Гарегин Тосунян: Единственное решение проблемы доступности ипотеки – это программа дотирования конкретных семей

Гости
Гарегин Тосунян
президент Ассоциации российских банков

В рубрике «Личное мнение» обсудим опасения аналитиков ЦБ. Они предупреждают: в России может возникнуть ипотечный кризис. Гость в студии - президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.

Петр Кузнецов: Прямо сейчас начинается рубрика «Личное мнение». И вот о чем пойдет речь. Введем вас в курс дела.

Ольга Арсланова: Таких проблем в советское время точно не было.

Петр Кузнецов: Да уж. Хотя… Не знаю. Я попытаюсь в том числе это выяснить в большой теме. Потому что у меня как у человека, который практически не застал эту эпоху, много вопросов, пусть даже и наивных для старшего поколения.

Так вот, аналитики Центробанка предупредили о новых риска перегрева ипотечного рынка. Эксперты нашли в ипотечном буме 2018 года признаки пузыря. Они предупреждают о необходимости трезво оценивать возможности заемщиков.

Ольга Арсланова: Но ситуация понятна. Доходы населения падают. И если еще и цены на недвижимость резко упадут, рынок окажется в опасности. Между прочим, о риске появления ипотечного пузыря глава Центробанка Эльвира Набиуллина предупреждала президента еще летом, в июле. И в этом году объемы выданной ипотеки, помимо прочего, достигнут рекордных уровней, если верить прогнозам экспертов.

Петр Кузнецов: Смотрим на нашу инфографику. Доля россиян, мечтающих о покупке недвижимости, увеличилась за последнее десятилетие на 7%. Почти каждый четвертый россиянин в ближайшие 5 лет собирается приобрести собственное жилье. Таковы результаты опроса ВЦИОМ, проведенного в конце августа этого года. При этом на собственные средства рассчитывает лишь каждый третий респондент. А большинство потенциальных покупателей жилья планируют взять ипотечный кредит.

Ольга Арсланова: Объем долгов, накопленных россиянами, уже демонстрирует существенный рост. По данным банка России, за 10 месяцев этого года было выдано кредитов более чем на 2 трлн рублей. И это в 1.5 раза больше, чем в тот же период в прошлом году. Только за октябрь 2018 года была выдана 141 000 рублевых ипотечных кредитов на сумму 300 млрд рублей. Это самый высокий показатель за все месяцы наблюдения.

Петр Кузнецов: Ипотечный бум, безусловно, связан с постепенным снижением ставок на этот вид кредитования. Смотрите, за 10 месяцев они составили в среднем 9,55%, а в октябре достигли рекордно низкой для России отметки в 9,41%.

Ольга Арсланова: Давайте обсуждать возможность ипотечного кризиса. Произойдет он или нет, к чему нам готовиться, на что рассчитывать. В рубрике «Личное мнение» мы приветствуем президента Ассоциации российских банков Гарегина Тосунян. Гарегин Ашотович, здравствуйте.

Гарегин Тосунян: Добрый вечер.

Ольга Арсланова: Там интересная история. Вроде как в Центробанке предупредили. Но, по-моему, многие эксперты и банкиры сказали, что пока все еще довольно неплохо и рано пугаться. Ваша позиция – рано или не рано?

Гарегин Тосунян: Дай бог, чтобы нас только такие страхи мучили – рост ипотечного кредитования. Потому что если ипотечное кредитование растет, то мы должны радоваться, поскольку если взять сравнение… Опять же, эти цифры нельзя воспринимать как некую абсолютную догму, но когда у нас кредитование к ВВП составляет 5,5%, а в Европе это 46%, в США 55%, пугаться ипотечного перегрева как-то наивно. Надо пугаться таких высоких ставок. Потому что те же 9,5% - это высокие процентные ставки.

Ольга Арсланова: Может быть, поэтому у нас всего и 6% от ВВП.

Гарегин Тосунян: Да.

Петр Кузнецов: Все-таки сравнительно недавно было 20%.

Гарегин Тосунян: Процент по кредитам? Слава богу, снижение есть. И, конечно, тенденции позитивные есть. Никто с этим не спорит. Но вопрос в том, на что надо в первую очередь обращать внимание. И должен сказать, что в аналитическом отчете о перегреве не идет речь. А идет такой сравнительный анализ с периодом 2005-2007, потом с периодом 2011-2013 годов, когда была динамика роста высокая и, соответственно, за этим нечто последовало.

Сейчас, обжегшись на молоке, дуют на воду. Исходя из этого, то, что сейчас рост ипотечного кредитования составил за этот год 19%, конечно, вызывает желание проанализировать, какие это несет за собой риски. В то же время давайте посмотрим еще с другой стороны. Рост на 19% ипотечного кредитования, а при этом просроченная задолженность выросла всего на 5.5%. Получается, что при таком приросте портфеля доля просроченной задолженности в общем портфеле снижается с 1.3% до 1.1%. То есть это говорит о том, что любое развитие, любой рост в себе несут риски. Но это риски, которые, безусловно, надо учитывать, и банкам нужно их еще более внимательно смотреть. Но это говорит о позитивном тренде, а отнюдь не о негативном. И если мы наоборот поставим вопрос о том, чтобы денежно-кредитная политика способствовала снижению процентной ставки, а вы видите, что за последние 2 месяца она по 0,25% выросла, то мы можем получить некое торможение этого сегмента и, конечно, повышение процентов в том числе и по ипотеке. Так что здесь нужно, наверное, думать о том, что, к примеру, есть такой простой примитивный пример. Если взять из расчета 4 млн на 15 лет, аннуитетные платежи у нас составили бы 40 000 рублей в месяц, что, в общем-таки, серьезная нагрузка средней семьи со средним доходом. В то же время, если бы ставки были среднеевропейские, то этот аннуитетный платеж, там ставки обычно от 2,2% до 3%, то в этом случае аннуитетный платеж был бы практически вдвое меньше, он бы составлял 25 000 рублей в месяц.

Поэтому нам надо стремиться через это снизить риски, через это снизить нагрузку на соответствующие семьи. А в то же время с учетом повышения НДС, с учетом прочих событий, которые в этом году имели место быть наряду с позитивными тенденциями, мы понимаем, что желание взять кредит не сопровождается повышением уровня жизни людей и повышением уровня доходов. Поэтому, конечно, в этом смысле риски могут и вырасти с учетом процентной ставки, с учетом снижения доходов населения. Конечно, могут. Тем более, с учетом еще и все большего расслоения. Потому что когда мы средними цифрами оперируем (рост ВВП, доходы), мы должны учитывать еще кривую Лоренца, которая у нас все искривляется и искривляется в пользу тонкого слоя. Это речь идет о расслоении населения, когда у нас список Форбс расширяется, процент богатого населения все богаче и богаче становится, а остальная часть, конечно, идет…

Петр Кузнецов: Мы уже определили, что ипотека – это хорошо, потому что это рост экономики, потому что строится жилье.

Гарегин Тосунян: Не только. Это рост уровня жизни. Люди, живя в нормальных условиях, более производительными становятся.

Петр Кузнецов: При этом каких-то программ поддержки ипотеки очень мало. Точнее, инструментов на раз-два. Почему у нас не может появиться государственная ипотека с нулевой ставкой или с минимальной процентной ставкой?

Гарегин Тосунян: Резонный вопрос. С точки зрения социальной направленности, если мы можем на государство возложить олимпиады, если можем возложить футбольные матчи, которые требуют огромные деньги, и с другой стороны мы имеем программы «ипотека молодым семьям», то в принципе под это дело сформировать некоторую программу ипотеки с близкой к нулю процентной ставкой… Вообще я противник того, что кредит был бы нулевым, потому что срочность, платность и возвратность – они всегда должны присутствовать. Но у нас есть еще более непонятно почему сложно решаемые проблемы с материнским капиталом. Мы сейчас бьемся, чтобы материнский капитал, используемый под ипотеку, в случае перекредитования можно было бы продолжить тоже в льготном режиме.

То есть в принципе сама технология выдачи, обслуживания и бюрократического чрезмерного давления имеет большой ресурс в части того, что если мы минимизируем эти сложности и барьеры, то открываются возможности. Ваше предложение тоже вполне может рассматриваться. Именно для наименее обеспеченных семей ипотека, для того чтобы они спокойно на длительный период… Но через кого они будут осуществлять это? Через банки с госучастием? Но банки с госучастием отнюдь не стремятся. Правда. Это вопрос того, как будет эта дотация процентной ставки осуществляться. Если индивидуально… У нас знаете как? Есть программы, допустим, по малому и среднему бизнесу – 6,5%. Но там идет так: банку дается возможность и дотируется банковский процент.

На самом деле дотироваться должны конкретные конечные бенефициары. Вот если это действительно малоимущая семья, я сейчас не о малом и среднем бизнесе, а об ипотеке, то конкретная семья может получать государственную дотацию по ипотеке.

Ольга Арсланова: У нас Денис из Краснодарского края. Здравствуйте, слушаем ваш вопрос.

Зритель: Здравствуйте. Хотел бы спросить. В первую очередь хотел бы еще дополнить слова вашего эксперта, что помимо того, что у нас снижается уровень жизни, у нас ухудшается и демография. Я молодой человек, который живу с девушкой на съемной квартире, я пока не планирую заводить детей, потому что у меня нет своего жилья. И вот поэтому мне бы хотелось узнать. Да, ставка, государственная поддержка, все хорошо. Но пусть она будет хотя бы 2-3%. Когда я действительно смогу себе позволить эту ипотеку. Понимаете, когда она будет? Что делает государство? Когда оно твердо и решительно скажет: «Молодым семьям дать под 2%, и никаких». Чтобы, несмотря на то, что кризис, мало работы… но 10-15 тысяч я бы мог себе позволить и моя семья могла бы себе позволить выплачивать на протяжении 15 лет. И плюс, сами понимаете, съемное жилье отпало в свою очередь. И я бы занимался ребенком, воспитанием. Когда это будет?

Гарегин Тосунян: Это вопрос, конечно, не к нам, а больше к финансовым властям. Но действительно вы развиваете идею ведущего, который сказал, что почему государство не стимулирует соответствующую ипотеку для социально незащищенных слоев. Вы абсолютно правы. Такую программу, я думаю, мы дозреем. Когда это будет, я сказать не могу. Адресуйте вопрос к министерству экономики, к соответствующим социальным сегментам правительства. Но в принципе банки готовы кредитовать в любой момент любого заемщика, если есть обеспечение и по ставкам рыночным. А уже функция государства – компенсировать эту ставку таким образом конкретным получателям, конкретным заемщикам, которые, по мнению государства, достойны соответствующей поддержки.

И абсолютно правильный акцент был именно на соответствующую демографическую тему. Если государство действительно озабочено вопросами демографии, то оно должно экономически стимулировать людей к тому, чтобы они бы рожали, работали, развивались. А ипотека – это один из очень и очень весомых инструментов воздействия на семьи.

Ольга Арсланова: В одном из своих обращений Владимир Путин поставил цель: «Ипотека 7%». Но, судя по прогнозам, в следующем году ключевая ставка будет расти, и вряд ли мы увидим ближайшие годы такую процентную ставку. Какой она может быть?

Гарегин Тосунян: Понимаете, очень важно, чтобы цели были поставлены, но важно, чтобы было бы обеспечение реализации этой цели. Я еще раз напоминаю. Если у нас ключевая ставка выросла за последние 2 месяца на 0,5%, если у нас инфляция по прогнозам на будущий год будет 5-5,5%, если у нас НДС растет, спрашивается: «Откуда вдруг должны появиться возможности?» Если расчет идет на то, что банки вдруг начнут заниматься миссионерством и станут бесплатно раздавать кредиты, то это наивно.

В принципе можно было бы предположить… Если государство участвует в капитале банков, то почему вдруг государство не скажет: «Вот я своими структурами… Пусть они и кредитные организации, но я же собственник, я могу позволить себе сказать: откажитесь от прибыли и выдавайте кредиты без цели заработка прибыли». Но это тогда уже не коммерческий банк. Тогда создайте какой-то фонд, который будет раздавать эти ипотечные кредиты как фонд, а не как банк.

Поэтому единственный способ – это дотирование конкретным семьям. Тогда такая программа должна быть создана… Кроме программы молодым семьям…

Петр Кузнецов: Еще надо посчитать. А это тоже администрирование этого процесса.

Гарегин Тосунян: Это возможно администрирование. Потому что если мы говорили о программах госкорпораций малого и среднего бизнеса, то госкорпорация – дом, жилье и подобного рода проекты вполне могут быть реализованы, для того чтобы обеспечить социально очень важную задачу. И это ничего такого сверхсложного из себя не представляет. Действительно, тогда во исполнение цели, поставленной президентом, такая программа должна быть создана, просчитана и соответствующие интересанты со стороны кредитных организаций выстроятся в очередь, если нагрузка будет ложиться не на коммерческие банки, а на государственные фонды и источники.

Петр Кузнецов: Мне кажется, это выглядит уже как нацпроект, который должен быть оформить в виде нацпроекта.

Гарегин Тосунян: Да, а это достойно такого статуса.

Петр Кузнецов: Конечно. Возвращаясь к ипотечному пузырю, все-таки год нас ждет непростой. И есть ли какой-то критический уровень по неотданным кредитам? После него рвануло бы, как в Америке в 2007 году.

Гарегин Тосунян: Я думаю, что мы далеки от этого критического уровня. Конечно, всяко может быть. Можно, конечно, так накручивать. С другой стороны, есть и другие факторы, которые влияют на это.

Петр Кузнецов: Существенный запас есть, да?

Гарегин Тосунян: Сегодня есть запас. Тем более, что я вам показал еще и позитивную динамику, когда в общей доле выданных кредитов с 1,3% до 1,1% снизилась доля просроченных кредитов в совокупном портфеле.

Петр Кузнецов: У нас еще существует такой прослойный, что ли, функционал – это реструктуризация. Почему у нас такие сложности? Нам очень многие пишут, что, казалось бы, логичнее: конкурент перекупает кредит. Сложности с оформлением, очень много отказов. Почему вроде бы как работает механизм, а, с другой стороны, столько отказов…

Гарегин Тосунян: Здесь, опять же, могут быть некоторые элементы перестраховки со стороны регулятора. Например, Центральный банк в случае перекредитования, в случае реструктуризации очень скрупулезно начинает оценивать риски, которые возникают при переоформлении, при перерегистрации, при перекредитовании. Конечно, эти риски есть, есть в том числе и повод для каких-то манипуляций. Но на самом деле, опять же, совершенно справедливая постановка вопроса, что максимальное упрощение тех процедур и стимулирование банков и клиентов, которые хотят перекредитоваться… Я уже приводил пример материнского капитала, который создает массу барьеров. Там нужно согласовывать уже с 10 инстанциями. Это становится невыгодным ни для кредитора, который готов был бы перекредитовать эту семью, ни для заемщика, который должен идти и проходить муки адовые при оформлении. Здесь, опять же, пример того, как избыточные регуляторные требования создают барьеры, которые потом непреодолимы.

В то же время оправданием каждому регулирующему органу является то, что мы заботимся о рисках, мы заботимся о несовершеннолетних, мы заботимся о семьях. То есть все под благовидным предлогом. Но конечная цель при этом, оказывается, в обратную сторону… не только не приближается, но и удаляется. Да, это ситуация, где мы не столько конечного результата пытаемся добиться, сколько каждое из ведомств пытается защитить свое видение и свои в данном случае правила игры, которые оно установило.

Петр Кузнецов: У нас Мария из Коми. Послушаем ее.

Ольга Арсланова: Здравствуйте.

Зритель: Добрый вечер. Вот вы все говорите об ипотеках, что молодежь берет ипотеки. И некоторым непосильно ее выплатить. Действительно, это так на самом деле. Зарплаты у детей сейчас не сильно большие, а проценты по ипотеке очень большие, непреодолимые для детей. Если бы мы, пенсионеры, детям не помогали, в том числе я и другие, то они бы не смогли бы приобрести себе квартиру. А как же они создали семью? А где жить этой семье, если у них нет квартиры? Они оба работают на работе. Но на работе никакую квартиру никому не дают. Им приходится покупать. Снимать тоже очень дорого. Детский сад дорогой. Школа тоже обходится дорого. Где же они будут жить тогда без квартиры? Государство на сегодняшний день не очень-то заботится о том, чтобы проценты по ипотеке снизились.

И, во-вторых, чтобы взять ипотеку, надо уплатить первоначальный взнос, там 10% или 12%. А где они возьмут эту сумму? Если они снимают квартиру, платят за квартиру, платят за детский сад. Зарплаты на сегодняшний день я бы не сказала, что у нас в Коми высокие зарплаты. Зарплаты для нашего северного района чуть ли не как в средней полосе. Поэтому приходится брать ипотеку. А куда деваться? Вот они ущемляют себя, на всем экономят. Но чтобы жить в квартире…

Гарегин Тосунян: Я уважаемой коллеге должен сказать, что тем, кто соскучился по советским временам, в советский период такой возможности в принципе не было. И жили такие семьи не только в коммуналках, но еще, даже если это не коммуналка, то малогабаритная квартира, в которой жили по 3 поколения.

Ольга Арсланова: Но зато потом давали бесплатно квартиру.

Гарегин Тосунян: Да. Если получишь, то, может быть, и давали. Только не всем. И пока вы получите квартиру (это большая редкость была)… Здесь иллюзий строить не надо. Все-таки то, что сейчас у молодежи стимул есть к развитию, к заработку и в то же время есть возможность, это и несет в себе серьезные риски. И вы абсолютно правы – государство об этом должно заботиться.

Но надо сказать, что сегодня по крайней мере есть возможность выбора, возможность поиска вариантов. И в этом смысле вы сказали – пенсионеры помогают молодым. Но тут возникает некоторая ситуация довольно часто, когда молодые должны помогать пенсионерам, особенно теперь, когда возраст увеличили.

Петр Кузнецов: Раз уж на то пошло, а с банком конкретным можно договориться конкретно же, или это невозможно?

Гарегин Тосунян: О чем?

Петр Кузнецов: Я объясняю, что я не могу дальше, например, выплачивать. Понижайте ставку. Ему выгоднее пойти на мои условия, чем взять эту квартиру…

Гарегин Тосунян: Вы знаете, скорее всего, если вы действительно… Реструктуризации происходят в некоторых случаях…

Петр Кузнецов: Я имею в виду не в другом банке, а именно…

Гарегин Тосунян: Это больше исключение, чем правило. Но если действительно в другом банке конкуренция позволяет вам взять, то этот банк, конечно, пойдет… Терять клиента добросовестного никто не хочет. Если у вас не было просрочки, хорошая кредитная история, то банк с большей вероятностью пойдет вам на уступки, чем отдаст вам вас другому банку, тем более что ипотечный кредит – наиболее обеспеченная форма кредитования, и банки за эту форму кредитования борются серьезно.

Ольга Арсланова: Посмотрим, что отвечали жители разных городов на вопрос наших корреспондентов о том, как они решают жилищный вопрос.

ОПРОС

Петр Кузнецов: Скажите, пожалуйста, в качестве итога, наверное, насколько наш ипотечный рынок отстает от рынков других стран, какие здесь проблемы и из чего складывается эта недоразвитость нашего рынка?

Гарегин Тосунян: Я уже говорил. Отставание у нас очень серьезное, если брать макропоказатели, как отношение ипотечного кредитования к ВВП. Я указывал 5,5%. В сравнении с Европой, где 40%, и в сравнении с США, где 55% от ВВП – это ипотечное кредитование.

Складывается это в первую очередь из высокой ставки на ипотечный кредит и на кредит вообще. Конечно, двузначные цифры. 9,6%, в этом году 9,5%. Мы только-только эту грань 10%-ную преодолели. Но, с другой стороны, это усредненная цифра. Реальная ипотека чаще 11-12%.

Петр Кузнецов: А финансовую безграмотность мы можем в эти причины заложить?

Гарегин Тосунян: Нет, финансовая грамотность – это…

Петр Кузнецов: Очень многие банки говорят как раз о финансовой безграмотности…

Гарегин Тосунян: Нет, это говорят с точки зрения того, что, заимствуя, люди не просчитывают свои возможности, не оценивают свои риски, возникает соответствующая просрочка. Но ипотека тем и хороша, что там есть достаточное обеспечение. И поэтому ставки еще не такие высокие, как по коммерческим кредитам. С другой стороны, это то обеспечение, это тот фактор, который стимулирует банки максимально кредитовать. Но сейчас еще возникла новая проблема, связанная с тем, что проблема дольщиков теперь будет решаться иным образом. Будут теперь через… счета с Нового Года осуществлять финансирование строительства. Это может создать некоторое напряжение между застройщиками, покупателями жилья и банком. И, конечно, это в какой-то степени, наверное, отразится и на процентной ставке не в сторону ее снижения. Но, тем не менее, понятно, что это уже вопросы, опять же… Финансовая грамотность, когда речь шла о дольщиков, действительно дольщики в силу определенных условий и своей неграмотности оказывались жертвами того, что называется попадали в ловушку. Кажется, коллега использовал этот термин.

Государство старается решить одну проблему, но это за собой влечет другую. Тем не менее, рынок все равно движется вперед. И я еще раз напоминаю. Вы не застали советский период, но я застал, когда у тебя даже шансов не было, потому что жилье не было твоей собственностью. Ты никаких операций с жильем не мог осуществить. И в этом смысле люди даже не надеялись. Вступить в кооператив – и то надо было из райкомов партии, из других источников характеристики получать, чтобы вступить в кооператив за свои деньги, если они у вас были. Так что давайте не преувеличивать преимущество советского строя, потому что в современных условиях, все-таки если вы будете 24 часа в сутки работать, у вас какой-то шанс появляется.

Петр Кузнецов: Спасибо, что пришли. Спасибо, что перекинули мост на нашу большую тему по Советскому Союзу. Это рубрика «Личное мнение». Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков. Спасибо.

Гарегин Тосунян: Спасибо. Я вам оставляю такую книгу. Она 2 недели назад вышла. Может, будет любопытна какому-то из вас.

Ольга Арсланова: Интересно. Спасибо.

Гарегин Тосунян: Всего доброго. Спасибо.


Подписаться на ОТР в Яндекс Дзене

Комментарии

  • Все выпуски
  • Полные выпуски
  • Яркие фрагменты
  • Интервью
  • Сюжеты