«Мы – обманутые дольщики. Хотим, чтобы на нас обратили внимание!». Почему долгостроев всё больше, и как помочь дольщикам?
Долгострои не сдаются. Количество проблемных объектов в России за полгода выросло вдвое. А значит, растет и число обманутых дольщиков. В причинах разбирается Генпрокуратура. И мы в Теме дня. Участники вечерней части ее обсуждения: директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, эксперт СПЧ в сфере защиты права граждан на жилище Борис Альтшулер.
Петр Кузнецов: Переходим к большой теме. За первые полгода этого года число проблемных объектов долевого строительства в России выросла вдвое. Об этом сообщил генпрокурор Юрий Чайка. Что это значит? Это значит, что обманутых дольщиков в стране тоже стало больше.
Ольга Арсланова: Или, по крайней мере, эти данные стали известны. 894 проблемных объекта (давайте к цифрам ближе) долевого строительства было в России в 2018 году, а в этом – уже почти 2 тысячи. При этом число пострадавших граждан выросло более чем на 5 тысяч – было 38 тысяч человек, а стало 44 тысячи.
Петр Кузнецов: А вот регионы-лидеры по количеству недостроев: Краснодарский край возглавляет, Ростовская, Новосибирская, Самарская, Челябинская и Омская области, а еще Башкирия. Стремительно ситуация ухудшилась на конец прошлого года опять же в Красноярском крае, в Приморском, в Липецкой и Костромской областях, а также в Ленинградской области. Проблемные объекты отсутствуют в 17 регионах.
Ольга Арсланова: Итак, о проблемах долгостроев мы говорили сегодня днем в эфире программы «Отражение». И вот мнение профессора Финансового университета при Правительстве России Максима Березина:
Максим Березин, профессор Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве России, адвокат: «Я считаю, что основная причина всех этих бед – это то, что экономика России находится в достаточно сложном положении. А строительство всегда было высокорискованной областью. Тем более что все эти договоры – это договоры фактические, создание будущей вещи. В России и в зарубежных странах ведь нет гарантии, что тот объем финансирования, который был запланирован, он таким и останется. В преобладающем числе случаев объем финансирования увеличивается, а фонд, то есть дольщики уже зафиксировали свои обязательства. И на каком-то этапе не хватает денег для окончания».
Ольга Арсланова: Ну а мы приветствуем гостей в студии. У нас сегодня в гостях – директор по стратегическому развитию «Группы компаний ФСК» Павел Брызгалов. Добрый вечер.
Павел Брызгалов: Добрый вечер.
Петр Кузнецов: Здравствуйте.
Ольга Арсланова: И эксперт Совета по правам человека при президенте России в сфере защиты права граждан на жилище Борис Альтшулер.
Борис Альтшулер: Здравствуйте.
Ольга Арсланова: Здравствуйте, уважаемые гости.
Как всегда, мы ждем звонков и SMS от наших зрителей, а интересные истории обманутых дольщиков – в первую очередь. Какие проблемы у вас? На какой стадии решение? Звоните в прямой эфир.
Давайте поговорим о тех цифрах, которые стали известны благодаря выступлению генпрокурора. Что там такого произошло в эти первые полгода 2019-го? Что-то действительно изменилось? Или лучше статистика стала работать, лучше диагностика?
Павел Брызгалов: Ну, на самом деле мы обсуждали эту проблему примерно год назад в этой студии и обсуждали новые введения, то есть когда отменяли страхование долевого строительства, появлялся компенсационный фонд, который как раз должен был подстраховать застройщиков и иметь средства, чтобы достроить проблемные объекты и так далее. В связи с этим увеличивались отчисления в этот фонд по сравнению с отчислениями на страхование. Уже началась вообще реформа вот этого ФЗ-214, нашего любимого, ряда других законодательных актов, которые ужесточали требования к застройщику.
И мы тогда с вами обсуждали, что, с одной стороны, это действительно наболевшая тема и действительно нужно защитить права дольщиков, нужно, наверное, уже отходить от этой «долевки» и все прочее. С другой стороны, это все-таки существенное усиление требований к застройщикам, увеличение их финансовых обременений.
И как результат… В общем-то, мы видим сейчас результат вот этих изменений. Причем это еще как бы не охватывает то, что мы с 1 июля перешли на эскроу-счета и фактически новую систему финансирования новых объектов.
Ольга Арсланова: То есть это все проблемы, которые накопились до 1 июля.
Петр Кузнецов: О них еще поговорим.
Павел Брызгалов: Да-да-да. То есть то, что мы перешагнули 1 июля в этом году – это здесь, в этой статистике, не отражено. И надеюсь, все-таки она исправится.
Петр Кузнецов: Борис Львович, наверное, за последние лет десять существенно изменилось законодательство, скажем так, с точки зрения защиты добросовестных приобретателей: всякие новые требования 214-го закона, создание компенсационного фонда. А теперь мы узнаем, что долгостроев только больше, по крайней мере меньше не становится.
Борис Альтшулер: Ну, это ожидаемо. «Хотели как лучше, а получилось как всегда». И не может быть иначе. Вот правильно сказал сейчас профессор, что в России нет экономики. В том же строительстве царствуют «картельные ценовые сговоры с участием государственных органов», – это цитата из доклада Федеральной антимонопольной службы. И они добавляют: «с признаками организованных преступных групп и преступных сообществ».
Посмотрите на Москву, посмотрите на Московскую область. Брат Воробьева строит Москву, Московскую область. «Здесь только свои да наши», – как говорит Путин. Не может быть никакой экономики, конкуренции. То есть в России… А это я знаю точно, мы сотрудничаем с профессионалами. Российский союз строителей огромное количество строителей объединяет. Не подпускают близко к строительству людей, чтобы была реальная конкуренция. Я знаю ребят, которые в Пензенской области строят, у них маржа, доход – 7%. И их устраивает. Но цена квадратного метра при этом такая, которую никто больше нигде не позволяет, – 30 тысяч.
Ольга Арсланова: Борис Львович, но если, как вы говорите, сговор, в том числе с представителями органов власти, так что же не достраивают тогда? Властям же выгодно исполнить свои обязательства, а не потом заниматься вот этими компенсациями. Это же репутационные потери.
Борис Альтшулер: Извините, властям в Российской Федерации выгодно положить в карман как можно больше бюджетных и прочих денег.
Ольга Арсланова: Так из этого же кармана потом придется решать эти вопросы, компенсировать.
Борис Альтшулер: Решать будет Владимир Владимирович Путин.
Ольга Арсланова: А, понятно.
Борис Альтшулер: А они уже положили. А кому надо – и сбежали. И если говорить и смотреть в корень, то эта ситуация абсолютно же повсеместная, она во всех вопросах, не только в строительстве.
Абсолютно нерабочая правоохранительная система в Российской Федерации – по одной простой причине. Как говорят на Западе, она сама – часть проблемы, она в доле. Я не говорю, конечно, про всех сотрудников. Не дай бог всех обвинять! Там есть честные люди, но они сами страдают, потому что эта система вся привязана к олигархическим деньгам. Поэтому они всегда на стороне олигархов, против народа в любых противостояниях, в том числе по жилью.
Петр Кузнецов: То есть то, что у нас работу застройщиков уже регулирует федеральный закон, есть статья «Мошенничество» – все это не помогает?
Борис Альтшулер: Не помогает. Потому что те, кто должны их ловить за руку, сами… они делятся с ними, покупают. Вот эти сбежали недавно, рухнула какая-то огромная фирма… Я забыл. Ну, говорили об этом полгода назад. Ну конечно, это все заранее было проговорено и с правоохранителями, и с высокими людьми в Администрации президента, и в ФСБ – где угодно. Там, где миллиарды, там все участвуют. А закон не работает.
Петр Кузнецов: Павел, как бы вы ответили на этот вопрос? Как недобросовестный застройщик попадает на рынок? Кто его пропускает?
Павел Брызгалов: Ну, во-первых, я не могу согласиться с тем, что на рынок прямо кого-то не пускают. Вот то, что прямо не пускали – наверное, это ситуация 15-летней давности, может быть, даже побольше, когда действительно в регионах были сформированы какие-то пулы застройщиков около губернаторов, около мэров городов и так далее, и они действительно были как придворные застройщики этих муниципалитетов. Эта ситуация действительно имела месть быть, но сейчас такого мы не наблюдаем.
С другой стороны, сейчас введено вот это регулирование, предъявляются особые требования к застройщикам. Это нужно обеспечивать и финансовые гарантии на своих счетах, это надо иметь определенный опыт, достаточно длительный. То есть фирма-однодневка уже не может стать застройщиком, как это было до недавнего времени.
В принципе, уже фактически нет возможности непрофильному застройщику – например, владельцу какого-нибудь завода – самостоятельно выступить как застройщик в редевелопменте этой производственной территории. То есть всегда уже подключается какой-то профессиональный застройщик, который уже состоялся на рынке, который не первый год работает. И это, в общем-то, сделано уже даже на законодательном уровне, с точки зрения регулирования этой строительной отрасли.
Поэтому, с одной стороны, да, действительно не пускают, но не пускают на законодательном уровне. То есть отсечь тех неквалифицированных, может быть, тех не совсем образованных правильно людей, которые оперируют деньгами физлиц. То есть сейчас эта лавочка уже как бы закрыта.
Ольга Арсланова: Много сообщений, много звонков от наших зрителей. Давайте начнем с Новой Москвы, Лариса на связи. Здравствуйте, Лариса. Что произошло у вас?
Зритель: Добрый вечер. В 2014 году мы купили квартиру в Одинцовском районе. В 2016 году строительство прекратилось, но квартиры продолжали продавать, пока не распродали все до одной. Застройщика арестовали, потому что он разбазарил несколько миллиардов, но не нашли состава преступления, выпустили его. Борются только дольщики, государство вообще не помогает никак!
Вот сейчас за нас взялась «Гранель». Но у нас еще одна проблема – у нас под арестом земля под домами, которые строятся. В воздухе висят дома, вообще даже фундамента нет. И вот они нам обещают сдать, но отапливаться будет не газом, а дизелем. И как все это будет? Мы ничего не понимаем.
А в 2016 году мы решили купить в Москве. И мы второй раз уже обманутые дольщики. Вы можете себе представить? Одна семья – два раза обманутые дольщики.
Петр Кузнецов: В одну воронку. В один котлован в данном случае.
Зритель: Мы думали, что в Москве купим, и хорошо, в Москве Собянин поможет. Нет, помощи вообще никакой! Работают два строителя, периодически пригоняют несколько человек, выставляют видеокамеры – и опять все прекращается. Вот мы обманутые дольщики два раза. Нам по 60 лет с мужем, мы честно зарабатываем деньги.
Ольга Арсланова: Спасибо.
Борис Альтшулер: И где правоохранители?
Ольга Арсланова: И вопрос о помощи властей. С одной стороны, вице-премьер Мутко говорит, что нужно выдавать бесплатные квартиры обманутым дольщикам. Не очень понятно, сколько и откуда деньги на это пойдут. И при этом речь идет о создании в регионах фондов помощи обманутым дольщикам. Там софинансирование, насколько я понимаю, региональных бюджетов и федерального бюджета, да? То есть формально вроде как власти региональные и федеральные должны дольщикам этим помогать.
Борис Альтшулер: Вы знаете, я бы хотел сейчас под защиту взять Виталия Леонтьевича Мутко, когда он говорит, что должна власть. Дело в том, что я могу процитировать замминистра регионального развития (уже распущенного министерства). Это был 2012 год, когда мы представили ему (а я был членом Общественной палаты Российской Федерации по указу президента Медведева) программу решения жилищных проблем, она называлась «Жилищный спасательный круг». И он, этот человек (Смирнов его фамилия), очень внимательно прочитал и сказал: «Борис Львович, у вас правильно написано. Построить необходимое количество жилья быстро, дешево и качественно ничего не стоит. Не делается по единственной причине: это никому не надо».
Вот тот, кто управляет строительным комплексом России – Минстрой, там был Шувалов… Вот Мутко – новый человек. Шувалов это и устроил, что в стране нет жилья для людей, Игорь Иванович, который отвечал. Им это просто не надо, а надо только огромные сверхприбыли. И конечно, дележка с этими…
Я хочу сказать, что мы обсуждаем проблему дольщиков. Это действительно болезненная проблема. И как бы новые законы ни принимались… Вот коллега говорит, что действительно приняли важные законы, тем не менее генпрокурор говорит, что проблема только нарастает как вал. И неслучайно – потому что не работает ничего, начиная с прямых поручений президента Российской Федерации.
Я просто хочу поделиться, это очень важное событие в жилищной сфере. 17 июля Владимир Владимирович Путин издает поручение по жилищной сфере. Прямым текстом написано: «в целях улучшения жилищных условий населения, увеличения объема поручаю Правительству обеспечить разработку дополнительных механизмов обеспечения жильем граждан, имеющих невысокий уровень доходов, на условиях его сохранения в публичной собственности», – то есть как муниципального, но все-таки.
Ольга Арсланова: То есть социальная аренда?
Борис Альтшулер: Социальная. Ну, по крайней мере, это крыша над головой.
Ольга Арсланова: Да, конечно.
Борис Альтшулер: Сейчас же у нас жилищная катастрофа.
Ольга Арсланова: Но там, правда, планка такая очень…
Борис Альтшулер: Но я хочу сказать, что такое же точно распоряжение было в указе президента от 7 мая 2012 года – семь с лишним лет назад. Буквально это же. Нагло буквально не выполнено Шуваловым, Правительством и вообще чиновниками!
Сейчас Путин говорит об этом. Позавчера он встречался с Артемьевым, директором ФАС, и говорит определение картелей, новый закон готовится. Аналогичные поручения давал прямо Путин, это было 5 августа 2017 года, – ФСБ (Бортников), Следственный комитет (Бастрыкин), МВД и Генпрокуратура – создать специальные комиссии, специальные меры по борьбе с картелями. Срок – 1 октября 2017 года. Никто даже пальцем не пошевелил!
Петр Кузнецов: Два года прошло…
Борис Альтшулер: Я к тому говорю это сейчас… Когда мы обсуждаем проблему дольщиков, мы должны понимать, что государства в Российской Федерации нет. Есть вот эти кланы, которые обворовывают там, где можно, в том числе и дольщиков.
Петр Кузнецов: Павел, скажите, пожалуйста (сейчас нам из Новой Москвы звонили), почему конфликты с этим выводом средств дольщиков не решаются как-то на раннем этапе, а проблема становится очевидной, когда застройщик, по сути, перестает существовать? Можно ли на раннем этапе как-то понять, к чему все приведет или не приведет?
Ольга Арсланова: Причем понять всем и вовремя включиться и правоохранительным органам, и региональные, местные, муниципальные власти тоже должны.
Павел Брызгалов: Ну, для того чтобы это понять на раннем этапе, правоохранительные органы должны сидеть на стройплощадке, в офисе застройщика, контролировать все счета застройщика, видеть движение денежных средств…
Петр Кузнецов: Подгонять его.
Павел Брызгалов: При этом не только подгонять, но еще и анализировать, на что, на какие работы пошли эти деньги, и вовремя ли они пошли.
Потому что часто бывает, что… точнее, было, что неквалифицированный застройщик не вовремя оплатил какие-то работы, и из-за этого срок сдачи объекта сдвигается. Он получил какие-то штрафы от того же самого Минстроя – это его накрыло, скажем так, финансово, и он не смог вообще продолжить эту стройку. И это накапливается как снежный ком.
Ольга Арсланова: То есть контроль, который приводит к ухудшению ситуации?
Павел Брызгалов: Ну, были и такие эпизоды. Сейчас все переложили на банки. То есть с введением эскроу-счетов вся эта история, с точки зрения финансирования, становится прозрачной. Все риски дольщиков лежат на банкирах, потому что они отчисляют деньги на стройку напрямую.
Борис Альтшулер: Вот я бы хотел…
Ольга Арсланова: Обязательно про эскроу-счета поговорим.
Петр Кузнецов: Борис Львович, вы хотели добавить?
Борис Альтшулер: Добавить. Просто я не договорил про Виталия Леонтьевича. Когда он говорит, что все это можно сделать…
Ну, простой пример. Есть понятие «индустриальное строительство». Есть еще малоэтажное – предположим, трехэтажные дома. Можно построить целый микрорайон за полгода, несколько месяцев. Никаких проблем с обманутыми дольщиками! Находит деньги сам застройщик, на короткое время находит. Сдал очередь – взяло у него государство для аварийщиков, для очередников, для кого угодно. Деньги уже есть для этого. Или продал. Новая очередь.
То есть построить в стране (вот правильно сказал товарищ) ничего не стоит. Все проблемы… И правильно говорит, да, правоохранители должны сидеть и следить. Вместо того чтобы сидеть с ним в одной бане и делить потом эти украденные деньги, они должны работать. И работают.
Петр Кузнецов: Правоохранителей не хватает…
Ольга Арсланова: Пишут наши зрители: «Сами дольщики застройщиков еще тянут дно. Даже если застройщик захочет достроить, то дольщики его засудят по ФЗ-214 за несвоевременную сдачу дома. Замкнутый круг». Ну, мы примерно об этом говорили.
Павел Брызгалов: Да. Каждый день просрочки стоит определенный процент. И сумма в итоге может набегать очень даже серьезная.
Ольга Арсланова: И это минус какой-то квадратный метр достроенного жилья вовремя.
Павел Брызгалов: Где-то метр жилья, где-то – проложенной трубы, где-то – подключенного кубометра газа для отопления и так далее, и так далее.
Петр Кузнецов: По-разному.
Павел Брызгалов: То есть стройка – сложная вещь.
Петр Кузнецов: В Ярославль отправимся с помощью Ирины. Здравствуйте, Ирина.
Ольга Арсланова: Здравствуйте.
Петр Кузнецов: Вы в прямом эфире, слушаем вас.
Зритель: Здравствуйте, здравствуйте.
Петр Кузнецов: Здравствуйте.
Зритель: Жилой комплекс «Новый Ярославль». Мы с мужем купили квартиру в 2015-м, в декабре 2015 года мы подписали договор. И нам обещали, что квартира сдастся в июне 2016 года…
Ольга Арсланова: Что-что?
Петр Кузнецов: Ирина, можете еще раз повторить? Вы просто пропали на очень важном предложении.
Зритель: В 2016 году нам должны были сдать, но это было устно. А по договору в 2017 году сдача была дома. Нас 240 обманутых дольщиков и их семей. Мы хотим, чтобы на нас обратили внимание. Потому что была программа «Доступное жилье для российской семьи». Правительство Ярославской области само выбирало застройщика. Люди собирали документы, чтобы попасть, вот это дешевое жилье купить.
Петр Кузнецов: А что сейчас с этим застройщиком? В каком он статусе находится? Или типа уже не существует?
Зритель: Застройщика сейчас банкротят.
Ольга Арсланова: Ну, после этого, насколько мы понимаем, после банкротства люди могут рассчитывать на компенсацию от государства.
Борис Альтшулер: Возможно.
Петр Кузнецов: Спасибо, Ирина.
Ольга Арсланова: Спасибо.
Павел Брызгалов: Я хочу сказать… Вот упомянула сейчас женщина жилье для российских семей. Это главные слова, которые надо сегодня произнести. Это программа, утвержденная в 2014 году, в мае…
Петр Кузнецов: …которые президент уже неоднократно произносил.
Борис Альтшулер: …где был поставлен потолок стоимости – 35 тысяч рублей/квадратный метр. Эта программа была аннулирована тем же Правительством через три года по причине ее полного провала во всех регионах. Нигде эти кланы не допускали. Мы с этим просто работали, прямо общались. Нигде не допускали снижения цены.
Вообще есть один ответ. Тогда будет и Мутко прав. То, что пишет Счетная палата в докладе Минстроя президенту, Совет по правам человека, российские строители и эксперты пишут: «меры по снижению стоимости квадратного метра». Вот этих простых слов ни один чиновник Минстроя – Стасишин, Якушев – никогда не произносит, хотя им уши мы прожужжали: снижение стоимости квадратного метра как стратегическое направление для исполнений поручений президента по решению жилищных проблем. И вот эти меры, о которых Путин говорит, они тоже невозможны, пока цена квадратного метра монопольно завышена.
Для этого нужно, во-первых, снижение себестоимости. Это прямо написано: комплекс мер по снижению себестоимости за счет преференций бизнесу землей. Но бизнес за это должен… Голландский аукцион – на понижение цены квадратного метра. И допускать тех, кто меньше запросит, продавать будет дешевле. Это стандартная вещь, которая есть в законах федеральных.
Ольга Арсланова: Но есть же рыночные цены. Как можно?
Борис Альтшулер: Рыночная цена образуется при реальной конкуренции. В условиях картелей и монополий рынка нет. Вот 30 лет есть Российская Федерация, кричат все 30 лет про рынок, а рынка нет. Это вам не Сингапур и не Япония послевоенная, где рынок создавали искусственно, дробили эти компании и следили, чтобы была конкуренция. А здесь наоборот – укрупнение, укрупнение, укрупнение.
Вот сейчас опять малоэтажное строительство, как объявляет Минстрой… Не малоэтажное, простите, а индивидуальное жилищное, я оговорился. Малоэтажное они почему-то не замечают, хотя это был бы ответ на все вопросы.
Петр Кузнецов: Мы все о недобросовестных застройщиках, о недобросовестных застройщиках. А часто ли именно долгострои связаны непосредственно с недобросовестностью застройщика? Может быть, есть какие-то другие факторы?
Ольга Арсланова: Представители вашего бизнеса часто говорят: «Ну, мы по объективным причинам не можем уложиться в сроки, потому что меняются цены».
Петр Кузнецов: Честные застройщики.
Ольга Арсланова: Да. Ну, то есть не очень понятно простым людям, как эти риски нельзя спрогнозировать заранее. Почему нельзя уложиться в срок, если ты честный застройщик?
Павел Брызгалов: Ну, эти риски в принципе невозможно достаточно точно спрогнозировать по многим причинам. Потому что все в основном строят из железобетона. Есть бетон, есть железо, металл, арматура. Арматура – у нас, извините, валютный экспортный товар. Цены на бирже пошли вверх на металл – у нас цены на металл точно так же выросли. Как это может предугадать застройщик, вот эти биржевые котировки? Никак.
То же самое у нас происходит с цементом. Вот тут как раз можно говорить о каком-то картельном сговоре, потому что в России производителей цемента на самом деле на одной руке можно пересчитать, крупнейших, которые держат больше 50% цементного рынка. Мы тоже зависим от этой цены. И далее можно пройти по всей цепочке строительных материалов.
Более того, если у нас происходит какой-то законодательный либо политический всплеск, который стимулирует повышение объемов строительства в моменте (а есть такие прецеденты), сразу же вырастает стоимость рабочей силы. У нас каменщиков, арматурщиков, железобетонщиков, крановщиков и так далее по стране тоже конечное количество. Их невозможно вот так вот взять и в два раза увеличить. Сразу происходит конкуренция между несколькими застройщиками за бригаду, потому что подряд ведется бригадами, то есть не каждого человека индивидуально нанимают.
Ольга Арсланова: Простите, а на такие случаи – на случаи форс-мажора – есть ли какой-то дополнительный фонд, откуда можно, например, взять дополнительно средства и оплатить вот эту разницу в выросшей цене за арматуру и так далее?
Павел Брызгалов: Ну, опять же если застройщик крупный и его проекты, скажем так, диверсифицированы по классу жилья, также идет диверсификация по стадии готовности, соответственно, то он имеет возможность формировать эту «подушку безопасности». В общем-то, что мы и делаем, наверное, с момента основания нашей компании. То есть у нас всегда есть неприкосновенный запас, который при жесткой необходимости мы используем. И часто приходится эти деньги даже вкладывать в те объекты, которые мы достраиваем за теми, кто их бросил.
Петр Кузнецов: Это что-то вроде этого компенсационного фонда, да?
Павел Брызгалов: Это наш внутренний ресурс, который мы постоянно накапливаем. И постоянно где-то приходится его расходовать, потому что действительно есть вещи, которые ну невозможно предугадать и невозможно понять даже масштаб этого бедствия. Потому что цены на металл могут за день вырасти на 15%. И если мы сегодня, грубо говоря, по 15 рублей за тонну покупали, эту арматуру, а завтра ее надо по 20 тысяч рублей будет покупать…
Ольга Арсланова: Ну, в идеале компании без такой «подушки безопасности» на рынке вообще не должны присутствовать, на цивилизованном рынке.
Павел Брызгалов: Опять же есть разные варианты ее формирования. Иногда девелоперская компания состоит как дочерняя структура какого-то большого производственного холдинга. Может быть, это банковская структура. Может быть, это какая-то другая структура крупного бизнеса. Естественно, там материнская компания эту «подушку» готовит, потому что имидж материнской компании здесь важнее, чем все остальное.
Петр Кузнецов: Это к вопросу о том, какие финансовые риски несет сам застройщик. Давайте послушаем Юлию из Краснодара. Здравствуйте, Юлия.
Ольга Арсланова: Здравствуйте.
Зритель: Добрый вечер. Я являюсь обманутым дольщиком ЖК «Жемчужина», город Краснодар, который в принципе лидирует по количеству обманутых дольщиков.
Петр Кузнецов: Да, да, да, это так.
Зритель: В 2015 году я заключила договор долевого участия. Объект должен был сдаться в 2016 году. На данный момент мы находимся в статусе банкрота. Наш застройщик арестован по статье «Мошенничество». В принципе, администрация, департаменты не исполняют указ президента, пытаются даже склонить к ЖСК в городе многие ЖК. И также создан закон в Краснодарском крае по выделению компенсационного участка потенциальным инвесторам для достройки и сдачи в эксплуатацию проблемных ЖК. Но этот закон пока еще сырой, работать он будет где-то в конце 2019 года.
Нам что рассказывают? Будет межевание этих участков. Вопрос: а где гарантия, что действительно выдадут компенсационный участок нашему потенциальному инвестору, который на данный момент у нас есть? Он единственный за три года обратил внимание на наш объект. И так как мы вообще не являемся прибыльными для него, он готов нас взять, но если ему предоставят действительно этот компенсационный участок. На что администрация и департаменты не могут точно дать никакой гарантии.
Застройщик наш, то есть потенциальный инвестор на данный момент провел экспертизу наших объектов, затратил, соответственно, внес свои расходы. То есть видно, что он заинтересован. Но никакой помощи со стороны администрации, со стороны департаментов и гарантии, что они действительно выдадут компенсационный участок, нет никакой вообще.
Петр Кузнецов: Спасибо.
Зритель: На данный момент наши объекты стоят. И если застройщик сейчас, инвестор наш…
Петр Кузнецов: И тут застройщик, наверное, вклинился.
Ольга Арсланова: Неопределенность, да.
Петр Кузнецов: Борис Львович, еще раз, в каком случае местные власти подключаются к решению проблемы? Если регион говорит: «У нас нет денег», – кто в таком случае достраивает? Как-то конкурсного управляющего через суд вводят? А если никто не будет участвовать, потому что выгоды нет?
Борис Альтшулер: Понимаете, власть нельзя уговорить. Если нет ответственности, то никто не будет…
Петр Кузнецов: Можно. Сверху можно сказать.
Борис Альтшулер: Ну, сверху не сверху… Вот вам пример очень простой, когда трем сиротам не давали в одном районе Пензенской области квартиру. Суд назначил выдать. Не выдали – штраф. Снова суд, добились правозащитники. Еще раз, в 10 раз больше. Не выдали. На третьем суде судья раздраженный сказал в первый день: «Требую 15 суток административного ареста для главы муниципалитета». На следующий день квартиру выдало.
Петр Кузнецов: Сработало.
Борис Альтшулер: Только такая ответственность – как во всем мире, как во всех демократических странах. Нельзя выходить к чиновникам с протянутой рукой. Они должны отвечать либо на выборах (чего нет у нас, увы, к сожалению, и Памфилова не помогла, увы, пока что), либо перед правоохранителями. Но у нас ни того, ни другого нет. Власть абсолютно безответственная. И поэтому получается такая вещь.
Что касается земли, то это вообще парадокс. И я это знаю. Много раз коллеги говорили в Общественном совете у нас в Минстрое. Земли в России… Ну, самая большая по территории страна мира. И вообще ее полно. В частных руках, не в частных, но ее полно, и она везде есть. Но как только строитель приходит и говорит: «Хочу земельный участок» – «Нет, нет». А потому что «это» надо. Лес – точно так же. Говорят, что деревянное строительство. Полно! Вот кубометр можно… Приходишь – нет. А потому что опять «делись». Тогда цена высокая, когда такая дележка. То есть не работает государственная система местного самоуправления.
Ольга Арсланова: Дополнительные расходы.
Борис Альтшулер: Все не работает, потому что… Правильно, Комитет гражданских инициатив Кудрина, заявление. Первое, что надо России – это кардинальная реформа правоохранительной системы. Без этого порядка не будет. Будут обманутые дольщики, будут хуже ситуации. Я знаю, как люди вообще на улице живут.
Петр Кузнецов: Понятно. Создавай фонды, не создавай. Да, понятно. Давайте проиллюстрируем наш диалог материалом о том, как живут обманутые дольщики в подмосковном Красногорске, о том, есть ли у них шанс получить наконец это жилье, в репортаже Рустема Давыдова.
СЮЖЕТ
Борис Альтшулер: Коллеги, может быть, проясните? Ну, я не в теме, в общем. Действительно, есть дольщики, сотни, которым в первую очередь вроде бы должны. У них взяли деньги. Но застройщик продает на сторону, а о них забыл. Как бы они деньги дали – и больше вас нет. Это чистая уголовщина или нет?
Павел Брызгалов: Не знаю, я же не госорган.
Ольга Арсланова: Но правильно ли мы понимаем, что такие объекты даже не попадают в эту статистику, потому что до последнего региональные власти просто по таким случаям не отчитываются?
Павел Брызгалов: Ну давайте откроем ФЗ-214. Там четко прописан статус незавершенного строительства, статус обманутого дольщика, кто этот человек, по каким критериям его можно признать или не признать. Все то, что отвечает представитель администрации Красногорска, прописано в законодательстве. Он не сам это придумал. Он вынужден работать в этом правовом поле. Если бы там были прописаны какие-то другие критерии, наверное, уже пришли бы люди с наручниками и арестовали этих учредителей. И наверное, уже было бы введено конкурсное управление, проведена процедура банкротства. И наверное, стройка бы уже там возобновилась.
Не знаю, конечно, как в Краснодаре или в других регионах, но Московская область очень активно занимается этой проблемой. И мы как активные участники достроя, скажем так, мы всегда в очень тесном контакте с Минстроем Московской области, в частности. И очень активный диалог идет по многим проектам, по многим объектам. И всегда находятся понятные решения и по экономике, и по выделению компенсационных участков, и по передаче каких-то социальных объектов на баланс государства (что тоже нам как застройщику компенсирует какие-то деньги), и по подводке коммуникаций, и по строительству дорог, подъездных путей, мостов и прочего. То есть это очень сложная и кропотливая работа.
И вы действительно правы, что, наверное, не во всех регионах есть чиновники, которые действительно работают, которые пытаются свое кресло отработать, а не просто в нем посидеть и перейти на другую должность в другой регион.
Борис Альтшулер: Меня это шокирует! Но, может быть, я неправ. Триста дольщиков обманутых. И эти же люди, эта же компания начинает строительство еще с тысячей дольщиков. Ну это абсурд какой-то, полный абсурд!
Петр Кузнецов: Остается на рынке, на плаву, просто переходит на другой объект.
Борис Альтшулер: Остается на рынке. И никто никаких претензий… Где же власть? У меня вопрос: где же власть?
Петр Кузнецов: И это, кстати, Подмосковье, это Красногорск.
Вот Павел упомянул, что сейчас четко прописано, кто такой обманутый дольщик. Но часто задаваемый в связи с этим вопрос, и у нас на SMS-портале: «Мы попали в обманутые дольщики, но не можем справку об этом получить. То есть как нам доказать, что мы обманутые дольщики?» С этим большие трудности вот уже на этой стадии, на поздней.
Борис Альтшулер: Ой, совершенно страна парадоксов! Если есть договор, в котором написано: «Я отдал такие-то деньги. В такой-то срок должен получить квартиру», – а срок прошел – вот и документ.
Ольга Арсланова: Понятно.
Борис Альтшулер: А что еще надо для любого суда, для любого правоохранителя нормальной системы в нормальной стране?
Петр Кузнецов: Ну, судя по тому, что…
Борис Альтшулер: В соседней Финляндии попробовали бы такое устроить. Немыслимо!
Петр Кузнецов: Во многих случаях не хотят…
Борис Альтшулер: Кстати, в Финляндии самая гнилая была, одна из гнилых провинций бывшей царской империи. Но отделилась в 1918 году, внедрила у себя реформы Александра II, о которых мы вспоминаем только иногда…
Ольга Арсланова: Ну, 100 лет прошло.
Павел Брызгалов: Юридически, к сожалению, это не все так просто. На уровне житейского понимания ситуации, наверное, вы абсолютно правы и правильно говорите. С точки зрения закона и юридической вообще подоплеки, определение этих статусов, получение компенсации, постановка в очередь, решение вот этих проблем – это очень сложная юридическая процедура.
И для того чтобы стать обманутым дольщиком, недостаточно, чтобы по договору долевого строительства была какая-то просрочка выдачи ключей или сдачи объекта в эксплуатацию. Там еще нужно доказать, что застройщик имел какие-то махинации и преднамеренно взял у вас деньги, то есть совершил экономическую, финансовую аферу.
Борис Альтшулер: Ну, это чтобы его преследовать потом уголовно. Люди это не должны доказывать.
Павел Брызгалов: Не только преследовать. С одной стороны, преследовать. А с другой стороны, есть определенный статус у человека, у гражданина Российской Федерации «обманутый дольщик», который дает ему определенные…
Ольга Арсланова: То есть еще поди докажи, что это именно обман.
Павел Брызгалов: Ну да. Поэтому как бы по житейским понятиям ты можешь быть обманутым дольщиком, но чтобы быть на бумаге этим обманутым дольщиком, то действительно надо получить определенные документы.
Борис Альтшулер: Странно.
Петр Кузнецов: А скажите, вот эти суды сильно бьют по застройщику? Можно предположить, что застройщик, ну да, он затянул, начинаются всякие судебные процессы…
Ольга Арсланова: И все.
Петр Кузнецов: И он вроде бы как концы с концами сводит, а начинаются судебные процессы – и они окончательно, ну давайте так, банкротят застройщика.
Павел Брызгалов: Что такое судебный процесс? Если возникает хотя бы малейшее подозрение, что это афера, то налагается сразу арест на все счета застройщика. То есть физически, даже если есть деньги, он не может их вложить в стройку.
Петр Кузнецов: Вот я про это. Понятно.
Павел Брызгалов: То есть перекрываются просто все краны финансирования. А на стройке самый главный строительный материал – это деньги. Без них ну ничего не будет.
Борис Альтшулер: Все-таки вот эта история, когда человек или компания, обманувшая, фактически обманувшая 300 дольщиков, делает новые вложения и новых дольщиков набирает – одно это, один пример говорит сам за себя, насколько вся эта система прогнила насквозь. Вся Московская область прогнила, вся Москва прогнила, все, потому что все там свои, все договариваются на всех уровнях. А люди – мусор, быдло.
Петр Кузнецов: Вот так, регионы! А вы говорите, что в Москве хорошо.
Ольга Арсланова: Коми у нас на связи. Ольга, добрый вечер.
Зритель: Здравствуйте.
Петр Кузнецов: Здравствуйте.
Зритель: Мы с Крайнего Севера, город Воркута, вам звоним. В 2005 году нам был выделен сертификат на приобретение жилья. Администрация города порекомендовала нам фирму-посредника «Урсайт». Мы заключали договор на долевое строительство в городе Калуга. Но в 2006 году оказалось так, что наш застройщик недобросовестный, его посадили, фирма «Урсайт» обанкротилась. В итоге мы остались без ничего. И уже на протяжении 14 лет нам никто ничем не может помочь.
Ольга Арсланова: Вот пожалуйста. То есть, видимо, есть юридические сложности.
Павел Брызгалов: Ну правильно. 2006 год – это, скорее всего, даже договора долевого участия не было, это была, скорее всего, другая юридическая схема. А сейчас, чтобы тебя признали обманутым дольщиком, надо быть дольщиком, а не пайщиком или еще кем-то.
Ольга Арсланова: Соинвестором.
Петр Кузнецов: Случай очень сложный, учитывая срок давности, да?
Павел Брызгалов: Ну конечно, беда.
Ольга Арсланова: Давайте поговорим о том, как изменилась жизнь, в том числе ваша, после введения новых правил, после введения обязательных эскроу-счетов, а по сути – отмены долевого строительства, по крайней мере, как мы к нему привыкли? Вот месяц прошел. Или это еще очень мало?
Павел Брызгалов: Ну, в общем-то, это очень мало, потому что, во-первых, не все проекты даже наши смогли подпасть под введение этих эскроу-счетов. Там тоже есть определенные критерии, по которым этот проект с 1 июля должен был перейти на новую схему финансирования и так далее. Соответственно, все проекты, которые стартуют после 1 июля, они автоматически подпадают под действие закона. Поэтому подводить какие-то даже промежуточные итоги, ну, еще очень рано, потому что фактически у нас еще, по-моему, нет ни одного проекта, который полноценно работает по этой системе.
Ольга Арсланова: Но вы можете сказать, что если этот закон будет корректно работать, то мы от таких проблем будет избавлены, от кучи жалоб обманутых дольщиков?
Павел Брызгалов: Ну, тут, как говорится, есть плохая новость. В любом случае будет какой-то переходный период. В обще-то, введение первых поправок в ФЗ-214, результаты этого переходного периода мы видим – рост в два раза и так далее. Дальше, я думаю, будет больше. Надеюсь, что этот период будет достаточно короткий и все-таки строительная отрасль сможет самоотрегулироваться и достаточно оперативно все эти издержки переходного периода исправить.
С другой стороны, действительно, происходит укрупнение. Нравится нам это или не нравится, но так или иначе многие застройщики, которые мелкие, которые, в общем-то, как из примера Красногорска, сами по себе могут обманывать или пытаться обманывать несколько сотен или даже тысяч семей, – они по меркам строительного рынка достаточно маленькие застройщики, потому что это, в общем-то, всего два проекта. Это не полумиллионники, новые микрорайоны, и не миллионники. Поэтому все-таки будет продолжаться вымывание с этого рынка непрофессионалов. Будут оставаться крупные, которые занимаются этим бизнесом как своим профильным. Естественно, они будут делать все необходимое, чтобы остаться на этом рынке.
И что бы вы ни говорили, конкуренция здесь очень большая. Мы со всеми нашими коллегами по цеху – ТОП-5, ТОП-10 застройщиков по Московскому региону – мы на самом деле даже в ценовой политике бьемся за каждый рубль, мы бьемся за каждого покупателя, потому что сейчас уже мы работаем на пределе нашей маржинальности. А она упала по Подмосковью где-то до 13 тысяч рублей, несмотря на то, что ценник очень близок к 90–100 тысячам рублей за квадратный метр. То есть, в общем-то, тут могут спасать только большие объемы строительства и, соответственно, большие темпы продаж.
Петр Кузнецов: Павел, предположим фантастическую картину. Сейчас, Борис Львович, тоже к вам. Вот у нас появился такой монополист-застройщик единый. Решит это многие проблемы, вообще всю проблему?
Ольга Арсланова: Например, вы. Ну, чтобы проще.
Павел Брызгалов: Ну, мы на самом деле не стремимся стать монополистом, потому что монополия, действительно, просто остановит развитие рынка. И хорошо от этого не будет точно никому – ни покупателю, ни государству, ни экономике в целом.
Петр Кузнецов: Но хотя бы гарантия какая-то будет.
Ольга Арсланова: Гарантия стабильности.
Петр Кузнецов: Единственное, что гарантия…
Павел Брызгалов: Никаких гарантий стабильности тоже не будет, потому что в любом случае это будет колос на глиняных ногах. И мы уже видели, как падали достаточно серьезные строительные организации с большой историей и сколько от этого было шума по всему рынку, по всей стране. А тут представьте – упадет одна-единственная компания.
Петр Кузнецов: Ну да. И все.
Павел Брызгалов: И тут уже кто будет вместо нее достраивать и решать проблемы этих несчастных людей?
Борис Альтшулер: Все-таки самое главное, что я хотел бы сказать…
Ольга Арсланова: Борис Львович, очистится же рынок с введением нового закона?
Борис Альтшулер: Нет, повторю то, что говорят очень многие специалисты: современная парадигма жилищного строительства в России в тупике. А она не может не быть в тупике, высотное жилищное строительство. Эскроу-счета, не эскроу – это, конечно, шаг отчаяния по решению президента. Действительно, обманывают, обманывают, обманывают! И никто ничего не может сделать.
Но вот написано четко в новейшем поручении президента: «Поручаю Правительству и регионам разработать дополнительные механизмы обеспечения жильем», – и так далее. Эти дополнительные механизмы прописаны детально в предложениях Российского союза строителей, которые суммированы. И в Совете по правам человека точно так же, примерно то же самое.
Петр Кузнецов: В смысле? Давно уже это есть?
Борис Альтшулер: Это все на поверхности! Что надо делать – давно известно. Не делает руководство строительного комплекса, а это в первую очередь Минстрой России и, конечно, Александр Плутник, ДОМ.РФ, ему не надо ничего. Там только чтобы большие деньги, и все, только задорого чтобы продавать. Так вот, они просто внаглую саботируют поручение президента. Дополнительные механизмы есть. Предлагали – позовите профессионалов.
Вот смотрите, даже у Путина написано, чтобы в регионах был специальный технический заказчик, «централизация на уровне субъектов функций технического заказчика по строительству жилищного фонда социального использования». Это те региональные программы целевые, специальные координаторы, которые давно предлагает уже Российский союз строителей. Василий Вадимович Тишков, строитель профессиональный, мы с ним сотрудничаем последние семь лет, с 2012 года, вон он это писал. И все известно, что надо делать.
Но в условиях, когда все те же самые игроки топчутся на той площадке с теми же самыми коррумпированными сверху чиновниками регионов, ничего не будет, ничего не получится. И тут еще правоохранители бездействуют.
Петр Кузнецов: Астрахань на связи, Алексей. Здравствуйте, Алексей, добрый вечер.
Зритель: Здравствуйте, здравствуйте, добрый вечер.
Ольга Арсланова: Да, слушаем вас.
Петр Кузнецов: Готовы выслушать вас.
Зритель: Я обманутый дольщик компании «Еврострой», улица Студенческая, вторая очередь, город Астрахань. Купили квартиру, отдали деньги сразу 100% в 2006 году.
Петр Кузнецов: Никаких подозрений не было, Алексей, в этот момент, отдавая все 100%?
Зритель: Никаких подозрений не было.
Ольга Арсланова: Вы проверили компанию?
Петр Кузнецов: Проверяли?
Зритель: Да. Была еще акция: при 100-процентной оплате за квартиру железная дверь в подарок.
Ольга Арсланова: Ой, замечательно!
Борис Альтшулер: Ну Мавроди! Чисто Мавроди!
Ольга Арсланова: Дверь-то хотя бы отдали?
Петр Кузнецов: Это вас окончательно подкупило. Так?
Зритель: Да. В 2008 году дом должен был сдаться в эксплуатацию, так в Астрахани был юбилей – 450 лет. И программа у нас была федеральная Дмитрия Анатольевича Медведева с Владимиром Владимировичем Путиным – «Доступное жилье». Ну, тогда я был неженат. Сейчас у меня трое детей, я многодетный отец. Однушка. И вот до сих пор… Ну, единственное, что дали документ нам впоследствии, что у меня зарегистрирована в собственности эта недостроенная квартира.
Ольга Арсланова: То есть вам теперь только надо дождаться?
Зритель: Обещают и обещают. Приходят застройщики, разворовываются. В 2006 году отдали, в 2008-м должны были въехать. До сих пор въезжаем.
Ольга Арсланова: А вот таким людям по закону вообще что положено? Им должны платить каждый год какую-то сумму хотя бы, я не знаю, на аренду, какую-то неустойку?
Павел Брызгалов: Кто?
Ольга Арсланова: Вот кто? По логике. То есть документ есть, а жилья нет.
Петр Кузнецов: И учитывается ли состав семьи, которая пополняется?
Павел Брызгалов: Ну смотрите. Если договор долевого участия, то за каждый день просрочки застройщик должен будет выплатить пеню, неустойку.
Борис Альтшулер: А кому? Государству?
Павел Брызгалов: Нет, дольщику при обращении дольщика в суд. То есть суд это дело рассчитывает, это сумму, и застройщик вроде как обязан. Но если он банкрот, он не в состоянии строить, то откуда он возьмет деньги, чтобы что-то выплатить? Соответственно, при процедуре банкротства все эти дольщики с этими пенями и так далее встают в длинную очередь за имуществом этого застройщика. Как правило, 2006 год… В 2008-м, кризисном, дом должен был сдаться. Многие проекты в 2008-м были не сданы, даже по Москве до сих пор стоят бетонные остовы без крыши и стен. Поэтому, ну да, есть проблема.
Петр Кузнецов: Подведем итоги. Все-таки сейчас стало более безопасно и спокойно покупать квартиру? Или ничего не изменилось в лучшую сторону? Борис Львович.
Борис Альтшулер: Покупать квартиру или покупать будущую квартиру?
Ольга Арсланова: Будущую, да-да-да.
Петр Кузнецов: Будущую квартиру, да, конечно.
Борис Альтшулер: Я бы никому не советовал вообще давать деньги вперед, кому бы то ни было. Никаких долевых… Вот эскроу-счета – может быть, и защита.
Петр Кузнецов: То есть не изменилось ничего?
Борис Альтшулер: Но это еще жизнь покажет, будут ли они защитой. Но вообще надо строить. Строить надо много жилья, качественного и доступного жилья много строить. Такая программа должна быть. И президент поручает. Вот меня интересует, к кому можно вообще обращаться здесь, чтобы исполнялись эти поручения президента. Ведь ответственности за неисполнение ноль, никакой.
Ольга Арсланова: Ну а он кому поручает? Региональным властям?
Борис Альтшулер: Правительству, региональным властям. Никакой ответственности!
Петр Кузнецов: Ну, по крайней мере, вы обращаете на это внимание на такой площадке, как Общественное телевидение России. Все, что можем, Борис Львович…
Борис Альтшулер: Конечно. Спасибо вам, что обращаете на это внимание.
Петр Кузнецов: Павел.
Павел Брызгалов: Ну, теоретически опять же (сейчас нет наработанной практики), конечно же, станет все безопаснее, потому что банк будет являться финансовым гарантом. И если, не дай бог, с застройщиком что-нибудь случается, банк будет искать нового застройщика, нового подрядчика, который будет завершать это строительство, потому что в любом случае ему как-то деньги свои надо будет из этой стройки вытащить и вернуть.
Другой вопрос, что если произойдет какой-нибудь страшный кризис, наподобие 2008 года, и очень большое количество этих застройщиков упадут, разорятся…
Ольга Арсланова: А вместе с ними и банки.
Павел Брызгалов: …то что будет с банковской системой? То есть это будет цепная реакция, это будет коллапс.
Более того, мы сейчас с вами обсуждаем квартирный рынок, городское жилье. А у нас еще есть загородное жилье. И его строится в России примерно больше, чем городского. То есть 70% сдающихся жилых площадей – это частные дома. Есть частные индивидуальные застройщики, а есть девелоперы. И вот сейчас с введением новых поправок в ФЗ-214 уже все эти застройщики (а их и так было немного), они все уходят в продажу участков без подряда. То есть фактически строительство профессиональными девелоперами коттеджных поселков, загородных домов…
Борис Альтшулер: Вы имеете в виду ИЖС?
Павел Брызгалов: ИЖС. Оно остановилось, оно остановилось, потому что невозможно взять ни ипотеку на эту стройку, ничего невозможно. И при этом есть указ президента, да, все мы помним, что 120 миллионов квадратных метров за год. А откуда? В этих же 120 миллионах ИЖС и сидит.
Петр Кузнецов: Павел, частные загородные дома – это, знаете, как говорится, уже тема для нашей следующей программы. Спасибо большое.
Ольга Арсланова: Спасибо. У нас сегодня были в студии директор по стратегическому развитию «Группы компаний ФСК» Павел Брызгалов и эксперт Совета по правам человека при президенте России в сфере защиты права граждан на жилище Борис Альтшулер. Спасибо, уважаемые гости.
Петр Кузнецов: Спасибо.
Борис Альтшулер: Спасибо.
Павел Брызгалов: Спасибо. Всего доброго!