«Двушка» за три года? Где в России самое доступное жильё

«Двушка» за три года? Где в России самое доступное жильё
Пенсионеры на работе. Качество хлеба. Диспансеризация. Главные страхи россиян. Будущее российского автомобилестроения. Малый бизнес в России
Трудовая старость: каждый пятый россиянин после выхода на пенсию продолжает работать
Сергей Лесков: Информационные технологии сейчас - это направление главного удара для прогресса человечества
Выросло число россиян, желающих отрыть своё дело
Автомобили: сделано в России
Чего мы боимся?
Медосмотр с пользой, а не для галочки
Пенсионеры на работе
«Не хочу расслабляться». Почему учительница из Чебоксар, выйдя на пенсию, продолжает работать в школе. СЮЖЕТ
Детские игрушки опасны
Гости
Надежда Косарева
президент Фонда «Институт экономики города»
Алексей Коренев
аналитик Группы компаний «ФИНАМ»

Ольга Арсланова: Еще немного о регионах. Поговорим о том, как отличается жизнь в разных российских регионах.

Добро пожаловать на Север, между прочим, потому что именно там самое доступное жилье. Это выяснили эксперты «РИА Рейтинг». При подсчетах они использовали минимальное количество лет, за которое средняя стандартная семья с одним ребенком сможет накопить на квартиру площадью 60 квадратных метров в своем регионе и без заемных средств. Конечно, здесь брались средние зарплаты по региону. Вот, пожалуйста, эти расчеты на ваших экранах.

Петр Кузнецов: Еще раз обратите внимание: доступное для местных.

Итак, в лидерах этого списка оказались, как Оля уже сказала (и даже пригласила на Север), северные субъекты: Магаданская область, Ханты-Мансийский и Ненецкий автономные округа. Чтобы накопить на типовую «двушку», семье там потребуется меньше трех лет. В Тюменской области на это уйдет уже три года, а почти три с половиной – в Мурманской области и на Камчатке. Цены на типовые квартиры в этих регионах варьируются от 2,5 до 3,5 миллиона рублей. Сибирякам преимущественно до пяти лет понадобится, чтобы на «двушку» накопить. В среднем блоке – Челябинская, Кемеровская, Томская, Иркутская области и Красноярский край.

Ну и наконец на нашей карте появятся сейчас «аутсайдеры»: Севастополь, Чечня, Карачаево-Черкессия, Дагестан и Кабардино-Балкария. Так вот, там на покупку квартиры придется откладывать от 13 до 15,5 лет. При этом средняя стоимость «двушки», например, в Севастополе составила почти 5 миллионов рублей, а в республиках Северного Кавказа она варьируется от 2 до почти 3 миллионов рублей.

Ольга Арсланова: Ну, я поняла: чем лучше погода, тем дороже жилье.

Петр Кузнецов: Получается, что так.

Ольга Арсланова: Нормальная компенсация. Ну и Москва особняком.

Петр Кузнецов: А так ли? Подтвердят ли это наши эксперты? Ну и другие важные вопросы мы им по этой теме зададим. Давайте узнаем.

Первый специалист к нам подключается – Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города». Надежда Борисовна, здравствуйте.

Ольга Арсланова: Здравствуйте.

Надежда Косарева: Добрый день, здравствуйте.

Ольга Арсланова: Скажите, а какие факторы в рамках региона влияют на доступность жилья? Просто кажется, что где выше зарплата – там вроде бы и жилье доступнее. А оказывается, что не всегда. От чего это зависит?

Надежда Косарева: Не всегда. Наш «Институт экономики города» уже многие годы отслеживает динамику доступности жилья – как по стране в целом, так и в регионах. И самый главный фактор, который влияет на доступность жилья, – это динамика соотношения между ценой на жилье и доходами. То есть не сами по себе доходы, а именно как соотносится цена на жилье и доходы.

Например, попали в выборку (кстати, у нас практически такие же результаты по доступному жилью) Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский автономные округа, где самые высокие доходы, ну, буквально самые высокие доходы в стране, но при этом жилье по своей цене на среднем уровне, скажем так. Отсюда такое соотношение по доступности. И напротив, например, в Магаданской области, в Камчатском крае – там, может быть, не столь высокие доходы (они выше средних, но не столь высокие, как в Ямало-Ненецком и Ханты-Мансийском округах), но при этом цена жилья еще ниже. Понимаете?

Поэтому здесь важно по методике расчета этого показателя… А он считается просто: цена средней квартиры, и она соотносится с годовым доходом семьи из трех человек – двое взрослых и один ребенок.

Плюс к этому очень важным фактором является еще и доступность ипотечного кредита. Например, вот этот расчет не учитывает доступность ипотечного кредита, а мы считаем еще такой показатель, как доля семей, которые могут приобрести жилье с помощью ипотечного кредита. И там сказываются еще такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок, на какой можно получить кредит, – ну, то есть условия кредитования.

Поэтому, например, с другой стороны этой линейки находятся Москва и Питер, где доходы вроде бы высокие. Вот вы говорите, что высокие. Да, от доходов все зависит. Таки нет! Но там и цена на жилье очень высокая, поэтому по соотношению это получаются регионы и города с самой низкой доступностью.

Ольга Арсланова: А можно ли сказать, что эти города с самой низкой доступностью – это города, где спрос на жилье выше всего по стране, то есть это места, где люди в стране больше всего хотят жить?

Надежда Косарева: Да, все правильно, конечно, поскольку цена на жилье, в свою очередь, определяется спросом. Вы можете поставить очень высокую цену, но если нет спроса, то у вас никто не купит. Поэтому понятно, что на рынке цена складывается из-за спроса. Поэтому в Москве и Питере такая высокая цена – из-за того, что очень большой спрос. А спрос такой очень большой, потому что высокие доходы как самих москвичей, так и тех людей, которые из регионов хотят приобрести жилье в Москве.

Ольга Арсланова: А как, как вам кажется, в рамках градостроительной политики можно регулировать количество приезжих и проживающих в том или ином городе? Ну, есть же это известное предложение: сделать просто квартиры в Москве еще более недоступными, еще бее дорогими – и, возможно, тогда приток будет регулироваться, приток из других регионов.

Надежда Косарева: В условиях, когда цены на рынке жилья определяются рынком, сделать их еще более недоступными какими-то волевыми методами невозможно. Цена будет такая, каким будет баланс спроса и предложения.

Но если, предположим, прекратить вообще строить жилье в Москве, в Московской области, вообще в Московском регионе, просто прекратить, не выдавать разрешения на строительство, то, конечно, цена увеличится. Но я не могу себе представить такую ситуацию, когда в Москве и Московской области просто запретят жилищное строительство.

Вообще самое главное знаете что нужно отметить? Наша страна на фоне других зарубежных стран, с точки зрения динамики доступности жилья, выглядит очень позитивно, потому что у нас постоянно повышается доступность жилья. По сравнению, например, с 2007–2008 годами, когда этот коэффициент, который коллеги посчитали, был более пяти лет, то сегодня в среднем по стране он уже чуть более трех лет. То есть доступность увеличилась почти в два раза.

Если доля семей, которые могли с помощью ипотеки приобрести жилье, в 2006 году была где-то 19%, то в прошедшем году, в 2019-м, это уже 53%. Эта динамика очень хорошая, но в точке конкретной, например, в 2019-м, этот показатель надо внимательно отслеживать.

Что такое 53%? Это можно сказать, что 53%, пожалуйста, хотят и покупают жилье. Нет, это не так, потому что уже в эти 53% входят те доходные группы населения, которым, к сожалению, банк не даст кредит, потому что им на жизнь денег очень мало останется, у них уже не будут удовлетворяться их потребности, которые им нужны. И наоборот – высокодоходные группы населения, которым вроде бы можно купить жилье, но они уже не хотят покупать жилье, они уже решили жилищную проблему. Так что очень аккуратно надо всеми этими показателями оперировать.

Петр Кузнецов: Надежда Борисовна, в принципе, мы на этот вопрос уже заходили, только с несколько другой стороны. В этой ситуации, опять-таки с точки зрения экономики города, можно ли сказать, что программа доступного жилья – это все-таки инструмент, которым город пытается семьи удержать в своем регионе?

Надежда Косарева: У нас, к сожалению, нет такой программы доступного жилья.

Петр Кузнецов: И самое главное – помогает ли это удерживать?

Надежда Косарева: Очень жалко, что у нас нет такой программы. При этом под понятием «доступное жилье» у нас почему-то всегда больше подразумевается приобретение жилья в собственность. Тогда как мировая концепция доступного жилья – это жилье для тех людей, которые не могут участвовать в рыночных отношениях, у них слишком низкий доход. И тогда им помогают снять на длительный срок, получить в наем на длительный срок вот такое доступное жилье. Мне бы очень хотелось, чтобы у нас в Москве, да и не только в Москве, но и в других городах были такие программы.

Петр Кузнецов: Спасибо вам за ваш комментарий.

Ольга Арсланова: Спасибо.

Петр Кузнецов: Надежда Косарева, президент фонда «Институт экономики города».

Послушаем нашу телезрительницу Любовь. Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте.

Петр Кузнецов: Город только не знаем.

Зритель: Очень приятно вас видеть и слышать.

Петр Кузнецов: Спасибо. Вы откуда, Любовь?

Ольга Арсланова: Откуда вы нам звоните, Любовь?

Зритель: Мы из города Пензы. У нас строят очень много. Строят, в принципе, неплохо. В принципе, жилье можно приобрести.

Мы брали в ипотеку. Я посмотрела, какие проценты по ипотеке, и мы решили всей семьей, как говорится, скопом, подключив родителей сына и родителей жены, постарались выплатить все это за три с половиной года.

Петр Кузнецов: Пораньше. Три с половиной года? А что вы взяли? «Двушку»?

Зритель: Мы взяли двухкомнатную квартиру, да.

Ольга Арсланова: И за сколько?

Зритель: За 2 миллиона.

Петр Кузнецов: 2 миллиона. И вы погасили за три года?

Зритель: Мы погасили за три с половиной года, мы погасили весь этот кредит. Нам вернули еще из этих 2 миллионов проценты – 13%.

Ольга Арсланова: Налоговый вычет, понятно.

Петр Кузнецов: Вычет получили.

Зритель: Налог. И плюс еще с процентов вернули.

Ольга Арсланова: То есть получается, что для вас в Пензе жилье доступно?

Петр Кузнецов: Вы же довольны? Все у вас получилось.

Зритель: Если люди трудолюбивые, хорошо умеют работать и хотя бы еще какая-то помощь, пусть небольшая, из деревень с продуктами, то жилье можно взять.

Ольга Арсланова: Понятно. Спасибо вам.

Петр Кузнецов: Короткий вопрос, Любовь: а какое качество жилья? Это тоже очень важно. Говорят, что чем жилье доступнее, тем оно некачественнее. Вы довольны?

Зритель: Нет, понимаете, мы взяли не в новостройке, а взяли…

Петр Кузнецов: На «вторичке»?

Зритель: Кирпичный дом 80-х годов.

Петр Кузнецов: Да, понятно. Я так понял, претензий нет.

Ольга Арсланова: Спасибо. Старая, но качественная постройка.

Петр Кузнецов: Спасибо большое.

Ольга Арсланова: Вот нам пишут, смотри: «Надо в привлекательных городах повысить ставку по ипотеке», – пишет Краснодарский край, где, кстати, жилье одно из самых привлекательных. Вот такая идея.

Петр Кузнецов: И ты связала это, например, с хорошими погодными условиями.

Алексей Коренев, аналитик группы компаний «ФИНАМ», с нами сейчас на связи. Алексей Львович, приветствуем вас.

Ольга Арсланова: Здравствуйте.

Алексей Коренев: Добрый день.

Ольга Арсланова: Если послушать наших зрителей, то две самые популярные точки зрения. Первая: если ты работаешь, ты трудоспособен, ты готов брать ипотеку и работать на нее, то тебе жилье будет доступно. И вторая точка зрения: жилье в России преступно недоступно, вне зависимости от региона, потому что в среднем очень низкие доходы у россиян.

Где истина? Вот ваша точка зрения.

Алексей Коренев: На самом деле и то, и другое мнение не совсем верно. Что значит – жилье недоступно, вне зависимости от региона? Я абсолютно соглашусь с Надеждой Борисовной, которая выступала передо мной. Она совершенно правильно сказала, что у нас в регионах разница в зарплатах может быть в разы.

Если, например, на Чукотке средняя зарплата… Вы знаете, что я очень не люблю этот параметр, он мало о чем говорит, потому что кто-то ест мясо, кто-то – капусту, а в среднем – голубцы. Правильнее было бы говорить о модальной зарплате. Ну, Росстат упорно считает у нас среднюю. Так вот, по Чукотке средняя зарплата на начало года составляла 100 тысяч рублей; в Ямало-Ненецком округе – 96,3; в Ханты-Мансийском – 73,4. Для сравнения: Дагестан – 26,2; Чечня – 26,5; Карачаево-Черкессия – 25,2; Кабардино-Балкария – 25,5.

Петр Кузнецов: В пять раз.

Ольга Арсланова: А страна одна.

Алексей Коренев: В общем-то, стоимость жилья складывается из двух параметров: себестоимость и спрос, который определяет надстройку цены над этой себестоимостью. В общем-то, себестоимость не очень сильно отличается – скажем, строить жилье в средней полосе или на Дальнем Востоке. Ну конечно, в удаленных регионах, как на Чукотке, будет дороже, да, там большое логистическое плечо. Ну, тем не менее.

Поэтому все-таки я бы не говорил, что в разных регионах жилье одинаково доступно. Действительно, разница колоссальная. И как вы правильно сказали, люди тянутся на Юг. У нас, помимо Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области, очень высокие цены на жилье в Краснодарском крае, Ростовской области. То есть это Юг России, куда приезжают люди с деньгами из тех же самых нефтеносных районов Сибири. И за счет высокого спроса там стоимость жилья намного выше. Но там и строительство гораздо активнее ведется, и так далее.

Петр Кузнецов: Соответственно, отсутствие спроса как раз приводит к удешевлению.

Алексей Коренев: Отсутствие спроса? Естественно, да. Вот вы обсуждали Петропавловск-Камчатский, Владивосток. Там относительно недорогое жилье, потому что оттуда отток населения, не очень люди стремятся купить там жилье. Держать людей там не получается ни с помощью «Дальневосточного гектара», ни с помощью «Дальневосточной ипотеки».

А вот что реально помогает, как правильно говорила Надежда Борисовна, – это отдельные региональные ипотечные программы. Тот же самый Ямало-Ненецкий округ… Я не знаю, работает ли сейчас там эта программа, но был период, когда они выдавали ипотеку под 1% годовых (конечно, для своих, для местных). Ну, под такой процент многие с учетом их зарплат могли позволить себе купить там жилье.

Петр Кузнецов: Алексей Львович, извините, вопрос, который мы поднимали, как раз наша телезрительница. Все-таки есть ли здесь прямая связь? Вот вы упомянули себестоимость строительства. Прямая связь есть между ценой и качеством? Если дешевле, доступнее, то уже не такое качество?

Алексей Коренев: На самом деле параметров гораздо больше. Во-первых, качество самого жилья. Во-вторых, его локация. Это может быть окраина города, это может быть центр города, это может быть пусть не центр, но престижный район. На том же самом западе Москвы квартиры стоят гораздо дороже, чем на востоке Москвы. Это, в общем, все москвичи знают.

То есть локация, качество жилья, наличие инфраструктуры опять же, потому что сейчас какое-то жилье сдается без парковок, без наличия рядом детских садов и школ, а какие-то жилые комплексы изначально продаются уже с полной инфраструктурой. То есть вы въезжаете туда – и забот у вас нет. Конечно, такое жилье будет намного дороже.

Ольга Арсланова: А как вы оцениваете подход к ипотеке в разных регионах? Все-таки у нас в основном под одну гребенку выдается ипотека, под одни и те же проценты? Или есть некоторая гибкость у банков и у представителей власти, которые могут субсидировать частично, на местах?

Алексей Коренев: Ну, у банков особой гибкости изначально быть не может, потому что банковские проценты привязаны, во-первых, к ключевой ставке Банка России. Вот сейчас она у нас понизилась. Есть надежда, что ее будут понижать и дальше – может быть, еще где-то на 50 базисных пунктов в течение ближайших месяцев. Естественно, ипотека по коммерческим банкам вслед за ставкой Банка России тоже понижается, но не так быстро и не так активно, поэтому банки в этом плане не очень обладают большой гибкостью.

А вот региональные власти, действительно, могут помочь. Я уже приводил пример Ямало-Ненецкого автономного округа. В других регионах опять же для местных жителей, для молодых семей, для специалистов, которых нужно удержать в регионе, в которых нуждается данный регион, район, область или край, – для них, конечно, существует льготная ипотека. И в этом плане она в значительной степени помогает людям купить жилье именно в этих регионах.

Ольга Арсланова: Зарплаты везде разные (как мы увидели, разница до пяти раз), а ипотека… точнее, ключевая ставка по всей стране одна. И ничего тут не поделаешь. Справедливости в этом смысле искать не стоит.

Спасибо за ваш комментарий. Алексей Коренев был с нами на связи.

Петр Кузнецов: А мы продолжаем.

Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Авторизуйтесь, чтобы быстро и удобно комментировать
Комментарии (0)