Алексей Токарев - о том, как не стать жертвой мошенников при совершении сделок с земельными участками

Гости

Оксана Галькевич: Ну а сейчас наша регулярная рубрика, она называется «Хитро придумано». Здесь мы обсуждаем самые разные и порой весьма изобретательные схемы обмана, даже мошенничества, чтобы предупредить, то есть вооружить вас информацией и советом профессионального юриста.

Виталий Млечин: В нашей студии адвокат Алексей Токарев. Здравствуйте, Алексей.

Алексей Токарев: Добрый вечер.

Оксана Галькевич: Здравствуйте, Алексей.

Виталий Млечин: Надо сказать, что делаем эту рубрику мы всегда по мере накопления материала. Сегодня у нас есть сюжет из Иркутска. Там власти пытаются лишить горожан участков, которые куплены были вообще-то на законных основаниях. Но оказалось, что сотрудница Росреестра участвовала в мошеннической схеме и землю оформляла по подложным документам, такая предприимчивая сотрудница.

Оксана Галькевич: Сейчас следствие разбирается в преступной схеме, но власти тем временем требуют от людей снести их дома и освободить землю. Среди пострадавших есть инвалиды, есть многодетные семьи, которые купили участки в кредит. Давайте сначала посмотрим сюжет, ну а после вернемся в студию, чтобы продолжить обсуждение. Уважаемые друзья, а вы тем временем звоните нам и пишите, рассказывайте о каких-то своих сложных ситуациях, которые подходят под тему нашего обсуждения.

СЮЖЕТ

Оксана Галькевич: Ну вот видите, такая ситуация.

Алексей Токарев: Понятно.

Оксана Галькевич: Дело в том, что люди говорят, что они все проверяли, я думаю, что наверняка, конечно, они это делали, потому что приобретение недвижимости, земли является очень серьезным предприятием, деньги немалые. Вот как здесь?

Виталий Млечин: Хотя тут тоже непонятно: ты когда проверяешь, разве один сотрудник Росреестра до такой степени может повлиять, чтобы люди проверили и… Понятно, что он может зарегистрировать сделку, но на результаты проверки как-то повлиять…

Алексей Токарев: Во-первых, закон о регистрации объектов недвижимости обязывает любого сотрудника Росреестра об индивидуальной его ответственности, чтобы он проверял все документы перед тем как совершать регистрационные действия, в том числе он несет индивидуальную ответственность, если откажет в регистрационных действиях либо приостановит их в нарушение установленного законом порядка. То есть сотрудник Росреестра как сотрудник, например, полиции имеет всегда индивидуальную ответственность за совершаемые собой действия.

Но если говорить про данную ситуацию, то безусловно нужно отметить, что в 2017 году Конституционный суд рассмотрел вопрос в части получения имущества обратно по… риску у добросовестного приобретателя, где было указано, что такой иск не может быть подан и удовлетворен, если его подает государственное образование, то есть муниципальное образование либо федеральные земли, в отношении любых объектов недвижимости, в данном случае земельных участков. Почему? Потому что муниципальное образование должно самостоятельно нести бремя ответственности и добросовестно использовать свое право по контролю объектов недвижимости, то есть всей своей земли. В данной ситуации, насколько я понимаю, предыстория была более глубокая, чем сказано в эфире, там в 1990-е гг. уже кто-то приобрел эти земельные участки, а потом их перепродавали.

Таким образом, изначально было приобретение права собственности предыдущим собственником первичным в 1990-е гг. уже незаконным. Соответственно, если оно было, так скажем, незаконным, то муниципальное образование не было лишено возможности контролировать, кто становится собственником. Я так понимаю, что те собственники были зарегистрированы в Росреестре, их право собственности было зарегистрировано. Таким образом, текущие собственники, конечные, которые приобрели, являются добросовестными приобретателями в силу системного трактования законов, которое выразил Конституционный суд, данное постановление Конституционного суда является окончательным и обязательным к применению всеми органами власти, в том числе и судами, и все дела подлежат пересмотрению, если эти дела как-то затрагиваются.

Таким образом, я полагаю, что перспектива этих дел достаточно положительная, если это так, как я вам рассказал, то есть если это имущество было приобретено у муниципального образования незаконным способом, муниципальное образование за 20 лет так и не проявило никакого интереса.

Виталий Млечин: То есть фактически это постановление Конституционного суда говорит об одной простой вещи: если вы добросовестный предприниматель, если вы проверили, ничего не нашли и купили, но потом выяснилось, что все равно где-то было нарушение, но вы в этом не виноваты и вы этого не могли знать, то тогда имущество остается у вас?

Алексей Токарев: Мы говорим исключительно в части выморочного имущества. Что такое выморочное в данной конкретной ситуации? Предполагалось и предполагается, что имущество, которое было получено у муниципального образования либо у федеральных земель именно в отношении исключительно объектов недвижимости, то есть исключительно в отношении земель, данный орган власти государственный не контролировал это имущество. Соответственно, он впоследствии утрачивает это право предъявления требований, так как было зарегистрировано право собственности, оно соблюдено в порядке закона, и впоследствии вдруг почему-то муниципальное образование решило подать такой иск. То есть Конституционный суд это пояснил.

А вот в части, если было приобретено имущество по подложным документам и предыдущий собственник заявляет иск, то да, к сожалению, такое имущество вправе забрать предыдущий собственник. Потому что иначе мы ставим в неравное положение и предыдущего собственника. К примеру, вы не появляетесь на своем земельном участке достаточно давно, уехали, вас никто не лишает такого права и возможности, вы платите налоги. Но, к примеру, вам не приходит уведомление уже о налогах, вы забыли, мало ли, всякое бывает. Вы приезжаете, а оказывается, уже есть новый собственник на ваш земельный участок. И что? Получается, что вы находитесь заведомо в неравном положении? Соответственно, вы вправе истребовать свое имущество на законных основаниях у того добросовестного приобретателя, а уже тот добросовестный приобретатель должен предъявлять иск в рамках уголовного делопроизводства к тем мошенникам и негодяям, которые его обманули и продали ему этот земельный участок.

Оксана Галькевич: А вот такой вопрос. Тут ведь в этом сюжете мы рассказывали о том, что некая сотрудница Росреестра участвовала в некой преступной схеме. Нам люди пишут: «Ну что, мы посмотрели ваш сюжет. Получается, что чиновники, все эти люди, ответственные лица ни за что не отвечают?» Вот когда вскрываются такие ситуации в рамках, может быть, какого-то судебного разбирательства, параллельно ищутся эти люди, которые, как вы сказали, сотрудники Росреестра лично отвечают за правильность проверки документов, – они ищутся вообще? Или тут тоже нужно, чтобы кто-то пришел, куда-то написал заявление, обратился с иском?

Алексей Токарев: Да, конечно, нужно написать заявление, потому что Росреестр…

Оксана Галькевич: А само государство, все вот эти вот прокуратура, все вот эти люди, которые участвуют в судебных процессах, в разбирательствах, не видят, что нужно найти вот этого человека, мошенника?

Алексей Токарев: Каждое мошенничество индивидуально, мы не можем в данной ситуации говорить о том, что кто-то еще виноват, и в других подобных ситуациях. Вот конкретно сотрудница Росреестра, насколько я вижу из эфира, уже находится под подпиской о невыезде…

Виталий Млечин: Да, мы слышали…

Алексей Токарев: В отношении нее уже применены меры, соответственно, она уже является обвиняемым лицом по уголовному делу.

Виталий Млечин: Но всего-навсего подписка о невыезде, а люди вот…

Алексей Токарев: Ну это право следствия определять ту меру, которая будет применена в рамках предварительного следствия.

Виталий Млечин: Но просто мы можем из этого заключить, что особых претензий нет к ней.

Алексей Токарев: Я думаю, что она просто содействует следствию, выкладывает всю информацию, таким образом у следствия нет оснований ее ограничивать от общества и помещать в СИЗО, в том числе помещать под домашний арест в полную изоляцию от общества. Следствие посчитало, что данная мера будет достаточной.

Между тем я бы хотел обратить внимание, что, безусловно, каждый сотрудник Росреестра несет индивидуальную ответственность. Но если вы полагаете, что ваши права не нарушены, почему его должны привлекать? Нет, конечно. Если вы считаете, что сделка приостановлена незаконно, вы вправе подать заявление, жалобу руководителю этого учреждения Росреестра территориального органа, куда вы подавали, и уже тогда будут разбираться непосредственно с сотрудником.

Кроме того, хотел бы обратить внимание, что, безусловно, в 2020 году заработает механизм, который уже вступил в законную силу, но начинает действовать с 2020 года, где Росреестр несет ответственность в виде одной выплаты, сейчас я вам скажу конкретно, так называемая компенсация в размере 1 миллиона рублей, не более 1 миллиона рублей, если сотрудники Росреестра зарегистрировали право собственности, а вы, как впоследствии оказывается, не можете обладать этой собственностью.

Оксана Галькевич: А, то есть это как бы такой страховой в некотором смысле механизм?

Алексей Токарев: Да, то есть это… Средняя сумма по России будет более чем достаточной. Понятно, что для крупных регионов (Москвы, Московской области) это незначительные цифры…

Оксана Галькевич: Для Иркутской области не будет достаточной, я уверена.

Алексей Токарев: Но в любом случае 1 миллион рублей, но это только с 2020 года. Однако до 2020 года все люди должны самостоятельно проверять. Во-первых, никто не лишен возможности проверить.

Оксана Галькевич: Алексей, не проверять, перепроверять, получается. Как?

Алексей Токарев: В данной ситуации я вам уже сказал, что если оказывается, что вы проверили, предыдущий собственник надлежащий, у него было зарегистрировано право собственности, его никто не лишал, нет оснований полагать, что доверенность, через которую продается этот объект недвижимости, ненадлежащая, вы все проверили и все хорошо, и вот теперь у вас забирают объект недвижимости, мы уже об этом сказали, что Конституционный суд поставил в этом вопросе точку, теперь суды должны обязательно это учитывать.

Если мы рассматриваем иные ситуации, об этом я бы тоже хотел сказать, что не всегда вот так происходит, а когда люди обращаются впоследствии с исками о том, что у них забрали имущество. Безусловно, перед тем как купить любой объект недвижимости, будь то здание, сооружение, гараж, баня, квартира либо это земельный участок, нужно проверить, кто вам продает, действительно ли вам продает продавец. Если вам продают по доверенности, нужно проверить, что эта доверенность подлинная и действительная, для этого существует сайт, к примеру, он называется reestr-dover.ru – это сайт всей Нотариальной палаты Российской Федерации, где можно сразу же проверить по номеру доверенности, который вам показывают, существует эта доверенность или нет, или она отозвана уже тем лицом, которое доверило на полномочие этих действий. Кроме того, действительно нужно удостовериться, где собственник. И третий аспект – нужно удостовериться, кто реально пользуется данным объектом недвижимости: вы не лишены возможности приехать и его посмотреть, выяснить все аспекты.

Кроме того, когда готовился к передаче, я обратил внимание, что зачастую продают совершенно другие земли. К примеру, вы видите кадастровый номер, адрес указан, деревня Иваново, но нет номера, соответственно, есть только кадастровый номер. Вам показывают красивый земельный участок, он возле воды, а впоследствии оказывается, что это совершенно другой земельный участок. И действительно перед тем как подписывать договор, оформлять права собственности, нужно проверить, тот ли объект недвижимости вы покупаете или не тот. Таким образом, в данной ситуации Росреестр ни в чем не виноват, никто не виноват. Почему? Потому что вы должны были проверить. И даже когда в суды потом обращаются, суды встают на сторону продавца, потому что говорит, что вы не были лишены возможности проверить и удостовериться, скорее всего, вы сейчас злоупотребляете своими правами и вводите кого-то в заблуждение.

Оксана Галькевич: Ох, меня просто профессиональный сленг и скорость изложения, конечно, впечатляют.

Татьяна из Московской области, давайте ее послушаем.

Виталий Млечин: Здравствуйте, Татьяна.

Оксана Галькевич: Татьяна, здравствуйте.

Зритель: Да, здравствуйте.

Виталий Млечин: Говорите, пожалуйста, мы вас слушаем.

Зритель: В 2015 году я приобрела земельный участок в городе Долгопрудный, спустя 2 года получила исковое заявление в суд об изъятии этого земельного участка. Прокурор города Долгопрудный вышла в суд в интересах Российской Федерации, администрация в данном иске выступает третьим лицом, у меня изъяли земельный участок, апелляцию мы проиграли.

Оксана Галькевич: А на каком основании? Вы, Алексей, можете вопросы задавать, кстати.

Виталий Млечин: Это же как раз тот случай, по которому есть решение Конституционного суда.

Алексей Токарев: Вообще это популярный случай, они были по всей Московской области, не только у вас, изымали у всех эти земельные участки, обжалования были вплоть до Верховного суда.

Оксана Галькевич: На каком основании, я не понимаю?

Алексей Токарев: Но все это было до середины 2017 года.

Оксана Галькевич: Давайте Татьяну просто тоже послушаем. На каком основании?

Зритель: Абсолютно верно. Основание: в архиве администрации отсутствует свидетельство о собственности 1994 года. В ходе слушания мы подали встречный иск о признании меня добросовестным приобретателем. В решении суда Долгопрудненский суд написал, что данный иск не подлежит рассмотрению в связи с тем, что рассмотрение данного иска делает невозможным изъятие земельного участка.

Виталий Млечин: Ничего себе.

Зритель: Сейчас мы готовим кассационную жалобу. Да, мы знаем, что есть положительная практика Верховного суда, президиум областного суда по Долгопрудного конкретно уже по 5 искам отменили решения Долгопрудненского суда, вернули в апелляцию на пересмотрение.

Алексей Токарев: Понятно. У нас достаточно короткий эфир, я вас услышал, постараюсь вам ответить.

Оксана Галькевич: Да, спасибо, Татьяна.

Алексей Токарев: Дело в том, что любой суд имеет право на ошибку, не без этого. Кроме того, еще раз подчеркиваю, что до середины 2017 года буквально понимали и применяли статью 302-ю Гражданского кодекса, где указано, что даже у добросовестного приобретателя можно забрать земельный участок, и муниципальное образование, субъекты пользовались этой статьей, действительно были такие решения. В середине 2017 года, еще раз повторю, Конституционный суд сделал поправку о том, что данная статья в части, когда истцом выступает муниципальное образование либо орган власти, не может применяться, это противоречит…

Виталий Млечин: Ну вот это как раз тот случай и есть.

Алексей Токарев: Все верно. Поэтому вам нужно жаловаться до Верховного суда, я уверен, что у вас все получится. Кроме того, хотел бы обратить внимание, что не только такие основания были; были такие основания, как, к примеру, не было подписи руководителя муниципального образования как деревни, то есть не было подписи главы деревни при выделе земельного участка в 1990-е гг., и тоже такие иски удовлетворялись. К сожалению, такая практика была. На сегодняшний день я полагаю, что те, кто еще не обжаловали в Верховном суде, вправе подать жалобу. Кроме того, еще, возможно, те, кто уже прошли Верховный суд, не лишены возможности подать повторно данную жалобу ввиду вновь открывшихся обстоятельств. Почему? Потому что постановление Конституционного суда говорит о том, что ранее принятые решения, которые затрагиваются данным постановлением, подлежат пересмотру, поэтому никто не лишен права подать иск.

Виталий Млечин: То есть можно вернуть, если изъяли, эту землю?

Алексей Токарев: Конечно, да, можно вернуть. Но тут возникает все-таки уже вопрос, вдруг эту землю уже кому-то продали и там есть добросовестный приобретатель, соответственно, будут компенсировать стоимость. Это достаточно долгие тяжбы, долгие процессы. Между тем не были лишены возможности все остальные лица, у которых так забрали земельные участки, купить по кадастровой стоимости у того же муниципального образования, чтобы устранить вот эту правовую брешь. Мы с этим сталкивались, людям удовлетворяли, они покупали по остаточной стоимости кадастровой 100-200 тысяч рублей. Было удобнее пойти на это, нежели бодаться до последнего.

Между тем еще раз подчеркиваю, что это нужно учитывать на сегодняшний день, именно постановление Конституционного суда. Как ни вращай, но оно расписано подобно, и безусловно никто не может быть лишен своей собственности, кроме как решением суда, но между тем даже любое решение суда может быть ошибочным.

Виталий Млечин: А вот если, например…

Оксана Галькевич: У нас очень мало времени на звонок еще.

Виталий Млечин: …изъяли землю, дом снесли, построили что-то другое, в этом случае как?

Алексей Токарев: Компенсация денежная. А как?

Виталий Млечин: То есть тогда деньги?

Алексей Токарев: Уже новый собственник, уже он стал. А как мы его лишим, сейчас теперь у него изымем? Это уже какая-то, извините, мягко говоря вакханалия получается, кто кого догонит. Нет, закон должен работать, должен действовать.

Но позволю себе 30 секунд все-таки обратить внимание, что перед тем как покупать любой объект недвижимости, нужно проверять именно первичные документы: как был приобретен ранее, права собственности на этот объект недвижимости, находится ли в браке то лицо, которое вам продает объект недвижимости, когда он был приобретен, в браке или не в браке; нужно учитывать, имеются ли иные собственники этих объектов недвижимости. Потому что зачастую встречается такое мошенничество, как вы покупаете, а потом узнаете, что были еще и иные добавочные собственники данному объекту недвижимости.

Виталий Млечин: А за какой период надо проверять? – до самого начала?

Алексей Токарев: Максимально, конечно.

Оксана Галькевич: Насколько возможно.

Вера из Воронежа, здравствуйте, слушаем вас. Очень коротко, если можно.

Зритель: Здравствуйте. У меня вот такой вопрос. Вот с 2014 года я поставила защиту, чтобы без моего ведома никаких сделок не совершалось. Эти записи куда-то пропали.

Алексей Токарев: Если они пропали, вы должны обратиться в полицию о том, что имеются подозрения о мошеннических действиях в отношении вас, а вы являетесь в данном случае потерпевшим лицом, так как вы утрачиваете то законное право, как запрет на совершение регистрационных действий. Но я полагаю, что более короткий путь – это подать повторно такое заявление, требование в ближайшее нотариальное учреждение о том, чтобы любые регистрационные действия по вашему объекту недвижимости были запрещены. Как-то так.

Оксана Галькевич: Вот так. Ну и время у нас истекло практически, осталось 25 секунд.

Спасибо. Алексей Токарев был у нас в студии. Друзья, это была наша рубрика «Хитро придумано». Вы теперь информированы, значит, вооружены. Будете осторожны, проверяйте, проверяйте и еще раз перепроверяйте.

Виталий Млечин: Да, и наверное, лучше все-таки к специалистам обращаться, потому что действительно это сложно.

Алексей Токарев: Безусловно, нужно обращаться к адвокатам, к юристам, чтобы они внимательно исследовали эти вопросы, лучше получать справки и кроме того не затягивать с регистрацией права собственности, если вы подписали договор, и никому не давать задатков, предоплаты. Почему? Потому что тот, кто вам продает, всегда может забрать обратно, если вы не оплатите ему, а вот если вы отдали задаток либо предоплату, деньги догнать крайне сложно.

Оксана Галькевич: Спасибо.

Виталий Млечин: Спасибо вам большое, Алексей Токарев. Мы вернемся через пару минут.

Алексей Токарев: Всего доброго.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

Рубрика «Хитро придумано»

Комментарии

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты