• Главная
  • Программы
  • ОТРажение
  • Дмитрий Котровский: Застройщику невыгодно давать дольщику дисконт, если его деньги он получит через 36 месяцев

Дмитрий Котровский: Застройщику невыгодно давать дольщику дисконт, если его деньги он получит через 36 месяцев

Гости
Дмитрий Котровский
член президиума «Опоры России», председатель Комитета по строительству

Ольга Арсланова: В ближайшие полчаса поговорим о ситуации на рынке жилья и о том, как эта ситуация может измениться. Дело в том, что девелоперы могут столкнуться с новым серьезным кризисом, а россияне – с ростом цен на новое жилье. А все потому, что Госдума изменила схему финансирования долевого строительства. Девелоперы некоторые уже заявили о том, что жилье подорожает на 20%.

Виталий Млечин: Профильный думский комитет одобрил поправки в закон «О долевом строительстве». Речь о скором переводе всех проектов российских новостроек на схемы финансирования через эскроу-счета. Они должны прийти на замену договорам долевого участия. Вопреки ожиданиям девелоперов, перевод на новую схему коснется не только новых проектов, но и тех, которые начаты до 1 июля. Это и стало неожиданностью.

Ольга Арсланова: А сама система эскроу-счетов предполагает, что покупатель квартиры платит деньги не напрямую застройщику, а переводит средства на специальный застрахованный счет в банке. Механизм станет обязательным этим летом, в июле. Перед его вступлением в силу застройщики массово оформляли разрешения на строительство новых объектов по старой схеме, потому как обслуживание эскроу-счетов значительно дороже и сложнее. Хотели успеть, пока это не вступило в силу.

Виталий Млечин: Перспектива перехода на эскроу-счеты кратно увеличила число обращений от девелоперов за разрешением на строительство. К 1 июля 2018 года, то есть этого года, застройщики получили разрешения на строительство 130 миллионов квадратных метров жилья. Для сравнения: за весь 2017 год в эксплуатацию по всей нашей стране ввели чуть менее 46 миллионов квадратных метров жилья в многоквартирных домах. Полученный объем разрешений с запасом мог обеспечить девелоперам переходный период к эскроу-счетам.

Ольга Арсланова: По данным Центробанка, на 1 ноября для строительства жилых домов в России собрано с дольщиков почти 4 триллиона рублей, при этом вложения собственных средств застройщиков составляют 400 миллиардов рублей. Задолженность застройщиков перед банками – 632 миллиарда. А средний уровень просроченной задолженности – 10%.

Как могут в ближайшее время измениться эти финансовые показатели? И что в итоге будет с ценами на квартиры?

Виталий Млечин: Главный вопрос.

Ольга Арсланова: Да, будем выяснять. У нас в гостях – член президиума «Опоры России», председатель Комитета по строительству Дмитрий Котровский. Здравствуйте.

Дмитрий Котровский: Здравствуйте.

Виталий Млечин: Здравствуйте, Дмитрий.

Ольга Арсланова: Расскажите, пожалуйста. Вот важное слово, которое сегодня все наши коллеги, пишущие, говорящие и показывающие, употребляют – «неожиданно». Вот почему в такой высокорискованной сфере…

Дмитрий Котровский: Отрасли.

Ольга Арсланова: …да, отрасли, в которой у нас постоянно обманутые дольщики, и это становится проблемой государства в итоге, какие-то еще возможны неожиданности? То есть поправки уже рассмотрели, решили перейти на эскроу-счета – и вдруг какие-то уточнения, которые довольно серьезно бьют по рынку.

Дмитрий Котровский: Ну, дело в том, что, с одной стороны, закон обратной силы не имеет. С другой стороны, мы можем всегда вносить те поправки, которые очень резко поправят ту ситуацию, которую, с одной стороны, просто не доглядели. Вот то, что произошло, и то, что вы в подводке сказали. Безусловно, застройщики – они же не дураки, деньги-то умеет считать бизнес. Они просто посмотрели поправки еще прошлогодние… не прошлогодние, я прошу прощения, а июля месяца текущего года и посчитали, во сколько им обойдется стоимость квадратного метра. То есть себестоимость увеличится, если они будут играть по новым правилам.

И что они сделали? Они свои портфели перевели уже в другое состояние, то есть на участки, на земельные участки, получили разрешения на строительство. А тогда, когда это поняли чиновники и законодатели, они поняли, что с таким объемом, который был получен до 1 июля следующего года, разрешений на строительство практику, ту практику, которая принята в 175-м федеральном законе и в 214-м, мы не увидим в ближайшие три года. А если мы практику не увидим, то как оценить, как действует и влияет на рынок тот закон, который вот так быстро, к сожалению, практически на коленках был отработан?

И мы наблюдали, когда поправки из 5 страниц 4 декабря текущего года выросли меньше чем за 10 дней до 80 страниц. И самый главный момент, который… Конечно же, рынок не ожидал, безусловно. Мы где-то догадывались, что такое может быть, но ни на каких площадках этот вопрос не обсуждался и ни с чьей стороны это принципиально не заявлялось (то есть не было принципиальной позиции ни Министерства строительства, ни профильных комитетов Государственной Думы), что, оказывается, все с 1 июля перейдут на реализацию через эскроу-счета.

На самом деле мы у вас в студии не должны защищать бизнес, просто нас здесь аудитория не поймет. Надо просто поговорить о том, что ждет покупателей тех квадратных метров, тех покупателей, которые будут это предпринимать в части покупки в следующем году. Для них просто сделка будет дороже. Кто-то говорит – на 20%. Но если посчитать арифметически стоимость проектного финансирования, а это 12% годовых…

И мы сейчас не говори ни о Санкт-Петербурге, ни о Москве. Я буквально на выходных вернулся из Уфы, и мы посмотрели там с региональными чиновниками ситуацию, которая там обстоит с долевым строительством, с жильем. Там, по сути, цена новостройки сравнялась с ценой вторичного жилья, которое еще вчера было новостройкой, а сегодня оно уже с документами, введено в эксплуатацию.

И если произойдет то, что в подводке к программе вы подчеркнули – двадцатипроцентный рост стоимости квадратного метра, то человек, который планирует приобретение по ипотеке квадратных метров и сегодня либо живет с родителями и не может уже просто комфортно находиться в этих условиях, либо снимает квартиру, он, конечно, пойдет покупать вторичное жилье, он не будет покупать первичное жилье. И в этой ситуации, если проектное финансирование по году – это 12% на входе (среднее по стране), а строить объект 2,5–3 года, то уже не получается роста на 20%. То есть я сейчас не говорю о других каких-то…

Ольга Арсланова: А расскажите вообще, из чего эти 20% теоретически могут сложиться? Что меняется?

Дмитрий Котровский: Во-первых, вы раньше давали возможность гражданину купить квадратный метр…

Ольга Арсланова: Ну, мы все скидывались и покупали себе строительство.

Дмитрий Котровский: Да, вы покупали на котловане. И за счет того, что это были дешевые деньги для застройщика, застройщик позволял приобретателю квадратных метров зайти чуть раньше срока, действительно наблюдать ход строительства, зафиксировать определенное время, когда он должен будет рассчитывать на переезд в будущем построенный дом. И люди понимали, что они имели в регионах дисконт даже до 40% изначально.

Ольга Арсланова: Хорошо. Но сейчас они делают все то же самое, то есть также на этапе котлована, но только они отдают не застройщику лично, а отправляют на счет в банке. Понятно, что обслуживание этого счета – все это чего-то стоит, но не 20%.

Дмитрий Котровский: Совершенно верно. Ну и застройщику не выгодно давать для вас дисконт. Зачем ему это делать, если он ваши деньги, которые вы отнесете в банк, получит через 36 месяцев, грубо говоря, пока вы не введете этот объект в эксплуатацию, не передадите ключи первому покупателю?

Ольга Арсланова: Просто у застройщика будет чуть меньше заработок. Ничего страшного. Они, по-моему, неплохо живут сейчас и так.

Дмитрий Котровский: В этом смысле… Поэтому я подчеркиваю, что обсуждать сейчас с вашей аудиторией в вашей студии, зная, кто ваша аудитория, заработок бизнеса бессмысленно. Аудитория все равно… ей на сегодняшний день абсолютно все равно, что происходит. Что в новых поправках касается этой аудитории?

Ольга Арсланова: Да, что важно для нас?

Дмитрий Котровский: Во-первых, по новым поправкам очень важно, что то лицо юридическое, которое будет расхлебывать в будущем, возможно, подобные ситуации, в этой ситуации гражданин не будет гарантированно получать те квадратные метры, которые он в процессе покупал. То есть могут быть взамен предоставлены квадратные метры с другими техническими характеристиками: другой этаж, другие виды из окна, площадь полезная с общей могут отклоняться от того, что он приобретал.

Более того, публичная правовая компания «Фонд обманутых дольщиков» в лице структур, которые будут заниматься этим вопросом… Например, они берут срок на решение проблем с теми дольщиками обманутыми, которые, возможно, будут в будущем, 3 года. То есть мы говорим о том, что те сроки, которые там указаны, они могли бы, конечно, быть скорректированы в меньшую сторону, потому что это тот вопрос, при котором дольщику придется принимать решение: он должен номиналом свои рубли забирать, в случае если… А его вклад будет застрахован, безусловно, это 10 миллионов рублей.

В регионах это очень хорошая компенсация, потому что там квартиры трех-четырехкомнатные стоят примерно эту стоимость. А в крупных городах двухкомнатная квартира стоит 15 миллионов рублей, а ваш вклад застрахован всего на 10 миллионов. То есть вы в данном случае даже не получаете стопроцентного возмещения, если вдруг застройщик оказался в этой ситуации. То есть здесь надо смотреть, выигрывает ли потребитель в конечном итоге или нет.

И вот то, что мы прочитали, то, что мы увидели, экспертное сообщество дало свою оценку на этот счет. И Главное правовое управление президента посчитало, что нецелесообразно сейчас этот закон принимать в этом виде, нужно взять паузу до весенней сессии и действительно проработать, чтобы все стороны заинтересованные… А это, безусловно, и государство, потому что оно не хочет видеть людей с транспарантами на улице. Это некоторая электоральная история, с которой очень сложно бороться. Это, безусловно, сами люди, потому что для них этот продукт просто будет дороже. В чем они-то виноваты?

Да, у нас были ситуации, которые мы видим по обманутым дольщикам. Но если посмотреть четырнадцатилетний опыт применения договора долевого участия, то 739 миллионов квадратных метров были качественно введены в эксплуатацию, в них горят окна, и потребители получили свое жилье. И вот из этого большого количества людей всего лишь 0,004% – это те, кто оказались, к сожалению, в сложной ситуации, те, кто остались и без денег, и без квадратных метров, и еще продолжают выплачивать ипотеку, а кто-то из них продолжает еще снимать квартиру в аренду.

Ну, по разным оценкам (еще раз подчеркну – по разным оценкам), даже если представить, что вот эти квадратные метры – все те брошенные дольщики на нулевой стадии, то есть ничего на площадке не происходило, – вот если все это посчитать по себестоимости квадратного метра, которую нам сегодня предлагает для изучения Росстат, то это цифра – где-то примерно 380–400 миллиардов рублей. Вот цена вопроса, как сделать так, чтобы этой проблемы, ради которой мы сейчас поменяли абсолютно все, поменяли правила игры, но поменяли их не в интересах граждан. Граждане просто будут это все оплачивать сверху, все те издержки, которые понесет застройщик, исполняя этот закон.

Виталий Млечин: Но все-таки, казалось бы, так безопаснее. Когда ты заключаешь договор долевого участия – это своего рода лотерея, то есть: либо построят твою квартиру, либо не построят. А тут казалось бы все-таки, что ты более защищен с этим эскроу-счетом. Или это не так?

Дмитрий Котровский: Нет, абсолютно так. Если мы говорим о том, что потребителя называем через дефис «инвестор», то у инвестора всегда существуют риски. Вот если вы несете миллион четыреста в Сбербанк под 4,8% годовых (подчеркну – 4,8% годовых), то вы отнесете только миллион четыреста и можете спать спокойно. Вот стопроцентный риск, который у вас не возникает.

Ну, это вопрос стоимости ваших денег – 4,8%. Люди заходили и покупали квартиры ради получения возможности скидки, которая в некоторых регионах доходила до 40%. То есть если мы говорим о том, что нам сегодня нужна квартира, мы не хотим ее ждать, а ипотека сравнялась на сегодняшний день, процент по ипотеке – что первичное, что вторичное жилье, то давайте все-таки откровенно разговаривать с нашими гражданами.

Слава богу, сегодня много площадок есть, в том числе и ваша, которые рассказывают гражданам, что нужно делать, а что не нужно делать, каким образом задумываться: если вам квадратные метры нужны и вы действительно испытываете сейчас сложность – пожалуйста, берите ипотеку, покупайте вторичное жилье. И это ситуация, которая в среднем на сегодняшний день по стране.

Но мы же не должны забывать самого главного – у нас есть Майский указ, № 204. По нему есть национальный проект, в нем прописано слово «национальный». Это значит, что не только какие-то специальные компании будут участвовать в выполнении этого национального проекта, а это граждане, это бизнес, который на сегодняшний день составляет почти 4 600 застройщиков по стране. И даже если смотреть прямую речь чиновников и Минстроя, и ДОМ.РФ, то они заявляют, что 80% – абсолютно надежные и устойчивые команды, которые работают на земельных участках, которые возводят квадратные метры.

Так вот, к 2024 году нам нужно сделать так, чтобы 5 миллионов семей получили качественное и доступное жилье, чтобы ипотека была не выше 8% и чтобы страна вводила 120 миллионов квадратных метров. Вот в той ситуации, которую мы сейчас с вами рассматриваем, с эскроу-счетами, риск не только в том, что квадратные метры подорожают, а риск заключается в том, что у Центрального банка существует сегодня нормы резервирования, при которых девелоперы в регионах… А как вы понимаете, элитное жилье там же никто не строит, там строят стандартное, эконом-плюс, примерно такое жилье. И чтобы получить у банка эти деньги (то есть раньше можно было получить их у граждан, а теперь нужно будет их получать у банка), вы должны пройти по критериям надежности, в том числе по ценообразованию, которое вы должны гарантировать в течение трех лет.

А ценообразование реализации зависит от того, что происходит с ипотекой. Мы второй раз подняли ключевую ставку. Первый раз мы ее подняли два месяца назад на 0,25 пункта – и тут же ДОМ.РФ поднял ставку по ипотеке на 1%. Сейчас мы посмотрим ситуацию, которая произошла буквально четыре дня назад. Как поведут себя на этот счет банки? Они, конечно, будут вынуждены поднять эту процентную ставку.

Ольга Арсланова: Ну, если объемы строительства и цены будут… то есть объемы строительства будут снижаться, а цены будут расти, очевидно, им придется это сделать.

Дмитрий Котровский: Так мало того, что цены будут расти, потому что нам придется заложить (девелоперам) стоимость финансирования. Потом, когда у вас будут с рынка уходить те девелоперы, которые не смогут банку доказать, что они могут получить это проектное финансирование, и вы будете видеть отсутствие явной конкуренции, что позволит тем, кто останется на рынке, еще больше повышать цены. Так и потребитель, который будет ориентироваться на это ценообразование, он с этой ценой пойдет в банк и будет банку доказывать, откуда у него деньги на первоначальный взнос. Это же тоже важный вопрос.

Ольга Арсланова: С другой стороны, остались ли еще какие-то развитые страны в этом мире, в которых до сих пор есть долевое участие? Насколько я знаю, в Европе практически везде используются эскроу-счета.

Дмитрий Котровский: Да, это те же самые дольщики с эскроу-счетами, вы правильно говорите, абсолютно.

Ольга Арсланова: Ну и никто, в общем-то, не жалуется.

Дмитрий Котровский: Ну, смотрите. Нарушения действующего Уголовного кодекса в разных странах имеют разную пропорцию по отношению к населению и к тому, кто занимается бизнесом. К сожалению, мы говорим о том, что среди предпринимателей в Российской Федерации есть тоже люди нечистые на руку. Но еще раз подчеркну: если мы научимся правильно считать цифры, то тогда мы поймем, насколько вот такие серьезные изменения должны касаться всего населения.

Ольга Арсланова: То есть сейчас, вам кажется, мы не готовы к этому?

Дмитрий Котровский: Мне кажется, что если мы хотим посмотреть на практику, в том числе в Германии, то в Германии 20 этапов по предварительному раскрытию эскроу-счетов. То есть сделали фундамент – вам перечислили деньги. Сделали следующий этап – вам перечислили необходимую часть. Именно это говорит о том, что если мы хотим наблюдать за деньгами, то есть за передвижением денег, то давайте рассмотрим просто параллельно одну ситуацию.

Ведь недавно появился эксперимент в четырех регионах по налогам на самозанятых, где Мишустин как глава Налоговой службы говорит: «Мы научились отслеживать деньги». Вы вяжите носки, продаете их мне за 150 рублей. И вам дали возможность в течение 10 лет фиксировать в приложении те деньги, которые вы зарабатываете, чтобы отдать 4%.

Ольга Арсланова: Да.

Дмитрий Котровский: И вам говорят: «Мы будем внимательно смотреть, потому что мы понимаем, как вы получаете эти 150 рублей». А тут мы говорим о застройщиках, у которых даже не сотни миллионов перечислений денежных средств, а миллиарды. У нас есть Финмониторинг, который фиксирует движение денежных средств больше 299 тысяч рублей. У нас есть Росреестр, который фиксирует каждый заключенный договор долевого участия, и только после этого застройщик принимал деньги у населения. У нас куча надзорных органов, которые на сегодняшний день…

Ведь стройка – это же не игла в стоге сена, это объект, который возводится. В регионах это еще более понятно. Если Москва – огромный регион, страна в стране, то в регионах же совсем все прозрачно. Это улица Ленина, пересечение с улицей Дзержинского – и вот собственно там происходит вся стройка. Утрирую сейчас.

Я это пытаюсь подвести к тому, что те, кто наблюдали за этим процессом, этих людей было больше даже, чем самих застройщиков и самих покупателей. И тут мы в течение 14 лет накопили эту критическую массу людей… Если бы мы ежегодно просто с ними разбирались, то цифра, которую я назвал чуть ранее – 400 миллиардов рублей, чтобы погасить это пламя, – она по году была бы, ну, соизмеримо меньше, чем та цифра, с которой сейчас приходится разбираться.

Виталий Млечин: А есть какие-то механизмы эффективные, которые позволили бы все-таки решить проблему обманутых дольщиков?

Дмитрий Котровский: Ну конечно. Смотрите, ведь девелопменту всего 28 лет, а отношениям между застройщиками и покупателями – и того меньше, потому что закон, который вступил, он был принят в 2004 году. Я еще для зрителей скажу просто одну цифру. В 2004 году страна вводила всего лишь 40 миллионов квадратных метров. И благодаря этому закону в 2017 году страна ввела 80 миллионов квадратных метров. Представляете, ни одна отрасль вообще…

То есть строительная отрасль ни в одной стране мира никогда не показывала такую внушительную динамику увеличения производства продукта в два раза. Как вы думаете, если от 40 миллионов в 2004 году мы оторвались к 80 миллионам в 2017-м, погрешность вот этой выбраковки может расти в этом смысле? Безусловно, может. И мы с ней столкнулись.

Но ведь застройщики платили с 1 января 2014 года индульгенцию в виде 1% страховым компаниям. Ведь нам объяснили: «Вы зарабатываете деньги? Зарабатываете деньги. Пожалуйста, от каждого договора долевого участия, от его суммы перечисляйте страховым компаниям 1%». То есть были саккумулированы достаточно серьезные деньги, это десятки миллиардов рублей, которые должны были во времени гасить эту ситуацию.

Но у нас правовая коллизия: у нас 963-я статья Гражданского кодекса говорит о том, что в случае, если будет зафиксирован факт мошенничества, страховые компании эту премию не выплачивают. Но это же и возможность для местных, скажем так, круга лиц принимать решения, что делать по отдельной стройке, насколько надо инкриминировать ей подобную статью, чтобы эти деньги не вернулись обратно.

То есть тогда получается, что если механизм был отработан и все участники понимали… Клиенты знали, что за них оплачивают страховку. Застройщик понимал, что здоровая стройка будет платить деньги за нездоровую стройку. И я подчеркнул в цифрах, кстати, что ее не так много. А в результате нам сказали: «Вы знаете, нет, оказывается, существуют нормативы, по которым не могут страховые компании возвращать деньги в стройку, потому что там 159-я статья и разные ее части применения».

Ну, когда мы посмотрим по обманутым дольщикам – так везде статья 159-я, часть 4-я применяется. То есть человек лишен свободы на время следствия, не может повлиять никаким образом, не может саккумулировать никакие активы. И тут нам говорят о тех поправках, которые в том числе мы увидели практически в самые последние минуты.

Ольга Арсланова: Расскажите, пожалуйста, как это повлияет на цены на вторичку? – интересуются наши зрители. Многие уверены, что вторичка – это вообще надежнее, хотя, конечно, местами дороже. Но очевидно, что цены будут расти и там.

Дмитрий Котровский: Я думаю, что в тех локациях, где действительно будет пропорция нарушена между первичным жильем и вторичным жильем, то есть вторичного жилья будет меньше, то… Люди тоже сегодня умные. Есть огромное количество сегодня приложений и бесплатных сервисов, по которым можно понять, как ваши соседи, грубо говоря, продают аналогичную квартиру по площади, этажности и классификации дома, в котором они находятся.

Ольга Арсланова: Ну, продавать-то они могут за сколько угодно. Вопрос – за сколько ее купят?

Дмитрий Котровский: Собственно, это эксперимент, который семья из двух человек, супруги, поставят перед собой задачу – в течение месяца задрать ценник, а потом смотреть, какая реакция. Реакция – как правило, это звонки, приходы, просмотры. И результаты, когда вы готовы будете выходить на саму сделку. Конечно, вторичке повезло. Вот этот закон действительно поддержит вторичку в этом смысле. Но еще раз: то, сколько вводило государство за последние 3–4 года, а это 320 миллионов квадратных метров, введенных квадратных метров, а по Росстату – реализовано 140 из них. То есть количество вторичного жилья с документами на сегодняшний день огромное.

Поэтому надо смотреть, в чем интерес этих изменений в законодательстве, кто хочет в конечном итоге бизнес оставить без бизнеса и получить эти квадратные метры, которые будут уже капитализированы, в которые будет втянуто огромное количество людей, в том числе… Ну, теперь уже их дольщиками сложно назвать. Теперь мы будем называть этих людей эскроущиками. И насколько эскроущик в конце периода примет для себя решение: вернуть в номинале рубли, которые он когда-то заплатил, зайдя на котлован, но уже по новой схеме, либо ему предложат выбрать что-то отличное от технических характеристик со сроком… Ну, теперь ждите до трех лет. У нас есть прописанный в законодательстве период, когда мы будем брать на себя эту ответственность и решать вопрос, каким образом выходить из этой ситуации.

Вот здесь я думаю, что, конечно, возникнет уже третья выращенная плеяда, грубо говоря, вот тех обиженных, которые будут выстраивать свои новые отношения с государством, думая, что с ними поступило не совсем справедливо, как мне кажется. Потому что когда человек будет подписывать договор долевого участия, вот о таких мелочах (а это не мелочи, это важные вещи для покупателя) он просто будет не знать, потому что никто ему об этом не будет рассказывать. Нет заинтересованной стороны, чтобы при покупке ему рассказать, с чем он может в будущем столкнуться. Это важно.

Ольга Арсланова: Спасибо большое за то, что пояснили.

Виталий Млечин: Спасибо.

Ольга Арсланова: Давайте будем вместе тогда следить за законодательными изменениями. Насколько я понимаю, поправки будут рассматриваться в Госдуме завтра, 18-го числа.

Дмитрий Котровский: Я думаю, что и во втором, и в третьем чтении автоматом будут приняты эти поправки, которые мы с вами увидели, которые мы с вами обсуждали.

Ольга Арсланова: Спасибо большое. У нас в гостях был Дмитрий Котровский, член президиума «Опоры России», председатель Комитета по строительству.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

Подорожает ли новое жилье?

Комментарии

Альбина
Принимайте уже закон. С 11 года ждём. Казань. Жк мчс 3 дом
  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты