Евгений Шлеменков: До 35% себестоимости строительства - это налоги

Гости
Евгений Шлеменков
вице-президент «Опоры России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ»

Ольга Арсланова: Мы продолжаем, и наша первая тема, тема этого вечернего эфира, поговорим о жилье. Оно в России должно стать качественнее и доступнее, об этом заявил президент Владимир Путин. Он описал новые приоритеты жилищного строительства, это произошло во время заседания Госсовета, то есть тема жилья стала одной из ключевых.

Виталий Млечин: Президент напомнил, что сегодня жилищная отрасль в России переживает большие перемены. Давайте сначала о них напомним.

Ольга Арсланова: Итак, создание комфортной среды для жизни россиян – национальный проект, как мы помним, и на эти цели планируется потратить почти 10 триллионов рублей до 2024 года. Жилья должно строиться больше, не менее 120 миллионов квадратов в год по этому проекту. Для сравнения, в этом году, как вы видите, построено примерно в 1.5 раза меньше, даже больше чем в 1.5 раза.

Виталий Млечин: Самая острая проблема – это, естественно, доступность жилья. Рынок ипотеки растет, в этом году средняя ставка составляет примерно 9.5%. К 2024 году среднюю ипотечную ставку планируют существенно снизить.

Ольга Арсланова: Итак, президент заявил также, что нельзя затягивать решение проблем обманутых дольщиков, и в решении этой проблемы должны помочь новые правила долевого строительства.

Давайте вместе обсуждать жилищный вопрос. Лично для вас сегодня жилье доступно или нет? Позвоните в прямой эфир и расскажите. Если вы купили жилье, на каких условиях, сколько вы платите по ипотеке, в каких условиях вы живете? Позвоните, пожалуйста, и поделитесь с нами.

И конечно же, задавайте вопросы нашему гостю. Мы приветствуем в студии вице-президента «Опоры России», руководителя направления «Строительство и ЖКХ» Евгения Шлеменкова. Евгений Иванович, здравствуйте.

Виталий Млечин: Евгений Иванович, здравствуйте.

Евгений Шлеменков: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Поясните, пожалуйста, важность этого момента. То есть по сути президент сказал какие-то понятные, привычные вещи, которые он и раньше говорил в том числе во время своих обращений. Но тем не менее мы понимаем, что скорее всего за этими не очень конкретными формулировками последуют какие-то поручения, что-то будет меняться, как обычно это бывает после вторых заявлений.

Евгений Шлеменков: Да, последуют совершенно конкретные действия, которые должны привести к оживлению этой работы. У нас вообще это не первый проект, как вы помните, на нашей памяти не так давно был проект «Доступное жилье», он в принципе не так плохо сработал. Но сказать, что мы эту проблему решили, я думаю, сказать, что мы ее окончательно решим в ближайшее время, нельзя. Проблема для нас весьма важная, важная она со многих точек зрения. Во-первых, мы живем в такой стране, где без комфортного жилья, без отапливаемого, без комфортного для проживания просто не обойтись. Во-вторых, мы этой проблеме, к сожалению, придавали не так много значения до того, и это было связано с тем, что были достаточно сложные времена.

На сегодняшний день вот эта программа должна не только привести к увеличению количества квадратных метров, вводимых каждый год, но и к тому, чтобы изменились качественные требования к жилью. Потому что на самом деле нам, конечно, очень важно, чтобы те дома, в которые мы вселяемся, были комфортны и удобны для жизни, но хорошо, чтобы они и находились в комфортной среде, то есть они были обеспечены инженерной инфраструктурой, транспортной инфраструктурой, социальной инфраструктурой, и хорошо, чтобы вблизи этого жилья были рабочие места, на которых можно было бы работать. Вот эти все проблемы должны решаться в рамках вот этого национального проекта.

Ольга Арсланова: Но вопрос, за чей счет они будут решаться. То есть если застройщики, например, получат какие-то новые стандарты, в том числе и по обеспечению инфраструктуры, на кого они будут перекладывать в итоге эти траты? Не получится ли так, что исполняя новый национальный проект, мы сами будем больше платить за и так недешевую недвижимость?

Евгений Шлеменков: К сожалению, большая часть этой работы как раз будет делаться за счет прежде всего тех, кто эти самые квадратные метры получит. Потому что да, дешевеет ипотека, но ведь она – это наши с вами деньги, которые мы вкладываем в это самое жилье. Хорошо, что мы можем это делать, если мы работаем, имеем достаточно устойчивые доходы и так далее. Но у нас практически все, что мы собираемся построить, должно быть построено за счет как раз участников, получающих это жилье. Да, есть льготы, да, есть скидки, да, есть какие-то преференции для многодетных семей, но тем не менее у нас пока, так скажем, достаточно активной программы по строительству съемного жилья нет.

Виталий Млечин: Ну правильно, какие мы цели себе сейчас ставим? Потому что если мы говорим о том, что ипотека должна быть подешевле, цены, может быть, как-то пониже, все равно тут имеется в виду, что купить себе квартиру, пусть даже в ипотеку, может только человек или семья, которая обладает определенным уровнем дохода или что-то имеет: продать, например, одну квартиру, взять ипотеку, купить себе что-то лучше. А если, скажем, мы имеем, берем в расчет семью, которая живет в бараке, который не продашь, который завтра развалится, которая имеет работу такую, что не то что на ипотеку, на оплату коммуналки не хватает…

Евгений Шлеменков: Не позволяет платить, да.

Виталий Млечин: Как решить проблему таких людей? Это ведь ставкой на ипотеку не решить.

Евгений Шлеменков: Ну вот то, что касается переселения из ветхого и аварийного жилья, это другая программа, она существует, она работает. Сейчас вступила в действие уже программа, которая касается тех, кто внесен в эти списки с 2012-го по 2017-е гг.; придет время, будут, наверное, и те, кто 2019 год и дальше. Эту программу никто закрывать не собирается, она будет действовать, к сожалению, не так активно, как хотелось бы. И самое трудное, мне кажется, что у нас получается, что вот все, что касается программы ипотечного строительства, неплохо работает в крупных городах. А вот там, где население живет в малых городах, там, где доходы у людей невысокие, там, где проблемы с рабочими местами, – да, там проблемы останутся.

Ольга Арсланова: Послушаем нашего зрителя из Петербурга, у нас Александр на связи. Добрый вечер.

Виталий Млечин: Здравствуйте, Александр. Как вы решаете свои жилищные вопросы?

Зритель: Добрый вечер. Я свою жилищную проблему решил в свое время. В свое время я покупал 3-комнатную квартиру за 30 тысяч долларов. Но в тот момент, значит, не было такого понятия, как конкурс об аренде земли, а сейчас такое есть.

Ольга Арсланова: Александр, чтобы мы примерно понимали, о каком времени идет речь, – курс доллара какой тогда был?

Зритель: Неважно, какой был.

Ольга Арсланова: За 30 тысяч долларов – а курс был какой?

Зритель: Да я не помню, это был 2000 год, по-моему.

Ольга Арсланова: Ну понятно, все ясно, да.

Зритель: А сейчас вот в связи с тем, что строительная компания выигрывает тендер на конкурсе за землю, в стоимость квартиры входит именно вот эта стоимость земли. По моим данным, около 50% стоимости квартиры именно земля составляет, а не…

Евгений Шлеменков: Не так.

Ольга Арсланова: Давайте с этим разбираться. Значит, самый простой и популярный вопрос от наших зрителей: почему особенно в больших городах такая дорогая недвижимость у нас? То есть понятно, что это не может быть дешево, но учитывая доходы россиян, это запредельные цены, то есть мало кто себе может позволить это купить.

Евгений Шлеменков: Прежде всего стоимость земли не может составлять половину стоимости.

Ольга Арсланова: Из чего это формируется?

Евгений Шлеменков: Значит, цены формирует рынок, потому что все ориентируется на рыночную цену. Да, себестоимость и строительства, и стоимость земли имеют значение, но не решающее. И если спрос на жилье достаточно высокий, платежеспособный спрос, то и цена будет высокой. К сожалению, это законы экономики, и да, государство может их корректировать, но тем не менее это имеет значение. И понятно, что, скажем, квадратный метр в Москве или в Петербурге стоит дороже, чем даже в Московской или Ленинградской области просто в силу того, что спрос на него больше платежеспособный. Именно поэтому проигрывают малые города, потому что там рыночная стоимость жилья гораздо ниже и разница между себестоимостью и продажной ценой не такая большая. Поэтому прибыли девелоперов ниже, соответственно, туда инвестиции идут менее охотно.

Ольга Арсланова: Расскажите, пожалуйста, как вообще эта схема в идеале должна работать? То есть мы начинаем больше спросить, компании, по новому законодательству о долевом строительстве, больше строим зачем-то – кто это покупает по нынешней ставке? Становится ли это жилье, которого строят больше, дешевле в процессе? Пользуется ли оно спросом? То есть нужно ли нам увеличивать вот в таком количестве строительство жилья? Зачем?

Евгений Шлеменков: Значит, чем больше предложение, тем ниже цена. Естественно…

Ольга Арсланова: Но так будет, как вам кажется?

Евгений Шлеменков: Все построено, все то, что построено, предлагается к продаже, но то, что не продается, его надо содержать, на это надо тоже тратить деньги. Большая часть того, что строится, строится либо за заемные деньги, либо за деньги дольщиков, которые тоже зачастую заемные. Поэтому чем больше предложение, тем, естественно, меньше цена, поскольку построенное надо продать, поэтому в этом ничего плохого нет, это даже хорошо.

Но я должен вам сказать, что мы не так уж мощно наращиваем это самое строительство. Более того, скорее всего, в ближайшие год-два у нас будет снижение по вводимому жилью, потому что меняются правила, по которым работают строители, вводятся… Ну да, надо наводить порядок с обманутыми дольщиками и так далее, но все это повлияет в том числе и на количество вновь начинаемых проектов. Потому что на сегодняшний день на 1 собственный рубль, который имеет застройщик, банк может предоставить только 4 рубля, 1 к 4. Есть банк, который рассматривает возможность предоставления 9 рублей на 1 вложенный рубль. На сегодняшний день на рынке собственных денег девелоперов примерно 0.4 триллиона, а для того чтобы построить 120 миллионов квадратных метров или 120 с небольшим, которые сейчас, в общем-то, в процессе строительства, нужно порядка 5-6 триллионов. Ну представьте, что даже если по 9 рублей на 1 вложить, все равно не хватит.

Виталий Млечин: А вот эти цифры по количеству квадратных метров, которые надо построить, – посчитали уже, в каких регионах эти квадратные метры должны появиться? Или где получится?

Евгений Шлеменков: Нет, понимание этого есть, естественно. Но дело в том, что в эти 120 миллионов квадратных метров войдут не только те дома, которые многоквартирные, многоэтажные, туда входит в том числе и индивидуальное жилищное строительство. Я вам даже больше скажу, зачастую это то, что строится за городом, загородное жилье, в том числе и дачи. Поэтому нельзя считать, что вот это все только то жилье, которое люди ждут, в котором они будут постоянно проживать. Такого жилья примерно 55-60% в этих квадратных метрах.

Ольга Арсланова: Послушаем Нижегородскую область, Илья на связи. Здравствуйте, Илья, вы в эфире.

Виталий Млечин: Здравствуйте, Илья.

Ольга Арсланова: Расскажите.

Зритель: Здравствуйте. Я звоню с Нижегородской области, Выксунский район, рабочий поселок Шиморское. У нас дома признаны аварийными в 2013 году. Так как мы не вошли в программу переселения домов до 2012 года, нас поставили в программу переселения после 2012 года. Вот эта программа только что вышла.

Евгений Шлеменков: Только стартовала.

Зритель: С 1 января 2019 года. Мы ходили в администрацию города Выкса к главе местного самоуправления Кочеткову Владимиру Викторовичу, задавали вопрос такой, когда нас переселят, потому что у нас…

Ольга Арсланова: И что вам сказали?

Зритель: …потому что у нас в доме уже невозможно жить: зимой при минус 30 в квартирах всего лишь плюс 16 градусов…

Ольга Арсланова: Кошмар.

Зритель: …при работе газового котла, индивидуальное отопление 80 градусов, то есть при предельной мощности котла.

Ольга Арсланова: Что вам ответили?

Зритель: Нам ответили, что программа вышла, но она будет формироваться целый 2019 год. Будет поэтапное расселение, то есть мы будем переселены где-то в 2024 году.

Ольга Арсланова: Это еще сколько лет в таких условиях, неизвестно, выдержит ли это здание.

Евгений Шлеменков: Да…

Ольга Арсланова: Спасибо, что поделились. Насколько я понимаю, здесь бесполезно дальше жаловаться, что-то делать… Что можно сделать?

Евгений Шлеменков: Нет, порядок выполнения вот этих программ зависит от региональных властей, это они решают…

Ольга Арсланова: И от их возможностей финансовых в том числе.

Евгений Шлеменков: Да. И чаще всего… Понимаете, переселить-то можно только тогда, когда не только построишь дом, но когда будут коммуникации проведены и так далее. И исходя из этого составляется, в общем, региональный план расселения ветхого и аварийного жилья. Да, к сожалению, вот представьте, они с 2013 года аварийные, это уже 6 лет прошло, и еще года 4 надо будет ждать. Это, конечно, не вдохновляет.

Ольга Арсланова: Да.

Вот нам еще пишут: «Кировская область, дом 1938 года постройки, горячей воды нет. Зарплата 10 с небольшим тысяч, а ЖКХ 5. Долгов еще много. Как же жить?» «Живу в… домике без удобств 1960 года постройки», – Адыгея. И вот предложение от наших зрителей: «Социальное жилье для молодых семей нужно строить, а не загонять молодые семьи в ипотеку». Давайте об ипотеке поговорим и о том, какого процента реально можно добиться, потому что при ключевой ставке в 7.75% понятно, что то, что мы видим сейчас, в общем, оптимальная ставка по ипотеке. Но кто ее может осилить?

Евгений Шлеменков: На самом деле с моей точки зрения должно быть несколько путей решения таких проблем. Да, если люди работают, если у них есть возможность, если у них есть помощь старших, то, наверное, можно строить с помощью ипотеки, решать эти проблемы. Можно, наверное, возродить кооперативное строительство, это тоже, в общем-то, выход. Есть еще один способ, который мы очень плохо используем, особенно он хорош для малых городов, – нужно предоставление земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, но с предоставлением возможности присоединения к сетям. Потому что строить там, где, как мы сейчас видим, строится очень много жилья далеко за городом, это пустая трата денег, люди там жить не могут.

У нас, к сожалению, вот эта работа по развитию сетей в муниципальных образованиях очень слабо идет, и вот такое решение используется совсем немного, это тоже нужно. И третий вопрос, который надо решать, – да, для молодых семей, для семей, которые не способны сами решить свои проблемы (многодетные семьи, семьи престарелых, тоже где-то в конце концов жить надо), надо решать за счет съемного жилья. Государство должно строить съемное жилье, иначе мы просто оставляем за бортом огромное количество людей и в том числе не способствуем демографии, поскольку…

Ольга Арсланова: А почему этим никто не хочет заниматься? Это невыгодно в краткосрочной перспективе?

Евгений Шлеменков: А потому что экономически это нецелесообразность, поскольку у нас на сегодняшний день спрос достаточно высок, деньги на строительном рынке за счет долевого строительства появляются…

Ольга Арсланова: Ну да, проще этим заниматься.

Евгений Шлеменков: …ипотека дешевеет, она на сегодняшний день даже не 9.5%, она где-то на уровне 11%, если точно, она была около 9%, сейчас она немножко поднялась, но это все равно много, даже 9% много.

Виталий Млечин: А когда мы говорим о том, что государство должно строить, как это на самом деле должно выглядеть? Потому что государство не строительная компания.

Евгений Шлеменков: Да понятно.

Виталий Млечин: Оно должно покупать готовое жилье или как-то вкладываться, как дольщики? Как это должно происходить, какой механизм?

Евгений Шлеменков: Значит, я могу сказать, как это делается в других странах. Во-первых, это возможность получения долгих дешевых денег. Если такая возможность есть, тогда есть возможность и получить экономически целесообразные проекты, то есть построить дома, которые сдавать в аренду, при небольшой арендной плате получать возможность рассчитаться с этим самым кредитом. В этом случае есть смысл. Сегодня понимаете как? Вот если строить за заемные деньги, то окупаемость этого строительства при ценах более-менее вменяемых на аренду – это 30-40, 50 лет. Никто в эти проекты из девелоперов, естественно, не идет. И вот возможность иметь такие длинные дешевые деньги – это как раз задача государства, оно должно найти возможность это сделать.

Второй момент – это для такого строительства ввести льготные налоговые режимы, потому что мы в конце концов понимаем, что примерно 33-35% от себестоимости составляют налоги, мы при строительстве тратим эти деньги. Третий момент – это ввести определенные налоговые льготы для тех, кто заключает договора найма, они тоже не должны страдать от слишком большой финансовой нагрузки за съем.

Такие программы можно запускать и нужно запускать, они могут как раз проводиться там, где есть дефицит рабочей силы, например, то есть решать попутно еще и проблемы экономические в регионах. К сожалению, в связи с тем, что пока еще платежеспособный спрос на жилье достаточно высок, упор мы делаем в нашей стране на ипотеку. Ипотека, конечно, далеко не подарок, я вот лично считаю, что когда человек подписывается на долги на 20, даже на 15 лет…

Ольга Арсланова: А что ему делать? Конечно, выбора нет.

Евгений Шлеменков: Это очень гнетет.

Ольга Арсланова: Послушаем зрительницу из Курской области, Татьяна. Здравствуйте.

Зритель: Здравствуйте.

Ольга Арсланова: Да, вы в эфире.

Зритель: Да. Я говорю за то, что у нас дом в Коренево (Октябрьская, 24) аварийный. Жильцы собрали деньги, поселок ничего не делал. Этот дом передала железная дорога поселку Коренево. И с этим домом дали до 7 вагонов угля, чтобы они этот дом чуть-чуть поремонтировали.

Но они, конечно, уголь стопили, квартплату с людей взяли за другие дома, которые отапливаются в поселке, и куда? – в личное пользование. А теперь жилье аварийное, делать никто ничего не хочет. Жильцы собрались, сделали заключение, принесли все документы, предоставили – «да-да, аварийное, будем расселять». А теперь собирают людей и «манают»: «Так, пишите заявление, что вы считаете, что он пригодный для жилья, иначе мы вас всех выкинем, а дом будете разбирать за собственные средства».

Дом аварийный впереди поселка не имеет права стоять. И вот мы включились в программу, когда-нибудь будут нас переселять, но это так: если выделить деньги, никакого переселения не будет. Если только дадут жильцам, как давали участникам и ветеранам, жилищные сертификаты, и люди покупали жилье. Жилья продается очень много, каждый человек… Там живут разные, старые и молодые с маленькими детьми…

Ольга Арсланова: Понятно.

Зритель: Кто куда может переселиться, кто куда хочет. Может быть, кто-то добавит какие-то деньги.

Ольга Арсланова: Ну да, понятно.

Евгений Шлеменков: Ну с этим надо конкретно разбираться, с каждым случаем.

Ольга Арсланова: Но смотрите, что получается. Много об этом говорится, что вот мы сейчас, наша страна одной ногой в какой-то архаике совершенной стоит, а другой, вот города современные, вроде Москва…

Евгений Шлеменков: И ставим такой…

Ольга Арсланова: И главное, мы какие-то ставим перед собой задачи действительно амбициозные, не решив самых простых, вот как с аварийным и ветхим жильем. Может быть, есть смысл сосредоточиться пока что на самом простом и при этом самом важном, потому что это условия жизни людей?

Евгений Шлеменков: Ну понимаете, наверное, надо, чтобы были пропорции соблюдены. Конечно, когда люди 10 лет ждут переселения из ветхого и аварийного жилья, это безобразие. Конечно, эти вопросы надо решать гораздо быстрее, тем более что у нас, в общем-то, нет никакой надежды на то, что люди, которые в этом аварийном жилье живут, сами эти проблемы решат, – не решат. Те, кто оказался в аварийном жилье, – это, как правило, люди, у которых нет других возможностей.

Но в то же время надо понимать, что, вы понимаете, без амбициозных задач мы тоже развиваться не будем. То есть надо просто соблюдать некий баланс, и вот этот баланс должен быть разумным, он не должен загонять людей в безнадегу. Потому что люди, которые нам с вами звонят, даже не могут, в общем-то, сказать, когда наконец их проблема будет решена, – вот этого не должно быть.

А то, что касается введения новых стандартов, то, что касается того, что мы должны рассматривать наконец наше жилье не просто как отдельно взятое здание и так далее, а создавать комфортные условия для проживания – этим надо заниматься, потому что это к нам вернется позже. Мы вот работаем, например, очень плотно с японцами, и они сегодня, например, решают проблему мегаполисов, которые они запустили в свое время. Это, оказывается, дороже, чем если бы они своевременно решили проблему малых городов, если бы не было вот этого массового переселения в крупные центры. То же самое у нас происходит: зачем люди едут в крупные города? Да потому что в малых городах ни работы, ни перспективы, ничего нет.

Если мы не обратим внимания на малые города, то потом будем решать проблемы мегаполисов. И вот введение вот этих стандартов сегодня – это еще длительный, долгий процесс. Но если не ставить эти задачи, то эти проблемы вернутся не к нам с вами, но к нашим детям.

Виталий Млечин: Спасибо вам большое.

Ольга Арсланова: Спасибо.

Виталий Млечин: У нас в гостях был вице-президент «Опоры России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ» Евгений Шлеменков. Мы беседовали о жилье, каким оно должно быть и какое оно есть сейчас.

Вернемся через пару минут.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

О доступности жилья в России

Комментарии

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты