Федор Мезенцев: По сути декларация дачного дома с 1 января 2019 года отменяется

Гости
Федор Мезенцев
исполнительный директор «Союза дачников Подмосковья», советник первого заместителя председателя Московской областной думы

Марина Калинина: Прямо сейчас наша рубрика «Территория дача». Сегодня нашей темой станет строительство и оформление прав на построенное здание. Вступил в силу федеральный закон, который ввел теперь уведомительный порядок в строительстве и реконструкции садовых индивидуальных домов. Согласно ему, выдача разрешений на строительство домов на участках отменяется, но собственник будет обязан направить в орган, который выдает разрешение на строительство, специальное уведомление о возведении жилого дома.

Юрий Коваленко: Кстати, прежний порядок с разрешениями сохраняется только в отношении домов большой площади – свыше 500 квадратных метров. При нарушении правила с 1 марта следующего года учесть в кадастре и оформить права на дачный дом будет просто невозможно, если вы нарушили эту процедуру. Теперь подробнее об этом мы поговорим с нашим гостем. У нас в студии Федор Николаевич Мезенцев, советник первого заместителя председателя Московской областной думы. Здравствуйте.

Насколько сильно изменится процесс оформления? В чем сложности? Давайте по пунктам разберемся.

Федор Мезенцев: Нужно напомнить нашим зрителям о том, что сегодня и сельские населенные пункты, и садоводческие объединения по сути стали одинаковыми с точки зрения проживания. И в тех, и в других строятся дома для постоянного проживания. И в населенные пункты приезжают и дачники, и есть постоянные жители. Поэтому давно возник вопрос о том, чтобы мы упорядочили процесс регистрации строений, для того чтобы жители могли защитить свои права. По сути у нас стерлись грани между населенным пунктом и садоводческим объединением с точки зрения строительства домов. С другой стороны, дачная амнистия, которая началась в 2006 году, вносила большую неразбериху в части оформления наших строений. Потому что на дачных участках начинали появляться и гостиницы, и многоквартирные жилые дома, и склады. Это нарушало права соседей и собственников. То есть по сути на дачных участках строились строения бесконтрольно. Поэтому возникла необходимость в том, чтобы государство имело определенный контроль не только на ИЖС, но и на дачных территориях. Поэтому было принято решение на федеральном уровне о том, чтобы порядок регистрации строений и в дачных поселках, в садоводческих объединениях, и на землях ИЖС стал одинаковым.

Юрий Коваленко: То есть получается, что сейчас эта норма будет касаться только возведенных со следующего года? Она не будет перекраивать какие-то постройки и вхождения в права того, что было построено ранее?

Федор Мезенцев: Сегодня, чтобы зарегистрировать дом на дачном или садовом участке, необходимо заполнить декларацию и приложить технический план на объект. Для тех построек, которые на 1 января 2019 года будут не зарегистрированы, необходимо будет сначала направить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве. Это будет касаться и планируемых построек, и тех, которые уже построены, но еще не зарегистрированы. То есть порядок будет для всех один. Просто так декларации и технического плана будет недостаточно. Декларация по сути у нас отменяется с 1 января 2019 года.

Марина Калинина: Уважаемые телезрители, вы можете задавать свои вопросы нашему сегодняшнему гостю по изменению в законодательстве, потому что наверняка есть какие-то подводные камни. Если у вас есть какие-то проблемы и вы хотите спросить, у вас есть сегодня уникальная возможность это сделать и получить, надеюсь, квалифицированный и честный ответ.

Юрий Коваленко: Если я собираюсь строить и в план я включил определенное количество стен, домов, входов и всего остального и мне это одобрили, но в процессе строительства что-то пошло не так, я немножко передумал, перекроил этот дом, с какими сложностями я столкнусь при уже вхождении в право собственности на него? Или это легко переправить?

Федор Мезенцев: Порядок оформления состоит из двух этапов. Первое – мы уведомляем орган местного самоуправления о том, что мы планируем построить. Второй этап – мы уведомляем тот же орган об окончании строительства. После этого приезжает комиссия и проверяет, что у нас на самом деле получилось. Если в процессе строительства мы будем понимать, что мы планировали построить домик, условно говоря, 6х9, а в итоге вместо 2 этажей мы хотим сделать 3 этажа и построить 9х12, то необходимо направить повторное уведомление о начале строительства, для того чтобы потом в процессе приемки этого здания не возникло проблем в связи с тем, что наши заявленные параметры не соответствуют тому, что мы на самом деле сделали.

Марина Калинина: Смотрите, тут такая интересная штука, которая всплывает с самого начала. Хорошо, разрешение теперь получать не нужно. Человек, получив участок, определенное количество соток, он хочет на своем участке построить дом меньше 500 квадратных метров, на который уже нужно получать разрешение, как и раньше это было, но, к примеру, с печкой в 4 этажа. Узенький и высокий. Может он получить отказ? Или неважно, какой дом высоты, ширины, длины и так далее? Главное, что он меньше 500 квадратных метров.

Федор Мезенцев: Поправки в градостроительный кодекс упорядочили и размеры, параметры объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов. По закону объект индивидуального жилищного строительства не должен быть выше 3 этажей и выше 20 метров. Это предельный размер, выше которого соглашение невозможно. Если застройщик планирует построить иной объект, то ему нужно выбирать участок с видом разрешенного использования для малоэтажного жилищного строительства. Никак не в деревне, никак не в садоводческом объединении. К сожалению, такие случаи у нас были. Были такие самовольные постройки. Они были признаны в соответствии со статьей 222 гражданского кодекса самовольными постройками. И если раньше тот объект, который был построен с нарушением градостроительных норм, подлежал сносу, то в новой редакции градостроительного кодекса появляется вторая возможность привести его в соответствие с параметрами. Если в процессе строительства параметры были нарушены, то комиссия выявляет эти нарушения и предлагает застройщику привести свой дом в порядок, для того чтобы можно было зарегистрировать.

Юрий Коваленко: Я до сих пор вижу периодически высокие 4-этажные дома. Они каким-то образом узаконены, или они вне закона до сих пор?

Федор Мезенцев: Следует понимать, что такое полный этаж. Если это мансарда, то мансарда этажом может не считаться. Поэтому для этого введен второй параметр – предельная высота дома по коньку. Внутри может быть и два этажа, но окон может быть больше. Поэтому внешний облик дома не всегда показывает количество этажей. Нам важно, чтобы параметры строения не нарушали права соседей. Потому что если на дачном участке будет стоять многоэтажка, то понятно, что соседи будут от этого страдать – будет затенение, будет многоквартирный дом, что тоже прямо запрещено градостроительным кодексом. Поэтому параметры определены достаточно четко.

Марина Калинина: Давайте послушаем, что нам скажет Наталья из Белгородской области. Она дозвонилась нам в студию. Наталья, здравствуйте. Слушаем вас.

Зритель: Здравствуйте. У меня такая проблема. В марте месяце этого года я начала процедуру по оформлению на дачном обществе своего уже достроенного дома. То есть у меня там стоял домик небольшой. Я в нем была прописана. Это жилой дом. Я его достроила. В марте месяце мне сделали техплан. Потом я заполнила декларацию и сдала в МФЦ, чтобы в Белгороде меня на кадастровый учет поставили. Так вот, до сих пор я не могу эту процедуру завершить. Белгород мне отправляет назад документы, потому что сначала были мелкие недочеты (диск не открывался). Сейчас техплан на диске (носителе) и на бумажном носителе.

Потом они затребовали у меня разрешение с архитектуры. Архитектура мне дала справку, что они такие разрешения не дают. И эту процедуру протянули больше 3 месяцев и закрыли вообще это дело. Теперь мне все приходится делать это по новой. Теперь еще такой вопрос. 3 августа вышел федеральный закон о том, что на постройку и на реконструкцию никаких разрешений не требуется. Я не понимаю, как эти законы в регионах работают. Они, по-видимому, вообще не работают. Сейчас я на каком этапе остановилась? У меня в техплане обозначено здание. Им это не нравится. Им надо строение. И они мне объясняют, что если я переправлю в техплане на строение, то я лишусь прописки.

Марина Калинина: В общем, какая-то путаница происходит. Спасибо большое за звонок. Есть какое-то логичное объяснение решения этого вопроса?

Федор Мезенцев: Из объяснений зрителя получается, что ошибка в техплане с точки зрения застройки. Потому что для того, чтобы зарегистрировать на дачном или садовом участке дом, там должно быть написано либо «индивидуальный жилой дом», либо «садовый дом». Просто так здание может быть только техническим объектом.

Марина Калинина: А делать то что сейчас?

Федор Мезенцев: Нужно исправлять данные, которые были внесены в технический план кадастровым инженером или специалистом из БТИ и передать документы повторно. На дачном или садовом участке у нас может быть расположено 3 вида построек: жилой дом, садовый дом или хозяйственная постройка. Иные объекты для регистрации на этих участках не предусмотрены.

Марина Калинина: Смотрите, уже очень много сообщений нам приходит. И люди опасаются, что эти нововведения усложнят процесс строительства, оформления и так далее. Поясните, это все-таки усложняет процесс или упрощает процесс? Потому что пишут, что опять что-то придумали, опять все не для людей. И так далее. Переживает народ.

Федор Мезенцев: У нас зрители переживают по поводу нововведений. Но следует отметить, что двойная процедура регистрации строения в садоводческих объединениях, с одной стороны, на один этап усложняет этот процесс. С другой стороны, проще исправить ошибки на этапе строительства дома. Для того, чтобы не получилось ситуации, когда дом построен вплотную к забору на расстоянии 1 метра. Это прямо запрещено законом. И в процессе узаконить такой дом не получится. Застройщик столкнется с проблемой сноса этой постройки. Поэтому гораздо проще изначально заполнить документы. Тем более, что это, во-первых, бесплатно. Уведомление о начале строительства можно подать любым удобным способом через многофункциональный центр, через портал «Госуслуги» или прийти и принести его лично. Срок ответа на уведомление о соответствии параметров – 7 дней. Чиновников будут очень жестко наказывать, если они будут нарушать этот установленный срок. Тот же самый срок предусмотрен для уведомлений об окончании строительства.

Марина Калинина: А реконструкции – то же самое? Например, пристроили 2 этаж к дому.

Федор Мезенцев: Да. Реконструкция – это новое. У нас очень много дачников, которые начинали с маленького домика, скворешник 6х3.

Марина Калинина: Терраска, потом второй этажик, мансардочка.

Федор Мезенцев: И сегодня действующая редакция закона в 2018 году не предусматривала возможности узаконить свою дополнительную площадь. В новом градостроительном кодексе такая возможность появляется. То есть по сути у нас появляются дополнительные права и дополнительные возможности привести свои строения в порядок и защитить свои права. Потому что закон защищает только зарегистрированные постройки на кадастровую стоимость.

Марина Калинина: Еще есть звонок из Костромы. Юля у нас на связи. Юлия, здравствуйте.

Зритель: Мы владеем участком. И у нас на нашем участке домик на двоих хозяев. И вопрос такой. Можем ли мы свою половинку реконструировать, поставить какое-то новое строение или из деревянного в кирпичное, и надо ли нам отступать полагаемые 3 метра, или, как и раньше, у нас будет единое строение, и мы не должны отступать? Потому что у нас небольшой по территории участок, всего 6 соток. Если мы отступим от одних и от других соседей, нам просто будет негде строить дом. Вот вопрос такой. Надо ли нам отступать от соседей, с которыми мы сейчас в едином доме находимся?

Марина Калинина: То есть разделять дом.

Федор Мезенцев: Это к вопросу о максимальной застройке земельных участков. Нужно знать о том, что, кроме градостроительного кодекса, действуют в каждом муниципальном образовании правила землепользования и застройки территории. Они определяют максимальный процент площади земельного участка, который может быть занят строениями, вспомогательными постройками и дорожками. То есть, как правило, более 40% земельного участка застроить нельзя в принципе. Теперь, если говорить о том, что на одном участке проживают две семьи, то закон прямо запрещает регистрировать двухквартирные дома. Это по сути будет многоквартирный дом. Поэтому если две раздельных семьи пользуются одним домом, они вправе это сделать, но оформить они могут это либо в общедолевую собственность… Если они планируют строить второй дом, то им необходимо соблюдать градостроительные нормы. Они придуманы жизнью. Потому что, если построить дом в метре от…

Юрий Коваленко: Вопрос в разделении дома.

Марина Калинина: Они хотят пристроить что-то.

Федор Мезенцев: Разделить один дом на два отдельных без физического разделения не получится. Это не предусмотрено. Один дом должен регистрироваться как один объект индивидуального жилищного строительства. Либо строить второй дом на своем участке, но нужно соблюдать градостроительные нормы. Расстояние до ближайшего дома на одном участке должно быть не менее 6 метров. От соседского забора не менее 3 метров. Если эти нормы не выполняются, то, соответственно, зарегистрировать и узаконить такой дом не получится. Это будет самовольная постройка. Все-таки участок 6 соток у нас предназначен для размещения, как правило, одного небольшого домика.

Марина Калинина: Валентина из Московской области. У нее тоже вопрос. Валентина, здравствуйте.

Зритель: Я хотела задать практически такой же вопрос. Но у меня еще второй вопрос.

Марина Калинина: Давайте.

Зритель: У нас получилось: высокий дом, второй этаж, крыша просто отделана без утепления, без ничего. Она как мансарда. В нем зимой жить невозможно. Что получилось? Когда нам пришел налог, оказалось, что дом у нас 6х9 с верандой тысяча метров. Мало того, что 1000 метров. И оценили дом в 11 млн. Рядом дома из бревен с землей продаются за 900 000. А нам за 11 млн. Мало того, еще и не снимают налог. Мы не знаем, куда податься, чтобы решить вопрос с налогом. Нас заставили заплатить 17 тысяч за 1000 квадратных метров. А дом у нас даже 100 метров нету. Как нам быть?

Марина Калинина: А вы как-то обращались, чтобы исправить ошибку? Это же явная ошибка, наверное?

Федор Мезенцев: Каким образом был зарегистрирован этот дом? Какие документы о праве собственности на строение оформлены?

Зритель: Муж ходил в регистрационную палату. Приготовил документы. Но, как говорят нам, со спутника сняли, что наш дом 1000 квадратных метров. Пошли в регистрационную, сказали – «да, ошибка». Сняли 1000 метров до 100. А налог на недвижимость так никто и не снимает. Говорят – езжайте в Одинцово, подавайте в суд.

Марина Калинина: Наверное, это в данном случае единственный выход.

Зритель: Они ошиблись. Почему мы должны в суд идти?

Марина Калинина: Ваш вопрос понятен.

Федор Мезенцев: В этой ситуации налицо техническая ошибка при передаче данных из Росреестра в налоговую инспекцию.

Марина Калинина: Случайно нолик пририсовали.

Федор Мезенцев: Прежде всего нужно помнить, что Росреестр передает в налоговую только те сведения, которые содержатся в декларации об объекте недвижимости либо в техническом плане, который зарегистрирован с 1 января 2017 года. Поэтому если такая ситуация возникла, то необходимо написать заявление прежде всего в Росреестр об уточнении данных, что, как мы понимаем, было уже сегодня сделано. Второе заявление должно поступить в налоговую инспекцию о перерасчете налога. Вариантов два: либо его зачтут в следующие периоды, либо его вернут по заявлению правообладателя.

Марина Калинина: Уже ближе к концу мы подведем какой-то итог. Пока люди пишут: «Какие садовые домики, строения нужно регистрировать, а какие не нужно? Например, сарай, туалет, баня – все нужно?».

Федор Мезенцев: Здесь, как говорится, все хорошо в меру. Когда у нас была дачная амнистия и когда достаточно было только декларации, то у нас самые добросовестные зарегистрировали все. Когда мы посмотрели базу данных Росреестра, то у нас возникло 36 000 зарегистрированных хозпостроек площадью 1 квадратный метр. Это наши дачные туалеты. Поэтому надо помнить, что если постройка капитальная, в которой мы собираемся жить или которой мы собираемся пользоваться, ее нужно регистрировать. Все вагончики, которые привозятся с подъемными кранами, их можно переставить с одного места на другое. Беседки, теплицы, поленницы или те строения, которые планируем разобрать – регистрировать не обязательно.

Марина Калинина: Баню надо?

Федор Мезенцев: Баня бывает разная. Есть баня-бочка, которую можно переставить на другое место. Это временная постройка. А есть такие бани, что они бывают высотой под 3 этажа и площадью под 200 квадратных метров. Здесь работает принцип капитальности постройки. Если ее нельзя перенести без ущерба для ее конструкции на другое место, то есть это экономически невыгодно и нецелесообразно, то эта постройка является капитальной. Но все, что мы регистрируем, на сумму кадастровой стоимости защищаются наши права. Если возникает такая ситуация, когда рядом начинают строить дорогу, например, строится от Московской области… И было несколько случаев, когда некоторые участки попадали частично под изъятие. В этом случае компенсация выплачивается только за зарегистрированные постройки. И те, кто все зарегистрировал, получили компенсацию в полном объеме – и за земельный участок, и за те постройки, которые были зарегистрированы. Поэтому регистрировать нужно только то, что нам дорого. Следует помнить, что при зарегистрированной постройке мы имеем льготу – вычет 50 квадратных метров с одного жилого или садового дома. То есть если на классическом участке стоит домик в 50 квадратных метров, а участок в 6 соток принадлежит пенсионеру, то пенсионер вообще никаких налогов с этого платить не будет.

По зарегистрированным постройкам при переходе права собственности возникает госпошлина. За регистрацию земельного участка мы платим 400 рублей, а за каждую зарегистрированную постройку мы должны заплатить госпошлину 2000 рублей. Поэтому если у нас временные постройки зарегистрированы, налог может быть и маленький, но мы несем дополнительные расходы при оформлении сделок с земельными участками, а также при вступлении в наследство.

Марина Калинина: Совершенно справедливый, на мой взгляд, вопрос, если мы говорим о строительстве и о реконструкции. Люди спрашивают: «Что нужно сделать, чтобы снести дом, который стоит на учете в БТИ?».

Федор Мезенцев: Для этого вызывается специалист из БТИ или кадастровый инженер, который составляет акт обследования о том, что строение ветхое либо строение уже снесено. Если это находится на садовом или дачном участке, никаких разрешений для этого не нужно. Если это на участке для ИЖС в частном секторе, то для этого нужно разрешение на реконструкцию или снос этого объекта. После того, как снос разрешен, документы направляются в орган местного самоуправления о том, чтобы эта постройка была снята с учета.

Марина Калинина: У нас буквально меньше минуты остается. Давайте прямо четко – каков алгоритм? То есть человек решил построить дом. Он что делает в первую очередь?

Федор Мезенцев: С 1 января 2019 года необходимо направить уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта.

Юрий Коваленко: Это типовая форма либо это произвольно…

Федор Мезенцев: Форма будет размещена. Она сейчас разрабатывается и будет размещена в открытом доступе. Дальше у застройщика есть 10 лет, для того чтобы построить объект по этой формуле. По окончании строительства направляется второе уведомление, после чего строительство закончено.

Марина Калинина: И все это бесплатно?

Федор Мезенцев: Да, это все бесплатно. Приходит комиссия из органа местного самоуправления, которая проверяет, что все соответствует нормам, и автоматически передает сведения в регистрирующий орган.

Марина Калинина: Прекрасно. Спасибо большое. Федор Николаевич Мезенцев, советник первого заместителя председателя Московской областной думы. Спасибо.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

Комментарии

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты