Александр Толмачев: Закон о реновации написан так, что можно снести даже вчера построенные дома. Никакие проценты износа тут не учитываются

Гости
Александр Толмачев
заместитель председателя Союза юристов Москвы, доктор юридических наук

Бараки: навечно временные. В переводе с французского барак - это просто лачуга. Что значит барак в России, объяснять сходу непросто: это и жилье для заключенных, и временное, оно же и вечное пристанище для рабочих и их семей, а теперь барак - это еще и неразрешимая региональная проблема. Как живут и полыхают русские фавелы, почему их так трудно включить в программу по переселению из ветхого жилья, и как их обитатели торгуются с муниципальными властями при сносе?

Александр Денисов: «Бараки: навечно временные» – наша следующая тема. Поговорим о барачных городках. Зимой они начинают полыхать, сгорают от печной искры, короткого замыкания. Сегодня и обсудим жизнь в наших русских фавелах. Почему региональные власти не включают бараки в программу по переселению их ветхого жилья?

Марина Калинина: А вот эта сама программа по переселению из ветхого и аварийного жилья будет продолжена со следующего года. До 2024 года планируется переселить 664 тысячи человек, которые сегодня живут в аварийных домах. Общая площадь этих домов – 12 миллионов квадратных метров. И на эти цели планируется потратить 507 миллиардов рублей.

Александр Денисов: Как пояснили в Минстрое, по национальному проекту до 2024 года планируется переселить в новые дома более 664 тысяч человек, которые живут в аварийном фонде.

Марина Калинина: К 20 июля следующего года Минстрой должен представить уточненные критерии аварийности домов, а также определить, что относится к ветхому жилью. Термины зачастую путают. Во втором случае речь идет о 60–70% износа. И, как заметил министр Якушев, здесь нужна отдельная программа, потому как, по его словам, «дома эти еще возможно вылечить».

Александр Денисов: Ну, за последние десять лет миллион с лишним человек переехали в новое жилье из ветхого и аварийного фонда. Ну, в этом году процесс продолжался. И сегодня у нас в гостях – Александр Толмачев, заместитель председателя Союза юристов Москвы, доктор юридических наук. Здравствуйте.

Александр Толмачев: Добрый день.

Марина Калинина: Здравствуйте.

Александр Денисов: Прежде чем начать обсуждать тему, давайте посмотрим наш сюжет. У нас корреспондент побывала в Дмитровском районе Московской области, в селе Орудьево, и сняла там специальный репортаж. Давайте посмотрим, а потом продолжим.

СЮЖЕТ

Александр Денисов: Александр Васильевич, сразу вопрос. Частично жители этого поселка барачного, там кто-то из них приватизировал свои комнаты…

Александр Толмачев: Как обычно.

Александр Денисов: Да. А у кого-то жилье осталось муниципальное, социального найма. И сейчас власти проводят экспертизу, пытаются понять – аварийное это жилье или не аварийное. Вы мне объясните, что происходит. Что, для этого нужна экспертиза? Это не ясно?

Александр Толмачев: Мы в этой передаче должны о хорошем говорить перед Новым годом или о том, как есть?

Марина Калинина: О реальном.

Александр Денисов: О том, как есть, конечно.

Александр Толмачев: Перед Новым годом?

Александр Денисов: Конечно.

Александр Толмачев: Вас накажут за то, что я скажу.

Александр Денисов: А вас?

Марина Калинина: Ну, это же вы скажете.

Александр Толмачев: Ха-ха-ха! Значит, так. Существуют три программы. Первая программа – «надо выселить человека, чтобы он здесь больше не жил никогда». Как его выселить? Ему предлагают, например, на Дальнем Востоке гектар земли и говорят: «Ты переезжай туда, будешь осваивать Дальний Восток, вместе с китайцами жить там. Будешь заниматься сельским хозяйством, чем-нибудь еще, ремеслами». Человек добровольно не хочет ехать туда.

Александр Денисов: Ну, там поближе Дмитров. Общежитие в Дмитрове предлагают.

Александр Толмачев: Дело в том, что… Поэтому как миграционную политику направить в нужное государству русло? Государству нужно осваивать сибирские территории, они не освоены. Кем? Вот этими людьми. Потому что у нас центральные районы, в том числе мегаполис московский, переселены. То, что показали здесь – это ведь не только в Подмосковье, это и в Москве происходит, это во всех регионах.

Александр Денисов: На улице Фабричной, по-моему, до сих пор стоят…

Александр Толмачев: Абсолютно верно. Поэтому… Это первая задача.

Вторая задача – это таким образом заставить людей либо договариваться с властями на то, что они согласны будут на новую программу реновации. Закон приняла сейчас Госдума, и теперь реновация не только в Москве, а по всей стране будет идти, когда целые кварталы будут сноситься и будут строиться здоровые вот эти двадцатиэтажные домики из… Даже бетоном это сложно назвать. Знаете, смотришь – сквозь стекло оконное холод не проникает, а сквозь стены проникает в новых домах.

Александр Денисов: Вот с этого момента хочется поподробнее. То есть им нужно собраться, прийти в районную администрацию и сказать: «Мы хотим реновацию»?

Александр Толмачев: «Мы хотим реновацию, – да. – И мы согласны с тем, что мы раньше сопротивлялись. Мы, наивные люди, думали, что нам землю тут дадут. Никто нам землю здесь не даст. Мы все это поняли, вы нас воспитали. Спасибо». То, что показали кадры… Я как не эксперт строительный или противопожарный могу сказать: конечно, это поджог.

Значит, что касается третьего вариант. Третий вариант – если бы люди не спали, а в свое время, когда им дали возможность приватизировать, приватизировали бы свои эти бараки… А барак на самом деле почему так называется? Потому что это временное жилье. Временное жилье – это не для постоянного проживания. Но власти иногда закрывали глаза и говорили: «Раз тебе жить больше негде, мы позволяем тебе в общагах приватизировать комнатки и приватизировать в бараках вот эти самые комнатки». Тогда, если бы люди приватизировали, они бы тогда смогли, по нашему законодательству жилищному, получить земельный участок бесплатно в долевую собственность вокруг этого самого барака.

А если бы они поступили мудро, взяли и несколько домов объединили, и создали бы какое-то товарищество или какой-нибудь кооператив – в этом случае они смогли бы забрать целый квартал на себя. И тогда бы к ним пришел любой застройщик-инвестор, потому что землю фактически бесплатно государство дает. С 96-го года у нас разрешается, если есть многоквартирный дом (а он считается многоквартирным домом, как только его приватизировал хоть один человек), то в этом случае земля – это самая большая драгоценность. Но люди… никто им этого не объясняет.

Александр Денисов: Последний сценарий – самый нереалистичный, по-моему.

Александр Толмачев: Это самый реалистичный сценарий, и он осуществляется что в Москве, что в других регионах, типа Самары, типа Нижнего Новгорода, Петербурга – в больших городах, там, где люди включают свою голову. Этих людей, так как они не включили голову, воспитывают таким жестким образом. В нашей стране, в нашей суровой стране и воспитание идет суровым образом. С Новым годом!

Марина Калинина: Я хотела бы поговорить по поводу критериев аварийности домов, которые должны к 20 июля следующего года быть разработаны. Меня смущают вот эти 60–70% износа.

Александр Толмачев: Вы даже не представляете, что это такое.

Марина Калинина: Я представляю. 60–70% износа…

Александр Толмачев: Я уверяю, что вы не представляете, что это такое.

Марина Калинина: И их собирается господин Якушев «вылечить».

Александр Толмачев: Значит, смотрите. Это выковыряно из носа. Что такое эти проценты? Дело в том, что в 1929 году, когда создавали бюро технической инвентаризации – орган, который должен был замерять твою площадь и давать вот эти самые проценты износа… А что это за процент износа? Это такая методика. Считается, что с момента постройки дома в течение года дом теряет свою стоимость на 1%. Кто это определил? Инженер бюро технической инвентаризации. Дом построили в 30-м году, прошло 80 лет – процент износа 80%. Получается, что дома дореволюционные где-нибудь на Красной площади, то что же – они уже должны давно умереть? Это методика для дурачков.

Понимаете, когда в советское время нужна была процедура амортизации, то есть списания некоей части, идущей из государственного бюджета, это работало. Когда у нас идет, извините, частная собственность, то это вообще не работает. Поэтому каждый дом требует обязательной экспертной оценки. Что такое аварийность 50%, 60%? Для дураков опять: для того чтобы освоить очередные бюджетные деньги.

Поэтому людям нашим надо объяснить. Если вы обращаетесь в БТИ и получаете справку… Стоит она 250 рублей, справка формы 5. В этой справке написано: «Процент износа вашего дома, – например, – возле метро «Авиамоторная» на шоссе Энтузиастов составляет 80%». Не верьте. 80% – это значит, что уже стены разрушились, остался только подвал. Дом простоит еще 150 лет. Для этого вы должны вызвать экспертизу строительную, заплатить…

Марина Калинина: За свой счет?

Александр Толмачев: 150 тысяч рублей стоит, если мы о Москве говорим. Если в Подмосковье, то, может быть, будет за 100 тысяч рублей. Где-нибудь в глубинке, может быть, дешевле. И тогда эксперт говорит: «Вообще-то, по оценке строительной, дом амортизирован всего-навсего на 10%». Вот эта мысль реальной экспертизы людей тоже раздражает, потому что ее надо делать за свой счет.

Александр Денисов: То есть у них получается два варианта. Первый – пойти и потребовать реновацию…

Александр Толмачев: Это для людей. А я сейчас говорю про чиновников. Когда говорят чиновники…

Александр Денисов: Вот про конкретный случай давайте поговорим.

Александр Толмачев: Конкретный этот случай?

Александр Денисов: Да.

Александр Толмачев: Люди должны объявить о том, что это жилье не пригодно для проживания, этот барак не пригоден. Для того чтобы они это сделали, необходимо: а) написать заявление в Роспотребнадзор. Санэпидемстанция, которая скажет: «Да, здесь жить невозможно».

Александр Денисов: В каждом районе есть.

Александр Толмачев: И вторая позиция – это жилищная инспекция, которая за то, что жить невозможно, оштрафует тебя же на 5 тысяч рублей, но зато у тебя будет справка, что они тебя оштрафовали, потому что здесь жить невозможно.

Александр Денисов: И дальше?

Александр Толмачев: И дальше ты обращаешься в администрацию – не один человек, а вот эта группа лиц, живущих в этом доме. Собственники. Наниматели к ним не относятся, только собственники. И пишут: «У нас есть предписание о том, что жить невозможно. Переведите это в нежилой фонд, а дайте нам, если это возможно в нашем городе, дайте нам жилье нормальное». Нормальное жилье, насколько я понял из репортажа, – это 6 метров общей площади на человека. Это общага, норма общаги. Можно там жить? Ну, может быть, лучше жить в общаге, чем в бараке. Это уже на усмотрение людей. Ну, такая процедура.

Теперь переходим к этим процентам износа все-таки. Если мы говорим о том, в какой момент твой дом попадет в программу реновации, то здесь вообще процент износа не участвует. Дело в том, что закон написан так, что даже дома, которые на 3% изношены, вчера построенные, их можно снести – например, в центре города Москвы. То же самое в Подмосковье, то же самое в любом регионе.

Программа реновации предусматривает то, чтобы снести вообще старые конструкции, даже морально устаревшие… Может, они хорошие, но морально устаревшие. Может, у тебя крепость, пятиметровая стена. Все равно его будут сносить и там будут строить большие многоэтажные дома из бетона. Вот это программа реновации. Для этого даже не нужны никакие проценты износа, не требуются никакие нормативы. А если вы хотите переехать из этого дома в улучшенное жилье, у вас муниципальная площадь… Как я увидел у женщины, она сказала, что…

Александр Денисов: У большинства там муниципальная площадь.

Александр Толмачев: Им придется, извините, соглашаться на то, что им предложит власть. А предложат им всего три варианта. Если ты откажешься, тебя силой заставят один из трех вариантов принять. Почему? А потому, что ты не собственник, ты только наниматель. А нанимателя собственник может взять за шкирку и перенести в другое жилье.

Марина Калинина: У нас есть звонок из Карелии, Юрий нам дозвонился. Юрий, здравствуйте.

Зритель: Доброго дня.

Александр Толмачев: Здравствуйте, говорите.

Зритель: Вот ваш эксперт рассказывает про аварийные дома. Мы живем в поселке на границе с Финляндией. И у меня еще только первая как бы стадия, хотим признать (а наш дом 86-го года, панельный) либо аварийным, чтобы сделали реконструкцию глобальную…

Александр Толмачев: Не сделают, не сделают. Вы лучше по-другому сделайте. У вас немного квартир? Квартир 40–50, наверное?

Зритель: Всего 12 квартир.

Александр Толмачев: Значит, берете и из этих людей создаете товарищество собственников недвижимости, либо более простой вариант – жилищно-строительный кооператив, для этого вам пять человек нужно собрать. После этого, создав кооператив…

Зритель: У нас это не получится, потому что у нас в основном все старики, пенсионеры.

Александр Толмачев: Послушайте, вы берете себя, свою жену, своего брата, свата и какого-нибудь чиновника. Дело в том, что речь идет о том, что всего пять человек нужно собрать. После этого вы обращаетесь в органы власти, которые вам передадут проект межевания территории. А раз у вас дома не так давно построены, всего 30–40 лет назад, у вас есть все это межевание. И вам передадут землю в собственность бесплатно. Вот только тогда, когда у вас будет земля бесплатно, вы можете не лично, а от лица своего кооператива позвать инвестора. А власть вам даст инвестора-застройщика, кто вам разрешит реконструировать, перестроить, надстроить, обстроить ваш дом. У вас другого пути нет, никто в «аварийку» его не засунет.

Марина Калинина: Еще один звонок – из Брянска. Елена, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте.

Александр Толмачев: Здравствуйте.

Зритель: У нас были приватизированы в бараке комнаты. И приватизирована была земля вокруг этого барака. Две квартиры расселили, но землю… в договоре не участвовала она. Короче, они расселили как жилье. У нас вообще просто подделали все документы, сфальсифицировали все что только можно. У нас три собственника. И началось хождение по мукам с 2016 года. Короче, в июне прислали уведомление о том, что…

Александр Толмачев: А что вам предлагают? Вам предлагают что?

Зритель: Предлагают только квартиру двухкомнатную где-то на окраине города. За землю отвечают, что суд наложил обеспечительные меры. Они тут же присылают себе на выкуп и уменьшают…

Александр Толмачев: Значит, так. Запоминайте или записывайте. Все, я вас понял. Земельный участок передается вам не путем выкупа, а бесплатно в собственность долевую. Вот сколько у вас осталось там, два-три человека – вот вы и являетесь дольщиками не только этого дома, но и дольщиками этой земли. После этого вы должны создать некую структуру, оператора – ну, кооператив или товарищество – из себя, из тех, кто остался. И эту землю пустить, извините меня, под реконструкцию. Вы сами можете это сделать. Никто вам… Никакие судебные решения против вас будут ничтожны, потому что земля, которая находится в долевой собственности, не может быть ни арестована, нельзя ничего с ней сделать, кроме вашего согласия. Понятно?

Александр Денисов: Александр Васильевич, сразу вопрос. Вот это же риск. Люди побоятся найти инвестора.

Александр Толмачев: А не надо искать инвестора, они сами придут.

Александр Денисов: Да. Но они дом построят…

Александр Толмачев: Послушайте…

Александр Денисов: У нас же стоят целые кварталы недостроенные. Вот человек подумает: «Я куда-то перееду…»

Александр Толмачев: Недостроенные стоят там, где воруют деньги. А инвестор…

Александр Денисов: А где гарантия?

Александр Толмачев: А очень простая гарантия. Если ты чиновник, а я инвестор, и я прихожу и говорю чиновнику: «У меня есть 100 миллионов рублей. Я хочу построить три дома», – ты говоришь: «Ой, иди на аукцион и купи у меня землю». Но стоимость земли будет 120 миллионов. Мне как инвестору не интересно, я отворачиваюсь. Ты чиновник для меня не выгодный. Когда мы с вами, жители, создали свое товарищество и кооператив, оформили землю бесплатно в собственность долевую, я прихожу как инвестор и говорю: «Жители, мне не надо в аукционах участвовать?» – «Нет».

Александр Денисов: А много у нас таких проектов?

Александр Толмачев: «Разрешите я ваш дом расширю, обстрою и надстрою. Вот то, что я надстрою – мое. А вы расширите свой дом». Кто же от этого откажется?

Александр Денисов: Проекты такие уже есть у нас?

Александр Толмачев: Так полно этих проектов, просто никто не говорит. Вы-то должны на своем телевидении рассказывать об этих проектах, а не только…

Марина Калинина: Так мы вас пригласили – вы и рассказывайте.

Александр Толмачев: Так я просто пришел о пожарах поговорить.

Марина Калинина: О пожарах тоже поговорим. Давайте Людмилу сначала послушаем из Амурской области. Людмила, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте.

Александр Толмачев: Здравствуйте.

Зритель: У меня получается такая проблема. Мы жили тоже в таких бараках деревянных, нас расселили два года назад, построили быстровозводимые дома. Я не знаю, как объяснить, «картонные домики» у нас их называют.

Александр Толмачев: А у вас домики с землей или без земли? У вас индивидуальные дома или многоквартирные?

Зритель: Многоквартирные получаются у нас. Трехподъездный трехэтажный дом.

Александр Толмачев: Понятно.

Зритель: И на данный момент мы сейчас не знаем, куда нам обращаться. Как нам сказали, этому дому гарантия – пять лет.

Александр Толмачев: Нет, а что вы хотите? Вы скажите, что вы хотите, а я вам скажу, куда обращаться.

Зритель: Мы хотим другие квартиры, потому что этот стоит на земле, а под домом бьет ключ.

Александр Толмачев: Ах вот как!

Зритель: Бьет ключ – и дом весь рвет, сваи все гуляют.

Александр Толмачев: Значит, так…

Зритель: Мы не знаем, куда нам обращаться.

Александр Толмачев: Я понял… Все-все-все! Помолчите, я вам рассказываю. Пишите. Первое – вы обращаетесь в Роспотребнадзор и говорите: «У нас невозможно жить, потому что у нас бьет ключ, выбивает, из подвала идет вода. Жить невозможно, мы все будем тут больные». И вторая инстанция – эта инстанция называется жилищная инспекция, которая то же самое подтвердит.

После этого создается внутри вашего районной администрации так называемая межведомственная комиссия о признании дома (и неважно, гарантийное письмо есть или гарантийный срок есть) не пригодным для проживания. Или могут сказать: «Первый этаж не пригоден, потому что бьет ключ, а второй и третий – нормально». Это уже решит межведомственная комиссия. В этой комиссии будет, кроме чиновника из администрации, сидеть сотрудник МЧС, сидеть инженер и еще несколько, там шесть-семь служб. По-другому вы проблему не решите. Но опять же говорю: могут не весь дом признать не пригодным для жилья, а только один этаж.

Александр Денисов: Александр Васильевич, вот зритель сомневается и говорит: «Ну, может, в Москве и в Московской области инвестора и легко найти, а вот в Сибири гораздо сложнее».

Александр Толмачев: Почему? Приезжают люди к нам в Москву из Сибири, из Томска, из Омска и говорят: «Мы не знаем, куда деньги вложить». Так надо создавать условия, чтобы инвестор вкладывал деньги. Вы поймите, сегодня капитал, если его не позвать, он просто соберется и уедет куда-нибудь на Кипр, в Штаты, в Европу, потому что его надо зазывать. Он сегодня с мобильным телефончиком, с портфельчиком в руке. Если ему нравится, он взял и деньги увез в другое место.

Вы должны создать условия и сказать: «Инвестор, приди! Мы готовы тебя запустить в наш дом, мы готовы тебе полдома отдать, если ты построишь, или две трети дома отдать». Нужно придумать такие условия, которые будут выгодны ему – не только вам, но и ему. А кто же просто так вам деньги даст? Никто просто так не даст.

Марина Калинина: Давайте о пожарах все-таки поговорим, потому что это какой-то уже беспредел происходит.

Александр Толмачев: Это не беспредел, а это называется очень интересным словом юридическим…

Марина Калинина: Это называется «нет дома – нет проблемы».

Александр Толмачев: Да, совершенно верно. Но это называется «обычай делового оборота». У нас, к сожалению, в нашей жесткой стране, когда государство занимается не только обороной, не только правопорядком и не только заботой о сиротах, а пытается влезть во все дырки, вот такая беда происходит, потому что государство должно заниматься только тремя вещами. А когда оно пятое, шестое, седьмое на себя берет – значит, наступает бардак. Поэтому люди, не веря никому, понимают, что надо защищаться таким образом. И они пытаются, с одной стороны, защитить себя, пытаясь себя сжечь… Ну, не себя сжечь, деньги-то они забирают с собой. Сжечь и сказать: «Ой, мне негде… Я погорелец. Государство, помоги». Это такие халявщики. И такие тоже есть.

Но есть и варианты, когда вы живете в очень приличном районе и в очень престижном районе для вашего региона, и поэтому вас оттуда надо убрать. Те, у которых есть хороший капитал, они понимают, что вы не достойны там жить, а вот они достойны. Как вас заставить оттуда уйти? Добровольно вы не хотите, вы упираетесь рогом. А вместо того, чтобы упираться, надо согласиться. И вам бы дали денег или купили более или менее приличное… А так вас заставляют вот таким способом. Это называется у нас в России «обычай делового оборота», к сожалению.

Марина Калинина: Еще такие ограничения хотят ввести – наложить ограничения на земельные участки, которые будут освобождаться после сноса аварийного фонда.

Александр Толмачев: Конечно.

Марина Калинина: И они должны быть использованы под общественные пространства – скверы и парковки.

Александр Толмачев: Не только, это вранье. Значит, на самом деле…

Марина Калинина: Вот читаю…

Александр Толмачев: Нет-нет, вы просто не успели прочесть закон о реновации. Когда мы говорим «общественное пространство»…

Марина Калинина: Это закон о переселении.

Александр Толмачев: Или когда говорят о государственных нуждах, мы всегда понимаем – инфраструктура: дороги, скверы, линии электропередачи. Все это понятно. Но теперь для того, чтобы инвесторы могли прийти с деньгами, заплатить за хорошие кварталы и получить хорошую прибыль, для этого придумали в реновации следующее: любые реконструкционные дела, связанные с реновацией глобальной целых кварталов, они считаются для государственных нужд, то же самое. Хотя это коммерческие нужды, никаких государственных нужд здесь нет.

Вот это сделано для того, чтобы люди, которые получают там квартиры – например, мы с вами, – не смогли, гады такие, получить землю в собственность. Потому что закон сегодня говорит: если у тебя есть квартира, и она у тебя в собственности, ты имеешь право автоматически получить долю в земельном участке под этим домом.

Марина Калинина: А так не можешь, потому что…

Александр Толмачев: А в этом случае ограничение есть, и ты ничего сделать не можешь. Ты просто что купила? Ты в собственность купила воздух.

Марина Калинина: То есть квартира висит в воздухе, и дом не стоит на земле.

Александр Толмачев: Висит в воздухе. Земля-то не твоя. Завтра я как чиновник или другой инвестор, который захотел тебя выкинуть, я говорю: «Так, дорогая, освободи мой земельный участок от своей квартиры». Вот как это было сделано в Москве на Можайском шоссе, дом 36. Построили многоквартирный дом, а теперь все суды, вплоть до Верховного, сказали: «А теперь, будьте любезны, освободите этот дом от нашего земельного участка… ой, наш земельный участок от вашего дома, потому что мы давали не те разрешения на строительство». А тот, кто построил, сбежал, живет в Америке, во Флориде.

Александр Денисов: Вот вам и инвестор. А вы говорите…

Александр Толмачев: А это потому, что инвестор, который пришел от чиновника. Вы же не забывайте: ни один инвестор без чиновника не работает.

Марина Калинина: Ну что же, спасибо за ваши комментарии, за помощь нашим телезрителям.

Александр Толмачев: С Новым годом!

Марина Калинина: Да, с наступающим вас Новым годом!

Александр Толмачев: С наступающим.

Марина Калинина: Александр Толмачев, заместитель председателя Союза юристов Москвы, доктор юридических наук.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

Как добиться расселения из барака

Комментарии

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты