Марианна Ожерельева: Итак, те самые другие темы. Госинспекция начала проверять апартаменты на законность. Информацию о зданиях специалисты сверяют с тем, что получилось в результате, например, съемки с воздуха. Под проверки попали около 600 зданий, пока только в Москве. СМИ пишут, что уже нашлись нарушения. Виталий Млечин: Правовой статус апартаментов обсуждается уже не первый год. Еще 2 года назад предлагали вообще запретить их строить, ну а с уже возведенными разобраться. Ключевой вопрос, вообще что такое апартаменты, давайте выясним и мы. Если вы живете в апартаментах, то, пожалуйста, позвоните нам и расскажите или напишите нам сообщение на короткий номер 5445. Чтобы позвонить, надо набрать следующие цифры: 8-800-222-00-14. Это бесплатно. Марианна Ожерельева: Ну а сейчас будем выяснять, что же такое апартаменты... Виталий Млечин: ...и в чем проблема... Марианна Ожерельева: ...с Ириной Радченко, президентом Международной академии ипотеки и недвижимости. Здравствуйте. Виталий Млечин: Здравствуйте. Марианна Ожерельева: Вопросов масса у нас. Виталий Млечин: Да. И знаете, давайте начнем с самого главного. Я уверен, что многие в нашей стране вообще не очень хорошо себе представляют, что же такое апартаменты и чем они отличаются от обычных квартир. Вы могли бы это нам рассказать? Марианна Ожерельева: Да, что это такая за собственность. Виталий Млечин: А потом уже поговорим, в чем проблема. Ирина Радченко: Дело в том, что в Гражданском кодексе нет такого понятия, как апартаменты, т. е. есть квартиры, есть нежилые помещения, все. Так вот сейчас уже в Госдуме несколько лет ведется такая полемика, нужно признавать апартаменты квартирами, что там живут люди, или все-таки это нежилые помещения, или им придать отдельный статус. Но оставим депутатам вот эту головную боль, как именно легализовать понятие «апартаменты», и вернемся к тому, что сейчас есть. Апартаментов достаточно много уже настроили, и это один из самых таких для застройщиков любимых способов строительства, потому что, постольку-поскольку это нежилые квартиры, у них нет обязательных требований для ввода в эксплуатацию, как то инсоляция, шумоизоляция, наличие парковочных мест, наличие детских садов и поликлиник. То есть от всего этого застройщики освобождены, и это для них существенная экономия, потому что они не должны тратиться на вот ту инфраструктуру, которая должна сопутствовать строительству жилых домов. И в результате себестоимость строительства апартаментов на 20–30% для них дешевле. Но это большой плюс и для покупателей, потому что если взять два дома, одни апартаменты, а второй жилой дом, на одной и той же улице, то обычно апартаменты бывают на 10–15% дешевле, чем квартиры. Виталий Млечин: Ага. Но просто так-то ничего не бывает дешевле. Марианна Ожерельева: Не бывает, да. Ирина Радченко: Да. И есть еще один минус апартаментов. Постольку-поскольку это нежилые помещения, в них невозможно прописаться, т. е. получить регистрацию, соответственно, невозможно устроить ребенка в детский сад или воспользоваться бесплатной медициной. Ну и есть один тоже минус: там дороже коммунальные платежи, дороже эксплуатация, и налог на имущество в 2–3 раза больше, чем если это квартира. Марианна Ожерельева: Неясно все равно, почему. Виталий Млечин: А это почему так? Ирина Радченко: Потому что именно для квартир существуют льготы. Сейчас вот повышаются ставки по оплате на налог на имущество в целом на 0,2% каждый год, и потом они будут, допустим, не выше 1%. А на нежилые помещения и на апартаменты уже сейчас ставка 1,5–2% от кадастровой стоимости. То есть именно для квартир предусмотрена была такая льгота, ну и они будут стоить по факту, да, налог на имущество дешевле, чем на апартаменты. Марианна Ожерельева: Поясните, пожалуйста... Ирина Радченко: Ну и для коммунальных платежей для граждан есть льготы по оплате за газ, электроэнергию. Для юридических лиц и нежилых помещений такой льготы нет. Вот за счет этого и дороже. Получается, что на этапе покупки человек вроде бы как экономит, ему обходится на 10–15% дешевле, но если растянуть это на 20–30 лет, то, возможно, вот эта вот разница будет нивелирована за счет вот этих платежей. Марианна Ожерельева: Но даже если ниже стоимость, те самые 10–15%, спрос/предложение, вот мы видим прекрасную картинку некоего новостроя – объясните, в Гражданском кодексе понятия «апартаменты» нет, при этом они массово строятся, мы их наблюдаем, люди их покупают, как вы говорите, при этом они не могут там прописаться, там нет сопутствующей инфраструктуры для тех же семей, детские сады, поликлиники, что еще, школы... Как так происходит, что их продолжают строить? Неужели только вот эта цена в 10–15% разницы заставляет людей идти на такой шаг? Ирина Радченко: Дело в том, что апартаменты – это не только вот возможность сэкономить, но еще люди выбирают, потому что это прекрасные локации. Откуда пошли апартаменты? Изначально наши промышленные районы, ну я не буду сейчас перечислять все заводы, фабрики, НИИ, которые оказались брошены в последние годы, они находятся в шикарных локациях, и это в Центральном округе Москвы очень много таких, и это, как правило, с большими панорамными окнами от потолка до стены, это высота потолков 4–6 метров... Ну то есть это очень красиво, это круто, и застройщики создают такие арт-объекты из этих вот, ну вот Art Residence даже скажу, ладно, бывшая табачная фабрика, рядом метро «Белорусская» – ну то есть это жилье такого люксового уровня, это огороженная территория со всей инфраструктурой. То есть в т. ч. застройщики выжимают из этого максимум, и это нестандартное жилье со своей такой аурой. Марианна Ожерельева: Ага. Виталий Млечин: Ну, кстати, там стоят квартиры-то колоссальных совершенно денег. Ирина Радченко: Да. Виталий Млечин: А получается, что это и не квартира вовсе. Ирина Радченко: Это не квартиры, да. Ну, за счет того, что вот создается дополнительная такая еще аура: там тебе и рестораны, и фитнес-центры... В общем, это такой люксовый как бы сегмент, поэтому апартаменты вроде как еще и круто с точки зрения такого образа жизни, что ли. Марианна Ожерельева: А вот налоговые преференции эти, как долго они могут продлиться? Как вообще сейчас обстоит ситуация? Ирина Радченко: Вы имеете в виду налоговые преференции для покупателей квартир? Марианна Ожерельева: Да, для покупателей. Ирина Радченко: Потому что для покупателей апартаментов нет никаких налоговых преференций. Марианна Ожерельева: Нет, они же ждут, что все-таки может произойти какое-то изменение в законодательстве, да, и условно процент этот будет изменяться. Потому что сейчас говорят, что выгоднее купить квартиру, а люди покупают все равно апартаменты из-за этой локации. Но не все могут себе это позволить, и все как бы ждут, что вдруг что-то изменится... Ирина Радченко: Да. Вообще, с точки зрения налогов на имущество, поскольку я много лет этим занимаюсь, вот в Госдуме в прошлом созыве была у нас рабочая группа, которая прямо конкретно занималась налогами на имущество, то я могу вам сказать, что тоже здесь в принципе не так однозначно. Потому что ставка налога, она, допустим, может быть 1,5%, но кадастровая стоимость, вот еще что важно. И как правило, так как я уже сказала, что апартаменты – это чаще всего реконструируемые объекты, которые... Например, табачная фабрика была построена еще до революции, уровень ветхости и т. д. Понятно, что все там застройщики максимально реновировали, но ее кадастровая стоимость низкая. И оттого, что низкая кадастровая стоимость умножена на высокий процент, 1,5%, по факту это все равно выходит, например, 30–40 тысяч рублей в год, как стоит такая же квартира в новостройке в этом же округе, но она новая, и там большая кадастровая стоимость, но ставка маленькая, 0,5%. То есть в принципе вот то, что налог на имущество на апартаменты однозначно выше, по факту, если смотреть отдельные апартаменты и отдельные истории, то может оказаться и не так, может быть, даже и ниже несмотря на высокую налоговую ставку. Виталий Млечин: А люди, которые покупают квартиры в апартаментах, они вообще знают, что они покупают не квартиру? Это из документов каких-то следует? Ирина Радченко: Да, конечно, в документах у вас будет написано «нежилое помещение». Ну, я думаю, что большинство все-таки граждан у нас финансово грамотны. Но часто застройщики используют т. н. мисселинг, т. е. они говорят: «Это квартира, вот посмотрите, у нас тут живут, детские площадки, для выгула собачек у нас есть место». И вроде как ну да, это же жилой комплекс, но по факту нет, это апартаменты. То есть вот здесь нужно быть внимательным и не поддаваться на вот эти вот рассказы застройщиков, которые хотят продать, что вот это ничем не отличается. Виталий Млечин: Ага, т. е., в общем, договор надо внимательно читать, что написано именно в документах во всех. Ирина Радченко: Да. Виталий Млечин: А скажите, пожалуйста, все-таки проблема достаточно давно обсуждается, звучат достаточно радикальные предложения, либо вообще запретить строить апартаменты, либо, наоборот, все это легализовать и сделать это квартирами. Скажите, пожалуйста, к чему все-таки идет, можно ли сейчас уже понять? Ирина Радченко: Еще раз хочу сказать, эта дискуссия ведется уже очень давно. В принципе можно было бы ее прекратить одним постановлением, не знаю, правительства, что запретить строить апартаменты. Но у нас очень серьезное строительное лобби и в правительстве, ну, в общем, и в Госдуме, и как-то вот, знаете, шаг вперед – два шага назад, никакой такой четкой позиции нет. И получается сейчас, что собака лает, караван идет, т. е. все эти запреты, все эти дискуссии ни к чему не приводят, потому что, наоборот, с каждым годом у нас количество апартаментов только растет, я имею в виду вводится в строй жилья. И в принципе я хотела сказать в завершение, что все-таки нужно перестать закрывать глаза на то, что строится жилье, в котором по факту люди живут, но они ущемлены в правах, потому что они не могут обращаться опять же ни в поликлиники, ни в детские сады, эта пресловутая регистрация нужна, они ее получить не могут. И вот эта вот какая-то такая ситуация, вроде как ты живешь в квартире, но без этих прав, мне кажется, она все равно создает такой какой-то душок. Все-таки законодатель должен однозначно принять решение: апартаменты – это нежилое помещение, никогда вам не будет, и не обращайтесь никогда ни в поликлиники, никуда, и скорая к вам не приедет, ну понимаете, да... Марианна Ожерельева: Но при этом у вас красивый вид, красивая локация. Виталий Млечин: Ха-ха. Ирина Радченко: ...позиция законодателей, хватит уже юлить, пытаясь и застройщикам пойти навстречу, и, в общем, сделать вид, что ничего не происходит. Виталий Млечин: Спасибо, спасибо вам большое. Марианна Ожерельева: Спасибо. Виталий Млечин: Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости, была с нами на прямой связи. Говорили об апартаментах, что проблема есть, к сожалению, и она достаточно сложная... Марианна Ожерельева: Не решается. Виталий Млечин: Как она решится, пока непонятно, но будем наблюдать.