Дмитрий Лопаткин: Люди стали скупать вторичку, и она поползла вверх. Наше мнение, что по стоимости квадратного метра рынок вообще перегрет

Гости
Дмитрий Лопаткин
заместитель директора «Ардисстройкомплект», член экспертного совета СРО «Уральское объединение строителей»

Марианна Ожерельева: Итак, правительство будет бороться с ростом цен на стройматериалы. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, сложившаяся ситуация на рынке подтянула за собой увеличение стоимости услуг на транспорте, в логистике и также в сфере строительства жилья. В интервью «Ведомостям» он отметил, что если цена будет и дальше расти на 15, 20% и более, то придется сокращать уже запущенные строительные программы.

Иван Князев: В агентстве «Национальные кредитные рейтинги» посчитали, что в следующем году новостройки подорожают на 8–10%. Это связано с резким ростом металла, который потянул за собой вверх и древесные материалы, бетон, кирпич. Вот почем будет квадратный метр у нас в стране? Про новостройки, конечно, уже больше речь, хотя и, наверное, вторичное жилье тоже будет подтягиваться. Это и не только обсудим с нашими экспертами прямо сейчас.

Марианна Ожерельева: На связи со студией Дмитрий Сергеевич Лопаткин, заместитель директора «Ардисстройкомплект», член Экспертного совета «Уральские объединения строителей». Дмитрий, здравствуйте.

Дмитрий Лопаткин: Да, добрый день, участники.

Марианна Ожерельева: Металлурги за это повышение уже поплатились, особым налогом их отметили. Скажите, пожалуйста, вот этот рост, который зафиксирован, который мы все на себе чувствуем, речь идет о том, что жилье вырастет, новостройки, что с этим делать? То есть можно было этого как-то избежать? И верно ли государство в тот момент, еще летом, отреагировало, когда помогло подрядчикам определенными мерами?

Дмитрий Лопаткин: Ну, на самом деле максимальный рост стоимости строительных материалов основных, таких как арматура и металл, прошли свои уже пиковые, наверное, цифры в стоимости за тонну металла. И мы сейчас со своей стороны, со стороны своих подрядчиков наблюдаем то, что уже пошел какой-то обратный процесс. Ну, в текущий момент та же арматура подешевела по сравнению со стоимостью летом примерно на 10%, то есть это на 5–7 тысяч рублей. И мы понимаем о том, что это сезонное мероприятие, ближе к сезону, там начиная с апреля месяца, цифра за стоимость, цифра за металл, за тонну металла вернется в ту стоимость, которая была у нас еще летом, то есть поднимется на 10–15%. Но такого роста, который был на 100%, на 50%, мы не прогнозируем.

То есть сейчас рынок сформировался в таком русле, что допандемийном, то есть удорожание стоимости метра квадратного будет происходить из серии, что на нулевом цикле 100 тысяч за метр квадратный, при вводе в эксплуатацию стоимость будет дороже на 10–15%. То есть это стабильный рост.

Иван Князев: Ага. Но просто там, конечно, не на 100%, вот я смотрю данные за текущий год, что подорожало: кирпич – +63%, арматура – +52%, электрика – 38%, ну почти 40%, пластиковые окна – +40%. Вы говорите, отыграют где-то на 15% назад, а давайте в причинах...

Дмитрий Лопаткин: Ну, по кирпичу я не согласен, потому что кирпич стоил на начало года 10 рублей пустотелый, а некоторые трейдеры продавали его и за 20 рублей. То есть на самом деле был от 60 до 100% рост.

Иван Князев: Ага.

Марианна Ожерельева: Но все равно рост колоссальный, то есть мы же это будем на себе ощущать в любом случае.

Дмитрий Лопаткин: Колоссальный.

Иван Князев: В причинах...

Марианна Ожерельева: Да, давайте в причинах копаться.

Иван Князев: Давайте еще раз их вспомним, чтобы они не повторились у нас в следующем году.

Марианна Ожерельева: Кто виноват в этом?

Дмитрий Лопаткин: Так это рынок.

Марианна Ожерельева: Мировой рынок?

Дмитрий Лопаткин: Я не думаю, что мировой рынок. Понимая, что у нас есть зависимость от мирового рынка, но мы ту же арматуру производим из собственных ресурсов, из собственного металла, из собственной руды. Какие расходы могли увеличиться в течение года? Ну, наверное, платежи за тепло, электричество, еще какие-то коммунальные, управленческие, возможно, в незначительном проценте. А мировые... При чем тут мировые? Если бы мы производили продукцию и расходные все составляющие мы закупали бы за границей, допустим, как краски, какая-то добавка, еще что-то, то да. А в этом случае я считаю, что это просто какое-то глобальное управление стоимостью, увеличение той или иной продукции.

Иван Князев: Что вы имеете в виду? Что значит «глобальное управление стоимостью»?

Дмитрий Лопаткин: Ну, что вдруг арматура подорожала и кирпич на 50%, на 60%?

Иван Князев: Ага. И что в итоге-то мы будем иметь в следующем году? Я вот к чему веду: зависимость...

Дмитрий Лопаткин: Я думаю, что мы будем иметь в следующем году удорожание стоимости материалов где-то на 10–15%. Но если мы говорим о том, что сейчас тот же кирпич подешевел на 10–20% от цены, которая была летом, а летом была максимальная стоимость того же кирпича или металла, то есть... Это говорит о том, что сейчас крупные производители или основные игроки, дилеры, трейдеры уменьшили стоимость в связи с сезоном, в связи с меньшим спросом, а к сезону к летнему стоимость на эти позиции, на эти материалы увеличится и будет равняться стоимости пиковой, которая была летом.

То есть не будет такого удорожания на 50–70%, потому что рынок серьезно перегрет, перегреты подрядчики, у которых, я думаю, основная масса будет в минусе, в лучшем случае в нуле. Те подрядчики, компании, генподрядчики, которые работают на госконтракты, да, слава богу, государство вовремя отреагировало, им дали удорожание на работы в среднем на 10%, на строительные материалы на 30%, то есть это поспособствовало выравниванию ситуации у тех компаний, которые работают по муниципальным и государственным контрактам.

В рынке, о котором мы говорим и о котором заявляем о том, что мы ввели в этом году порядка 80 миллионов квадратных метров жилья, а мы говорим, что это частный рынок, на частном рынке все сложнее, у всех твердые цены, и основная масса компаний, которые, включая генподрядчиков, подрядчиков, субподрядчиков, работают, они навряд ли, наверное, получат должное удорожание в процентном соотношении. По работам-то можно говорить, что никто не получит удорожания, а в материалах – ну кому как повезет, все зависит от заказчика. Но больше половины, я думаю, останутся при своих текущих ценах до удорожания и работы, и материалов.

Марианна Ожерельева: Дмитрий, вот сегодня все, что происходит, – это та самая невидимая рука рынка, да, и он отыгрывает цену вверх или вниз.

Дмитрий Лопаткин: Да.

Марианна Ожерельева: А если будет контролировать государство, не будет ли это хуже?

Дмитрий Лопаткин: Мы на самом деле писали письмо от СРО «Уральское объединение строителей» о том, чтобы... Мы просили, чтобы государство контролировало частный сектор, ценообразование, взаимоотношения между застройщиками и генподрядчиками. На что ФАС нам ответил, что мы лезем в рыночную конкуренцию и здесь все решает рынок. Хотя мы считаем о том, что государство должно участвовать в регулировании этого сектора, именно взаимоотношений между бизнесом.

Иван Князев: Игорь из Москвы на связи у нас, давайте послушаем телезрителей. Игорь, здравствуйте.

Марианна Ожерельева: Игорь, приветствуем вас.

Зритель: Да, здравствуйте, здравствуйте.

У меня вот какой вопрос. Вы говорите про новостройки, что новостройки сейчас дорожают. На самом деле дорожают не только новостройки, вторичка. Вот квартира стоила однушка 6,5 миллионов, сейчас она уже 8,5 стоит, практически, получается, на 20%, я считать не очень хорошо умею, повысилась. Почему? Там же уже построено, там же уже не подорожает ни бетон, ни кирпич, ни арматура, все уже как бы построено, все залито бетоном...

Иван Князев: Все уже стоит.

Зритель: Да, все уже стоит. Почему вторичка-то дорожает?

Дмитрий Лопаткин: Из-за спроса.

Марианна Ожерельева: Ха-ха. Из-за рынка?

Иван Князев: Ну, опять-таки, да, рыночный механизм...

Марианна Ожерельева: Рыночный абсолютно.

Дмитрий Лопаткин: Из-за рынка, конечно, безусловно из-за рынка. Если цена ниже, люди стали скупать вторичку, и вторичка поползла вверх. Ну, наше мнение о том, что рынок вообще, стоимость метра квадратного, очень сильно перегрет, он на пике, потому что в том же Екатеринбурге уже стоимость квадратного метра, есть жилые комплексы, где однокомнатная квартира, один метр стоит 175 тысяч рублей за квадратный метр, и мы считаем, что это достаточно немало. Потому что, когда мы смотрели на московский рынок и понимали стоимость в 200 тысяч за метр, мы думали, что это дорого, но в Екатеринбурге уже примерно такие же цены.

Марианна Ожерельева: А рынок перегрет вообще по стране?

Дмитрий Лопаткин: Я думаю, что да. С учетом изменения ключевой ставки буквально вот не так давно, да, Центробанк повысил еще на один пункт, насколько я помню, она составляет 8,5%, мы понимаем о том, что продажи просядут, потому что ипотека станет тяжелой для потребителя в плане ежемесячного платежа, она будет значительно выше.

Иван Князев: Вот, отсюда и вопрос. Вы сказали, что уже 170 с лишним тысяч в том же Екатеринбурге, что для Урала в принципе много, это для Москвы-то в свое время были тоже такие достаточно запредельные цифры...

Дмитрий Лопаткин: Да-да-да.

Иван Князев: А спрос-то у нас ослабевает все-таки или нет? У людей рано или поздно кончатся деньги, чтобы покупать квартиры.

Дмитрий Лопаткин: А вот и начнется сейчас процесс, уже, я думаю, он пошел, начиная с этого месяца, если уже банки пересчитали свои процентные ставки по ипотеке. Мы сейчас не говорим там о каких-то программах льготных, а есть программы больше не льготные, основная масса берет по нельготным программам. Я думаю, основной показатель оттока клиентов – это будет вот январь – февраль месяц, и можно будет посмотреть статистику за первые 3 месяца 2022 года, они будут ну совсем другие.

Иван Князев: Ну у вас какие прогнозы примерно? Много людей?

Дмитрий Лопаткин: Я думаю, что примерно на 20–30% спрос упадет.

Иван Князев: И соответственно, по какому пути могут пойти застройщики, держать цену, строить меньше или все-таки сбивать цену и как бы не оставлять темпы строительства?

Дмитрий Лопаткин: Темпы строительства, я думаю, я больше чем уверен, что никто не будет останавливать, у всех проектное финансирование. О том, что спрос упадет, упадет, но темпы будут выдерживать, будут держать активы в виде недвижимости жилой и коммерческой, ну та, которая будет построена.

Иван Князев: Ну просто застройщику-то невыгодно...

Дмитрий Лопаткин: Есть такой момент, что люди привыкают к стоимости и спустя время...

Иван Князев: Ну то есть застройщик так или иначе, да, будет строить по высоким ценам и ждать, что купят?

Дмитрий Лопаткин: Да.

Иван Князев: Но это же невыгодно, побыстрее... Застройщики же тоже все в кредитах, берут кредиты, инвестируют в стройку, им бы побыстрее продать.

Дмитрий Лопаткин: Ну, почему невыгодно? Я могу отследить такой момент о том, что вот стоимость квадратного метра сейчас на рынке Екатеринбурга, ну берем однокомнатную квартиру комфорт-класса, стоимость начинается от 110 тысяч за метр квадратный, это минимум. Есть там до 150, до 175, до 200 тысяч за квадратный метр. А генподрядчики, которые осуществляют весь цикл строительства, начиная от нулевого цикла и до ввода в эксплуатацию с учетом оформления всей вот этой документации, то стоимость не наблюдается пропорционально вот так увеличение в контрактах на строительство, как в продаже за один квадратный метр. То есть не такие уж большие издержки несут застройщики при строительстве этих метров квадратных.

Иван Князев: Ну просто если еще плюс ко всему дом будет готовый стоять, построенный с непроданными квартирами год-два, какой во всем этом резон-то?

Дмитрий Лопаткин: А год-два, с учетом разницы от продажи и от оплаты фактической за строительство у них будет достаточно приличная подушка, которая даст им возможность подождать год-два.

Иван Князев: Ха. И самое интересное, вот никто же, ведь никто не сказал, я вот все ждал: «Да нет, мы снизим цены, все нормально, цены отыграют назад немножко, к допандемийному».

Марианна Ожерельева: Так люди покупают, люди покупают.

Давайте звонок послушаем. Людмила из Владимирской области. Людмила, здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте.

Я вот хотела бы спросить. Чем объяснить, что очень подорожали с лета и сейчас строительные материалы деревянные, дерево? У нас многие строятся или что-то пристраивают, переделают, не успеваем прямо буквально за этими ценами. Что нам ждать дальше? Опять будет, или что-то изменится, как вы считаете?

Дмитрий Лопаткин: Ну, я считаю о том, что цена на метр кубический той или иной продукции из древесины, она уже зафиксировалась и тоже находится на пике. То, что она сейчас пойдет дешеветь, она не будет дешевле. Почему она подорожала? Ну, я считаю, что это в каком-то формате, наверное, спекуляция со стороны тех или иных перепродавцов этой древесины.

Марианна Ожерельева: Вот тут возникают всякий раз вопросы, Дмитрий, по поводу удешевления, точнее снижения цены, – а вообще такое за последние 5–7 лет в том сегменте, который мы обсуждаем, именно в покупке жилья, в его строительстве, было? Вот Иван сказал, почему не дешевеет, – были такие прецеденты? Я вот что-то не помню, чтобы где-то что-то подешевело вдруг. Дорожает да, все мы видим.

Дмитрий Лопаткин: Таких не было прецедентов. Мы проводили анализ не так давно...

Марианна Ожерельева: Так же не бывает.

Дмитрий Лопаткин: ...стоимости квадратного метра в 2005 году и стоимости квадратного метра на текущий год. Вот брали пример квартиры, 80 метров квадратных, ее покупал человек за 1,5 миллиона рублей, 80 метров, то есть метр квадратный стоил 18 750 рублей. Сегодня метр квадратный этой же жилплощади стоит в этом же районе 120 тысяч за квадратный метр. То есть мы говорим о том, что стоимость выросла в 6 раз.

Марианна Ожерельева: Мы говорим о том, что растет как новое жилье в цене, так и вторичка.

Дмитрий Лопаткин: Да, да, безусловно, конечно. Мы говорим о том, что за 15 лет стоимость квартиры выросла в 6 раз, то есть это 600%. Если мы разделим сейчас 600% на 15 лет, то в среднем на 40% в год.

Марианна Ожерельева: Это, получается, только из-за спроса, потому что люди покупают новое жилье, покупают вторичное жилье, они хотят где-то жить?

Дмитрий Лопаткин: Это из-за спроса, из-за удорожания стоимости строительных материалов, из-за роста стоимости фонда оплаты труда. Но могу смело сказать, что не из-за роста прибыли генерального подрядчика либо субподрядчиков, тех, которые осуществляют строительство.

Иван Князев: А вот мы все-таки, да, не зря коснулись темы, выгодно не выгодно застройщикам будет работать. Стоимость жилья вообще, в конечном итоге от строительных материалов как зависит, от цен на них? Какая там составляющая в себестоимости?

Дмитрий Лопаткин: Составляющая? Ну 50 на 50. То есть в любой смете примерно 50–60% – это стоимость основных материалов. Если мы говорим о том, что материалы подорожали на 60%, а стоимость строительства, допустим, квадратного метра у застройщика стоит 50 тысяч рублей, если материалы подорожали, в 50 тысячах 30 тысяч основные материалы. Если материалы дорожают на 50%, значит, плюс 15 тысяч к материалам, и плюс еще...

Иван Князев: Плюс оплата труда, наверное? Сколько на оплату труда там закладывается в среднем?

Дмитрий Лопаткин: 40% в среднем, 40–45%.

Иван Князев: 40%.

Марианна Ожерельева: 40%.

Иван Князев: Ну, это как-то достаточно... А что же тогда остается? Какая маржа тогда во всем этом у застройщика?

Дмитрий Лопаткин: Нет, я говорю о том, что это закладывается у генерального подрядчика. Если мы говорим о том, что стоимость квадратного метра в среднем в себестоимости примерно, при найме генерального подрядчика, составляет 60 тысяч рублей за квадратный метр продаваемой площади, мы сейчас говорим, продаваемой площади, так меньше цифра будет, то... Ну, любой генподрядчик строит продаваемую площадь. Вот мы считаем, что если 120 тысяч метр квадратный продается, то он строится за 60 тысяч.

Иван Князев: Да, понятно. Занимательная математика получается.

Марианна Ожерельева: Ха-ха. Давайте послушаем телезрителя, Сергей из Белгорода. Сергей, здравствуйте.

Зритель: Ну вот у нас такая ситуация тоже со стройматериалами непростая, так скажем. Ну у нас, я не знаю, как, может, в других регионах, у нас буквально некоторые стройматериалы подорожали на 300% и более, это в 3 раза с лишним, вот что удивительно. Это взять, вот я не знаю, ваш собеседник знает, OSB, так называется стройматериал, прессованный лист из стружки...

Дмитрий Лопаткин: OSB-лист, правильно.

Зритель: Им в принципе люди много пользовались, кровлю и отделку внутри делали. Ну вот он подорожал с 650 рублей до 2 300, столько на это уходит, это более чем в 3 раза. Металлоизделия то же самое подорожали, пеноблок подорожал в 2 раза, вот. Мы, у нас начиналась стройка, значит, как бы рассчитывали на одно, но с таким резким подорожанием я даже не представляю, как это все будет. Вроде, знаете, на полпути и все, и вот мы теперь сядем в лужу.

Марианна Ожерельева: То есть вы пока стройку остановили?

Зритель: Да, и еще не знаем, что делать теперь. Вот, понимаете, ситуация вообще патовая такая получилась. Если генподрядчик еще что-то может там как-то варьировать со своими ценами и у него оптовые могут быть цены, то мы берем только в розницу...

Марианна Ожерельева: Ну да.

Иван Князев: Да, понятно. Да, спасибо вам. Кратко, если можно, прокомментируйте.

Дмитрий Лопаткин: Ну, абсолютно согласен, OSB-лист, квадратный метр, лист подорожал в 3 раза, там цена пиковая была 2 600. Но в данный момент она опустилась примерно до 1 400...

Иван Князев: Ну понятно. И совсем, совсем, буквально 10 секунд, Дмитрий, такой вопрос. Вот тут пишут из Тюменской области: «Дешевле свой дом построить, даже отделку сделать, чем сейчас покупать готовое жилье за вот эти деньги». Прямо совсем коротко.

Дмитрий Лопаткин: Полностью согласен, полностью согласен. Сейчас, с этого года многие уйдут в покупку индивидуального дома, потому что проще купить дом, проще купить сыну с дочкой машину недорогую, и это будет дешевле, чем покупать однокомнатную квартиру в городе Екатеринбурге.

Иван Князев: Есть над чем задуматься.

Дмитрий Лопаткин: И у тебя будет готовый дом с чистовой отделкой 100 метров квадратных, земельный участок...

Марианна Ожерельева: Спасибо, Дмитрий, спасибо большое.

Иван Князев: Да, понятно. Да, спасибо. Вот какие тенденции в следующем году. Дмитрий Лопаткин, заместитель директора «Ардисстройкомплект», член Экспертного совета «Уральского объединения строителей», был с нами на связи.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать

Ваш комментарий будет опубликован после проверки модератором

Комментарии (0)