Цены на недвижимость в России растут вдвое быстрее, чем по всему миру

Цены на недвижимость в России растут вдвое быстрее, чем по всему миру
Капитализм в России. Народное судилище. Коммуналка всё съедает. Продукция из конопли. Вытрезвители. Уроки злословия. Скучная работа
Взять всё, да и поделить. Почему Запад сегодня клеймит рыночный капитализм, а мы защищаем?
Далеки крабы от народа. Когда и почему они стали деликатесом?
Психолог Игорь Романов: Про что мы сплетничаем, в чём разница слухов и сплетен и есть ли от них польза?
Александр Михайлов – о народных сходах после громких убийств: В толпе есть не только те, кто искренне негодуют, но и большое количество провокаторов
Капитализм по-русски
Возрождение коноплеводства и производство изделий из конопли
Павел Салин: Каналы обратной связи закупорены. Любой начальник на месте понимает, что наверх он должен передать информацию, которую от него ждут
Назад к крепостному праву!
«Спим и видим, когда закончится отопительный сезон!»
Гости
Михаил Чумалов
генеральный директор агентства недвижимости «Белый Город»
Николай Алексеенко
генеральный директор «Рейтингового агентства строительного комплекса»

Александр Денисов: Переходим к следующей теме. Квартирный вопрос: жилье в России стало дорожать быстрее, чем по всему миру, даже темпы удвоились. Сегодня и поговорим, в чем причина. При этом спрос, самое интересное, на жилье в России не падает несмотря на рост цен, что подтверждает давнюю мысль Маркса, что при капитализме жилищный вопрос никогда не решится, он превращается в вечный. То есть мы накопили одну сумму, цены подскочили, мы продолжаем копить, вот и рынок подтверждает мысль Маркса еще раз.

Анастасия Сорокина: Рынок подтверждает, и мы это можем подтвердить в цифрах, как увеличилась стоимость в среднем цены на квадратные метры в России. За последний год она поднялась, наша страна поднялась в рейтинге с 46-го на 19-е место, это рейтинг стран по темпам роста цен на жилье. И если в мире рост цен на жилье замедляется, то в нашей стране тенденция обратная, в среднем подорожание на уровне 7%.

По данным Росстата, типовая квартира на первичном рынке стоит 58,5 тысяч рублей за квадратный метр. Лидером по росту цен на недвижимость за последний год стала Казань: в августе средняя стоимость квадратного метра составила 90 800 рублей. Ну а в Москве первичная недвижимость эконом-класса за год подорожала почти на 13%, в среднем для эконом-класса 1 квадратный метр будет стоить 122 тысячи рублей.

Александр Денисов: Да. Ну вот сейчас тему будем обсуждать вместе с вами, подключайтесь, звоните-пишите.

И на связи с нашей студии директор агентства недвижимости «Белый Город» Михаил Чумалов. Михаил, добрый день.

Михаил Чумалов: Здравствуйте.

Александр Денисов: Да, здравствуйте. Ну вопрос, что так разгоняет цены на недвижимость у нас в стране? Почему они растут вдвое большими темпами, чем по всему миру?

Михаил Чумалов: Ну вы знаете, когда мы говорим о недвижимости, то мы должны всегда понимать, что рынок недвижимости – это очень психологический рынок, и оценивать его в коротких промежутках довольно сложно, поскольку на него действуют факторы психологического характера. За последний год это была массовая информационная кампания о переходе на новые правила долевого строительства, которая эти цены разогнала. Но мы не должны забывать, что до этого 4 года цены снижались, и на самом деле они сейчас немножко отыграли то снижение, которое было до этого, в начале. Последний год некий ажиотажный спрос на рынке новостроек наблюдался, в июне рекордное число продаж, во всяком случае в Москве, произошло.

Но как потом выяснилось, многие из этих продаж – это не совсем продажи конечным потребителям, а застройщики, для того чтобы не переходить с 1 июля на схему эскроу-счетов, на свои аффилированные компании перевели активы и теперь будут продавать их уже по договорам уступки требования. Так что эту статистику оценить очень трудно на сегодняшний день. И если мы говорим о перспективах, я не вижу больших перспектив роста цен в ближайшее время, если мы говорим о годах, ближайших годах.

Александр Денисов: Михаил, будьте на связи, пожалуйста, с нами, звонок.

Анастасия Сорокина: У нас есть звонок от зрителя, из Тулы дозвонилась Людмила. Здравствуйте, Людмила.

Зритель: Алло, Тула. У нас в Туле за последние буквально полгода очень подорожало жилье. Я живу в поселке Кировском, это, ну как, часть Пролетарского района, самого большого в городе, где 300 тысяч, практически половина Тулы живет. И как сказать, заводской район, у нас одни заводы были, ну и осталась часть. В наших пенатах богатых нет, поэтому у нас если люди что-то и покупают по среднему достатку, я не говорю про состоятельных людей, у кого денег полно, покупают вторичку. Во вторичке у нас 9-этажки, очень много панельных, но и немало кирпичных…

Александр Денисов: А вы как ощутили рост цен? Дети или внуки покупали? Или вы сами пытались купить квартиру побольше?

Зритель: Ничего мы не покупали. Дочь собиралась взять кредит, ипотеку или кредит, в общем, и что-то купить однокомнатное. Но, в общем, в связи с повышением цен ничего не купили, так что сидим все вместе в хрущевке 2-комнатной.

Александр Денисов: Отложили вопрос на будущее, или как-то решили по-другому решить вопрос, побольше накопить первоначальный взнос? К чему пришли?

Зритель: Никак не решили, у нас зарплаты в Туле небольшие. Нет, есть часть людей, которые получают даже на предприятиях хорошие зарплаты, но это в основном мужчины и такой труд квалифицированный, но физический. Женщины получают намного меньше, особенно ИТР.

Александр Денисов: Спасибо большое.

Анастасия Сорокина: Спасибо, Людмила, за ваш звонок. Михаил, вот действительно, у многих стоит вопрос, многие, наверное, воспользовались еще возможностью купить до повышения, до перехода на новые правила покупки, до эскроу-счетов, смогли какие-то деньги вложить в недвижимость. Вот сейчас ваш совет для тех людей, которые хотят приобрести квартиру в новостройке? На каком этапе надо ее покупать, может быть, на каких условиях?

Михаил Чумалов: Ну вы знаете, во-первых, я сразу оговорюсь, что не так уж много застройщиков перешли на сегодняшний день на новые правила. Большинство из них, во всяком случае в Москве, в регионах, насколько я знаю, еще больше, остались пока еще на старых правилах и продают квартиры по договорам долевого участия, они подготовились заранее к этому процессу. Поэтому вполне можно покупать сейчас.

Но давайте еще раз скажем следующее. Есть факторы собственно рынка недвижимости, которые толкают его вверх, среди них переход на новые правила долевого строительства и снижение ипотечных ставок, которое началось вот недавно, пару месяцев назад после роста. Эти факторы работают на повышение цен. Но есть еще и макроэкономические факторы, которые совсем не способствуют росту цен. Как мы знаем, реальные доходы населения снижаются, платежеспособный спрос снижается. Если мы говорим о некоей перспективе на ближайшие 2–3, 4 года, то я не ожидаю существенного роста цен, а может быть, даже его и снижение, после того как всплеск, связанный с этими пертурбациями на рынке, пройдет.

Дальше мы еще не забываем о том, что существуют и неэкономические факторы, например, такой фактор, как политический. Страна сейчас вступает в некий период турбулентности, и мы все знаем, что нам скоро грозит то, что иносказательно называют транзитом власти, и мы не знаем, каков он будет, в какой форме он будет проходить. А я очень хорошо помню, как в 1996 году перед выборами президента рынок просто остановился, полгода на нем не было никаких сделок. Потом этот фактор стал меньше влиять на экономику, в том числе на рынок, но это не значит, что это не может повториться в дальнейшем.

Александр Денисов: Спасибо большое, Михаил. Будем надеяться, что ваш оптимистичный прогноз сбудется, что цены перестанут расти, а вот насчет транзита власти не произойдет вот этих трудностей с нами. Спасибо.

Анастасия Сорокина: Спасибо.

Александр Денисов: Это был Михаил Чумалов, директор агентства недвижимости «Белый Город». А сейчас у нас…

Анастасия Сорокина: …на связи зритель из Омска. Дмитрий, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте. Как раз в начале эфира вы сказали про Егора Летова, он как раз был из Омска.

Александр Денисов: Да.

Зритель: Ага.

И по квартирам. Я вот работаю юристом недвижимости, точнее в строительной отрасли. Действительно, многие строительные компании просто не переходят на эскроу-счета, соответственно квартир меньше становится на рынке и цены растут. И они и дальше будут расти, все-таки я тут с экспертом не совсем согласен, потому что просто предложение будет меньше. Ну и плюс ипотека дорогая, это всем известно. Для Дальнего Востока президент объявил о льготной ипотеке (под 2%), а для других регионов проценты банковские очень большие. Поэтому тут оптимизма, мне кажется, вряд ли стоит испытывать.

А вот еще момент, что не развиваются у нас альтернативные варианты приобретения жилья, например, как в Германии стройсберкассы, при поддержке государства такие жилищные кооперативы, по сути в Советском Союзе они тоже существовали, в том числе МЖК на закате 1980-х и в начале 1990-х гг., а сейчас почему-то их нет.

Александр Денисов: А чем сберкассы лучше ипотеки, на ваш взгляд?

Зритель: Стройсберкассы? Ну это жилищный кооператив при поддержке государства, то есть государство субсидирует, такое государственно-частное партнерство. И в этом смысле получается, человек вкладывает, не платит банку, а он по сути вот эти вложения денег, как бы накопительная схема, накапливает на квартиру, в итоге получается, что квартира ему относительно дешевле обходится.

Александр Денисов: А с инфляцией как быть? Пока он вкладывает, и цены растут, и инфляция.

Анастасия Сорокина: Меняется инфляция.

Зритель: Ну согласен. Но зато на то и момент получается, что кооператив приобретает как бы заранее уже квартиры и вселяет человека уже в эту квартиру, а тот продолжает платить ему по зафиксированной в договоре сумме.

Александр Денисов: И при этом уже живет в квартире?

Зритель: Да. Эта квартира остается на балансе кооператива до выкупа. В советское время так называемые кооперативные квартиры были, паи накопления, и пока человек не выплатил паи накопления, то есть квартира только потом ему переходит в собственность.

Александр Денисов: Спасибо большое, интересное предложение.

Анастасия Сорокина: Спасибо, Дмитрий, за идею.

Давайте узнаем мнение нашего следующего эксперта Николая Алексеенко, главы «Рейтингового агентства строительного комплекса». Николай, здравствуйте.

Александр Денисов: Николай?

Николай Алексеенко: Алло.

Александр Денисов: Николай, вот мы, если слышали обсуждение, вспоминали и Маркса, который говорил, что при капитализме, когда регулируется все балансом спроса и предложения, жилищный вопрос никогда не решится, это будет вечный вопрос: стоит тебе накопить чуть-чуть, цены опять подрастут, ты попадаешь в это вот колесо. Действительно ли так и нам не выбраться, не решить эту проблему?

Анастасия Сорокина: И мы войдем уже не только в двадцатку, но в десятку самых дорогих?

Александр Денисов: Да-да, и цены будут постоянно расти, вот мы так и будем вести эти разговоры?

Николай Алексеенко: Ну я думаю, перспективы не такие мрачные на самом деле, потому что… Предыдущие эксперты в принципе в основном правильно отразили все факторы, которые работают и на рост цены, так и сдерживающие факторы. Я не всю программу видел, но мне кажется, не упомянули один из факторов, – это тот самый сейчас пресловутый нацпроект, понимаете? То есть если все в этой парадигме будет развиваться, то по 120 миллионов квадратных метров в год, если мы выйдем на такие объемы, безусловно, это будет максимально сдерживающим фактором, безусловно, это позволит многим семьям по различным программам, которые инициирует и президент, и правительство, они смогут улучшить свои жилищные условия.

Конечно, есть большой накопленный отложенный спрос на жилье, то есть мы не дотягиваем даже до стандартов ООН, у нас 25–26 в среднем обеспеченность по стране, а в Москве, удивитесь, еще меньше, меньше 20 квадратных метров на человека, а стандарт ООН предусматривает минимум 30 квадратных метров на человека, поэтому нам еще строить и строить и спрос есть. И важнейшая проблема здесь все-таки в том, как повысить доходы населения, ведь уже несколько лет, 5 или 6 лет, наоборот, снижаются реальные доходы населения. Важнейший здесь рецепт – это рост экономики, это рост доходов населения, опережающий рост цен на недвижимость.

Александр Денисов: Николай, а вот у меня вопрос. Естественно, повышение доходов – это прекрасно. Меня интересует понижение процентной ставки. Вот 2% на Дальнем Востоке, как президент объявил, уже с этого года будет для молодых семей. Вот по всей стране бы нам ввести такую программу – как вы думаете, потянем это? Может быть, Фонд национального благосостояния «распотрошить» на это? Все людям полегче будет.

Николай Алексеенко: Я думаю, потянем. Вопрос в приоритетах, которые будет расставлять государство. Но я бы не связывал это со снижением стоимости жилья. Понимаете, в долгосрочной перспективе снижение ставки по ипотеке работает наоборот, на рост жилья, потому что значительный спрос, много людей будут заходить на эту историю, и здесь успеют ли наши строители, девелопмент выдать на-гора достаточный объем квадратных метров.

Анастасия Сорокина: Но сейчас очень большой спрос, например, в Москве огромное количество застраивается и новыми домами, большое количество проблем связано с дорогами, с инфраструктурами, с садами, что дома строят, не успевают даже создавать условия для тех людей, которые живут тут. Очень много предложений от зрителей, например, из Мурманской области, речь идет о социальном жилье. Как вот в этой сфере? Может быть, это было бы решением проблемы для людей, которые не могут себе позволить купить по рыночной цене какую-то квартиру?

Николай Алексеенко: Конечно, есть такие инициативы, есть и проекты, связанные с арендным жильем, и в этом большой потенциал, весь мир по такой парадигме развивается. В некоторых странах 80–90% жилого фонда составляет арендное жилье. Но здесь у нас есть свои традиции, связанные с малой мобильностью населения и так далее, но потихоньку тренд меняется, первые проекты уже такие есть. Арендное жилье, социальный найм, безусловно, все те госпрограммы. Ведь на ту же цену влияют такие программы знаковые, как реновация, и насколько я знаю, это опять же довольно большой выброс на рынок новых квадратных метров.

Спрос-то есть, но вы поймите, в той же Москве до 30% есть затоваренность, не успевают распродавать даже после ввода в эксплуатацию. Главное – это все-таки платежеспособный спрос и доходы населения, это будет главный такой регулирующий стоимость механизм. А все остальные факторы, их перечисляли предыдущие эксперты, толкают цену вверх: и отраслевая инфляция, и рост налогов, НДС и так далее, акцизы, все это заложено в стройку, от этого не уйти. Ну и, безусловно, переход на проектное финансирование.

В моменте некоторые девелоперы здесь рост цены немножко, скажем так, спекулятивный эффект носит, на этой вот волне подняли кто-то на 5–7%, кто-то на 10%. Но в принципе это так же догоняют ту же самую отраслевую инфляцию. Пять-семь процентов в год оно будет автоматически расти, я не скажу, что это какой-то секрет. Все остальное будут эти факторы…

Александр Денисов: Спасибо больше, Николай. Ну вот не хотелось бы нам идти по пути Европы, когда, вы говорите, 90% живут на съемном жилье, для нас свой угол является важной такой частью, социально незащищенными себя будем чувствовать, нам, конечно, это точно не подходит.

Спасибо. На связи был Николай Алексеенко, глава «Рейтингового агентства строительного комплекса».

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)

Выпуски программы

  • Все видео
  • Полные выпуски