерно в том виде, в котором мы сегодня видим через Росреестр.

Дальше у нас есть база Бюро технической инвентаризации. Во многих регионах в 1990-е гг. регистрация шла через Бюро технической инвентаризации, то есть паспорта домовладения, затем всевозможные справки, выписки из старых архивов БТИ, а БТИ, чтобы вы знали, жило в нашей стране с 1929 года, архивы там сохранились. Правда, за взятки они исчезают иногда, когда хотят продать 2-3 раза, но если человек настойчив, он сможет архив восстановить, это следующая база данных.

Еще есть база данных – это органы архитектуры, которые находятся в вашем районе, и у органов архитектуры есть база как старая советская, обычно они хранятся в течение 50 лет, и база сегодняшняя, что планируют они сделать на этой территории, снести вас, не снести, какой генеральный план планируется, какие проекты планировки, это все архитектурная база.

И наконец, база самая такая секретная, самая сложная – это база подземных сооружений. Дело в том, что прежде чем куда-то что-то влезть и построить, вы вначале должны посмотреть, а что же у вас под землей. И вдруг неожиданно окажется, что кабель или труба ФСБ, ФСО и не дай бог бункер какой-то, и вы ничего не построите. Вы купили земельный участок, – что называется, ну и дурак, что купил.

Значит, вот это базы данных. Для того чтобы начать разговор о земле, начните с баз данных. Вам для этого не нужны риелторы, дорогие телезрители, вы сами должны пройти этот путь.

Петр Кузнецов: Александр, давайте как раз к этой истории из Подмосковья, где мужчина уже собирается с ружьем на крыльце сидеть.

Александр Толмачев: Давайте.

Петр Кузнецов: То самое письмо, вернемся к нему. У нас есть сюжет, мы сняли материал. Давайте изучим и посмотрим, есть ли его вина.

Александр Толмачев: Хорошо.

Петр Кузнецов: В какой базе он не побывал, что он упустил.

Ольга Арсланова: Какая там ошибка.

Петр Кузнецов: Анна Тарубарова сняла сюжет про этого мужчину.

СЮЖЕТ

Александр Толмачев: Значит, итак. Ситуация абсолютно спокойная, нормальная, часто встречающаяся в разных районах нашей страны. Значит, администрация продала то, что не могла продать, право аренды продала, потому что просто решили не проверить. Поэтому они признали свою вину, и судя по сюжету, они предложили ему два альтернативных варианта: хочешь комнату… Конечно, только дурак согласится вместо земли на комнату. Но самое интересное, что они предложили ему другой земельный участок, потрясающе редкая вещь, и сказали: «Ты должен не требовать с нас деньги». Он хочет востребовать деньги, которые затратил на аукцион, а администрация, скорее всего, эту сумму зачтет в новом аукционе. Я считаю, что это абсолютно нормальный, компромиссный вариант.

Ольга Арсланова: Что, надо соглашаться, получается, на другой участок?

Александр Толмачев: Ну либо стоять с ружьем, в итоге его повяжут, наручники и за хулиганство посадят. Чтобы этого не было, нужно, во-первых, согласиться, спокойно разобрать этот дом, подтянуть пояса. Самое главное нужно понимать, что если ты не проверил те базы данных, о которых я сказал, а есть еще кое-какие базы данных, которые называются архивами областными, районными, там просто разная степень хранения документов: где-то 5 лет хранится в районе, где-то 50 лет, в федеральном архиве и 75 лет хранятся документы. Уважаемые граждане Российской Федерации, если вы сами не проверите, никакая администрация вас не спасет, потому что у них у самих, несчастных, этих баз не существует. Все, что было в советское время, либо украдено, либо припрятано.

Петр Кузнецов: Много вопросов. Почему чиновники ответственности не несут? Вот даже на этом примере.

Александр Толмачев: Почему? Они несут ответственность…

Петр Кузнецов: Ну а как?

Александр Толмачев: …только не личным имуществом. Дело в том, что, например, в европейских странах каждый чиновник, совершивший ошибку, несет ответственность личным имуществом. У нас этого не хотят делать, потому что тогда все чиновники будут разорены и бедные. Поэтому на сегодняшний день нужно понимать реальность, реальность у нас такова. Чиновники с точки зрения вот этой администрации поступили правильно, они предложили альтернативу. Если человек будет упираться, его насильно оттуда уберут. Таких вещей не надо допускать, нужно соглашаться с тем, что есть. Слава богу, что не убили, и здоровье еще сохранилось.

Ольга Арсланова: Оптимистично.

Давайте послушаем Наталью из Екатеринбурга, что у нее за история.

Александр Толмачев: Давайте.

Ольга Арсланова: Здравствуйте, вы в эфире.

Зритель: Здравствуйте.

Александр Толмачев: Здравствуйте.

Зритель: Вы знаете, у нас такая ситуация. Мы в 2002 году приобрели участок, у нас поселок Шарташ в данных границах, границы у нас не менялись. Мы очень долго все восстанавливали, документы делали. И у нас оказалось, что одна сотка попадает в какую-то красную зону, и эта красная черта ниоткуда не начинается и нигде не заканчивается, она просто проведена через половину нашей бани и половину двора, они срезаны. И когда вот… Я уже хожу, вы не поверите, лет 5 или 6 выясняю, мне никто ничего не может толком сказать.

Александр Толмачев: Почему? Потому что это… Послушайте, уважаемая женщина, вы должны сделать две вещи. Во-первых, нужно обратиться в Управление подземных сооружений, там скорее всего есть управление, которое занимается спецобъектами. Первый вариант: красная зона может быть, что там спецобъект какой-то был закопан в каком-нибудь 1940 году, и тогда вам придется отодвинуться, никуда не денешься.

Второй вариант: при формировании генерального плана и проектов планировки вашей территории, того места, где вы находитесь, скорее всего, есть такое понятие красной линии, это когда линия прохождения дорог, коммуникаций, линейных объектов (газопроводов, водопроводов) и дорог. Возможно, вы и так попали, тогда это решается абсолютно нормальным путем через орган архитектуры. Вам не нужны никакие чиновники –приходите к архитектору района или администрации вашего поселка и говорите: «Дорогой, скажи, это не спецобъект, это объект красной линии? Я готова подвинуться, в какую сторону мне подвинуться?» Никаких проблем здесь нет.

Но если вы надеетесь захватить эту территорию и на этой красной зоне построить что-то, у вас снесут, мало того, еще заставят вас возместить какой-нибудь ущерб, что там какая-нибудь кабельная линия спецслужбы какой-нибудь не так работала, вот и все.

Петр Кузнецов: Вы сказали «слава богу, что не убили». Но это изначально неправильная позиция.

Александр Толмачев: Дело в том, что этот человек, я же правильно понял, что из Красногорска? Это очень дорогая земля, там каждая сотка стоит сумасшедших денег, поэтому я знаю, о чем говорю. Поэтому слава богу, что не убили соседи.

Петр Кузнецов: Мой вопрос даже не про убийство, хотя связано с судом. Те единичные случаи победы конкретного человека в судах по земельным вопросам о чем нам говорят? Просто мы привыкли к тому, что суд занимает позицию того, кто…

Ольга Арсланова: …сильнее.

Петр Кузнецов: …хочет выселить, потому что кому-то понадобилось выселить и все инстанции будут занимать его позицию. Это о чем говорит?

Александр Толмачев: Значит, это говорит о том, что судья действует по закону. Смотрите, у нас есть закон о судопроизводстве. Знаете, как там говорится? «Судья решает вопросы по закону, в строгом соответствии со своими внутренними убеждениями». Закон говорит, что если это госнужды, никуда не денешься. Государство или муниципалитет скажет: «Отодвинься, или мы у тебя забираем», – ты даже пикнуть не сможешь, так закон говорит. А вот убеждения судьи могут колебаться сами понимаете от чего.

Ольга Арсланова: «Смешно слушать вашего гостя, – пишет Иркутская область. – Вспомните СНТ «Речник», у землепользователей были документы БТИ». Волгоградская область пишет: «У меня такая ситуация. Участок пропал, архивы никакие не сохранились ни в архитектуре, ни в земельном комитете, ни в архивах района».

Александр Толмачев: Послушайте, значит, так. Господа, когда вы говорите, что, ой, ничего не сохранилось, – все вранье, платите взятку и вам сразу восстанавливают. Что вы, не знаете, как это делается? Что вы, не в стране нашей живете, что ли?

Ольга Арсланова: Еще один вопрос из Вологодской области: «В поселке хотят ввести железную дорогу, не спрашивая людей», – я так понимаю, что это госучасток…

Александр Толмачев: Правильно.

Петр Кузнецов: Там же уже вводятся нормативы, да, 500 метров от железной дороги?

Александр Толмачев: Совершенно верно, так называемая санитарно-защитная зона. В зависимости от того, какая это дорога, какого назначения – федерального, местного – там эта санитарно-защитная зона может идти от 15 метров до 100 метров; то же самое, кстати, с линией электропередач. Вас спрашивать не будут, если вы будете сопротивляться, назначат так называемый публичный сервитут, то есть бесплатно будете терпеть, что через ваш участок пройдет какая-нибудь труба, и даже не сможете компенсацию получить, либо тихо-мирно попросите аккуратненько у этой администрации компенсацию в виде не денег, вам деньги не нужны, а земельный участок в другом месте.

Ольга Арсланова: Понятно.

Петр Кузнецов: Скажите, пожалуйста, то есть в современной России, получается, все эти зоны культурного наследия, охраняемые зоны – их можно провести в любом месте, в любое время?

Александр Толмачев: Все зависит от того… Поймите, давайте так…

Петр Кузнецов: При желании они найдутся всегда, а потом еще найти документы от 1939 года, которые доказывают якобы…

Александр Толмачев: Да. Вы знаете, кстати, не надо далеко ходить: Москва, Переделкино, все люди сидели с правами на собственность…

Петр Кузнецов: Жили спокойно…

Александр Толмачев: Солнцевская братва, какие-то дагестанские бандиты, у всех была собственность на землю. Знаете, как сумели разбить? Нашел в архиве федеральном бумагу, кроме шуток, 1934 года, называлась она так: «Беседа товарища Сталина с товарищем Когановичем на даче Максима Горького». Это являлось основанием подтвердить то, что земля государственная. Все отняли у всей братвы, все земельные участки, 1.5 тысячи домов, 1.5 тысячи земельных участок перешли в собственность государства, точка.

Ольга Арсланова: И что там теперь?

Александр Толмачев: А там теперь государство говорит: «Ребята, освободите от своих домов земельные участки Российской Федерации».

Ольга Арсланова: А что Российская Федерация там будет делать?

Александр Толмачев: А Российская Федерация будет заново продавать.

Ольга Арсланова: Ага, все понятно.

Петр Кузнецов: Понятно.

Ольга Арсланова: Послушаем звонок из Ставрополья, Ануш на связи. Добрый вечер.

Зритель: Добрый вечер.

Александр Толмачев: Здравствуйте.

Зритель: Вы знаете, у нас такая ситуация сложилась. У меня отец получил участок как ветеран труда, как инвалид. Это было по постановлению нашего сельсовета. Ему это все выдали, официально оформили в Кадастровой палате через МФЦ, как положено. Проходит буквально год, вот этим летом приходит повестка из суда, с нами судится какой-то предшествующий владелец этого участка. То есть вроде бы ему в 2006 году выделили этот же участок, а в 2011 году какими-то правдами и неправдами, не знаем как, он оформил в собственность этот участок. При всем при том на участке нет никаких строений, хотя в договоре об аренде за 2006 год было указано, что в течение 11 месяцев надо что-то построить, только потом ты можешь…

Александр Толмачев: Послушайте, вы сразу скажите, вы что хотите? Вы хотите его выгнать оттуда? Не удастся, он раньше успел. Что вы хотите? Компенсацию получить?

Зритель: Нет-нет, это он нас хочет выгнать, потому что мы встали на кадастровый учет, а он придя…

Александр Толмачев: Послушайте, вы пришли на кадастровый учет, а там лопухи просто сидели, а может быть, за деньги люди не захотели вам сказать заранее. Вы будете неправы, судиться с ним бессмысленно, лучше мирно договориться, сказать: «Мы уйдем спокойно, ты нам компенсацию дай, пожалуйста». А администрация вам сделает так, как вот перед этим показали в Красногорске, предоставит вам что-то другое. По-другому у вас ничего не получится, потому что администрация на каких-то условиях раньше еще, 12 лет назад выдала ему, значит, были какие-то основания. Вы спорить с этим не сможете, потому что он успел раньше это оформить.

Петр Кузнецов: Александр, еще одно письмо к нам пришло из Медынского района Калужской области.

Александр Толмачев: Так.

Петр Кузнецов: Пишут: «Лишают прав на земельные участки собственников в 59 населенных пунктах, не 59 участков, а в 59 населенных пунктах. Земли выдали еще в СССР, в 1993 году вошли в зону особо охраняемой природной территории, при этом границы зоны не обозначены, нет никаких знаков информационных, в Государственный кадастр недвижимости территории не включены, с собственниками соглашение администрация не подписывала. Местные власти не решают эту проблему уже несколько лет, а по действующему законодательству владельцы могут оказаться в ситуации, когда построенные дома будут вовсе изъяты».

Александр Толмачев: Абсолютно верно. Если вы в свое время не подсуетитесь и не начнете топать ножками и требовать изготовления генерального плана, правил землепользования и застройки, то, что у нас в кодексе написано, вы можете…

Петр Кузнецов: Это на какой стадии нужно делать?

Александр Толмачев: Вот сейчас, они вляпались в это…

Петр Кузнецов: Вы говорите, заранее не подсуетились.

Александр Толмачев: Они сейчас вляпались в историю, им нужно срочно объявлять о том, что они хотят выпустить генеральный план этой территории, на которой стоят их дома, и если там будет генеральный план как им не нравится, они могут повлиять только на публичных слушаниях путем голосования, другого способа у них нет. Подвести к публичным слушаниям можно или генеральный план, или так называемый ПЗЗ, правила землепользования и застройки, либо проекты планировки. Но вам придется, господа, за свой счет все это делать, администрация скажет, что денег нет.

Петр Кузнецов: Но плюс, наверное, в том, что их много, поэтому такая коллективная подача…

Александр Толмачев: Да.

Ольга Арсланова: Больше шуму.

Петр Кузнецов: Коллективные собрания могут помочь?

Александр Толмачев: Судиться сейчас бессмысленно, потому что, судя по всему, еще документы не доделали, их только напугали. Сейчас нужно самим активизироваться. Если вы сами не активизируетесь, власть втихую сделает без вас.

Ольга Арсланова: Вопрос из Краснодарского края: «Купил участок ИЖС. Подал на разрешение на строительство, а оказалось, что участок в зоне подтопления. Что делать?»

Александр Толмачев: Ставь на столбах дом, это первый вариант, если хочешь остаться в этом месте. А если хочешь быть неподтопленным, продавай, беги оттуда. Если ты хочешь предъявить администрации претензии, тебе скажут: «А где же ты был раньше? Что же ты думал, когда покупал?» Извините, все ваша вина.

Ольга Арсланова: И хотелось бы узнать ваш прогноз, что изменится в жизни собственников земли после принятия законопроекта, о котором мы говорим.

Петр Кузнецов: Когда там вообще открываются рамки для произвола.

Александр Толмачев: Дело в том, что это законопроект о реновации… Поймите, это абсолютно верно. Вы не забывайте, что в связи с санкциями нашим олигархам надо бежать оттуда сюда, а куда им вкладывать деньги? Деньги-то некуда вкладывать, они же не хотят застраивать окраины городов, им нужно в центре. Вот под это дело принимается, извините, эта программа, мы ее на Торгово-промышленной палате обсуждали и опротестовали ее, но, к сожалению, у власти есть экономический интерес. Господа хорошие, придется с этим смириться, такие вот у нас условия. Если вы живете в неприлично центровом месте, вам лучше оттуда уехать, мой прогноз.

Ольга Арсланова: Спасибо вам.

Александр Толмачев: Не за что.

Петр Кузнецов: Спасибо, неутешительный прогноз.

Александр Толмачев: Реалист, это же реальность. Лучше знать и быть предупрежденным.

Петр Кузнецов: Конечно. Спасибо большое.

Ольга Арсланова: Заместитель председателя Союза юристов Москвы, доктор юридических наук Александр Толмачев. Спасибо вам.

Александр Толмачев: Зовите.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

Как защитить право на земельный участок

Комментарии

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты